14.2008.129

Rigetto provvisorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Asserita pigione scalare

20 febbraio 2009Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto di locazione del 23 novembre 2005 la AO 1, __________, ha concesso in

locazione alla AP 1, con sede a __________, l’uso commerciale dei locali

adibiti a bar-pasticceria, uffici e parzialmente ad abitazione siti in corso __________,

nr. __________, del Comune di __________ (act. C). L’inizio della locazione è

stato fissato per il 1° novembre 2005, con scadenza, senza disdetta, per il 31

dicembre 2015. Le parti hanno concordato una pigione annua di fr. 90'000.-

pagabile in rate mensili bimestrali di fr. 15'000.- cadauna (act. C, punto 4).

Al contratto di locazione i contraenti hanno annesso una pattuizione recante la

stessa data, con la quale hanno ridotto la pigione, per il primo anno di

locazione, a fr. 6’750.- mensili, stabilendo che le rate bimestrali anticipate

ammonteranno quindi a fr. 13'500.- (act. D, punto 1). Contemporaneamente veniva

altresì stipulato un contratto di nolo di pari durata relativo all’arredamento

e all’attrezzatura del locale pasticceria (act. D, punto 2a); l’ammontare del

nolo è stato fissato in fr. 1'500.- mensili, da pagarsi anticipatamente in rate

bimestrali di fr. 3'000.- (act. D, punto 2b).

B. Il 9 giugno 2008 la AO 1 ha comunicato alla AP 1 di ritenerla in

mora al pagamento della somma di fr. 18'000.- corrispondente alla pigione-nolo

del bimestre maggio-giugno 2008, fissandole così un termine di 30 giorni per il

pagamento del dovuto, ritenuto che, scaduto infruttuosamente tale termine, il

rapporto di locazione sarebbe stato disdetto (act. E). Il 14 luglio successivo

la locatrice, premesso che la diffida è rimasta senza esito, ha notificato alla

conduttrice, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione

con effetto al 31 agosto 2008. Per la stessa data ha notificato la disdetta per

l’arredamento (tavolini, sedie, banconi, ecc.) del locale pasticceria (act. F).

C. Con precetto esecutivo n. __________ dell’UE di __________ del 21

agosto 2008 la AO 1 ha escusso AP 1 per l’incasso della somma di fr. 36’000.-

oltre accessori e spese indicando quale titolo di credito.” Contratto di

locazione 23 novembre 2005” (act. B). Interposta tempestiva opposizione, la

procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio con istanza del 4 settembre

2008, asserendo che la convenuta è debitrice della rate bimestrali

maggio-giugno e luglio-agosto 2008 per complessivi fr. 36'000.-

D. All’udienza di contraddittorio, tenutasi il 27 novembre 2008, la

parte istante si è confermata nella propria domanda. Dal canto suo l’escussa vi

si è (in parte) opposta. Premesso che a suo giudizio il contratto stipulato tra

le parti è di fatto e a tutti gli effetti un contratto di affitto, essa ha

anzitutto eccepito la mancata notifica su formulario ufficiale di quello da lei

ritenuto un aumento della pigione a partire dal secondo anno di locazione (da

fr. 13'500.- a fr. 15'000.- per bimestre); aumento ritenuto nullo, al punto da

sollevare l’eccezione di compensazione di parte del credito posto in esecuzione

(fr. 36'000.-) con un suo controcredito di fr. 20'250.- corrispondente, a suo

dire, alle pigioni versate in eccesso dal 1.1.2006 e, segnatamente, fr.

13'500.- dal 1.11.2006 al 1.5.2008 (ossia a fr. 1’500.- in più per ogni

bimestre e a fr. 9'000.- in più per anno) e, altresì, alla quota parte di

deposito in garanzia ritenuto eccessivo (quantificato in fr. 6'750.-,

corrispondente alla differenza fra la garanzia di fr. 27’000.- e fr. 20'250.- ,

corrispondenti a tre mensilità – il massimo consentito dalla legge - di fr.

6'750.- cadauna). La convenuta ha dipoi contestato ogni richiesta di corresponsione

del tasso di interesse del 7% ed il computo dello stesso a far tempo dalla data

di scadenza media delle singole pigioni.

replica la parte istante ha contestato le avversarie allegazioni, asserendo che

il contratto in essere tra le parti è un contratto di locazione e non di

affitto e opponendosi a qualsivoglia compensa- zione, rilevando come la rinuncia

di parte del corrispettivo pattuito per la durata di dieci anni avrebbe

configurato un gesto grazioso della locatrice per venire incontro alla locataria.

