14.2009.90

Rigetto provvisorio. Contratto di locazione. Eccezione di compensazione. Inesigibilità del credito in seguito ad accordo di dilazione

28 dicembre 2009Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

Con PE n. __________ del 12/18 maggio 2009

dell’UEF di __________ la AO 1 ha escusso la AP 1 per fr. 38'382.-- oltre

interessi al 7% dal 1. gennaio 2009 e fr. 202.--, indicando quale titolo di

credito: “Pigione lorda ufficio e due parcheggi interni dal 01.01.2009 –

30.06.2009 – Spese verbale DR No. __________ del 08.05.2009.”

Interposta

tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto

provvisorio.

B. La procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione

stipulato con l’escussa il 23 ottobre 2004 (doc. C), avente per oggetto una

superficie di 450 m2 da destinare ad uso ufficio nello stabile sito in via __________

a __________. Il canone di locazione è stato stabilito in fr. 67'500.--

all’anno (compresi fr. 11'250.-- quale acconto per le spese accessorie), adeguabile

ogni anno alle variazioni dell’indice nazionale dei prezzi al consumo, da

pagare anticipatamente in rate trimestrali di fr. 16'875.-- al 1. giorno del

mese. Le parti hanno inoltre concluso un contratto di locazione (doc. D),

relativo a quattro posti auto coperti per complessivi fr. 7'200.-- annui, con

termine di pagamento e di durata analoghi al contratto principale. La locazione

ha avuto inizio il 15 dicembre 2004 e viene a scadenza il 31 dicembre 2009. In seguito al mancato pagamento delle pigioni dal 1. gennaio 2009 la procedente ha esercitato

il diritto di ritenzione, di cui agli art. 268 e ss. CO, chiedendo all’UEF di __________

di redigere l’inventario dei beni della AP 1 (doc. E). Con il predetto PE n. __________

(doc. A), a convalida dell’inventario allestito l’8 maggio 2009, l’istante ha

escusso la AP 1 per il pagamento dell’importo di fr. 38'382.-- oltre interessi

del 7% dal 1. gennaio 2009 corrispondente alle pigioni di due trimestri, ossia

da gennaio a giugno 2009, per la locazione dell’ufficio e di due posti auto e

per il pagamento di fr. 202.-- per le spese di allestimento dell’inventario. La

procedente chiede il rigetto provvisorio dell’opposizione limitatamente al

credito.

C. All’udienza di contraddittorio l’escussa ha eccepito la compensazione

del credito fatto valere dall’istante con una sua contropretesa di ca. fr.

175'000.-- quale indennizzo per le migliorie apportate all’ufficio locato. La

convenuta ha poi eccepito l’esistenza di un accordo di dilazione relativo al

pagamento delle pigioni per l’anno 2009. Infine ha sostenuto che il

comportamento tenuto dalla locatrice costituisce un abuso di diritto, ritenuto che

prima si è dichiarata disponibile a quantificare l’indennizzo dovutole rispettivamente

a concederle una dilazione di pagamento delle pigioni e poi ha proceduto con la

promozione nei suoi confronti dell’esecuzione in oggetto.

D. Con sentenza dell’8 ottobre 2009 il Pretore della Giurisdizione di __________

ha accolto parzialmente l’istanza, rilevando che dalla clausola 8.3. del contratto

di locazione risulta che il diritto a chiedere un indennizzo al termine del

rapporto è subordinato al fatto che il locatore abbia dato la sua

autorizzazione e abbia rinunciato a chiedere il ripristino. Sempre in base al

contratto (clausola 8.1), che riprende il contenuto del disposto dell’art. 260a

CO, il consenso del locatore a migliorie e modifiche dell’ente locato deve

essere dato per iscritto. Del realizzarsi, nel caso concreto, di questa

condizione nulla emerge agli atti. In ogni caso, ha rilevato il primo giudice, ad

escludere categoricamente la compensabilità dei due crediti, interviene la dottrina

in materia di locazione, la quale precisa che, salvo convenzione contraria -

che nel caso non è data -, l’indennità non è dovuta che al termine del

contratto. Durante la locazione non è quindi possibile compensare l’eventuale

credito per indennità con la pigione. Il Pretore ha pertanto respinto l’eccezione

di compensazione.

merito all’eccepita dilazione che l’escussa pretende le sia stata concessa

dalla locatrice, il primo giudice ha ritenuto che tra le parti erano in atto

delle trattative in merito alla richiesta della conduttrice di compensare le

pigioni scadute con il preteso indennizzo per le migliorie apportate ai locali.

