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Rigetto provvisorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Errore essenziale. Rescissione del contratto di locazione

7 dicembre 2009Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

B. La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione

stipulato il 13 ottobre 2008 con la convenuta (doc. B), secondo il quale quest’ultima

si è obbligata a pagare per mq 3'400 di superficie/fabbrica una pigione di fr.

28'500.-- al mese (punto 4.2. del contratto) e fr. 2'500.-- al mese per lo

spazio del piazzale esterno (punto 2.2 del contratto), in rate mensili

anticipate, da versare entro il 5 di ogni mese per un periodo di 5 anni dal 1.

gennaio 2009 al 31 dicembre 2013. Con l’esecuzione in oggetto l’istante procede

per il pagamento delle pigioni per il mese di febbraio 2009 di complessivamente

fr. 31'000.--.

C. All’udienza

di contraddittorio del 7 settembre 2009 l’escussa

ha rilevato di avere compreso, successivamente

alla firma del contratto di locazione, di essere stata indotta a sottoscriverlo

da un grave errore di valutazione, emerso quando ha riscontrato numerosi

difetti nell’immobile locato, che non le hanno permesso il trasferimento

dell’attività industriale nei capannoni oggetto della locazione. Uno di questi

difetti è stata l’inadeguatezza dei supporti per i carri ponte, la cui

sostituzione avrebbe necessitato mesi di lavoro. La convenuta ha poi asserito

che nel frattempo sono emersi nuovi problemi, quali la presenza di falde

freatiche sottostanti alla struttura che rendono problematico l’istallazione

dei macchinari, un inadeguato allacciamento elettrico alla rete industriale e

il costo per la posa di pareti divisorie per la creazione di uffici. La sistemazione

di questi difetti avrebbe richiesto un impegno finanziario assolutamente

sproporzionato, ossia un costo doppio di quanto preventivato, che l’avrebbe

portata al fallimento, vista la sua difficile situazione finanziaria dovuta

alla crisi globale. Il 12 dicembre 2008 sono stati nuovamente segnalati i

difetti e le gravi problematiche riscontrate, invocando l’annullamento del

contratto rispettivamente la sua rescissione (doc. 5). Secondo la convenuta il

contratto di locazione in esame, se non già risulta nullo in seguito ad errore

essenziale, è in ogni modo da considerarsi rescisso, e questo anche nella

denegata ipotesi che non siano dati i presupposti per la rescissione ai sensi

dell’art. 258 CO. L’escussa ha poi rilevato che la natura sinallagmatica del

contratto di locazione fa sì che, non avendo mai preso in consegna i locali

oggetto della locazione e avendo segnalato in numerose occasioni

l’impossibilità di dare seguito al contratto stesso, nella peggiore delle

ipotesi, resta debitrice nei confronti dell’istante non già per le pigioni non

pagate, ma per il danno derivante dal mancato pagamento delle stesse.

D. Con sentenza 11 settembre 2009 il Pretore __________, ha accolto

l’istanza, ritenendo che la documentazione prodotta costituisce un valido riconoscimento

di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Secondo il primo giudice l’escussa

non ha in alcun modo reso verosimile che l’ente locato evidenzia difetti tali

da giustificare la rescissione del contratto. Infatti le problematiche e le lamentele

sollevate con lo scritto del 12 dicembre 2008 inviato dalla convenuta

all’istante sono rimaste allo stadio di puro parlato, prive di qualsivoglia

riscontro oggettivo.

E. Contro

la sentenza pretorile si è tempestivamente aggravata la AP 1 riconfermandosi in

sostanza nelle sue allegazioni di prima sede. L’appellante ha ribadito l'annullamento

rispettivamente la rescissione del contratto di locazione in esame, la quale

essendo stata formulata prima dell’entrata in vigore del contratto non consente

più al creditore di procedere all’incasso della pigione nell’ambito di una

procedura sommaria. La creditrice deve infatti procedere nell’ambito di una

procedura ordinaria per risarcimento danni.

F. Delle

osservazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.

Considerato

in diritto: 1. Se il credito si fonda su un riconoscimento

di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore

può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La

nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che

non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte

dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una

somma di denaro determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di

debito può essere dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da

essi emergano gli elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di

denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi

stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica unilaterale

dipendente dalla volontà delle parti (Cometta,

Il rigetto provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in:

Rep 1989 pag. 338 con riferimenti).

contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento

di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati

(Staehelin, Basler Kommentar zum

SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.

114 ad art. 82; Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).

contratto di locazione in oggetto (doc. B) costituisce pertanto, in via di

principio, valido titolo dii rigetto provvisorio dell’opposizione per le

pigioni poste in esecuzione.

2. Secondo l’art. 82 cpv. 2 LEF il

giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione a meno che il

debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da infirmare

il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza

delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni

non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walther/Kottmann, Bundesgesetz

über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I , 4a ed., Zurigo 1997, n. 28

ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 s. ad art. LEF; Gilliéron,

op. cit., n.82 ad art. 82; Stücheli, Die

Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag. 350 con riferimenti).

a) L’appellante

fa in sostanza dapprima valere l’annullamento del contratto di locazione in

oggetto in seguito ad errore essenziale.

tal caso il conduttore si libera dei suoi obblighi (art. 24

cpv. 4 CO) (Panchaud/Caprez, Die

Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 33 pag. 73).

Ai sensi dell’art. 23 CO

il contratto non obbliga colui che vi fu indotto da errore essenziale. L’art.

24 cpv. 1 n. 4 CO specifica che vi è segnatamente un errore essenziale quando

esso concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore

considerava come un necessario elemento del contratto secondo la buona fede

negli affari (DTF 129 III 365 consid. 5.3). Affinchè un errore essenziale possa

essere riconoscibile, è pure necessario che, secondo la buona fede in affari,

la controparte abbia potuto ravvisare che per l’altra parte questa determinata

condizione di fatto costuituiva una condizione del contratto (DTF 118 II 297 consid.

2). Secondo la giurisprudenza sviluppata in applicazione dell’art. 24 cpv. 1 n.

4 CO, anche un errore dovuto a negligenza comporta in linea di principio

l’annullabilità del negozio giuridico. Tuttavia, se una parte non si preoccupa

al momento della stipula del contratto di chiarire una particolare questione

che manifestamente si pone, la controparte può dedurne che essa fosse priva di

importanza per la parte che non l’ha sollevata (DTF129 III 365 consid. 5.3).

Con il suo scritto del 12

dicembre 2008 (doc. 5), inviato alla locatrice, l’appellante si è lamentata dell’impossibilità

di far uso dell’oggetto locato in seguito al mancante sostegno dei carri ponte,

agli ingenti costi non preventivati dovuti alla carenza dell’impianto

elettrico, alla presenza di falde friatiche che impedivano l’installazione dei

macchinari e agli ingenti costi, superiori al previsto, necessari per la

creazione degli uffici. Orbene l’escussa si è limitata a far valere i citati difetti

senza fornire qualsivoglia riscontro oggettivo atto a dimostrare quanto eccepito.

D’altro canto non solo non ha reso verosimile che le citate specificità

dell’immobile, da lei ritenute carenti, erano condizioni irrinunciabili per la

stipula della locazione, ma dall’esame del contratto emerge che la conduttrice,

al momento della sua sottoscrizione, ha dato atto del fatto che le superfici

erano state da lei debitamente esaminate e ritenute conformi alle condizioni

contrattuali (doc. B punto 6.1). Da questa conferma la locatrice poteva

dedurre, secondo la buona fede in affari, che l’oggetto locato corrispondeva

alle richieste dell’escussa. La appellata non poteva pertanto ravvisare nel

comportamento della conduttrice che per quest’ultima le citate specificità,

ritenute carenti, costituivano una condizione del contratto. Momento

determinante al fine del giudizio sulla natura essenziale dell’errore è quello

della sua firma (DTF 132 III 737 consid. 2). L’appellante non ha pertanto reso

verosimile di essere incorsa in un errore essenziale ai sensi dell’art. 24 cpv.

