14.2011.145

Rigetto provvisorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Incapacità del conduttore di accedere ai locali affittati in seguito ad un grave infortunio. Assenza di disdetta per motivi gravi. Estinzi

24 ottobre 2011Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

la decisione impugnata, la prima giudice ha respinto in via provvisoria

l’opposizione interposta da RE 1 precetto esecutivo di cui sopra, limitatamente

alla pretesa che gli istanti hanno ridotto a fr. 38'692.-- in sede di udienza

di discussione, ritenendo che il contratto di locazione 31 luglio 2007

sottoscritto dall’escussa e dalla co-locataria M__________ per l’affitto di una

superficie di 243,70 mq, adibita a studio per trattamenti ergoterapici e

ufficio amministrativo, costituisse un valido titolo di rigetto ai sensi

dell’art. 82 LEF per l’intero importo fatto valere dagli escutenti, siccome,

con la sottoscrizione comune del contratto, le conduttrici avrebbero espresso

per atti concludenti la volontà di costituire una società semplice e quindi

d’impegnarsi in modo solidale in virtù dell’art. 544 cpv. 3 CO. La prima

giudice ha d’altronde respinto l’eccezione di risoluzione straordinario del

contratto, fondata sulla clausula rebus sic stantibus, che l’escussa

aveva sollevato in udienza, sostenendo che, dopo essere rimasta paraplegica in

seguito ad un grave infortunio a cavallo avvenuto il 13 settembre 2008, essa

poi non avrebbe più potuto esercitare la propria attività di ergoterapista, in

particolare perché i locali le sarebbero stati oggettivamente irraggiungibili.

Pur ammettendo che la dichiarata inaccessibilità all’ente locato potesse

costituire per la convenuta, costretta su una sedia a rotelle, un’impossibilità

soggettiva, suscettibile di giustificare una disdetta straordinaria a norma

dell’art. 266g CO, il contratto non avrebbe preso fine automaticamente –

così la giudice – in quanto l’escussa non aveva significato alcuna disdetta

agli istanti immediatamente dopo l’avverarsi del motivo grave, ma solo un anno

dopo la constatazione delle difficoltà nell’accedere all’ente locato, con

un’istanza (27 agosto 2010) all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di __________, poi sospesa il 27 giugno 2010 a sua stessa richiesta.

B. Con

il reclamo in esame, RE 1 sostiene che il contratto di locazione è sciolto dal

mese di giugno 2009, ovvero dal momento in cui, al termine della sua

riabilitazione, essa ha dovuto constatare l’impossibilità di riprendere la

propria attività a causa delle barriere architettoniche presenti nello stabile

locato, che, a detta di un esperto (arch. __________), impediscono l’accesso a

persone in carrozzella. In effetti, tale impossibilità di esecuzione del contratto,

non imputabile alla conduttrice, avrebbe carattere oggettivo e non soggettivo

come invece stabilito dalla prima giudice. Gli istanti avrebbero del resto

implicitamente riconosciuto siffatto scioglimento del contratto nei confronti

della reclamante, accettando la disdetta ordinaria data il 30 agosto 2011 dalla

co-locataria M__________ per il 31 agosto 2012.

C. Sulle

osservazioni della controparte si dirà, per quanto necessario ai fini del giudizio,

nei prossimi considerandi.

Considerandi

In diritto:

1.

Premesso

che sia l’istanza di rigetto dell’opposizione, proposta il 30 giugno 2011, sia

la decisione impugnata, che risale al 5 settembre 2011, sono anteriori

all’entrata in vigore (il 1° gennaio 2011) del Codice di diritto processuale

svizzero (CPC), tanto la procedura di prima istanza quanto quella ricorsuale

sono rette dal nuovo diritto.

2.

