14.2011.219

Rigetto provvisorio. Contratto di locazione. Difetti. Diritto di riduzione

9 febbraio 2012Italiano13 min

Fatti

A. Con

PE n. __________ del 15/19 settembre 2011 dell’Ufficio esecuzione di __________ la RE 1 ha escusso la CO 1 per l’incasso di fr. 12'000.-- , indicando quale

titolo di credito: “Affitto + merce mese di settembre 2011.”

Interposta

tempestiva opposizione dall’escussa, la procedente ne ha chiesto il rigetto

provvisorio alla Pretura del Distretto di Lugano.

B. L’istante

fonda la sua pretesa su un contratto di locazione per esercizio pubblico

sottoscritto dalle parti il 7 aprile 2010, con il quale la conduttrice CO 1 si è obbligata a pagare un canone di locazione di fr. 7'000.-- al mese (doc. B clausola

n. 3) oltre a fr. 5'000.-- al mese sino al saldo per il ritiro in conto vendita

al prezzo d’acquisto della scorta merci (doc. B clausola n. 23).

C. Le

parti sono state citate all’udienza di discussione fissata per venerdì 25 novembre 2011. Con scritto 23 novembre 2011, il patrocinatore della convenuta - richiamato

l’art. 234 CPC e, più precisamente, preannunciando la sua assenza all’udienza

di contraddittorio a causa di precedenti improrogabili impegni professionali - ha

postulato la reiezione dell’istanza rilevando di avere, con uno scritto del 21 settembre 2011 inviato dal suo rappresentante legale all’istante, che ha allegato, già

notificato e chiarito i motivi per i quali non avrebbe più pagato i canoni di

locazione. Con il citato scritto del 21 settembre 2011 la conduttrice ha lamentato l’inosservanza da parte della locatrice di determinati obblighi assunti

con il contratto di locazione, in particolare quello di “rifare a norma di

legge: blocco cucina, forni, interni celle, lavabicchieri, office di sala bar,

cella vini bar e camera attualmente impiegata per alloggio dipendenti, nel giro

di 3-4 mesi”, allegando nove fotografie a colori illustranti lo stato di

degrado nel quale si troverebbe l’esercizio pubblico locato.

documenti di cui sopra sono stati intimati all’istante all’udienza di

discussione del 25 novembre 2011, alla quale solo essa è comparsa. Con

riferimento allo scritto del 21 novembre 2011 della convenuta, l’istante ha prodotto la sua risposta del 24 novembre 2011, con la quale ha contestato tutte le affermazioni della conduttrice, definendole strumentali.

L’escutente ha sostenuto che le sue pretese sono liquide essendo confermate dal

contratto di locazione, osservando poi che controparte, che asserisce la

presenza di difetti, non ha provveduto a depositare la pigione.

D. Con

decisione 13 dicembre 2011 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha respinto l’istanza. Il primo giudice ha ritenuto, sulla scorta delle fotografie prodotte dalla

convenuta, non contestate dall’istante, che evidenziano un evidente stato di

degrado dell’ente locato e considerato altresì come la procedente mai abbia

sostenuto di avere eseguito tutti gli interventi, più volte richiesti, elencati

al punto 28 del contratto di locazione, che l’ente locato è stato consegnato

alla locataria in uno stato di degrado tale da impedirne l’uso per il quale era

destinato.

E. Con

il presente reclamo l’istante sostiene che lo scritto strumentale di controparte

del 21 settembre 2011, a cui il Pretore fa riferimento, con le annesse

riproduzioni fotografiche, tra l’altro non datate, sono state contestate

integralmente in sede di udienza come anche mediante il suo scritto del 24 settembre 2011, prodotto pure in sede di udienza, che non è stato contestato da

controparte. La reclamante rileva poi che la conduttrice è smentita nelle

proprie strumentali e contestate allegazioni dal fatto che la medesima ha

sempre operato senza alcun inconveniente e pagato, anche successivamente ai

lavori eseguti nel mese di aprile 2011, le pigioni dovute di fr. 7'000.- al

mese oltre all’importo pattuito di mensili fr. 5'000.--, per la scorta merci

ritirata, sino al mese di giugno 2011 compreso. L’insorgente rimprovera poi al

Pretore di non avere considerato, malgrado l’argomento sia stato sollevato in

prima sede, che controparte non ha provveduto, come è suo obbligo nel caso in

cui volesse fare valere asseriti e contestati difetti all’ente locato, a

depositare la pigione. Ciò comprova la validità del titolo di rigetto e

l’inesistenza degli asseriti motivi. La reclamante evidenzia poi come il primo

giudice non si sia espresso in merito all’importo mensile di fr. 5'000.--,

rimasto incontestato, dovuto dalla convenuta per il ritiro della scorta merci.

Considerato

Considerandi

1.

Secondo

l’art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante

reclamo,

tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza.

Tale

è il caso per le decisioni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in

tema di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (cfr. art. 309 lett. b n. 3

CPC).

2.

In base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati:

a. l’applicazione

errata del diritto,

b. l’accertamento

manifestamente errato dei fatti.

3.

In virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un

riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata,

il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione.

4.

La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante

scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge,

implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo

rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro

determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere

dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli

elementi necessari (DTF 132 III 480 consid. 4.1 pag. 481). Condizione

essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile

secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di

modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr. Cometta, Il rigetto provvisorio

dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep 1989, p. 338 con riferimenti).

5.

giudice del rigetto accerta d’ufficio ed in ogni stadio di causa (quindi anche

in sede di reclamo), e ciò a prescindere dalla presenza delle parti all’udienza

di primo grado e, se presenti, dalle ragioni da loro sostenute (CEF 30 giugno 1972 in re F., Rep 1972 p. 344 cons. 6; CEF 8 aprile 1974 in re D.V., Rep 1975 p. 101), se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di

debito e se vi è identità tra il creditore, il debitore ed il credito indicati

nel precetto esecutivo e nell’istanza, con il creditore, il debitore ed il

credito di cui ai documenti prodotti (cfr. Cometta, op. cit., p. 331;

Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed., Basilea 2010, n. 50 ad

art. 84; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I, Losanna 1999, n. 73 ad art.

82.

e n. 68 ad art. 84; Stücheli, Die Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, p. 112 ad

c).

6.

La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione

di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di

denaro, deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta

a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n.

7.

p. 3; anche DTF 132 III 480 consid. 4 p. 461).

Un contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce, in

linea di principio, un riconoscimento di debito per il canone scaduto

(Gilliéron, op. cit., n. 49 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 116 ad art.

82). Se il contratto è di durata indeterminata, vale quale titolo di rigetto

fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato

disdetto, con l’effetto giuridico che vi è decadenza dei canoni locatizi

riferiti al periodo successivo (cfr. CEF 8 febbraio 2002 [14.01.114], cons. 3.1; Stahelin, op. cit., n. 116 ad art. 82; Stücheli, op. cit., p. 362 s.).

Nel

presente caso il contratto di locazione doc. B costituisce, in via di

principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai sensi

dell’art. 82 cpv. 1 LEF per l’importo posto in esecuzione.

7.

Per l’art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto

provvisorio dell’opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi

immediatamente delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito;

all’escusso incombe l’onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni

che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 cons. 4.1.1 con rinvii). Secondo la

giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo convincente

ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a

conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr. DTF 104 Ic

413.

cons. 4; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung

und Konkurs, vol. I, 4a ed., Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; Gilliéron, op.

cit., n. 82 ad art. 82; Stücheli, op. cit. p. 350 con rif.; Staehelin, op.

cit., n. 87 s. ad art. 82 LEF).

Come per tutti i contratti sinallagmatici il conduttore può opporsi

all’istanza di rigetto dell’opposizione, sostenendo che il locatore non ha,

rispettivamente non ha debitamente fornito la sua prestazione per il periodo di

locazione in oggetto. Il conduttore deve sostanziare eventuali difetti

dell’oggetto locato così come il diritto di riduzione che ne deriva, in tal

caso l’istanza di rigetto viene respinta per l’ammontare delle pretese di

riduzione fatte valere. A ciò non può essere opposto che il conduttore di una

cosa immobile nel caso di difetti all’oggetto locato è legittimato a depositare

il canone locatizio, il deposito non essendo presupposto del diritto di

riduzione (Staehelin, op. cit., n. 117 ad art. 82 ).

convenuta fa valere che l’ente locato le è stato consegnato con difetti tali da

impedirne l’uso al quale era destinato.

contratto di locazione in oggetto, stipulato dalle parti il 7 aprile 2010 (doc.

B) prevede alla clausola n. 28 “Osservazioni e patti particolari” che la

locatrice si sarebbe impegnata a rifare a norma di legge: “blocco cucina,

forni, interni celle, lavabicchieri, office di sala bar, cella vini bar e

camera attualmente impiegata per alloggio dipendenti, nel giro di 3-4 mesi”.

