14.2009.11

Appello contro sentenza di rigetto provvisorio. Contratto di locazione

23 marzo 2009Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

PE n. __________ del 22/23 ottobre 2008 dell’UEF di __________ AP 1 ha escusso AO

1 per l’incasso di fr. 11'220.-- oltre interessi al 5% dal 1. agosto 2008,

indicando quale titolo di credito: “Differenza affitti fr. 8'400.--, modifica

apertura porte fr. 915.--, cambio cilindro fr. 305.--, lavori vari di

allestimento fr. 1'600.-- come da contratto”.

Interposta

tempestiva opposizione dall’escussa, il procedente ha chiesto il rigetto

provvisorio dell’opposizione limitatamente a fr. 8'400.-- oltre interessi al 5%

dal 1. agosto 2008 per la differenza affitti.

B. Il

procedente fonda la sua pretesa su un contratto stipulato con AO 1 il 15

dicembre 2007, debitamente sottoscritto dalle parti, relativo alla locazione di

un locale commerciale sito in Vicolo __________ ad __________, che prevedeva un

canone locativo di fr. 1'900.-- mensili e il deposito di una garanzia di fr.

5'700.-- (doc. A). La durata del contratto è stata fissata in tre anni, a

decorrere dal 1. marzo 2008. Il 30 luglio 2008 l’escussa ha riconsegnato il

locale all’istante, comunicandogli poi con scritto 26 agosto 2008 (doc. B) di

non dovergli più nulla, visto che il contratto era stato disdetto per il 30

luglio 2008 e che dal 1. agosto 2008 il locale era stato affittato a H__________

S__________.

Con

l’istanza in oggetto AP 1, che con la nuova inquilina H__________ S__________

ha stipulato condizioni di locazione diverse da quelle concordate con

l’escussa (doc. D), pretende da quest’ultima il pagamento di fr. 8'400.--,

quale differenza tra il canone di locazione inferiore di fr. 400.-- mensili per

il primo anno di locazione, ossia dal 1. agosto 2008 al 31 luglio 2009 e di fr.

300.-- mensili per il secondo anno di locazione, ossia dal 1. agosto 2009 al 31

luglio 2010.

C. All’udienza

di contraddittorio l’escussa ha contestato la validità del contratto doc. A

quale titolo di rigetto, essendo questo stato sostituito da un contratto

verbale, stipulato con il procedente, avente per oggetto un locale commerciale

sito pure in V__________ S__________ ma al numero 2, il cui canone di locazione

e la garanzia ammontavano pure a fr. 1'900.-- rispettivamente a fr. 5'700.--,

come previsto dal contratto di locazione doc. A. La debitrice ha asserito che questo

locale era stato occupato fino al 28 febbraio 2008 da B__________ N__________,

il quale dal 1. marzo si era trasferito in V__________ S__________i 3. Per

questo lei non ha mai preso possesso di quel locale, ma è divenuta inquilina

del locale sito in V__________ S__________ 2. A comprova delle sue allegazioni

l’escussa ha prodotto una ricevuta, sottoscritta da AP 1, di un suo pagamento

del canone di locazione (doc. 2), una fattura dell’I__________ SA (doc. 3) e un

bollettino di ritorno merce della G__________ T__________ & L__________ (doc.

4), tutti indicanti quale suo indirizzo “V__________ S__________i 2”. La

convenuta ha poi rilevato di avere liberato il locale da lei occupato il 30

luglio 2008 e di avere versato il canone di locazione fino a tale data. Dal 1.

agosto 2008 il locale in V__________ S__________ 2 è stato ripreso da B__________

N__________, precedente inquilino. Il locale in V__________ S__________ 3,

lasciato libero da B__________ N__________, è stato invece locato dall’istante,

con nuovo contratto e a condizioni diverse, in particolare per un canone

locativo inferiore, a H__________ S__________. Secondo l’escussa, il procedente

non può di conseguenza ritenerla responsabile ai sensi dell’art. 264 CO per la

differenza di canone fino al 31 luglio 2010 per un oggetto diverso da quello da

lei locato, non trattandosi di un caso di subingresso.

D. Con

sentenza 3 febbraio 2009 il Pretore della __________ ha respinto l’istanza

argomentando che dai documenti prodotti la convenuta risulta essere stata

effettivamente conduttrice del locale sito in V__________ __________ 2, ma che

essendo le condizioni contrattuali per questa locazione identiche a quelle

previste dal contratto doc. A, stipulato per il locale sito in V__________ S__________i

3, vi è stata solo la modifica dell’oggetto locato. Secondo il primo giudice

l’escussa non può pertanto in buona fede pretendere che non sia stato stipulato

un contratto scritto tra le parti, per cui non vi sarebbe titolo di rigetto

provvisorio. Il Pretore ha poi ritenuto reso verosimile che nel locale in V__________

S__________ 2, vero oggetto del contratto, é subentrato B__________ N__________,

per il fatto che il locale situato in V__________ S__________ 3, dove si era

trasferito N__________, è stato effettivamente locato a H__________ S__________.