Contro

le sentenze di rigetto dell’opposizione è dato il rimedio giuridico del reclamo

(combinati art. 309 lett. b. n. 3 e 319 lett. a CPC), da inoltrare entro 10

giorni dalla notifica della sentenza impugnata (combinati art. 251 lett. a e

321.

cpv. 2 CPC). Proposto il 16 settembre, a fronte di una sentenza notificata

all’escussa il 6 settembre 2011, il reclamo è senz’altro tempestivo e rientra

nella competenza della Camera di esecuzione e fallimenti (art. 48 lett. e n. 1

LOG). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono

essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente

inesatto dei fatti.

3.

Secondo

l'art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può

chiedere il rigetto provvisorio dell’opposizione. La nozione di riconoscimento

di debito constatato mediante scrittura privata ai sensi dell'art. 82 cpv. 1

LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il riconoscimento

da parte dell'escusso o del suo rappresentante di un'obbligazione in relazione

ad una somma di denaro determinata o facilmente determinabile.

Nel

caso concreto, non è contestato che il contratto di locazione del 31 luglio

2007.

(doc. B) costituisca un valido titolo di rigetto dell’opposizione per le

pigioni maturate dal 1° settembre 2007 fino alla sua disdetta, tant’è che la

reclamante ammette l’esistenza del contratto fino a maggio 2009, data alla

quale essa ha cessato di pagare la sua parte del canone.

4.

L’escussa

sostiene però che il contratto ha avuto fine a partire dal mese di giugno 2009,

ovvero a partire dal momento in cui si sarebbe verificata per lei l’impossibilità

oggettiva di accedere ai locali presi in affitto. Si tratta di un’eccezione

che, in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF, le spetta rendere verosimile (cfr. CEF

30.

agosto 2011, inc. 14.11.109, cons. 7; Staehelin,

Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2a ed., Basilea 2010, n. 106 e

116.

ad art. 82).

4.1

Giusta

l’art. 266g cpv. 1 CO, ciascuna delle parti al contratto di locazione può, per

motivi gravi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto, dare la

disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi

(cpv. 1). La norma concretizza il principio della clausula rebus sic

stantibus, che non ha pertanto portata propria in ambito di locazione (Higi, Zürcher Kommentar, vol. V/2b, Zurigo

1995, n. 25-26 ad art. 266g). Per “motivi gravi” la legge intende circostanze eccezionali,

sconosciute ed imprevedibili al momento della conclusione del contratto (o di

un suo rinnovo), che rendano la sua continuazione talmente insostenibile da non

più essere giustificata pur considerando anche gli interessi della controparte

(Higi, op. cit., n. 29 segg. ad

art. 266g CO). Possono essere circostanze oggettive di carattere generale come

pure motivi soggettivi, purché non ascrivibili a chi disdice il contratto e

oggettivamente gravi (Higi, op.

cit., n. 29, 31 e 36 ad art. 266g CO).

4.2

Ciò

posto, il carattere asseritamente oggettivo del motivo per cui il contratto di

locazione avrebbe avuto fine secondo l’escussa si rivela irrilevante a fini

dell’applicazione dell’art. 266g CO: che tale motivo sia oggettivo o soggettivo,

il contratto non termina prima di essere stato disdetto nel rispetto del

termine legale di preavviso. E il riferimento alla clausula rebus sic

stantibus, come pure al divieto dell’abuso manifesto di un diritto (art. 2

cpv. 2 CC), non hanno portata propria rispetto all’art. 266g CO. La reclamante

non invoca altri fonti giuridiche a sostegno della propria tesi.

4.3

Invero,

l’estinzione ipso iure di un’obbligazione derivante da un contratto di

locazione è ammessa quando il suo adempimento, dopo la conclusione del

contratto, diventa per il debitore oggettivamente impossibile per circostanze a

lui non imputabili (art. 119 CO), cioè nei casi in cui, indipendentemente dalla

volontà delle parti, ogni persona nella stessa situazione del debitore sarebbe impossibilitata

a fornire una prestazione conforme al contratto (Higi, op. cit., n. 17-18 ad art. 266g, con rinvii). Ora, nella

fattispecie la reclamante non ha reso verosimile di essere oggettivamente impedita

a pagare l’affitto dovuto; del resto, i debiti pecuniari non sono mai

considerati d’impossibile esecuzione (Bucher,

Schweizerisches Obligationenrecht, AT, 2a

ed., Zurigo 1988, p. 421 ad § 23/III/4). Inoltre, l’impossibilità

di usufruire personalmente dei locali, che comunque avrebbe potuto essere prevista

già al momento della conclusione del contratto, siccome già allora i limiti

costruttivi esistevano, non è un motivo di estinzione dell’intero contratto ai

sensi dell’art. 119 CO, il quale si applica solo alle singole prestazioni (cfr.

