14.2010.17

Rigetto provvisorio. Contratto di locazione. Eccezione di compensazione

26 aprile 2010Italiano12 min

Fatti

A. Con

PE n. __________ del 14/22 settembre 2009 dell’UE di __________ AP 1 ha escusso AO 1 per l’incasso di fr. 22'500.-- oltre interessi al 5% dal 15 giugno 2009, indicando

quale titolo di credito: “Pigioni non pagate per i mesi da aprile ad agosto

2009. Contratto di locazione 2.3.2007.”

Interposta

tempestiva opposizione, la creditrice ne ha chiesto il rigetto provvisorio.

B. La

procedente fonda la sua pretesa su un contratto di locazione stipulato il 2

marzo 2007 con la AO 1, in cui quest’ultima si è obbligata a pagare un canone

di locazione mensile, da versare anticipatamente, di fr. 4'000.-- dal 1. aprile

2007 al 31 marzo 2008 e di fr. 4'500.-- dal 1. aprile 2008 fino al 31 marzo

2012 (doc. B). Dal mese di aprile 2009 la convenuta ha sospeso ogni pagamento

delle pigioni. Considerata la mora della conduttrice, AP 1, con scritto del 27

luglio 2009, le ha disdetto il contratto con effetto al 31 agosto 2009 (doc.

C). Con l’esecuzione in oggetto l’istante pretende il pagamento delle pigioni

per i mesi da aprile ad agosto 2009 ammontanti a complessivamente fr.

22'500.--.

C. All’udienza

di contraddittorio del 15 febbraio 2010 l’istante si è confermata nella sua

domanda, mentre la convenuta ha sollevato l’eccezione di compensazione per un

importo complessivo di fr. 29'333.90, producendo quattro fatture relative a

lavori fatti eseguire a sue spese nell’ente locato (doc. 2-5).

Replicando

la procedente ha contestato l’eccezione di compensazione rilevando che il punto

6 del contratto di locazione conferma come l’immobile, le sue componenti e

l’inventario erano in uno stato di perfetta manutenzione ed agibilità. Le

fatture prodotte da controparte si riferiscono a danni da lei causati e sono

quindi a suo carico. Inoltre la conduttrice non l’ha mai avvertita di eventuali

difetti dell’oggetto locato. La decisione di tinteggiare i locali è frutto di

una scelta unilaterale di AO 1. L’istante ha poi sostenuto che nella misura in

cui gli interventi siano dovuti a terzi o ad un incendio, l’art. 6 del

contratto di locazione obbligava la conduttrice a stipulare una polizza

assicurativa a copertura dei danni, per cui gli interventi di ripristino

menzionati, in particolare nelle fatture doc. 2, 3 e 4, sono a carico

della convenuta e per essa della sua assicurazione.

Duplicando

la conduttrice ha sostenuto che l’istante era perfettamente a conoscenza degli

interventi di ripristino effettuati e che li ha sempre avallati. Di conseguenza

l’istante risulta essere arricchita nella misura delle fatture prodotte per un

importo complessivo di fr. 29'333.90. I lavori eseguti, contrariamente a quanto

sostenuto da controparte, non sono lavori di migliorìa destinati a colmare i difetti

dell’ente locato, ma interventi che hanno sensibilmente aumentato il suo

valore intrinseco. Ciò vale in particolare per il tinteggio del locale resosi

necessario a causa dello stato di relativa trascuratezza dell’oggetto locato. La

convenuta ha poi asserito di non essere a conoscenza di stipulazioni

contrattuali inerenti una polizza assicurativa.

D. Con

sentenza 15 febbraio 2010 il Pretore del Distretto di __________, __________,

ha respinto l’istanza ritenendo l’eccezione di compensazione con una

contropretesa di fr. 29'333.-- resa sufficientemente verosimile, essendo questa

fondata su quattro fatture di artigiani che confermano l’esecuzione di

importanti lavori di manutenzione o migliorìa e dimostrano l’entità della

contropretesa.

