14.2012.117

Rigetto provviorio dell'opposizione. Contratto di locazione. Rifiuto del subentro di un terzo al posto del conduttore

16 agosto 2012Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

che con

precetto esecutivo n. __________ del 19/20.6.2012 dell’Ufficio di esecuzione di

Lugano, CO 1 ha escusso RE 1 per l’importo di fr.12’000.- oltre interessi e spese,

indicando quale titolo del credito “Locazione negozio __________. 1° e 2°

trimestre 2012. Gennaio/Giugno 2012 fr. 2'000.- mensili”;

che

interposta tempestiva opposizione da parte dell’escussa, con istanza del 2

luglio 2012 il procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio al Pretore del

Distretto di Lugano;

che egli,

in estrema sintesi, ha asserito che tra le parti era in essere un contratto di

locazione concluso in data 12 febbraio 2007, con il quale ha concesso in locazione

alla convenuta il locale commerciale in __________ (Centro estetico F__________),

contro il pagamento di una pigione mensile, comprensiva di spese accessorie, di

fr. 2'000.- (doc. B) e che con scritto del 27 dicembre 2011 la convenuta, al

fine di prevalersi della restituzione anticipata dell’ente locato, gli ha notificato

un conduttore subentrante nella persona di __________ __________ F__________ (doc.

D);

che,

tuttavia, ha puntualizzato l’istante nella propria domanda, a tenore dell’art.

264 cpv. 1 CO, affinché il locatario sia liberato dai propri obblighi, questi deve

manifestare chiaramente al locatore di avere intenzione di restituire la cosa

locata e al contempo deve presentare un subentrante che sia oggettivamente

accettabile e solvibile, condizione quest’ultima che non si è però verificata,

dato che la potenziale subentrante risultava insolvente, al punto che egli ne

ha dato notizia alla convenuta con scritto del 24 gennaio 2012 (doc. E), rilevando

di ritenere comunque accettata la disdetta (con scadenza 31 marzo 2012) di cui

alla lettera del 27 dicembre 2011;

che nel

contempo, sempre stando all’istanza, egli ha reso attento la convenuta sull’obbligo

di versare la pigione e le spese accessorie per i mesi di validità del

contratto di locazione, avvertimento ignorato però da quest’ultima, per cui

restano scoperte le pigioni da gennaio a giugno 2012, oggetto di richiesta di

erezione di inventario ex art. 268 CO (doc. F), cui sono seguiti la domanda di

esecuzione in via di realizzazione di pegno, la notifica del relativo precetto precetto

esecutivo sfociata nell’opposizione da parte della debitrice e la presente

istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione ex art. 82 cpv. 1 LEF sulla

base del citato contratto di locazione;

che in

occasione dell’udienza di contradditorio del 12 luglio 2012 la parte istante si

è confermata nella propria domanda, mentre la convenuta vi si è opposta,

contestando che il contratto di locazione (doc. B) permetta nel caso in esame

di concludere per l’esistenza di un valido riconoscimento di debito, in quanto

a partire dal 1° dicembre 2011 la conduttrice dei locali non sarebbe più stata

l’escussa, bensì __________ F__________ __________ “a causa di un subentro

nella conduzione noto ed accettato oralmente dall’istante”, ritenuto che in

ogni modo la disdetta avrebbe effetto al 31 marzo 2012 e non posteriormente;

che in

replica e duplica le parti hanno sostanzialmente mantenuto il rispettivo punto

di vista;

che con

decisione del 12 luglio 2012 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha parzialmente accolto l’istanza, respingendo in via provvisoria l’opposizione al precetto

esecutivo limitatamente a fr. 6'000.- (oltre interessi e spese), ossia per le

pigioni e le spese maturate nei mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012;

che

secondo il primo giudice il contratto di locazione doc. B, che rappresenta senz’altro

un valido riconoscimento di debito per quanto riguarda l’impegno assunto dalla conduttrice

di versare la pigione pattuita, tanto da costituire, pertanto, un valido titolo

di rigetto ex art. 82 cpv. 1 LEF, ha preso termine non alla data pretesa dalla

convenuta, ma a quella indicata dallo stesso istante nel suo scritto del 24

gennaio 2012, ossia al 31 marzo 2012 (doc. E);

che, infatti,

sempre secondo il Pretore, l’obiezione dell’escussa secondo cui essa non

sarebbe più conduttrice dal 1° dicembre 2102 in quanto il locatore avrebbe acconsentito al subentro di __________ F__________ __________ va disattesa, poiché priva