Wiegand, Basler Kommentar

zum OR, vol. I, 4. ed., Basilea/Ginevra/Monaco 2007, n. 4 ad art. 119). Inoltre, l’eventuale carattere diventato eccessivo

dell’obbligo di corrispondere l’affitto non rientra tra i motivi di

estinzione contemplati all’art. 119 CO (Thévenoz, Commentaire romand du CO, vol. I, Basilea 2003, n.

4-5 ad art. 119), fermo restando che ad ogni modo non appare escluso qualunque

sfruttamento dei locali, che ad esempio potrebbero essere sublocati.

4.5

quanto precede risulta che né il credito posto in esecuzione né il contratto di

locazione si sono estinti ipso iure. La reclamante non ha d’altronde

reso verosimile di aver significato ai procedenti la disdetta straordinaria di

cui all’art. 266g CO. Anzi, nella sua istanza di conciliazione del 27 agosto

2010.

(doc 3, ad 5), essa ha esplicitamente riconosciuto di non aver potuto

disdire il contratto per il mancato consenso della co-locataria. Il fatto poi

che i locatori abbiano, all’udienza di discussione dell’istanza di rigetto

dell’opposizione del 31 agosto 2011, comunicato di aver accettato la disdetta

ordinaria data il giorno precedente dalla co-locataria per il 31 agosto 2012

non viene in soccorso della reclamante, dato che essi hanno esplicitamente

precisato che il contratto avrebbe continuato a vincolare entrambe le locatarie

“in assenza di qualsivoglia disdetta” (sottinteso: fino alla scadenza del 31

agosto 2012), ciò che è stato chiaramente capito dalla convenuta, la quale ha

espressamente accettato “in via subordinata che il contratto di locazione abbia

termine al 31 agosto 2012 secondo la disdetta data dalla signora M__________”.

In queste condizioni pretendere che gli escutenti avrebbero così considerato

che il contratto vincolasse ancora solo quest’ultima è manifestamente

insostenibile. Vista la chiarezza del verbale risulta inoltre inutile

interpellare l’autorità di prima istanza come richiesto dagli escutenti.

5.

reclamo va quindi respinto.

Le spese

processuali e ripetibili seguono la soccombenza (art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF, 95

segg. CPC). A prescindere dalla sua fondatezza, la domanda degli escutenti

volta alla sanzione del comportamento processuale della reclamante nell’ambito

dell’accollamento di tasse, spese e ripetibili non può essere accolta, nella

misura in cui essi non indicano su quale base legale si fonda. L’art. 107 cpv.

1.

lett. b CPC autorizza una ripartizione delle spese giudiziarie secondo equità

quando la parte aveva in buona fede motivo di agire in giudizio ma non

prescrive una particolare sanzione per la parte che invece agisce in malafede. Le

ripetibili accordate agli escutenti tengono però in considerazione il (lieve)

dispendio supplementare resosi necessario per contrastare la censura ch’essi

ritengono temeraria.

Per

questi motivi,

richiamati gli art. 82 LEF, 119, 266g CO nonché 48 e 61 OTLEF, 95

segg. CPC

pronuncia:

1.

reclamo è respinto.

2.

tassa di giustizia di fr. 620.--, già anticipata dalla reclamante rimane a suo

carico. RE 1 rifonderà a CO 1 e a CO 2 fr. 600.-- a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione

–

avv. PA 1, __________;

–

avv. PA 2, __________.

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la Camera di

esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Giacché il valore litigioso della

vertenza è di fr. 41'792.--, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 72 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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