14.2012.95

Contratto di locazione. Compensazione

30 luglio 2012Italiano17 min

Fatti

A. Con

PE n. __________ del 31 gennaio/2 febbraio 2012 dell’Ufficio esecuzione di Lugano la CC 1 composta da CO 1 e CO 2 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 8'750.-- oltre interessi, ossia: 1) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6.5.2010, 2) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 ottobre 2010, 3) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 dicembre 2010, 4) fr. 1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 febbraio 2011,

5) fr.

1'270.-- oltre interessi al 5% dal 6 aprile 2011,

6) fr.

1'130.-- oltre interessi al 5% dal 6 maggio 2011,

7) fr. 1'270.--

oltre interessi al 5% dal 6 giugno 2011, indicando quale titolo di credito: 1) - 7) Canoni di locazione dovuti sulla base del contratto di locazione 01.10.2002.

Interposta

tempestiva opposizione dalla convenuta, la procedente ne ha chiesto il rigetto provvisorio

al Pretore.

B. L’istante fonda la sua pretesa su un contratto di locazione

stipulato con la convenuta, che prevedeva una pigione mensile di fr. 1’140.--

per un appartamento più posteggi rispettivamente di fr. 130.-- per le spese

accessorie (doc. B), con inizio dal 1. ottobre 2002. Il contratto prevedeva altresì il deposito di una garanzia di fr. 1'100.-- da versare su di un libretto

di risparmio o simile con firme abbinate. A partire dal mese di novembre 2008

la pigione è stata aumentata di fr. 230.-- al mese, per cui, secondo l’istante,

dal predetto mese la conduttrice ha versato fr. 1'500.-- per 18 mensilità,

accettando l’aumento pattuito (doc. D). Nel corso del 2010 la convenuta non ha tuttavia

pagato il dovuto per i mesi di maggio, ottobre e dicembre (doc. E) e nel corso

del 2011 per i mesi di febbraio, aprile e giugno. Con l’esecuzione in oggetto

la procedente pretende il pagamento delle pigioni per i predetti mesi che essa

ha indicato in fr. 8'750 oltre interessi come al precetto esecutivo.

C. Con

le sue osservazioni del 26 marzo 2012 la convenuta ha rilevato che tra le parti è intervenuto un accordo verbale in base al quale ha accettato l’aumento di

fr. 230.-- mensili in cambio dell’eliminazione di alcuni difetti presenti

nell’appartamento, che tuttavia non è avvenuta. L’escussa ha poi sostenuto di

avere iniziato a corrispondere l’aumento di pigione a partire dal mese di

settembre 2008 e non, come affermato da controparte, da novembre 2008 (doc. 5 e

6), per cui nel corso del rapporto di locazione ha corrisposto, oltre alla

pigione stabilita contrattualmente, i seguenti importi: anno 2008 fr. 920.--,

anno 2009 fr. 2'760.-- , anno 2010 fr. 2'300.-- e anno 2011 fr. 230.--,

complessivamente fr. 6'210.--. La somma versata in eccedenza , con l’aggiunta

di fr. 140.-- versati nel mese di aprile 2011, è destinata a saldare le pigioni

dei mesi di ottobre e dicembre 2010, così come di febbraio, aprile e maggio

2011. Secondo la convenuta la pigione del mese di giugno 2011 va compensata con

il deposito di garanzia di fr. 1'100.--, per cui l’importo dovuto ammonta a fr.

170.--.

All’udienza

di discussione l’istante ha confermato la sua domanda limitandola a fr. 7'480.--

oltre interessi, ritenuto provato il versamento brevi manu di fr. 1'500.-- per

la pigione di maggio 2010. La procedente ha poi rilevato che l’escussa, a partire

da settembre 2008, ha versato regolarmente una pigione di fr. 1'500.--,

accettando quindi per atti concludenti un aumento della pigione pari a fr. 230.--

mensili. D’altro canto la conduttrice non ha prodotto alcun documento a

comprova del fatto che l’aumento fosse dovuto alle spese per l’eliminazione

degli asseriti difetti. Agli atti non risulta alcun accordo tra le parti in tal

senso, per cui l’aumento della pigione non è in alcuna relazione con

l’eliminazione dei presunti e contestati difetti. L’eccezione di estinzione per

compensazione del debito richiede che l’esistenza e l’esigibilità della

contropretesa vengano rese verosimili, mentre la convenuta non ha nessuna

pretesa pecuniaria derivante da un diritto di riduzione della pigione per

difetti.

Con la risposta la convenuta ha contestato

le allegazioni di controparte, riconfermandosi nelle sue osservazioni scritte

del 26 marzo 2012. In particolare ha rilevato come l’aumento della pigione

fosse sottoposto a condizione sospensiva, ossia l’esecuzione di lavori

nell’appartamento che mai sono stati eseguiti, producendo un elenco dei lavori

che andavano effettuati (doc. 14).

Replicando l’istante ha rilevato come il

documento prodotto quale doc. 14 non è né datato, né sottoscritto. Inoltre non

contiene alcun riferimento all’ente locato in oggetto ed è privo di indirizzo o

indicazione relativa al destinatario dello stesso. Che l’aumento della pigione

non fosse sottoposto ad alcuna condizione risulta inoltre dal fatto che la

pigione aumentata è stata corrisposta dalla convenuta.

Con la duplica l’escussa ha contestato le

argomentazioni di controparte. In particolare ha richiamato il doc. 4 allegato

alle sue osservazioni scritte, in cui ha espresso il proprio disappunto nei

confronti della locatrice per non avere rispettato l’accordo concluso e non avere

avviato i lavori di ripristino dell’appartamento.

D. Con decisione 12 giugno 2012 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5, ha accolto parzialmente l’istanza, argomentando che il contratto di

locazione in oggetto costituisce valido riconoscimento di debito ai sensi

dell’art. 82 cpv. 1 LEF limitatamente all’importo ivi indicato di fr. 1'140.--

per la pigione e fr. 130.-- quale anticipo per le spese accessorie. Dalla

documentazione prodotta, in particolare dagli estratti conto doc. C e doc. 7,

si evince che la conduttrice per 24 mesi ha versato fr. 1'500.-- anziché fr.

1'270.--. La differenza mensile di fr. 230.-- versata in eccesso dalla convenuta

rispetto alla pigione e alle spese accessorie contrattualmente previste, per un

importo complessivo di fr. 5'520.--, non trova nella documentazione prodotta

alcun riscontro in merito alla sua causale. Per cui in prima sede il predetto

importo è stato dedotto dall’ammontare scoperto per i mesi di maggio, ottobre e

dicembre 2010, nonché febbraio, aprile e giugno 2011, che è stato ritenuto fosse

di fr. 8'750.--, ossia fr. 8'750.-- dedotti fr. 5'520.--. L’istanza è stata

pertanto accolta limitatamente all’importo di fr. 3'230.-- oltre interessi al

5% dal 6 giugno 2011 su fr. 1'270.--, dal 6 maggio 2011 su fr. 1'130.-- e dal 6 aprile 2011 su fr. 830.--

E. Con il reclamo la convenuta rileva

che durante l’udienza di discussione la procedente ha ridotto l’istanza da fr.

8'750.-- a fr. 7'480.--. Inoltre puntualizza che dai documenti prodotti, in

particolare dai doc. C e doc. 7, si evince che da parte sua la pigione è stata

pagata con il versamento di fr. 1'500.-- per 27 mesi e non 24 come ritenuto dal

primo giudice. La convenuta sostiene poi che, come risulta dal contratto di

locazione, ha provveduto al versamento di un deposito di garanzia di fr.

1'100.--, che mai è stato vincolato da controparte a norma di legge, per cui

non può essere considerato quale valido deposito di garanzia. Questo importo,

oltre agli interessi legali al 5%, è quindi immediatamente esigibile e va posto

in compensazione con quanto ancora da lei dovuto. Per cui dall’importo di fr.

7'480.- preteso dall’istante vanno dedotti fr. 6'210.--, ossia fr. 230.--

pagati in più per 27 mesi, da cui risulta l’importo di fr. 1'270.--. Questo

importo va compensato con fr. 1'100.-- del deposito di garanzia oltre

all’interesse al 5% su questo importo per 42 mesi, ossia dall’inizio del

contratto di locazione.

F. Con le

sue osservazioni l’istante postula la reiezione delle richieste così come

formulate dalla reclamante, rilevando dapprima che l’eccezione di compensazione

del saldo a suo favore con il deposito di garanzia è stata sollevata dalla

convenuta la prima volta in sede di reclamo, per cui costituisce un nuovo

argomento inammissibile ai sensi dell’art. 326 CPC. La reclamante avrebbe

inoltre dovuto limitarsi a chiedere eventualmente la riforma di quanto deciso

in prima istanza, senza aggiungere nuove domande di giudizio, quali la

compensazione e la richiesta di cancellazione dell’esecuzione.

Considerandi

In diritto:

1.

Secondo l’art. 319 lett. a CPC sono

impugnabili mediante

reclamo,

tra l’altro, le decisioni inappellabili di prima istanza.

Tale è il

caso per le decisioni nelle pratiche a tenore della LEF, segnatamente in tema

di rigetto dell’opposizione ex art. 80-84 LEF (cfr. art. 309 lett. b n. 3 CPC).

2.

In base all’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati:

a. l’applicazione

errata del diritto,

b. l’accertamento

manifestamente errato dei fatti.

3.

In virtù dell’art. 82 cpv. 1 LEF se il credito si fonda sopra un

riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata,

il creditore può chiedere il rigetto provvisorio dell'opposizione.

4.

La nozione di riconoscimento di debito constatato mediante

scrittura privata ex art. 82 cpv. 1 LEF, che non è definita dalla legge,

implica necessariamente il riconoscimento da parte dell'escusso o del suo

rappresentante di un'obbligazione in relazione ad una somma di denaro

determinata o facilmente determinabile. Il riconoscimento di debito può essere

dedotto anche da un insieme di documenti a condizione che da essi risultino gli

elementi necessari (DTF 132 III 480 consid. 4.1 pag. 481). Condizione

essenziale è che la somma di denaro riconosciuta sia facilmente determinabile

secondo criteri oggettivi stabiliti in precedenza e sottratti a possibilità di

modifica unilaterale dipendente dalla volontà delle parti (cfr. Cometta, Il rigetto provvisorio

dell'opposizione nella prassi giudiziaria ticinese, in Rep 1989, p. 338 con riferimenti).

5.

La dichiarazione di riconoscimento di debito è una dichiarazione

di volontà con la quale il debitore si obbliga a pagare una certa somma di

denaro, deve essere chiara, esplicita, non equivoca, non discutibile o soggetta

a interpretazione (cfr. Panchaud/Caprez, Die Rechtsöffnung, Zurigo 1980, § 1 n. 7 p. 3; anche DTF 132 III

480.

consid. 4 p. 461).

limitato potere di cognizione del giudice del rigetto provvisorio non consente

l’indagine volta a stabilire quale sia il reale significato di una

dichiarazione che non appaia sufficientemente liquida, ritenuto che tale

accertamento è compito del giudice ordinario (Cometta, op. cit., in Rep 1989 p. 330).

L’ammontare della pretesa

deve risultare determinato nel riconoscimento di debito oppure in un altro

documento al quale il riconoscimento di debito rinvia. Nel caso in cui

l’importo non risultasse dal riconoscimento di debito, ma dagli altri

documenti, la sua determinazione deve poter essere effettuata in modo semplice

(Staehelin, Basler

Kommentar zum SchKG, vol. I, 2. ed. 2010, n. 25 ad art. 82 LEF).

La documentazione prodotta

(in particolare i conteggi e altri computi numerici) deve permettere una chiara

e immediata ricostruzione dei movimenti contabili di dare e avere tra le parti

fino a giungere all’importo finale posto in esecuzione: una indagine

approfondita di natura contabile sfugge al potere di cognizione del giudice del

rigetto (Cometta, op.

cit. in, p. 339).

contratto di locazione costituisce, in linea di principio, valido

riconoscimento di debito per le pigioni così come per le spese accessorie ivi

stabilite. Un aumento di pigione comunicato dal locatore con il formulario

ufficiale non rappresenta invece un riconoscimento di debito e non permette di

concedere il rigetto provvisorio per l’importo aumentato, pure nel caso in cui

l’aumento non è stato impugnato dal conduttore. Il rigetto dell’opposizione può

essere concesso per l’importo aumentato, solo nel caso in cui l’aumento di

pigione è stata sottoscritto dal conduttore (Staehelin,

op. cit., n. 114 e 115 ad art. 82 LEF)

6.

Nel

presente caso il contratto di locazione in esame costituisce valido

riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF solo per fr. 1'270.--

al mese (fr. 1'140.-- per la pigione e fr. 130.--quale anticipo per le spese

accessorie), atteso che per l’aumento di fr. 230.--mensili non vi è alcun

documento sottoscritto dalla reclamante. Come rilevato da quest’ultima

l’istanza è stata ridotta dalla procedente durante l’udienza di discussione

(cfr. verbale pag. 3) da fr. 8'750.-- a fr. 7'480.--, in considerazione del

versamento brevi manu da parte della conduttrice di fr. 1'500.-- per la pigione

di maggio 2010, che tuttavia è stata conteggiata dall’istante solo per

l’importo di fr. 1'270.-- (fr. 8'750 dedotti fr. 1'270.-- = fr. 7'480.--).

Questa riduzione dell’istanza non è stata considerata dal primo giudice. Il

calcolo eseguito in sede preto-rile va pertanto corretto nel senso che

dall’importo di fr. 7'480.-- , e non da fr. 8'750.--, va effettuata la

deduzione di fr. 5'520.-- per compensazione in “assenza di una valida causale”,

da cui risulta l’importo di fr. 1'960.-- (fr. 7'480.-- dedotti fr. 5'520.--), in

luogo di fr. 3'230.--.

7.

Secondo l’art. 82

cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione, a meno

che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente delle eccezioni tali da

infirmare il riconoscimento di debito; all’escusso incombe l’onere di

dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132

III 142 cons. 4.1.1. con rinvii). Secondo la giurisprudenza le eccezioni non

solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 104 Ia 413 consid. 4; Jaeger/walder/Kull/Kottmann,

Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, vol. I, 4a edizione, Zurigo 1997, n. 28 ad art. 82; Staehelin, op. cit., n. 87 seg. ad art.

82.

LEF; Gilliéron, op. cit., vol. II,

n. 82 ad art. 82).

Il debitore può rendere verosimile che il

suo debito è stato estinto tramite pagamento. L’estinzione può avvenire pure

tramite compensazione, nel qual caso si presuppone che due persone siano

debitrici una verso l’altra (art. 120 cpv. 1 CO; cfr. DTF 122 V 81 consid.

3.

a). L’esistenza, l’importo e l’esigibilità della contropretesa devono essere

resi solo verosimili. Una prova documentale liquida non è necessaria (Staehelin, op. cit., n. 91 e

93.

ad art. 82 LEF).

Nella fattispecie, per

infirmare il riconoscimento di debito per fr. 7'480.---, di cui al precedente

considerando, costituito dal contratto di locazione doc. B, la convenuta deve

rendere verosimile l’esistenza della sua contropretesa composta dall’importo di

fr. 230.-- al mese pagato in eccesso all’istante per 27 mesi, come da lei

sostenuto con il reclamo, per un importo complessivo di fr. 6'210.-- (fr.

230.

-- per 27 mesi e non fr. 230.--per 24 mesi come ritenuto dal Pretore).

Orbene dalla documentazione agli atti risulta che da un canto vi è stata

opposizione da parte della convenuta in merito all’aumento di fr. 230.--, mentre

dall’altro canto essa ha pagato l’importo aumentato di fr. 230.--, ossia fr.