Queste trattative sono però definitvamente naufragate con la comunicazione del

rifiuto da parte della proprietaria dell’immobile di accettare non solo la

compensazione, ma anche la ancora prematura quantificazione del credito posto

in compensazione. Il Pretore ha rilevato che la locatrice ha informato la

conduttrice di volere attendere, come suo diritto, il pagamento delle pigioni

arretrate e la fine della locazione per riaprire la discussione sul preteso indennizzo.

D’altro canto la conduttrice non ha sostenuto l’esistenza di un accordo di

dilazione nell’ambito della procedura di erezione dell’inventario. Questa

eccezione è stata sollevata la prima volta nell’ambito della procedura di

rigetto dell’opposizione.

Pretore ha infine osservato che il comportamento della locatrice non può essere

ritenuto abusivo visto come il suo temporeggiamento non ha provocato alcun

pregiudizio alla conduttrice ed anzi, considerate le asserite difficoltà

finanziarie, quest’ultima ha potuto beneficiare di una moratoria di fatto nel

pagamento delle pigioni. L’istanza è stata accolta limitatamente all’importo di

fr. 35'550.-- per le pigioni lorde di due trimestri per gli uffici e per due

posti auto oltre a fr. 202.-- per le spese di inventario. L’interesse di mora è

stato riconosciuto al tasso legale del 5%, non avendo la procedente provato il

tasso di sconto bancario di cui all’art. 104 cpv. 3 CO che non è fatto notorio,

con decorrenza dal 1. gennaio 2009 per fr. 17'775.-- e dal 1. aprile 2009 per i

rimanenti fr. 17'775.--.

Contro la sentenza pretorile si è

tempestivamente aggravata l’escussa riconfermandosi in sostanza nelle sue

eccezioni di prima sede.

F. Delle

osservazioni della parte appellata si dirà, se del caso, in seguito.

Considerato

Considerandi

1.

Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato

mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il

rigetto provvisorio dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di

riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata, che non è definita

dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o

del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro

determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere

dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi emergano gli

elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta

sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza

e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà

delle parti (Cometta, Il rigetto

provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep 1989

pag. 338 con riferimenti).

giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche

in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido

riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il

credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il

debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit., pag. 331). Il procedente deve anche

dimostrare, con documenti, l'esigibilità del credito posto in esecuzione prima

dell'inoltro dell'esecuzione (da ultimo CEF 19 giugno 2006 [14.2005.149],

consid. 5 con rinvii).

contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento

di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati

(Staehelin, Basler Kommentar zum

SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.

114.

ad art. 82; Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).

contratto di locazione in esame costituisce, in via di principio, valido titolo

di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni e per l’acconto per le

spese accessorie per gli uffici e per i due posteggi per il periodo dal 1.

gennaio al 30 giugno 2009.

2.

Per

l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio

dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente

delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso

incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in

giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte

in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno

verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri

oggettivi (DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,

Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997,

n. 28 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 segg. ad art. 82; Gilliéron, op.

cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.

350.

con rif.).

a) L’escussa

ha sollevato l’eccezione di compensazione con un suo credito quantificato in

fr. 175'000.-- per le spese da lei sostenute in seguito agli interventi

apportati all’oggetto locato.

L’eccezione

di estinzione del debito per compensazione deve essere accolta nella misura in

cui il credito posto in compensazione sia reso attendibile (Panchaud/Caprez,

Die Rechtsöffnung, § 36 n. 1 e segg. pag. 80 e segg.;

Staehelin, op. cit. n. 93 ad art. 82 LEF). A tal fine spetta all’escusso

rendere verosimile non solo il suo diritto a far valere la compensazione, ma

anche, sulla base di giustificativi, la causa e l’importo del credito, ritenuto

che la compensazione può avvenire solo nel caso in cui l’importo e

l’esigibilità della contropretesa risultano con sufficiente chiarezza dalla

documentazione agli atti (Panchaud/Caprez,

op. cit., § 36 n. 1 e 2, pag. 81).