Per il resto ha definito in manifesta mala fede l’agire di controparte, che in

precedenza mai ha sollevato obiezioni in merito all’ammontare della pigione o

alla qualificazione del contratto.

duplica la convenuta, premesso che la qualifica del contratto non è per finire

di rilievo, ha di nuovo chiesto che le fosse riconosciuto quanto versato di

troppo.

E. Con sentenza del 2 dicembre 2008 il Pretore del Distretto di __________,

ha accolto l’istanza. Constatato che il contratto di locazione sottoscritto

dalle parti costituisce nella fattispecie riconoscimento di debito per la

pigione pattuita e, pertanto, titolo di rigetto dell’opposizione, il primo

giudice ha ritenuto che le eccezioni sollevate dalla convenuta non solo non

sono atte a infirmare la validità della pretesa avversaria, ma che esse sono

meramente defatigatorie, al punto da rasentare il limite della temerarietà.

Ritenuta pacifica la natura della pattuizione (contratto di locazione), il

Pretore ha rilevato che, per quanto attiene la notifica del cosiddetto aumento

della pigione, per la quale la convenuta ha richiesto il formulario ufficiale,

non si è trattato nella fattispecie di un aumento unilaterale deciso dalla locatrice

- per il quale è sì richiesta tale formalità - bensì dell’applicazione del

canone di locazione liberamente pattuito dalle parti mediante la sottoscrizione

del contatto di locazione. Parimenti dicasi dell’entità della garanzia, pure

essa concordata dalle parti nel contratto. Quanto agli interessi di mora, ha

infine spiegato il Pretore, il tasso del 7% è previsto dalle condizioni generali

del contratto (act. C), mentre la decorrenza degli stessi dalla data della

scadenza media dei singoli importi corrisponde alla consolidata prassi e giurisprudenza

della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello.

F. Contro la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente la AP 1,

chiedendo di nuovo che l’istanza sia accolta solo nei limiti riconosciuti

davanti al primo giudice.

Con

le sue osservazioni, la AO 1 postula la reiezione del gravame con

argomentazioni che, se del caso, saranno riprese in seguito.

Considerandi

In diritto:

1.

Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato

mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il

rigetto provvisorio dell’opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di

riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che non è

definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell’escusso

o del suo rappresentante di un’obbligazione in relazione a una somma di denaro

determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere

dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli

elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta

sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza

e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà

della parti (cometta, Il rigetto

provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep. 1989

pag. 338 con riferimenti).

giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche

in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido

riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il

credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore (Cometta, op. cit., pag. 331). La

dichiarazione di riconosci- mento di debito è una dichiarazione di volontà con la

quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di denaro: essa

dev’essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta a

interpreta- zione (cfr. Panchaud/Caprez,

Die Rechtsöffung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 pag. 3). Egli deve dimostrare,

con documenti, l’esigibilità del credito posto in esecuzione prima dell’inoltro

dell’esecuzione (cfr. ad esempio, CEF 23 agosto 2006, inc. n. 14.2006.41.

consid. 1).

2.

L’appellante esordisce con alcune considerazioni sulla natura della pattuizione

sulla quale l’istante fonda la propria domanda, asserendo che si tratta – ad

essere precisi – di un contratto di affitto e non di locazione, come ritenuto

dal Pretore. Sennonché tale rilievo risulta incomprensibile, l’appellante

medesimo riconoscendo, per finire, che la denominazione del contratto in questa

sede è di poca rilevanza e, non senza contraddirsi, impostando poi il gravame

sulle norme che governano il contratto di locazione previo reiterato richiamo

al contratto di locazione sottoscritto dalle parti. Ciò posto, non vi è motivo

per qualificare in modo diverso il contratto in rassegna, che il primo giudice

ha considerato come contratto di locazione (sentenza, pag. 3). Ora, il

contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento

di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati

(Stahelin, Basler Kommentar zum

SchKG, vol. I, Basilea/Monaco 1998, n. 114 ad art. 82; Gilliéron, Commentarie de la LP, Losanna 1999, n. 49 ad art.

82).

3.

A detta dell’appellante, il contratto denominato di locazione, come

il suo annesso, fanno espresso riferimento a un aumento di pigione, nel senso

che risulta che la pigione del primo anno è stata aumentata di fr. 750.- al

mese senza comunicazione su foglio ufficiale. Si tratta, secondo l’appellante,

di una pigione scalare ai sensi del CO. Orbene, essa assevera, il locatore che

intende aumentare la pigione per la prossima scadenza di disdetta deve

comunicare l’aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell’inizio del

termine di preavviso su modulo approvato dal cantone (art. 269d cpv. 1 CO),

L’art. 19 cpv. 2 OAL con riferimento all’art. 19 cpv. 1 e 1bis, sempre secondo

l’appellante, conferma la disposizione citata, prevede cioè espressamente la necessità

di comunicare l’aumento della pigione scalare su modulo ufficiale anche se

l’aumento segue una scala pattuita tra le parti. Ogni adeguamento della pigione

che non viene notificato al conduttore su modulo ufficiale è dunque da ritenersi,

conclude l’appellante, nullo.