Il primo giudice ha giudicato pertanto assodato che nel locale lasciato libero

dall’escussa è entrato un subentrante. Tuttavia in assenza di indicazioni circa

il canone versato da quest’ultimo e in considerazione delle circostanze poco chiare

ha ritenuto reso verosimile che il canone da lui dovuto non è inferiore a

quello pagato dall’escussa, per cui all’istante non è stato concesso il rigetto

provvisorio dell’opposizione per la pretesa differenza tra i canoni di

locazione calcolata in fr. 8'400.--.

E. Contro

la sentenza pretorile si aggrava tempestivamente il procedente rilevando in

sostanza che il contratto di locazione stipulato con l’escussa si riferiva al

locale in V__________ S__________i 3 così come il contratto concluso con H__________i

S__________. Secondo l’appellante ciò risulta in particolare dalla lettera 26

agosto 2008 (doc. B), in cui la convenuta comunicandogli che dal 1. agosto 2008

il negozio era stato affittato a H__________ S__________, ha ammesso il

subingresso di quest’ultima. AP 1 sostiene poi che i bollettini doc. 3 e 4

sono stati redatti da terzi e quindi non possono essere determinanti per

definire il rapporto di locazione. D’altro canto da nessun documento risulta

che vi sia un inquilino di nome N__________, per cui non può essere concluso,

solo in base alle allegazioni dell’escussa, che a quest’ultima è subentrata nel

contratto originario una terza persona e non H__________ S__________.

F. Delle

allegazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.

Considerato

Considerandi

1.

Se il credito si fonda su un

riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata,

il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell’opposizione (art. 82 cpv.

1.

LEF). La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura

privata, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il

riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di

un’obbligazione in relazione a una somma di denaro determinata o facilmente

determinabile. Il riconosci- mento di debito può essere dedotto anche da un

insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli elementi necessari.

Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente

determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a

possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (Cometta, Il rigetto provvisorio

dell’opposizione nella prassi ticinese, in: Rep.

1989.

pag. 338 con riferimenti).

contratto di locazione, firmato dal conduttore, costituisce un riconoscimento

di debito per i canoni scaduti, le spese accessorie se quantificate e per la

somma fissata a titolo di garanzia (Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG,

Basilea/Ginevra/Monaco, 1998, vol. I, n. 114 ad art. 82; Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung,

tesi Zurigo 2000, pag. 362 s.)

giudice del rigetto accerta d’ufficio e in ogni stadio di causa (quindi anche

in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido

riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il

credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore, il

debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit., pag. 331). La dichiara- zione di

riconoscimento del debito è una dichiarazione con la quale il debitore si

obbliga a pagare una certa somma di denaro: essa dev’essere chiara, esplicita,

non equivoca, non discutibile o soggetta a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung,

Zurigo 1980, § 1. n. 7 pag. 3).

2.

Secondo l‘art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto

provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi

immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito;

all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni

che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono

essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo

perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci

riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ia 413, consid. 4; jaeger/walder/kull/kottmann, Bundesgesetz

über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I 4a ed., Zurigo 1997, n. 28 ad art.

82; staehelin, op. cit. n. 87 s.

ad art. 82 LEF; gilliéron, op.cit,

n. 82 ad art. 82; stuecheli, op.

cit., tesi Zurigo 2000, pag. 350 con rif.).

3.

Il contratto di locazione

sottoscritto dalle parti il 15 dicembre 2007 prevedeva la locazione a decorrere

dal 1. marzo 2008 fino al 31 agosto 2010 di un locale commerciale in V__________

S__________ 3 ad A__________ per un canone di locativo di fr. 1'900.-- mensili

ed un deposito di garanzia di fr. 5'700.-- (doc. A).

L’escussa

contesta la validità di questo contratto quale titolo di rigetto provvisorio

dell’opposizione ritenendolo sostituito da un successivo contratto verbale

relativo ad un locale commerciale situato in V__________ S__________ 2, di cui solo

è stata inquilina. A com-

prova

delle sue allegazioni l’escussa ha prodotto una ricevuta 4 marzo 2008 sottoscritta

dal procedente, relativa all’incasso del canone di locazione, da cui risulta

che l’appellante stesso ha indicato quale oggetto della locazione: “affitto

negozio Vi__________ S__________i 2” (doc. 2). La convenuta ha poi prodotto una

fattura 28 aprile 2008 inviatale dalla I__________ SA indicante quale indirizzo

“V__________ S__________ 2” (doc. 3). Lo stesso indirizzo si evince dal

bollettino di ritiro merce presso il “C__________ S__________ AO 1AO 1” della G__________

T__________ & L__________ (doc. 4). Questi documenti indicano chiaramente

che l’oggetto del contratto di locazione doc. A è stato modificato, ossia che, in

luogo del locale situato in V__________ S__________ 3, all’escussa è stato locato

un negozio in V__________ S__________ 2. Le altre condizioni, come confer-

mato dall’escussa nell’ambito dell’udienza di contraddittorio (cfr.

verbale/risposta pag. 1 punto 1), sono rimaste in essere, ossia il canone di

locazione di fr. 1'900.-- e l’ammontare della garanzia di fr. 5'700.--. Queste

considerazioni portano a concludere che il contratto di locazione doc. A è

rimasto in vigore e che ne è stato modificato solo l’oggetto. Questo documento costituisce

pertan- to, in via di principio, valido riconoscimento di debito ai sensi

dell’art. 82 cpv. 1 LEF.