1 n. 4 CO.

b)L’appellante

fa poi valere di avere rescisso il contratto di locazione prima della sua entrata

in vigore, non avendo mai preso posseso dell’ente locato per i difetti

riscontrati, per cui non sarebbe più dato un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione.

Il contratto di

locazione costituisce un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per la

pigione e i costi accessori solo per la durata del contratto. Nel caso in cui

il contratto è stato validamente disdetto oppure qualora è scaduto, il rigetto

non può più essere concesso per pretese sorte dopo la disdetta o dopo la

scadenza. L’eccezione del conduttore, secondo il quale il contratto di

locazione sarebbe stato disdetto validamente, per cui il locatore non ha più

diritto ai canoni, deve essere resa verosimile. Il giudice del rigetto deve

verificare se la disdetta è stata formulata validamente. Nel caso di disdetta

straordinaria da parte del conduttore, questi deve rendere verosimile il motivo

straordinario di disdetta. A questo proposito va osservato che nel caso di

locazione di immobili una disdetta straordinaria si giustifica solo per motivi

gravi rispettivamente per motivi importanti. Per questo l’eccezione non può

essere accolta “alla leggera” (Staehelin,

op. cit., n. 116 ad art. 82; Stücheli,

op. cit., pag. 363 e 366/367; SJZ 98 (2002) N. 16/17 pag. 422).

Il contratto di locazione in

oggetto è stato stipulato il 13 ottobre 2008 con inizio il 1. gennaio 2009

(doc. B) per una durata di 5 anni fino al 31 dicembre 2013. Con la firma del

contratto la conduttrice ha riconosciuto il suo obbligo di pagare la pigione

non solo per la durata del possesso dell’oggetto locato, bensì per tutta la

durata del contratto (DTF 134 III 267, 272 consid. 3). L’appellante fa valere

la restituzione anticipata dei fabbricati presi in locazione in seguito a gravi

difetti (doc. 5). Come ritenuto sub a) la conduttrice si è limitata ad

affermare l’esistenza di difetti, senza tuttavia produrre qualsivoglia

riscontro oggettivo atto a rendere verosimile quanto da lei asserito. Il già

citato punto 6.1. del contratto induce inoltre a ritenere che l’oggetto della

locazione era conforme alle condizioni contrattuali. Ciò porta pure ad

escludere l’applicazione dell’art. 258 CO, secondo il quale se il locatore

consegna la cosa locata con difetti che ne escludono o diminuiscono

notevolmente l’idoneità all’uso a cui è destinata, il conduttore può avvalersi

degli art. 107-109 CO relativi all’inadempimento del contratto. Nell’ambito di

questa procedura non può pertanto essere ritenuto che il contratto di locazione

doc. B sia stato validamente rescisso, per cui costituisce un valido titolo di

rigetto provvisorio dell’opposizione. D’altro canto l’appellante non ha fatto

valere di avere presentato alla locatrice un nuovo conduttore soddisfacente le

condizioni poste dall’art. 264 cpv. 1 CO. Orbene, secondo la recente

giurisprudenza del Tribunale federale, nel caso di una restituzione anticipata

della cosa locata senza l’indicazione di un nuovo conduttore che soddisfi le

condizioni poste dall’art. 264 cpv. 1 CO, il contratto di locazione mantiene la

sua qualità quale titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione (DTF 134 III

267, 272 consid. 3). Il contratto di locazione in oggetto rimane, come

correttamente ritenuto dal primo giudice, valido titolo di rigetto provvisorio

dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pigione del mese di

febbraio 2009 posta in esecuzione.

3.L’appello

va respinto.

Tassa

di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62

cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamato l’art. 82 LEF

pronuncia:

1.L’appello

è respinto.

Considerandi

2.

tassa di giustizia di fr. 370.--, già anticipata dall’appellante, resta a

carico di AP 1, la quale rifonderà a AO 1 fr. 500.-- a titolo di indennità.

3.

Intimazione: -;

Comunicazione alla

Pretura __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacchè il valore litigioso della vertenza è di fr.

31'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 72 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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