L’appellante

solleva l’eccezione di compensazione con una sua contropretesa derivante dai

costi sostenuti per i lavori apportati agli spazi locati, ritenuto che

incontestatamente gli uffici le sono stati consegnati allo stato grezzo (cfr.

verbale del contraddittorio del 30 settembre 2009 pag. 2). A sostegno della sua

eccezione l’escussa ha prodotto diversi documenti relativi ai lavori eseguiti

per un importo di fr. 193'605.04 (plico doc. 1). Da questi documenti appare

verosimile che gli uffici locati hanno acquisito un plusvalore. Dalla clausola

8.3

del contratto di locazione (doc. C) emerge tuttavia che la richiesta di un

adeguato indennizzo, alla fine del periodo di locazione, nel caso in cui

l’oggetto locato ha acquisito un plusvalore duraturo e rimarchevole grazie alle

modifiche o ai rinnovi apportati dal conduttore, è subordinato al fatto che il

locatore abbia dato la sua autorizzazione e abbia rinunciato al ripristino. La

clausola 8.1 del contratto di locazione, che riprende il contenuto dell’art.

260a CO, prevede che per eventuali modifiche costruttive o di altra natura

nonché per miglioramenti di qualsiasi genere all’oggetto della locazione il

conduttore deve avere l’autorizzazione scritta del locatore. Dagli atti non emerge

che la locatrice abbia dato la sua autorizzazione scritta alla conduttrice in

relazione agli interventi apportati all’oggetto locato. Un’autorizzazione non

risulta nemmeno dalla clausola 20 del contratto di locazione che prevede quanto

segue: “I locali vengono ripresi dal conduttore nello stato attuale.

Qualsiasi miglioria o trasformazione vanno a carico del conduttore. Il locatore

provvederà al tinteggio delle pareti esterne (senza pareti divisorie), alla

regolazione del pavimento tecnico e posa della moquette esistente nonché

tinteggio della porta di entrata. Parte integrante del contratto di locazione

planimetria degli spazi come progettati dal conduttore. Alla fine del rapporto

locativo, la proprietaria rinuncia al ripristino dell’ufficio allo stato di

consegna (stato grezzo) previo sopralluogo ed idoneità al riaffitto a terzi

quale uso uffici”. Infatti questa clausola prevede chiaramente che

qualsiasi lavoro di miglioria o trasformazione sarebbe andato a carico della

conduttrice. Dal fatto poi che la locatrice abbia rinunciato al ripristino

degli uffici allo stato grezzo - del resto non incondizionatamente, ma previo

sopralluogo ed idoneità al riaffitto a terzi quale uso ufficio - non può essere

dedotto che quest’ultima si sia impegnata a versare alla conduttrice un

indennizzo per gli interventi effettuati, ritenuto quanto previsto dalla

predetta clausola 8.1, ossia la necessità dell’autorizzazione scritta della

locatrice per l’apporto di modifiche o migliorie. D’altro canto la

compensabilità dei due crediti viene esclusa dalla dottrina, secondo la quale,

salvo convenzione contraria – che nel caso in esame, come si è visto, non è

data – l’indennità non è dovuta che al termine del contratto. Durante il

rapporto di locazione non è quindi possibile compensare l’eventuale credito per

indennizzo con la pigione (SVIT-Kommentar, 3a, ed. 2008, n. 84-85 ad art.

260-260 CO; Higi, Zürcher

Kommentar, Die Miete, n. 73 ad art. 260a CO; Weber,

Basler Kommentar, OR I, 4a ed. 2007, n. 5 ad art. 260a; Lachat, Commentaire Romand, CO I, Basilea 2003, n. 8 ad art.

260a).

L’eccezione

di compensazione sollevata dall’appellante va quindi respinta.

b) L’escussa

ha poi eccepito l’esistenza di un accordo di dilazione che renderebbe

inesigibile il credito posto in esecuzione dall’istante.

sostegno della sua eccezione AP 1 ha prodotto una dichiarazione scritta del 29

settembre 2009 di un suo ex collaboratore W__________ K__________ N__________

(doc. 4), in cui quest’ultimo, riferendosi ad un incontro avvenuto il 10 marzo 2009, ha asserito che la rappresentante della locatrice, P__________ G__________, avrebbe affermato

la possibilità di compensare i crediti tra le parti e che in ogni caso la

locatrice non avrebbe proceduto all’escussione delle pigioni scadute fino alla

quantificazione dell’indennizzo da riconoscere alla conduttrice. Orbene nella

procedura sommaria non è previsto l’interrogatorio di testi, mentre è permessa

la produzione di una dichiarazione scritta di una persona che potrebbe essere

ammessa quale teste (art. 20 cpv. 3 LALEF). Questa dichiarazione ha tuttavia

minor efficacia probatoria (Cometta,

op. cit. pag. 330; Staehelin, op. cit. n. 56 ad art. 84 e rif.). La predetta

dichiarazione scritta di W__________ K__________

N__________

può quindi essere considerata. Essa va tuttavia esaminata tenendo conto degli

ulteriori documenti prodotti. In particolare l’escussa ha inoltrato diverse

e-mail scambiate tra le parti (doc. 5-8), da cui si evince che vi sono state

delle discussioni in merito alla compensazione dell’indennizzo per le migliorie

apportate agli uffici locati con le pigioni scadute e alla ricerca di un

subentrante. Da una e-mail del 17 marzo 2009 (doc. 6) emerge che la rappresentante