1'500.--, per ben 27 mesi. A questo proposito la convenuta sostiene che il

pagamento è avvenuto a condizione che venissero eseguiti alcuni lavori

nell’appartamento locato, mentre l’istante afferma che non vi era accordo

alcuno (doc. G, 3, 4, 9, 10, 11 e 14). Orbene, questa questione non può essere

risolta in questa sede, ma, se del caso, sarà compito del giudice del merito

decidere se l’aumento di fr. 230.-- al mese doveva essere pagato incondizionatamente

oppure era subordinato all’eliminazione di difetti nell’appartamento locato. Ne

consegue che la contropretesa ammontante a fr. 230.-- al mese non può essere

ritenuta resa sufficientemente verosimile. Ciò nonostante il Pretore ha ammesso

la compensazione con questa asserita contropretesa di fr. 230.-- per 24 mesi,

ossia per fr. 5'520.--, ritenendo, irritualmente, che non era data una causale

per questo importo. Non avendo però l’istante presentato reclamo, la decisione,

in questo punto, non può essere riformata. L’ulteriore compensazione richiesta

dalla reclamante per l’importo di fr. 230.-- da 24 a 27 mesi, ossia fr. 690.--, non può invece essere accolta.

Per quel che riguarda la

compensazione con il deposito di garanzia di fr. 1'100.--, che secondo la

convenuta non è stato depositato su un libretto di risparmio a norma di legge, va

dapprima rilevato che, contrariamente a quanto sostenuto dall’istante nelle sue

osservazioni al reclamo, questa eccezione è già stata sollevata in prima sede con

le osservazioni del 26 marzo 2012 all’istanza (cfr. pag. 5: “compensato

secondo le intenzioni dell’inquilina con il deposito di garanzia di fr. 1'100.--“).

Orbene, secondo giurisprudenza e dottrina, il locatore è obbligato a depositare

la garanzia correttamente e a comunicare al conduttore il nome della banca. Nel

caso non procedesse in tal senso, il pagamento effettuato al locatore, può

essere compensato con future pigioni (DTF 127 III 273 consid. 4c; Weber, Basler Kommentar,

Obligationenrecht I, 4. ed., 2007, n. 5 ad art. 527e CO e rif. ivi).

Nella fattispecie la

locatrice non ha ribadito di avere depositato la garanzia presso un istituto di

credito a norma di legge, per cui la richiesta della reclamante di porre in

compensazione l’importo di fr. 1'100.-- ed i relativi interessi al 5% per 42

mesi va accolta. Dall’importo ricalcolato ammontante a fr. 1’960.-- (cfr.

considerando 6) vanno pertanto dedotti fr. 1'100.-- oltre a fr. 192.50 per

interessi al 5% per 42 mesi, da cui risulta l’importo di fr. 667.50. Ne

consegue che la sentenza pretorile va riformata nel senso che il rigetto

provvisorio dell’opposizione può essere concesso limitatamente a fr. 667.50

oltre interessi al 5% dal 6 giugno 2011.

8.

reclamo va pertanto parzialmente accolto.

Le spese processuali e

le ripetibili seguono la reciproca soccombenza (art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF; art.

95.

cpv. 2 e 3, 105 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamato l’art. 82 LEF

pronuncia:

I. Il

reclamo è parzialmente accolto.

conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione 12 giugno 2012 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 5 (SO.2012.927) sono così riformati:

“L’istanza 22 febbraio 2012 della CC 1, __________, composta da: 1) CO 1, __________ - 2) CO 2, __________ (I), è

parzialmente accolta. Di conseguenza, l’opposizione interposta da RE 1, __________,

al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio esecuzione di Lugano, è

rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 667.50 oltre interessi al 5%

dal 6 giugno 2011.

La tassa di giustizia per complessivi fr.

150.--, anticipata dalla parte istante, è posta per fr. 136.-- a suo carico e

per fr. 14.-- a carico di RE 1, alla quale la parte istante in solido rifonderà

ripetibili ridotte di fr. 90.--.”

II. La

tassa di giustizia del presente giudizio di fr. 250.--, già anticipata da, è

posta per fr. 50.-- a suo carico e per fr. 200.-- in solido a carico della parte

istante, la quale, sempre in solido, rifonderà a ripetibili ridotte di fr.

140.--.

III. Notificazione

-, ,

-.,

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

segretaria

Giacché il valore litigioso della vertenza, di fr.

3'230.--, non raggiunge il limite di legge di fr. 30'000.--, contro la presente

decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione, solo se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74 cpv. 2 lett. a LTF).

Nello stesso termine è possibile proporre al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, anche ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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