di qualsivoglia riscontro probatorio, oltre che a cozzare con il chiaro testo

della lettera del 24 gennaio 2012, nella quale il locatore ha scritto che la

persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali imposte secondo le

norme vigenti, tanto da accettare e confermare la disdetta inviata dalla stessa

convenuta con scritto 27 dicembre 2012 per il 31 marzo 2012 (doc. E);

che

avendo lo stesso procedente indicato nella data del 31 marzo 2012 la fine del

contratto di locazione (doc. E), peraltro in conformità con quanto previsto dalla

stessa pattuizione, l’istanza – sempre secondo il Pretore – non può che concernere

le pigioni e le spese maturate fino a quella data, ad esclusione quindi dei successivi

mesi di aprile, maggio e giugno 2012;

che contro

tale sentenza la convenuta è insorta con reclamo del 23 luglio 2012, proponendo

di nuovo la reiezione dell’istanza;

che,

secondo l’insorgente, nel corso del mese di novembre 2011 la C__________ è

stata ceduta a __________ F__________, la quale nel seguito ha occupato

l’appartamento di Via La Santa 17 a Viganello;

che,

sempre stando al reclamo, la convenuta ha informato il locatore della cessione

di attività, comunicando alla stessa persona che la nuova titolare avrebbe

ripreso il contratto di locazione già a partire dal 1° dicembre 2011, tanto che

essa ha provveduto a trasmettere la comunicazione scritta allo stesso locatore,

per il tramite del suo rappresentante, in data 27 dicembre 2011, senza ottenere

però un tempestivo riscontro,

che soltanto

in data 24 gennaio 2012, ha puntualizzato la reclamate, il locatore si è espresso

circa la nuova conduttrice, asserendo a suo dire che essa non soddisferebbe le

condizioni contrattuali, tanto da confermare la disdetta dell’escussa con

effetto al 31 marzo 2012;

che,

facendo propria la tesi avversaria, sempre secondo l’insorgente, il Pretore non

ha rispettato il concetto di verosimiglianza, che sta alla base dell’art. 82

cpv. 2 LEF, secondo cui il giudice può pronunciare il rigetto dell’opposizione

soltanto se il debitore non giustifica immediatamente delle eccezioni che

infirmano il riconoscimento di debito ex art. 82 cpv. 1 LEF;

che ,

infatti, gli obblighi della convenuta verso il locatore sono venuti a cadere alla

fine di novembre 2011, quando essa ha lasciato l’appartamento di __________,

ossia quando il contratto di locazione è stato ripreso dalla nuova conduttrice,

la quale a non averne dubbio è stata accettata dallo stesso locatore, che ha

chiesto il pagamento della pigione e ha altresì preteso il deposito della garanzia

da parte della medesima subentrante;

che

soltanto a posteriori, segnatamente quando non ha ottenuto il pagamento di

quanto preteso, il procedente ha comunicato alla convenuta il suo dissenso per

il riferimento alla nuova conduttrice, inviando lo scritto 24 gennaio 2012

(doc. E) due mesi dopo l’ingresso di __________ F__________ nell’ente locato e

circa un mese dopo la comunicazione scritta della reclamante relativa al

cambiamento della conduttrice;

che tale

comportamento, secondo l’insorgente, non rispecchia le disposizioni di cui all’art.

264 CO e viola manifestamente il principio della buona fede, visto il modo

manifestamente tardivo con il quale il locatore ha agito comunicando di non

accettare la subentrante;

che, del

resto, assevera l’escussa, il primo giudice ha considerato solo parte delle

prove agli atti per dare ragione all’istante, ignorando in particolare un

importante parte dello scritto 24 gennaio 2012, con il quale il locatore ha

significato la sua non accettazione della subentrante, ovvero il passaggio “A

tutt’oggi non ci è pervenuta ancora la locazione per il mese di gennaio 2012,

inoltre non è stata versata la somma quale deposito di garanzia “;

che tale

puntualizzazione, secondo la reclamante, lascia infatti intendere in modo chiaro

e diretto che il locatore aveva accettato la nuova conduttrice e aveva preteso

il versamento della garanzia da parte della stessa, tuttavia senza successo;

che a un

giudizio di verosomiglianza, ha concluso l’insorgente, la fondatezza dell’eccezione

liberatoria appare pertanto data, il che doveva spingere il primo giudice a respingere

l’istanza, la convenuta non potendo più essere considerata debitrice dei canoni

di locazione relativi ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012;

che con

osservazioni del 13 agosto 2012 la parte istante ha chiesto la reiezione del

reclamo;

