14.2010.55

Rigetto provvisorio. Contratto di acquisto "chiavi in mano". Pagamento di un acconto

30 agosto 2010Italiano13 min

Fatti

Con PE n. __________ del 27 gennaio 2010

dell’UEF di __________ AO 1 ha escusso AP 1 in via di realizzazione di un pegno manuale per l’incasso di fr. 100'000.-- oltre interessi al 5% dal 1. gennaio

2007, indicando quale titolo di credito: “Contratto di acquisto “chiavi in

mano” 12.01.2004 – Cartella ipotecaria di fr. 100'000.-- gravante in 2° rango la PPP n. __________ e n. __________, fondo base particella n. __________ RFD di __________

intestati a C__________ G__________ nato il e AP 1 nata il 13.09.1948”.

Interposta tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il

rigetto provvisorio.

B. La procedente fonda la sua pretesa su un contratto denominato

“Contratto d’acquisto chiavi in mano - Relazione tecnica – Aggiuntivo alla

compra-vendita immobiliare atto notarile 12 gennaio 2004 – Bellinzona – avv.

Notaio F__________ G__________ – L__________”, sottoscritto dalle parti il 12

gennaio 2004 (doc. A), secondo il quale AP 1, in comproprietà con G__________ C__________, ha acquistato “chiavi in mano” da AO 1 un

appartamento al prezzo di fr. 446'400.--. L’istante rileva che secondo il

predetto contratto un terzo acconto di fr. 100'000.--, sul prezzo totale di

acquisto di fr. 446'400.--, era dovuto non appena posati i pavimenti e la

cucina (doc. A, pag. 5 punto 11). L’istante pretende il pagamento del terzo

acconto, essendo stata terminata la costruzione nel 2006 e l’appartamento essendo

abitato da oltre 2 anni.

C. All’udienza di contraddittorio l’escussa ha sostenuto che il

contratto di acquisto “chiavi in mano” deve essere valutato tenendo in

considerazione il contratto di mutuo con garanzia ipotecaria stipulato pure il

12 gennaio 2004 (doc. 1), secondo il quale i pagamenti delle rate dovevano venire

effettuati entro 10 giorni dall’invio della richiesta di pagamento con la

conferma da parte dell’arch. A__________ B__________ che le opere che determinavano

il rimborso della corrispondente rata erano state eseguite. La convenuta ha

rilevato che nei documenti prodotti non appare alcun scritto dell’arch. B__________,

per cui già per questo motivo il credito vantato dall’istante non è esigibile. AP

1 ha poi osservato che nel corso dell’esecuzione dell’opera vi sono state

delle modifiche contrattuali, accettate da entrambe le parti, che hanno cambiato

la natura del contratto in esame. Il contratto inizialmente prevedeva

l’acquisto di un appartamento “chiavi in mano”, il che comportava da parte

della venditrice e del suo rappresentante, arch. B__________, tutta una serie

di prestazioni per giungere alla consegna entro il 31 gennaio 2005 agli acquirenti

di un appartamento costruito a regola d’arte, senza più alcuna pratica da

sbrigare. Il progetto è stato invece allestito in manifesta violazione della

licenza edilizia concessa dal comune, per cui non è stata ancora rilasciata una

licenza definitiva. Inoltre l’opera ha subito sin dall’inizio pesanti ritardi e

la direzione lavori è stata inizialmente carente ed in seguito assolutamente

inesistente (doc. da 2 a 6). A questo punto gli accordi fra le parti sono stati

modificati consensualmente, nel senso che la convenuta ha assunto la direzione

lavori, occupandosi direttamente dei contratti con numerosi artigiani, con i

quali sono stati fatti sopralluoghi, con pagamento diretto da parte degli

acquirenti (doc. 4). Ciò è dimostrato da un conteggio provvisorio allestito

dallo stesso arch. B__________, dal quale risultano tutta una serie di costi

che dovevano essere dedotti dal prezzo di vendita dell’appartamento (doc. 5).

Questa sostanziale modifica del contratto rende inapplicabile la clausola

relativa al pagamento degli acconti. Gli acquirenti hanno infatti il diritto di

esigere dalla venditrice la completazione dell’opera e la presentazione di una

liquidazione finale. Il rappresentante dell’istante ha infatti riconosciuto in

numerosi documenti di non avere completato l’opera, di assumersi eventuali

multe inflitte ai proprietari ( da porre in compensazione) e di dover dedurre

le fatture pagate direttamente agli acquirenti. La convenuta ha infine

sostenuto che la documentazione agli atti è sufficiente per rendere inoltre più

che verosimile una lunga serie di inadempienze contrattuali.

Con

la replica l’istante ha contestato le allegazioni di controparte.

Duplicando

la convenuta si è confermata nelle sue argomentazioni.

D. Con

sentenza del 15 giugno 2010 il Pretore del Distretto di __________ ha accolto

l’istanza, ritenendo che il contratto d’acquisto “chiavi in mano” del 12

gennaio 2004 (doc. A), secondo il quale è dovuto un terzo acconto di fr.

100'000.-- sul prezzo totale di fr. 446'400.-- non appena posati i pavimenti e

la cucina, considerato insieme con i doc. C, D H e I, tramite i quali è stato

reso sufficientemente verosimile che la citata condizione si è concretizzata,

costituisce valido titolo di rigetto ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Il primo

giudice ha poi argomentato che gli importi posti in compensazione dalla

convenuta non sono stati resi sufficientemente attendibili, in particolare in relazione

all’ammontare, all’esigibilità e alla reciprocità dei medesimi, per cui ha

respinto l’eccezione di estinzione del debito per compensazione.

Contro la sentenza pretorile si aggrava

tempestivamente la convenuta rilevando che la richiesta di pagamento degli

acconti non è stata fatta come previsto dal contratto di mutuo (doc. 1),

stipulato dalle parti contestualmente al contratto di acquisto “chiavi in mano”,

mancando infatti la conferma dell’arch. B__________ ivi prevista. Inoltre il

contratto di acquisto “chiavi in mano” in esame è stato modificato, per cui

l’esigibilità di ulteriori versamenti, oltre ai fr. 300'000.-- già pagati dagli

acquirenti, è subordinata alla presentazione di una liquidazione finale e alla

prova di avere consegnato l’opera eseguita a regola d’arte, con una licenza

edilizia definitiva e senza opere incomplete o difettose, di cui si parla nelle

lettere dello stesso rappresentante della venditrice, arch. B__________, e in ulteriori

documenti agli atti. Inoltre sono stati prodotti documenti che rendono

verosimile la riduzione del prezzo di acquisto di fr. 80'649.-- per fatture già

pagate dagli acquirenti, di cui fr. 43'469.--, già riconosciuti dal

rappresentante della venditrice. Le ulteriori spese connesse con violazioni

contrattuali da parte dell’istante rendono in ogni caso inesigibile qualsiasi

ulteriore pretesa che superi i fr. 300'000.-- già versati dagli acquirenti.

Considerato

Considerandi

1.

Se il credito si fonda su un riconoscimento di debito contratto

mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il

rigetto provvisorio dell’opposizione (art. 82 cpv. 1 LEF). La nozione di

riconoscimento di debito, non definita dalla legge, implica necessariamente il

riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di

un’obbligazione in relazione a una somma di denaro determinata o facilmente

determinabile. Il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un

insieme di documenti a condizione che da essi emergano gli elementi necessari.

Condizione essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente

determinabile secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a

possibilità di modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (Cometta, Il rigetto provvisorio

dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in : Rep. 1989 pagg. 338 CO

riferimenti). Anche un contratto può costituire in linea di principio

riconosci- mento di debito, ritenuto l’ossequio delle peculiarità del caso di

specie.

giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche

in sede di appello) se la documentazione prodotta costituisce valido

riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il debitore e il

credito indicati nel precetto esecutivo e nell’istanza con il creditore, il

debitore e il credito di cui ai documenti prodotti (Cometta, op. cit. pag. 331). Il procedente deve anche

dimostrare, con documenti, l’esigibilità del credito posto in esecuzione prima

dell’inoltro dell’esecuzione (CEF 19 giugno 2006, n. 14.2005.146, consid. 5 con

rinvii).

Per

giurisprudenza e dottrina costanti, il riconoscimento di debito, subordinato al

verificarsi di una o più condizioni, legittima il giudice a pronunciare il

rigetto dell’opposizione solo se il creditore ne dimostra l’avvenuto

adempimento. Non riuscendo a far luce sulla causa della mancata realizzazione

di una condi- zione, l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione

dev’essere respinta (Cometta, op.

cit., pag. 338).

documentazione prodotta (in particolare i conteggi e altri computi numerici)

deve permettere una chiara e immediata ricostruzione dei movimenti contabili di

dare e avere tra le parti fino a giungere all’importo finale posto in

esecuzione: un’indagine approfondita di natura contabile sfugge al potere di

cognizione del giudice del rigetto (Cometta, op. cit. pag. 339).

Per

l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio

dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente

delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso

incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in

giudizio. Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte

in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno

verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi

(DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann,

Bundesgesetz über Schuldbetreibung- und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997,

n. 28 ad art. 82; Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG,

Basilea/Ginevra/Monaco, vol. I, 1998, n. 87 segg. ad art. 82; Gilliéron, Commentaire

de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 82 ad art. 82; Stücheli, Die Rechtsöffnung,

tesi Zurigo 2000, pag. 350 con rif.).

contratto d’acquisto “chiavi in mano” (doc. A), stipulato in aggiunta alla

compra-vendita immobiliare conclusa con atto notarile del 12 gennaio 2004

dell’avv. notaio F__________ G__________ relativa ad un appartamento

condominiale acquistato dalla convenuta, in comproprietà con G__________ C__________,

prevede al punto 11 che il prezzo globale di fr. 446'400.-- doveva essere

pagato in acconti, l’acconto in oggetto di fr. 100'000.-- non appena posati i

pavimenti e la cucina. La convenuta ha prodotto un contratto di mutuo con

garanzia ipotecaria (doc. 1), sottoscritto dalle parti contestualmente al predetto

contratto di acquisto “chiavi in mano”, con cui la venditrice ha concesso agli

acquirenti - che hanno versato la prima quota di fr. 200'000.-- entro 30 giorni

dalla firma del contratto notarile -, un mutuo di fr. 246'400.-- per il prezzo

d’acquisto residuo, rimborsabili in quattro rate. Il pagamento della seconda

rata di fr. 100'000.-- era dovuto, come concordato nel contratto d’acquisto “chiavi

in mano”, non appena posati i pavimenti e la cucina (punto II. lett. e). Dall’esame

del contratto di mutuo si evince che allo stesso punto è stata concordata

un’ulteriore condizione, ossia che i pagamenti delle rate del rimborso dovevano

essere effettuati entro 10 giorni dalla richiesta e che dovevano essere accompagnati

dalla conferma dell’arch. B__________ che le opere che determinavano il

rimborso della corrispondente rata erano state eseguite. Orbene, contrariamente

a quanto ritenuto dal primo giudice, i doc. C (scritto del 23 dicembre 2009

dell’avv. PA 1), doc. D (scritto degli acquirenti del 30 dicembre 2009), doc.

H (dichiarazione del 12 aprile 2010 dell’arch. B__________ nella qualità di

proprietario di uno degli appartamenti) e doc. I (dichiarazione del 13 aprile

2010.

della E__________ SA) non sono sufficienti a dimostrare che la condizione

prevista di posa dei pavimenti e della cucina è stata adempiuta, non risultando

agli atti la conferma dell’arch. B__________, per cui già la mancante

realizzazione di questa condizione impedisce di considerare il contratto

d’acquisto “chiavi in mano” (doc. A) quale valido titolo di rigetto provvisorio

dell’opposizione ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF.

L’appellante

sostiene inoltre che i contratti in essere tra le parti sono stati modificati

con il loro accordo e che tale modifica rende inapplicabile le norme contrattuali

relative al pagamento delle rate, rendendo per contro necessario l’allestimento

di una liquidazione finale, prima che ulteriori crediti possano divenire

esigibili.

convenuta ha prodotto un conteggio provvisorio, allestito il 14 marzo 2005 dall’arch.

B__________, rappresentante dell’istante, da cui si evince che quest’ultimo

riconosce che dal prezzo di fr. 446'400.-- concordato per l’acquisto

dell’appartamento “chiavi in mano”, andavano dedotti – e l’appartamento

condominiale non era ancora terminato – fr. 43'469.--, per opere che

l’architetto sapeva essere state pagate direttamente dagli acquirenti,

nonostante fossero comprese nel prezzo d’acquisto (doc. 4 e 5). Orbene questi

documenti, così come la corrispondenza intercorsa tra le parti relativa alla

completazione dell’opera, incluso il rilascio della licenza edilizia

definitiva, l’iscrizione della PPP definitiva, l’eliminazione dei difetti

nell’appartamento e nelle parti comuni e il riconoscimento da parte dell’architetto

B__________ di volersi assumere eventuali multe inflitte ai proprietari (doc.

5) rendono verosimile che le parti hanno consensualmente modificato il

contratto di acquisto “chiavi in mano”, per cui le clausole relative al

pagamento dei rimanenti acconti e, nel caso di specie, dell’acconto posto in

esecuzione di fr. 100'000.--, sono state mutate. Un’indagine approfondita di

natura contabile, che permetta una chiara e immediata ricostruzione di quanto,

se del caso, la convenuta ancora deve all’istante, non può tuttavia essere

oggetto di questa procedura sommaria di rigetto dell’opposizione. Le precedenti

considerazioni portano a concludere che il contratto di acquisto “chiavi in

mano” doc. A non può costituire valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione

ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF per la pretesa posta in esecuzione. L’istanza

va quindi respinta.

2.

L’appello è accolto.

Tassa

di giustizia e indennità sseguono la soccombenza (art. 48, 49, 61 cpv. 1 e 62

cpv. 1 OTLEF).

Per i quali motivi,

richiamato l’art. 82 LEF

pronuncia:

I. L’appello

è accolto. Di conseguenza, il dispositivo n. 1 e 2 della sentenza 15 giugno

2010.

del Pretore del Distretto di __________ (EF.2010.__________), sono così

riformati:

“1. L’istanza

è respinta.

2.

tassa di giustizia di fr. 230.--, da anticipare dalla parte istante, resta a

carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr. 1'000.-- a titolo di indennità.”

II. La

tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 500.--, già anticipata

dall’appellante, è posta a carico di AO 1, la quale rifonderà a AP 1 fr.

1'000.-- a titolo di indennità.

III. Intimazione: -

avv. PA 1 __________

avv. PA 1, __________

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacché il valore litigioso della vertenza è di fr.

100'000.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 72 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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