4.

Con argomenti del genere – definiti dal primo giudice non solo defatigatori,

ma finanche al limite della temerarità – l’appellante equivoca senza alcun motivo

su una fattispecie di meridiana semplicità. Giacché risulta evidente che le

parti non hanno sottoscritto una pattuizione scalare soggetta ai requisiti

illustrati nel gravame; come correttamente anche rilevato dalla procedente

nella osservazioni all’appello (v. ad 1a pag. 4), esse hanno invece liberamente

sottoscritto un contratto di locazione della durata di dieci anni a una pigione

annuale (fissa) di fr. 90'000.- , ossia senza porre in preventivo aumenti nel

corso della durata della locazione (v. act. C, punto 4). Certo, i contraenti hanno

in contemporanea annesso al contratto una separata pattuizione, in cui essi hanno

stabilito - sempre di comune accordo - di ridurre per il primo anno di locazione

la pigione da fr. 15'000.- a fr. 13'500.- pro bimestre, includendo in

connessione con la locazione immobiliare sia il nolo relativo all’arredamento e

all’attrezzatura del locale pasticceria, sia il diritto della conduttrice di

comunicare in ogni momento alla locatrice l’intenzione di ricomperare l’arredamento

e le attrezzature noleggiate per fr. 180'000.- (act. D, punto 2b e 2c). La

riduzione della pigione per il primo anno, operata di comune accordo nel

contesto della pattuizione che da subito prevedeva, comunque sia, una pigione

superiore per l’intera durata della locazione e, quindi, anche nel periodo poi soggetto

a sconto da parte della locatrice, non poteva essere ritenuto dalla

conduttrice, a meno di violare il principio della buona fede contrattuale, come

accordo che avrebbe imposto ugualmente alla locatrice di notificare su

formulario ufficiale (con le conseguenze che un atto del genere avrebbe

comportato) la pigione superiore, che fin dall’inizio era quella dovuta e che,

per venire incontro alla convenuta, l’istante ha accettato di ridurre per un insignificante

periodo (1 anno) rispetto a quello ben superiore concordato (10 anni). Nel contesto

di una decisione di rigetto dell’opposizione, bene ha fatto perciò il Pretore a

fondarsi sul senso logico attribuibile, in virtù del principio della buona fede

e dell’affida- mento, agli accordi intervenuti tra le parti, non soggetti di

certo a interpretazioni volte a rendere più difficoltoso il diritto della

locatrice a esigere, una volta trascorso il primo anno, la vera pigione

pattuita. Del resto, che il contratto andava interpretato in questo modo,

risulta dal comportamento della stessa conduttrice; la quale, a partire dal mese

di novembre del 2006 e fino al mese di aprile del 2008, ha pagato senza fiatare

la pigione bimestrale anticipata di fr. 15'000.-, per cui essa è ora malvenuta

nel porre in compensazione gli importi eccedenti la pigione che essa era stata

autorizzata a pagare il primo anno. Lo stesso discorso di impone, mutatis

mutandis, per il deposito della garanzia di fr. 27'000.-, anch’esso

liberamente concordato in tale misura per l’intera durata del contratto

nonostante lo sconto sulla pigione del primo anno.

5.

Da quanto precede discende che l’appello, proposto invero con

leggerezza, deve essere disatteso, siccome manifestamente infondato. Tassa di

giustizia e indennità seguono la soccombenza dell’appellante (art. 48, 49, 61

cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamata la OTLEF

PRONUNCIA:

1. L’appello

è respinto.

2. La

tassa di giustizia di fr. 350.-, già anticipata dall’appellante, rimane a suo

carico, con l’obbligo di rifondere alla AO 1 fr. 800.- di indennità.

3. Intimazione

- lic.

iur PA 1, studio legale PA 1, __________;

- avv.

PA 2, __________.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacchè il

valore litigioso della vertenza, di fr. 20'250.- (importo posto in

compensazione e oggetto della controversia, art. 51 cpv. 1 lett. c LTF), non

raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente decisione è

possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

lett. a

LTF).

Nello

stesso termine è possibile proporre al Tribunale federale, 1000 Losanna 14,

anche ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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