E. Con

l’appello la locatrice rileva che se i lavori fatti valere da controparte si

riferiscono a danni da lei causati, questi sono comunque a suo carico sia per la

legge che per il contratto di locazione. Se invece si tratta di migliorìe,

queste sono state eseguite senza consenso scritto da parte sua, per cui sono a

carico della conduttrice sia per disposizioni di legge, sia per quanto previsto

dal contratto. L’appellante rinvia poi all’art. 260a CO.

F. Con

le osservazioni l’escussa rileva che in prima sede la locatrice ha rinviato al punto

6 del contratto di locazione solo per affermare che il ritinteggio delle pareti

e dei soffitti al termine della locazione sarebbe stato a carico della

conduttrice e che quest’ultima era tenuta a stipulare un’apposita polizza

antincendio per danni causati da terzi, per cui le fatture doc. 2 e 4 erano a suo

carico. L’appellata osserva che è quindi per la prima volta in sede di appello

che la locatrice rinvia al punto 6 del contratto di locazione, il quale non

permette alla conduttrice di chiedere un risarcimento per gli interventi

effettuati (migliorìe, parzialmente intese a colmare difetti dell’ente locato).

Secondo l’appellata questo fatto nuovo è però inammissbile in sede di appello. AO

1 sostiene inoltre che, secondo la dottrina, l’art. 260a cpv. 3 CO è norma

imperativa in favore della conduttrice e che pattuizioni contrattuali contrarie

sono nulle e non possono esserle opposte. La pretesa posta in compensazione è

in ogni caso ammissibile in base al divieto generale di (indebito)

arricchimento. L’appellata rileva poi che parte delle attrezzature della cucina

sono amovibili. La locatrice non ne ha tuttavia proposto la restituzione. Per atti concludenti essa ha dunque accettato di tenerle, ammettendo il ben

fondato delle pretese poste da lei in compensazione. Invocando il punto 6 del

contratto di locazione l’appellante viola chiaramente il principio della buona

fede.

Considerato

Considerandi

1.

il credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato mediante atto

pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio

dell'opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di riconoscimento di debito

constatato mediante scrittura privata, che non è definita dalla legge, implica

necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo

rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro

determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere

dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi emergano gli

elementi necessari. Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta

sia facilmente determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza

e sottratti a possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà

delle parti (Cometta, Il rigetto

provvisorio dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in: Rep 1989

pag. 338 con riferimenti).

giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche

in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido

riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il

credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza con il creditore, il

debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit., pag. 331; da ultimo CEF 19 giugno 2006

[14.2005.149], consid. 5 con rinvii).

contratto di locazione, firmato dal conduttore, può costituire riconoscimento

di debito per il canone scaduto e per i costi accessori opportunamente cifrati

(Staehelin, Basler Kommentar zum

SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n.

114.

ad art. 82; Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82).

contratto di locazione in esame costituisce, in via di principio, valido titolo

di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni da aprile ad agosto

2009.

poste in esecuzione.

2.

Per

l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni

tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di

dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio. Secondo

la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo

convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile

nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi

(DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,

Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997,

n. 28 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 segg. ad art. 82; Gilliéron, op.

cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.

350.

con rif.).

a) L’escussa

ha sollevato l’eccezione di compensazione con un suo credito quantificato in

fr. 29’3333.90 fondato su quattro fatture relative a lavori fatti eseguire a

sue spese nell’oggetto locato.

L’eccezione

di estinzione del debito per compensazione deve essere accolta nella misura in

cui il credito posto in compensazione sia reso attendibile (Panchaud/Caprez,

Die Rechtsöffnung, § 36 n. 1 e segg. pag. 80 e segg.;

Staehelin, op. cit. n. 93 ad art. 82 LEF). A tal fine spetta all’escusso

rendere verosimile non solo il suo diritto a far valere la compensazione, ma

anche, sulla base di giustificativi, la causa e l’importo del credito, ritenuto

che la compensazione può avvenire solo nel caso in cui l’importo e

l’esigibilità della contropretesa risultano con sufficiente chiarezza dalla

documentazione agli atti (Panchaud/Caprez, op. cit., § 36 n. 1 e 2, pag. 81).