della locatrice, P__________ G__________, ha informato la conduttrice di avere

trasmesso tutta la documentazione in merito alle spese sopportate alla

proprietaria dell’immobile. Con e-mail del 10 aprile 2009 (doc. 9) P__________

G__________ ha comunicato all’appellante che la proprietaria pretendeva il

pagamento delle pigioni e che un eventuale indennizzo sarebbe stato valutato

solo alla fine della locazione. Da questa e-mail emerge pure che già in seguito

al ricevimento della disdetta, nell’ottobre 2008, la locatrice aveva comunicato

alla conduttrice che un eventuale indennizzo sarebbe stato preso in

considerazione solo al termine della locazione. Le precedenti considerazioni

non permettono di ritenere la concessione di una dilazione, asserita

dall’escussa, come resa sufficientemente verosimile, per cui pure la relativa eccezione

va respinta.

c) L’appellante

ritiene infine il comportamento della locatrice abusivo ai sensi dell’art. 2

cpv. 2 CC, ritenuto che prima si è dichiarata disponibile a quantificare

l’indennizzo dovutole rispettivamente a concederle una dilazione di pagamento

delle pigioni e poi ha proceduto con la promozione dell’esecuzione in oggetto.

Il divieto dell’abuso di

diritto è un principio generale applicabile a tutto l’ordinamento legale,

compresa la procedura esecutiva (Cometta,

op. cit., pag. 334). In generale si può affermare, che far valere un diritto è

abusivo, qualora ciò appare in contraddizione con un precedente comportamento,

il quale delude lecite aspettative (DTF 129 III 493 consid. 5.1.)

Dalla predetta e-mail del

10.

aprile 2009 che P__________ G__________ ha inviato all’escussa (doc. 9), si

evince che con questa comunicazione la locatrice ha ricordato quanto già

dichiarato dopo la disdetta, ossia che un eventuale indennizzo sarebbe stato

valutato solo alla fine del contratto di locazione. Orbene, il fatto che

nell’ambito di un incontro tra la conduttrice e P__________ G__________,

rappresentante della locatrice, avvenuto il 10 marzo 2009, si sia discusso

delle spese sostenute dalla conduttrice e della ricerca di un subentrante non

poteva far maturare nell’appellante nessuna lecita aspettativa in merito ad un

indennizzo rispettivamente ad una dilazione di pagamento delle pigioni, ritenuto

che, pochi giorni dopo l’incontro, ossia il 17 marzo 2009 P__________ G__________

ha comunicato all’appellante di avere trasmesso tutta la documentazione in

merito alle spese sopportate per il rinnovo dell’ufficio alla proprietaria e

che appena in possesso di una sua presa di posizione l’avrebbe informata (doc.

6). Con la citata e-mail del 10 aprile 2009 (doc. 9) la rappresentante della

locatrice ha poi confermato alla conduttrice che un eventuale indennizzo

sarebbe stato valutato dalla proprietaria solo alla fine della locazione.

Queste circostanze portano a concludere che l’appellante non poteva lecitamente

attendersi di avere raggiunto un accordo con la locatrice avente quale oggetto

la compensazione con un suo presunto credito rispettivamente la dilazione delle

pigioni scadute, per cui, nella promozione dell’esecuzione in oggetto nei suoi

confronti non si ravvedono gli estremi dell’abuso di diritto ai sensi dell’art.

2.

cpv. 2 CC. La sentenza pretorile va quindi confermata.

3.

L’appello

va respinto.

Tassa di giustizia e

indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62 cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamato l’art. 82 LEF

pronuncia

1.

L’appello

è respinto.

2.

La tassa

di giustizia di fr. 750.--, già anticipata dall’appellante, resta carico di AP

1, la quale rifonderà a AO 1 fr. 1'000.-- a titolo di indennità.

3.

Intimazione:

- avv. PA 1, __________ - avv. PA 2, __________

Comunicazione alla Pretura

della Giurisdizione di __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacchè il

valore litigioso della vertenza è di fr. 35'550.--, contro la presente

decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg.

LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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