4.

L’appellata

contesta che nel caso di specie il procedente possa ritenerla responsabile ai

sensi dell’art. 264 CO per la differenza ammontante a fr. 8'400.-- tra il

canone stipulato con il contratto doc. A (fr. 1'900.-- al mese) e quello inferiore,

concordato con H__________ S__________, che prevede un canone di locazione di fr.

1'500.-- dal 1. agosto 2008 fino al 31 luglio 2009 e di fr. 1'600.-- dal 1.

agosto 2009 al 31 luglio 2010 (doc. D), H__________ S__________ non essendo

subentrata nel locale da lei occupato in V__________ S__________ 2.

Secondo l’art.

264.

cpv. 1 CO il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini

di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore

soltanto se gli propone una nuovo conduttore solvibile che non possa essere

ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere

disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. Se non propone un

nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento

del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la

locazione si estingue o può essere sciolta (cpv. 2).

Le allegazioni e i documenti

presentati dall’escussa hanno portato, al precedente considerando, a concludere

che quest’ultima era inquilina del locale situato in Vi__________ S__________

2.

Dallo scritto 26 agosto 2008 (doc. B), con cui l’appellata ha comunicato al

locatore che il suo contratto di locazione era scaduto il 30 luglio 2008, che

non gli doveva più nulla e che il locale era stato locato a H__________ S__________

non emerge, contrariamen- te a quanto sostenuto dall’appellante, che l’oggetto

inteso era il locale in V__________ S__________ 3. Dal canto suo l’escussa ha reso

verosimile, sulla base di riscontri oggettivi (doc. 2, 3 e 4) ai sensi

dell’art. 82 cpv. 2 LEF, che il locale da lei occupato era situato in V__________

S__________ 2; ha di poi preteso con successo, senza peraltro essere

contraddetta dall’istante, che non è comparso all’udienza di contradditorio, che

a lei è subentrato B__________ N__________i, precedentemente inquilino del locale

sito in Vi__________ S__________ 3 (risposta, ad 2 e ad 6c) e non H__________ S__________,

atteso che quest’ultima ha stipulato con l’appellante il 7 agosto 2008 un

contratto avente quale oggetto il locale sito in V__________ S__________ 3

(doc. D). Come ritenuto in prima sede, nel caso che ci occupa, nessuna

indicazione risulta dagli atti in merito al canone di locazione che

l’appellante ha concordato con B__________ N__________, ossia con la persona

indicata dalla appellata come suo sostituto nel contratto di locazione. Pertanto,

mancando, in relazione al locale situato in V__________ S__________ 2, gli

elementi necessari per determi- nare un’eventuale differenza di canone,

l’istanza è stata in prima sede correttamente respinta. Il limitato potere di

cognizione del giudice del rigetto provvisorio non consente infatti una maggiore

indagine volta a verificare elementi che non appaiono sufficiente- mente

liquidi, ritenuto che tale accertamento, se del caso, è compito del giudice

ordinario. Certo, l’appellante parrebbe persino mettere in dubbio il

ritrasferimento di B__________ N__________ nell’ente locato occupato dalla

appellata. Ora, per tacere del fatto che egli avrebbe semmai dovuto controbattere

l’avversaria affermazione all’udienza di discussione (come visto non vi ha però

presenziato; sulle conseguenze, v. art. 20 cpv. 4 LALEF), al riguardo lo stesso

appellante si limita a rilevare che non vi sarebbero prove su tale circostanza,

ma per finire non pretende che il negozio di V__________ S__________ 2 non sia

stato rioccupato dal soggetto, ossia che sia stato locato a persona diversa o

addirittura che sia rimasto sfitto. Per cui anche da questo punto di vista

l’appello, proposto invero con poca forza argomentativa, non merita miglior

sorte.

5.

L’appello

va respinto.

Tassa di

giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv.

1.

OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamato l’art. 82 LEF

pronuncia:

1.

L’appello è respinto.

2.

La tassa di giustizia di fr. 400.--,

già anticipata dall’appellante, resta a suo carico, con l’obbligo di rifondere a

AO 1 fr. 300.- a titolo di indennità.

3.

Intimazione a: - avv. PA 1, __________;

- RA

1, __________, __________;

Comunicazione

alla Pretura della __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr.

8'400.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--., contro la

presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione solo

se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale

(art. 74 cpv. 2 lett. a LTF).

Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster