contratto di locazione

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

14.2005.21

Data decisione, Autorità:

05.07.2005, CEF

Titolo:

contratto di locazione

LOCAZIONE

art. 82 cpv. 1 LEF

Incarto n.

14.2005.21

Lugano

5 luglio 2005

EC/sc/rgc

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Chiesa, presidente,

Pellegrini e Walser

segretario:

Cassina, vicecancelliere

statuendo sulla causa a procedura sommaria appellabile

promossa con istanza 10 dicembre 2004 da

CE 1 composta da:

1. AP 1

2. AP 2

3. AP 3

4. AP 4

5. AP 5

tutti rappr. da: RA 2

contro

CC 1 composta da:

1. AO 1

2. AO 2

tutti rappr. da: RA 1

tendente ad ottenere il rigetto provvisorio

dell’opposizione interposta al PE n. __________del 2/25 agosto 2004 dell’____________________;

sulla quale istanza la Segretaria assessore della Pretura di __________

con sentenza 3 marzo 2005 ha così deciso:

"1. L'istanza è parzialmente

accolta: l’opposizione interposta dalla parte convenuta al precetto

esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione e fallimenti di __________, è

respinta in via provvisoria per fr. 9'560.-- con interessi al 5% a far capo dal

27 luglio 2004.

2 Le spese e la tassa di

giustizia per complessivi fr. 180.--, da anticipare dalla parte istante, sono

poste a carico della parte convenuta per fr. 90.--, la quale rifonderà a controparte

fr. 150.-- a titolo di indennità."

Sentenza dedotta tempestivamente in appello dalla procedente che con

atto 11 marzo 2005 ha postulato l’accoglimento integrale dell'istanza;

preso atto che la parte appellata non ha presentato osservazioni;

esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Con

PE n. __________ del 2/25 agosto 2004 dell'____________________la CE 1 ha

escusso la CC 1 per l'incasso di fr. 19'132.20 oltre interessi al 5% dal 27.07.2004,

indicando quale titolo di credito: "affitti scaduti dicembre 2003, gennaio

fino a luglio 2004 fr. 17'696.80 + conguaglio spese 2003 fr. 1'426.40 +

procedura esec. del 5.3.04 fr. 9”.

Interposta

tempestiva opposizione dall'escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto

provvisorio alla Pretura del Distretto di __________.

Fatti

B. La

procedente fonda la propria pretesa sul contratto di locazione del febbraio 1976

(doc. B), con il quale AP 1, nel frattempo deceduto, ha locato a __________,

pure deceduta, un appartamento di cinque locali in via __________. La locazione

ha avuto inizio il 1. maggio 1976 e avrebbe preso fine il 29 giugno 1979 salvo

possibilità di rinnovo. Il canone di locazione annuo è stato stabilito in fr. 13'740.--,

corrispondenti a fr. 1'145.-- mensili. Il conduttore doveva inoltre

corrispondere fr. 50.-- mensili quale acconto per le spese accessorie.

La

procedente ha pure versato agli atti la notifica di aumento del canone di

locazione dell’8 marzo 1993, in base alla quale a decorrere dal 1. luglio 1993

il canone è stato portato a fr. 1'781.10 mensili e l’acconto spese accessorie a

fr. 205.-- (doc. B).

C. All'udienza

di contraddittorio del 2 marzo 2005 si è presentata solo la procedente, che ha

confermato le richieste contenute nell’istanza di rigetto dell’opposizione.

D. Con

sentenza 3 marzo 2005 la Segretaria assessore della Pretura di __________ ha

parzialmente accolto l’istanza promossa contro la CC 1. Dopo aver rilevato che

il contratto di locazione di cui al doc. B costituisce riconoscimento di debito

per fr. 9'560.--, corrispondenti a otto mensilità a fr. 1'195.--, il primo

giudice ha evidenziato che il formulario con il quale viene comunicata al

conduttore una modifica del canone di locazione non costituirebbe titolo di

rigetto dell’opposizione in quanto non conterrebbe nessuna dichiarazione del

conduttore.

E. Contro

la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata CE 1 postulando l’accoglimento

integrale dell’istanza di rigetto dell’opposizione.

Per la

ricorrente l’aumento del canone di locazione è avvenuto a mezzo formulario

ufficiale inviato per lettera raccomandata: per questo motivo quindi esso

sarebbe parte integrante del contratto di locazione. A tale aumento non sarebbe

stata interposta alcuna opposizione e l’importo richiesto sarebbe stato regolarmente

pagato per oltre dieci anni.

Alla fine

di ogni anno poi il locatore allestisce il conteggio delle spese accessorie in

base al quale, dedotti gli acconti versati, viene stabilito il conguaglio che

deve essere corrisposto da ogni inquilino. Il conteggio per il 2003 sarebbe

stato regolarmente allestito e trasmesso al conduttore, che non lo avrebbe

contestato.

Considerato

in diritto: 1.a) La

nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex

art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il

riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di

un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro determinata o facilmente

determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un

insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari.

Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente

determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a

possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr. Cometta, Il rigetto provvisorio

dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese in Rep 1989 p. 338 con riferimenti). Anche un contratto può

costituire in linea di principio riconoscimento di debito, ritenuto l'ossequio

delle peculiarità del caso di specie.

b) Il giudice

del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche in sede

di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di

debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati

nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il debitore ed il

credito di cui ai documenti prodotti (Cometta,

op. cit. in Rep 1989 pag. 331).

c) La

dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione di volontà con la

quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro, deve essere

chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a interpretazione

(cfr. Panchaud/Caprez, Die

Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3).

d) Il

contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire un

riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi accessori

opportunamente cifrati (cfr. Daniel Staehelin,

Basler Kommentar zum SchKG, Vol. I, n. 114 ad art. 82; Pierre-Robert Gilliéron,

Commentaire de la LP, vol. I. Losanna 1999, n. 49 ad art, 82).

e) Nei termini

descritti sub B, il contratto di locazione costituisce valido titolo di rigetto

dell’opposizione ex art. 82 LEF per l’importo di fr. 9'560.--, corrispondente ai

canoni di locazione e all’acconto per le spese accessorie scaduti e non versati

per il periodo dal 1. dicembre 2003 al 31 luglio 2004 di complessivi fr.

1'195.-- mensili. Per contro, il formulario ufficiale di notifica di aumento

del canone di locazione non costituisce titolo di rigetto per l’importo di fr.

1'986.10 mensili come richiesto dalla procedente, ritenuto che una notifica di

aumento del canone, anche se non contestata dal conduttore, non costituisce

titolo di rigetto dell’opposizione (Staehelin, op. cit., n. 115 ad art. 82).

E nemmeno

v’è titolo idoneo relativamente al conguaglio delle

spese accessorie per il 2003, in quanto l’importo richiesto non è specificato

nel contratto (solo le spese cifrate possono essere ammesse, cfr. Staehelin, op. cit. n. 114 ad art. 82; Stücheli, op. cit., p. 362 s.).

2. L'appello

11 marzo 2005 della CE 1 è così respinto. La tassa di giustizia segue la

soccombenza, mentre non si assegnano indennità non avendo la parte appellata

presentato osservazioni (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 82 cpv. 1 LEF; 48, 49 cpv. 1,

61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF

pronuncia:

1. L'appello

11 marzo 2005 dellaCE 1 è respinto.

Considerandi

2.

La tassa

di giustizia del presente giudizio di fr. 270.--, già anticipata

dall'appellante, è a carico della AP 1. Non si assegnano indennità.

3.

Intimazione

a:

RA

2__________;

AO 1, __________.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster