14.2007.82

Rigetto provvisorio dell'opposizone: esecuzione in via di prestazione di garanzia fissata in un contratto di locazione (art. 257e CO) - legittimazione passiva - esigibilità

18 febbraio 2008Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

B. La

procedente fonda la sua pretesa sul contratto 14 dicembre 2004 con cui

l'escussa ha preso in locazione il ristorante e il motel alla particella n. __________

RFD di __________ (doc. A). Esse hanno altresì fissato al 1° gennaio 2005

l'inizio della gestione del motel da parte dell'escussa, affidando quella del

ristorante, poiché sublocato previo consenso dell'istante, ad una terza

società.

C. All'udienza di contraddittorio

dell'11 settembre 2007, l'istante ha confermato la sua pretesa. La convenuta,

di per sé, non ha negato la pattuizione di una garanzia di fr. 90'000.–.

Nondimeno si è opposta all'istanza, contestando la sua legittimazione passiva

posto come, previa autorizzazione della procedente, avesse sublocato i locali destinati

a ristorante __________. La nuova società conduttrice, cui sarebbe stato

trasferito il contratto di locazione giusta l'art. 263 CO, era surrogata nei

suoi diritti diventando sola debitrice della garanzia di fr. 90'000.–. Oltretutto

poi, il contratto era stato disdetto dalla procedente il 19 dicembre 2005 (doc.

4).

L'istante

ha escluso la tesi del trasferimento della locazione giusta l'art. 263 CO, precisando

che con la sublocazione ex art. 262 CO il subaffittuatario non subentra nei

diritti del conduttore principale. E, la __________ si era appunto limitata a

prendere in sublocazione il ristorante. L'escussa aveva inoltre avviato una

causa di contestazione della disdetta chiedendone l'annullamento,

rispettivamente la protrazione. Oltretutto la pigione di settembre 2007

risultava scoperta, fatto che la convenuta ha contestato, ribadendo il suo

punto di vista.

D. Con

sentenza 13 settembre 2007 il Pretore __________, ha accolto l'istanza. Il

contratto di locazione costituiva un valido titolo di rigetto per l'esecuzione

tendente alla prestazione di una garanzia di fr. 90'000.–, mentre __________ non

era mai subentrata al posto della convenuta. L'obbligo di prestare la garanzia,

infine, esisteva a carico dell’escussa prima della disdetta.

E. Contro

la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente AP 1, contestando la sua legittimazione

passiva in quanto è nei confronti della subconduttrice che l'istante doveva promuovere

esecuzione. Il contratto di locazione poi, non era più valido dal 19 dicembre

2005, giorno in cui l'istante aveva dato la disdetta.

F. Con

le sue osservazioni AO 1 postula la reiezione del gravame con argomentazioni

che, se del caso, saranno riprese nel seguito.

Considerandi

in diritto: 1. Se il credito si fonda su un riconoscimento

di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore

può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). Il

giudice accerta d'ufficio e in ogni stadio di causa (quindi anche in sede di

appello) se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di

debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il credito indicati

nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il debitore ed il

credito di cui ai documenti prodotti (Cometta,

Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria

ticinese, in: Rep. 1989, pag. 331). Il procedente deve anche dimostrare, con

documenti, l'esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell'inoltro

dell'esecuzione (cfr. CEF 19 giugno 2006 [14.2005.149], consid. 5 con rinvii).

contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento

di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati

(Staehelin, Basler Kommentar zum

SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 114 ad art. 82; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol.

I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82). Il contratto rappresenta altresì titolo

esecutivo per la somma fissata dalle parti a titolo di garanzia e pattuita ai

sensi dell'art. 257e CO (Staehelin,

op. cit., n. 44 ad art. 82 LEF; Acocella,

Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/ Ginevra/Monaco 1998, n. 15

ad art. 38).

2.

Per l'art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto

provvisorio dell'opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi

immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito;

all'escusso incombe l'onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni

che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono

essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo

perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci

riscontri oggettivi (DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz

über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997, n. 28

ad art. 82; Staehelin, op. cit.,

n. 87 seg. ad art. 82 LEF; Gilliéron, op.

cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli, Die

Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 350 con rif.).

3.

L'appellante contesta la sua

legittimazione passiva in quanto, con il trasferimento della locazione a __________,

quest'ultima sarebbe subentrata al suo posto assumendosi, quale nuova e unica

conduttrice, diritti e obblighi del contratto originario. Censura la tesi del

Pretore laddove ha ritenuto che quella società avesse sublocato i locali.

Nella

sublocazione il locatore acconsente a che il conduttore conceda -in tutto o in

parte- in uso a un terzo l'oggetto da lui locato (art. 262 CO). Il conduttore e

il terzo, concludono un contratto di locazione vero e proprio, che coesiste ma

è indipendente da quello principale stipulato tra locatore e conduttore (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997,

pag. 378 segg.). Il trasferimento della locazione giusta l'art. 263 CO,

presuppone invece che conduttore e terzo sottoscrivano un contratto di cessione

di commercio dove l'uno dichiara di trasferire all'altro diritti e obblighi legati

al contratto di locazione principale (Lachat,

op. cit., pag. 386 segg.; Weber, Balser

Kommentar zum Obligationenrecht I, 4a

ed., Basilea 2007, n. 1 ad art. 263).

concreto, nel contratto di locazione 14 dicembre 2004 (doc. A, pag. 4),

l'istante -quale locatrice- e la convenuta -quale conduttrice- hanno pattuito: la

locatrice autorizza sin d'ora la conduttrice a sublocare la parte ristorante

alla __________, __________ (doc. A, n. 7 pag. 2). E, l'accordo del

medesimo giorno, dà appunto atto della conclusione tra AP 1 e quella società di

un contratto di sublocazione avente per oggetto il ristorante al part. no. __________

RFD __________ (doc. A, pag. 5). Ma, nulla di più. In particolare, nessun

elemento indica che l'appellante abbia -in qualche modo- inteso cedere a __________

oneri e diritti derivanti dal contratto di locazione 14 dicembre 2004. Se ne

deve concludere -senza indizi circa un trasferimento della locazione- che la

convenuta è rimasta debitrice vero l'istante di tutti gli obblighi che si è

assunta sottoscrivendo il contratto principale. La pretesa carenza di

legittimazione passiva, è quindi infondata.

4.

In particolare, la clausola n. 5 del contratto di locazione 14

dicembre 2004, si riferisce appunto al deposito di garanzia e prevede

che Fr. 90'000.– verranno versati su un conto deposito affitti intestato

alla conduttrice presso una banca da essa designata, e meglio fr.

30'000.– entro il 31 dicembre 2004 e fr. 60'000.– entro il 31 dicembre 2005 (doc.

A, pag. 2). Non v'è quindi dubbio circa l'esistenza di un valido titolo di

rigetto che impone alla convenuta di prestare una garanzia del valore di fr.

90'000.–, importo interamente esigibile al più tardi il 31 dicembre 2005.

Invero,

a detta dell'appellante, per la quota parte di fr. 60'000.– non vi sarebbe

alcun valido titolo esecutivo, vista la disdetta formulata dall'istante. A

torto. Certo, la disdetta del contratto di locazione 14 dicembre 2004 è datata

19.

dicembre 2005, ma con effetto a decorrere dal 31 dicembre 2006, allorquando

la garanzia di fr. 90'000.– era totalmente esigibile da almeno un anno (doc.

4). Inoltre, per quanto noto, l’appellante a tutt’oggi continua a occupare

l’oggetto della locazione. Pertanto, anche l’eccezione formulata in via

subordinata si rivela infondata e deve essere respinta.

5.

conferma della sentenza impugnata, pertanto, l'appello 21 settembre 2007 di AP

1.

dev'essere respinto. Tassa di giustizia e indennità seguono la soccombenza

dell'appellante (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamati

gli art. 82 cpv. 1 e 2 LEF, 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF,

pronuncia: 1. L'appello

21.

settembre 2007 di AP 1, __________, è respinto.

2.

tassa di giustizia di fr. 750.–, già anticipata dall'appellante, resta a suo carico,

con l'obbligo di rifondere a AO 1, __________, fr. 1'000.– a titolo di

indennità.

3.

Intimazione:

–PA

2.

Comunicazione alla Pretura __________.

terzi implicati

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacché il valore litigioso della vertenza -in materia

di diritto della locazione- è di fr. 90'000.–, contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg.

LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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