Considerandi

in diritto:

che secondo

l’art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo, tra l’altro, le decisioni

inappellabili di prima istanza finali;

che tale è

il caso per le decisoni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema

di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (art. 309 lett. b n. 3 CPC);

che in

base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati a. l’applicazione

errata del diritto, b. l’accertamento manifestamente errato dei fatti;

che in

virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un riconoscimento di

debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere

il rigetto provvisorio dell’opposizione;

che la

nozione di riconoscimento di debito constatato mediante scrittura privata ex

art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge, implica necessariamente il

riconoscimento da parte dell’escusso o del suo rappresentante di un’obbligazione

in relazione a una somma di denaro determinata o facilmente determinabile, ritenuto

che il riconoscimento di debito può essere dedotto anche da un insieme di

documenti a condizione che da essi risultino gli elementi essenziali (DTF 132 III

480.

consid, 4.1 pag. 481);

che condizione

essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile secondo

criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di modifica

unilaterale dipendente da volontà delle parti (cometta,

Il rigetto provvisorio dell’opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in

Rep. 1989 pag. 338 con riferimenti);

che un

contratto di locazione firmato dal conduttore, costituisce, in linea di

principio, un riconoscimento di debito per il canone scaduto (gilliéron, Commentaire de la LP, vol I,

Losanna 1989, n. 49 ad art. 82; staehelin,

Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed., Basilea 2010, n. 116 ad art. 82),

ritenuto che se il contratto è di durata indeterminata, vale quale titolo di

rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia

stato disdetto, con l’effetto giuridico che vi è decadenza dei canoni (cfr. CEF

15.

marzo 2012, inc. 14.2012.21 consid. 6 con richiami);

che nella

fattispecie non vi è dubbio che il contratto di locazione in oggetto costituisce,

in via di principio, valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione ai

sensi dell’art 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione (pigione mensile di fr.

1'900.-) e per le spese accessorie (fr. 100.- al mese) previsti nei punti 4 e 5

del contratto, nella misura in cui tali importi risultano esigibili e ciò

nonostante impagati, ovvero si riferiscono al periodo in cui il conduttore

risultava ancora contrattualmente obbligato nei confronti del locatore;

che

avendo l’istante considerato il contratto valido fino al 31 marzo 2012, ne dovrebbe

discendere l’obbligo della convenuta di versare alla controparte le pigioni e

le spese accessorie per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2012, che per

espressa ammissione della convenuta non sono state saldate;

che, tuttavia,

per l’art. 82 cpv.2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni

tali da infirmare il riconoscimento di debito;

che in

questo contesto incombe all’escusso l’onere di dimostrare la verosimiglianza

delle eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con

rinvii);

che

secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo

convincente, ma devono essere sostanziate in modo per lo meno verosimile nel

senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (cfr.

DTF 104 Ia 403 consid.4; jaeger/walder/kull/kottmann,

Bundesgesetz über Schuldbetreibung un Konkurs, vol .I, Zurigo 1997, n. 28 ad

art. 82; gilliéron, op. cit. n. 82

ad art. 82; staehelin, op. cit. ad

an. 87s ad art. 82; stüchelii, Die

Rechtsöffnung, tesi Zurigo 2000, pag.350 con rif.);

che, come

visto, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, l’escussa pretende di

avere reso invece verosimile la liberazione di qualsivoglia obbligo nei

confronti del locatore, reieterano nel sostenere di avere fornito sufficienti

riscontri a sostengo dell’assunto, secondo cui essa non sarebbe più conduttrice

a partire dal 1. dicembre 2011, a seguito del subentro nel contratto di

locazione di __________ F__________, con l’accettazione da parte del procedente

e con conseguente liberazione della precedente conduttrice in applicazione dell’art.

264.

cpv. 1 CO, a mente del quale il conduttore che restituisce la cosa senza

osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi

verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non

possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore, ritenuto che il nuovo

conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime

condizioni;

che, sempre

secondo l’insorgente, il subentro della nuova conduttrice risulterebbe

anzitutto reso verosimile, tenuto conto delle concrete circostanze, ovvero dal

ritardo con cui il procedente in data 24 gennaio 2012 (doc. E) ha preso

posizione sul suo scritto 27 dicembre 2012 (doc.D), con il quale lo aveva

informato – riferendosi ad un accordo previo – del passaggio di proprietà , dal

1.

dicembre 2011, del centro estetico __________ (insediato nell’ente locato) a

__________ F__________, divenuta quindi nuova proprietaria dello stesso centro,

rendendolo nel contempo attento che in assenza di una sua contestazione essa

ritiene valida la richiesta di passaggio di contratto di locazione, ritenuto

che in caso contrario tale comunicazione vale quale disdetta del contratto;

che

secondo la stessa reclamante, decisiva si rivelerebbe in ogni modo la risposta

della stessa parte istante del 24 gennaio 2012, con la quale quest’ultima ha sì

sostenuto che la persona subentrante non soddisfa le condizioni contrattuali

imposte secondo le norme vigenti, confermando ed accettando la disdetta del

contratto di locazione solo a partire dal 31 marzo 2012, ma ha altresì puntualizzato

che tale presa di posizione è conseguente al fatto che sino allora non le è

pervenuta ancora la locazione per il mese di gennaio 2012 e che non è nemmeno

stata versata la somma quale deposito di garanzia;

che in

questo modo, obietta la reclamante, il locatore ha perciò implicitamente riconosciuto

che egli aveva accettato la nuova conduttrice, con tale affermazione lasciando

intendere che egli aveva già chiesto il pagamento del canone di locazione per gennaio

2012.

e aveva preteso pure il versamento della garanzia da parte di __________ F__________,

evidentemente senza successo;

che l’assunto

non può essere condiviso, non potendo essere rimproverato al Pretore di avere

disatteso i dettami alla base dell’art. 82 cpv. 2 LEF per non avere fatto propria

la tesi, secondo cui il locatore avrebbe acconsentito al subentro di __________

F__________, data l’assenza di qualsivoglia prova suscettibile di supportare

uno scenario del genere;

che,

infatti, per tacere del fatto che agli atti manca un qualsiasi riscontro

documentale riferito alla pretesa occupazione da parte di __________ F__________

già a partire dal mese di dicembre 2011 (v. reclamo, in fatto, ad B), la

puntualizzazione da parte del locatore espressa nello scritto 24 gennaio 2012

una volta rilevato che la persona subentrante non soddisfa le condizioni

contrattuali imposte secondo le norme vigenti, ossia che non è ancora pervenuta

la locazione per il mese di gennaio 2012 e nemmeno la somma quale deposito di

garanzia, non lascia ancora intendere in modo chiaro e netto che il locatore

aveva accettato la nuova conduttrice, liberando quella precedente, come sostenuto

nel reclamo;

che se il

richiamo a queste due circostanze consente, nel contesto dello scritto 24

gennaio 2012 (doc.E), di ritenere assodato che la convenuta si è attivata per

far subentrare qualcuno nel contratto di locazione ai sensi dell’art. 264 cpv.

1.

CO, circostanza del resto chiaramente desumibile dallo scritto 27 dicembre

2011.

(doc. D), come pure che il procedente abbia effettivamente vagliato tale

proposta, quanto specificato dal locatore non costituisce però ancora necessariamente

una sorta di ammissione che lascia intendere che lo stesso locatore aveva già accettato

la nuova conduttrice;

che in

assenza di altri riscontri, è senz’atro possibile concludere che richiamando le

due citate circostanze, il locatore ha lasciato intendere che tutt’al più egli

non ha scartato a priori la proposta della convenuta, ma che alla fine non

l’abbia accettata proprio perché omettendo sia il pagamento della pigione per

il mese di gennaio 2012, sia il versamento della somma quale deposito di garanzia,

la potenziale nuova conduttrice non è per finire nemmeno entrata in partita,

segnatamente non ha soddisfatto una delle condizioni minime per consentirle il

subingresso nel contratto di locazione;

che del

resto la convenuta non pretende che la pigione per il mese di dicembre 2011 non

sia stata versata da lei, ma già da __________ F__________, subentrata a suo

dire nel contratto già con il1. dicembre 2011, il che indebolisce ulteriormente

l’affermazione secondo cui essa sarebbe stata liberata da ogni obbligo

contrattuale a seguito dell’accettazione da parte del locatore della citata persona;

che in definitiva

il richiamo alla puntualizzazione di cui allo scritto doc. E va ricondotto a

una situazione interlocutoria venutasi a creare dopo la proposta di subingresso

di cui al doc. D, che l’istante ha definitivamente chiarito nella sua presa di

posizione evidenziata nelle stessa lettera, dichiarando di non liberare la

precedente conduttrice;

che dato

quanto precede, ne discende pertanto la reiezione del reclamo;

che gli

oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza della reclamane (art. 48,

61.

cpv. 1 OTLEF e 106 cpv. 1 CPC);

Dispositivo

per questi motivi,

pronuncia:

1.Il reclamo è respinto.

2.La tassa di giustizia e le spese per

complessivi fr.320.- sono poste a carico della reclamante, che rifonderà alla

controparte fr. 400.- a titolo di ripetibili.

3. Notificazione a:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr. 6’000.-,

non raggiunge il limite di legge di fr. 30’000.-, contro la presente decisione

è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losana 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la controversia

concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2

lett. a LTF).

Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113 segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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