Che

la locatrice abbia richiamato, inammissibilmente, come sostiene la conduttrice,

per la prima volta in sede di appello, il punto 6 del contratto di locazione, non

è condivisibile e d’altro canto ininfluente. Il punto 6 del contratto di

locazione è stato infatti invocato dalla locatrice due volte durante la replica

(cfr. verbale di contraddittorio pag. 2). D’altro canto il giudice del rigetto

deve d’ufficio applicare la legge, interpretare i contratti e dedurne le

conclusioni (Stücheli, op. cit., pag. 117; Staehelin, op. cit., n. 50 ad art.

84).

L’escussa

solleva l’eccezione di compensazione con una sua contropretesa derivante dai

costi sostenuti per i lavori apportati agli spazi locati, producendo quattro

fatture. Come rilevato dalla locatrice, al punto 6 del contratto di locazione

la conduttrice ha riconosciuto “che l’immobile con tutti i suoi componenti e

l’Inventario, sono in perfetto stato di manutenzione ed agibilità ed adatti al

loro uso e si obbliga a restituirli tali”. Per interventi resisi necessari

in seguito, che avrebbero dovuto andare a carico della locatrice, non risulta

agli atti alcuna notifica a quest’ultima. Il punto 6 prevede poi che la conduttrice

non avrebbe potuto apportare “assolutamente modifiche ed addizionali, né

opere in genere se non dopo aver ottenuto il consenso scritto preventivo della

Locatrice la quale, comunque, al termine della locazione ed a sua discrezione potrà

richiedere ed ottenere il ripristino o ritenere, senza alcun indennizzo, quanto

realizzato dalla Conduttrice”. La necessità di ottenere il consenso scritto

riprende il contenuto dell’art. 260a cpv. 1 CO, che prevede, per procedere a

migliorìe o modificazioni della cosa, che il conduttore abbia ottenuto l’autorizzazione

scritta del locatore. Oltre al fatto che dagli atti non emerge che la locatrice

abbia dato la sua autorizzazione scritta alla conduttrice in relazione agli

interventi apportati all’oggetto locato, con il punto 6 l’appellata ha

validamente rinunciato ad un’indennità per un aumento di valore rilevante ai

sensi dell’art. 260 a cpv. 3 CO. Tale norma è infatti di natura dispositiva

(cfr. DTF 124 III 149 consid. 4 e 5) e non imperativa, come erroneamente

asserito dall’appellata. La questione a sapere se le spese, o parte di esse, se

del caso, possono essere fatte valere dall’escussa ai sensi dell’art. 62 e

segg. CO (indebito arricchimento) non può essere chiarita nell’ambito di questa

procedura sommaria. Essa necessita infatti di un’indagine più approfondita

possibile solo nell’ambito di una procedura ordinaria. L’eccezione di

compensazione non può pertanto essere ritenuta resa sufficientemente

verosimile, per cui va respinta. Di conseguenza, costituendo il contratto di

locazione valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi

dell’art. 82 cpv. 1 LEF, l’istanza va accolta. La sentenza pretorile va quindi

riformata.

3.

L’appello

è accolto.

Tassa

di giustizia e indennità seguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62

cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamato l’art. 82

LEF

pronuncia:

I. L’appello

è accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 e 2 della sentenza 15 febbraio

2010.

del Pretore del Distretto di __________ (EF.2009.__________), sono così

riformati:

“1. L’istanza è accolta: l’opposizione

interposta da AO 1 al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione

di __________ è respinta in via provvisoria per l’importo di fr. 22'500.--

oltre interessi di mora del 5% a decorrere dal 15 giugno 2009.

2.

La tassa di giustizia

di fr. 210.--, da anticipare dalla parte istante, è posta a carico di AO 1, la

quale rifonderà a AP 1 fr. 450.-- a titolo di indennità.”

II. La

tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 320.--, già anticipata

dall’appellante, è posta a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr. 500.--

a titolo di indennità.

III. Intimazione: -

avv. PA 2, __________;

avv. PA 1, __________;

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacchè il valore litigioso della vertenza, di fr. 22’500.--,

non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente decisione

è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale Federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

lett. a LTF).

Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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