Orbene già con lettera del 26 aprile 2011, prodotta dall’istante (doc. H), la conduttrice ha lamentato difetti all’esercizio pubblico locato minacciando il

blocco delle pigioni se la locatrice non avesse rispettato gli obblighi

contrattuali effettuando i necessari interventi. La locatrice, nella sua

risposta del 28 aprile 2011 (doc. G), non ha negato l’esistenza dei difetti

fatti valere dalla convenuta, ha solo affermato che avrebbe “preferito

discutere e trovare una giusta soluzione”. Nel mese di aprile 2011 e

pertanto un anno dopo la stipula del contratto di locazione (cfr. lo scritto

del 21 settembre 2011 del rappresentante legale della convenuta all’istante) la

cucina è stata sostituita, anche se, come si evince dalle foto n. 1 e 2 prodotte

dalla convenuta, la vecchia cucina è rimasta abbandonata all’esterno del locale.

Già il mancato smaltimento della cucina, che non è stato contestato dalla

locatrice, porta a ritenere che da parte della locatrice gli interventi

pattuiti non erano stati eseguiti come dovuto. In merito agli ulteriori lavori

previsti nella citata clausola n. 28 del contratto di locazione, dalla predetta

lettera del 21 settembre 2011 del rappresentante legale della convenuta e dalle

foto allegate, presentate a controparte nell’ambito dell’udienza di

discussione, si evince che dopo oltre un anno e mezzo dalla stipulazione del

contratto, oltre alla sostituzione del blocco cucina, nessun degli interventi

previsti era stato eseguito. Orbene, la reclamante all’udienza di discussione si

è limitata a contestare in generale le allegazioni della controparte

definendole strumentali. Essa non ha tuttavia sostenuto che i lavori pattuiti

erano stati effettuati e ancor meno ne ha fornito la prova. Queste circostanze

e le foto prodotte dalla convenuta, portano a ritenere che quest’ultima ha reso

sufficientemente verosimile l’esistenza di difetti che le hanno impedito la

conduzione dell’esercizio pubblico locato. D’altro canto, contrariamente a

quanto sostenuto dall’istante, alla conduttrice non può essere opposto che nel

caso di difetti essa era tenuta a depositare il canone locatizio, atteso, che

come rilevato in precedenza, il deposito non è presupposto del diritto di

riduzione.

merito all’importo di fr. 5'000.-- mensili concordato sino al saldo per il

ritiro in conto vendita al prezzo d’acquisto della scorta merci (cfr.

doc. B clasuola n. 23), posto in esecuzione dalla locatrice, va

osservato che, nel caso specifico, tra le parti è stato stipulato un contratto

composto di due contratti distinti (contratto di locazione e contratto di

compravendita), ma dipendenti uno dall’altro, nel quale l’elemento della

locazione predomina, mentre l’acquisto della scorta merci è solo un elemento

accessorio e secondario, che segue il destino del contratto di locazione (cfr.

DTF 131 III 528 consid. 7.1 e rif. Ivi). Ne consegue che la questione a sapere

se la documentazione prodotta costituisce valido riconoscimento di debito ai

sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF, non può esser decisa in maniera diversa per ciascuno

dei due contratti, che devono essere intesi come un accordo globale.

proposito del predetto importo di fr. 5'000.-- mensili si pone inoltre la

questione a sapere se questo importo è esigibile, atteso che, secondo quanto

stipulato dalle parti, è dovuto solo “sino al saldo”, e che dal

contratto di locazione non è deducibile a quanto ammontava il prezzo globale

della scorta merci e di conseguenza fino a quando era dovuto l’importo mensile

di fr. 5'000.--.

Avendo

l’escussa reso sufficientemente verosimile sulla scorta di riscontri oggettivi

l’esistenza di difetti che le hanno impedito la conduzione regolare

dell’esercizio pubblico locato, il Pretore, respingendo l’istanza, non è

incorso nell’accertamento manifestamente errato dei fatti e non ha applicato in

modo errato il diritto.

8.

reclamo va quindi respinto.

tassa di giustizia e le spese processuali seguono la soccombenza (art. 48 e 61

cpv. 1 OTLEF; art. 106 cpv. 1 CPC). Alla controparte non si assegnano

ripetibili a titolo d’indennità d’inconvenienza, non avendo presentato

osservazioni.

Per i quali motivi,

richiamato l’art. 82

LEF

pronuncia:

1.

reclamo è respinto.

2.

tassa di giustizia e le spese processuali per complessivi fr. 350.-- sono poste

a carico della RE 1.

3.

Intimazione:

__________

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacché il valore litigioso della vertenza di fr.

12'000.-- non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente

decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale,

1000.

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

lett. a LTF).

Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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