14.2013.134

Rigetto provvisorio dell'opposizione (convalida del sequestro). Credito fondato su un contratto di compravendita immobiliare. Eccezione di difetti ai posteggi basata su una pretesa garanzia. Respinta

2 dicembre 2013Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

B. La

pretesa si fonda sul contratto di compravendita immobiliare 6 ottobre 2008 (rogato

con atto n. __________ del notaio __________, __________) con cui – in veste di

promotori e progettisti del complesso denominato “Condominio __________”

– hanno venduto ai coniugi RE 1 e __________, in ragione di un mezzo ciascuno,

la PPP n. __________ (quota di comproprietà 137/1000) del fondo base n. __________

RFD di __________ per la somma complessiva di fr. 2'915'000.–.

A fronte degli acconti già versati, essi rivendicano da RE 1 – proprietario

unico della PPP a seguito del decesso della moglie – il

pagamento del saldo restante di fr. 70'000.– da lui ingiustamente trattenuti lamentando

difetti all’immobile (precario

isolamento fonico rispetto alla sovrastante PPP, insufficiente altezza del

posteggio superiore interno e mancanza di posteggi esterni) di cui essi contestano

l’esistenza e la tempestiva

notifica.

C. All’udienza del 17 giugno 2013 gli istanti

hanno ribadito la loro richiesta. Il convenuto vi si è opposto in quanto, a causa

dei difetti, il credito non era esigibile. L’altezza del posteggio interno superiore, indicata in 1.70 m dai procedenti nello scritto 17 ottobre 2012, non rispettava segnatamente i parametri indicati

nella relativa scheda tecnica. E anzi l’altezza effettiva era finanche inferiore, ossia 1.62 m, secondo la verifica eseguita da un suo tecnico. Gli istanti poi erano venuti altresì meno

alla promessa di realizzare sul fondo n. __________ RFD __________, dei posteggi

esterni per gli ospiti. Trattandosi di difetti nascosti la notifica era tempestiva.

parti hanno quindi rinviato alle rispettive argomentazioni di fatto e di diritto

esposte in occasione del contraddittorio tenutosi contestualmente alla

procedura di opposizione al sequestro, diventate parte integrante del verbale. In

sede di replica il convenuto ha ribadito l’esistenza degli eccepiti difetti (compreso quello dovuto ad uno

scarso isolamento fonico). Con la loro duplica gli istanti hanno

sostanzialmente escluso l’esistenza

di difetti.

D. Con

decisione 5 luglio 2013 il Pretore __________, ha accolto l’istanza respingendo

in via provvisoria l’opposizione sollevata dall’escusso. Il primo giudice ha ritenuto

il contratto di compravendita immobiliare agli atti un valido riconoscimento di

debito per il saldo di fr. 70'000.–. Con riferimento agli eccepiti difetti il

Pretore ha ritenuto che la relativa notifica del 10 settembre 2012 non poteva

considerarsi tempestiva in quanto presentata ad oltre due anni dalla consegna

dell’appartamento e solo dopo che i procedenti avevano diffidato il pagamento

del saldo. Ma i difetti non erano nemmeno sufficientemente verosimili. Riguardo

ai pretesi rumori provenienti dal sovrastante appartamento egli ha constatato

che entrambe le perizie agli atti confermavano l’ossequio dei parametri SIA. Il

contratto di compravendita immobiliare non prevedeva alcunché in merito ai

requisiti tecnici dei due posteggi interni sovrapposti. E, in assenza di un

rinvio ad altri documenti, la scheda tecnica e la sezione del piano non

confortavano la tesi di una promessa data dagli istanti. Il contratto poi

nemmeno accennava a posteggi esterni per gli ospiti, di modo che non vi erano elementi

neppure a suffragio di una loro garanzia data in tal senso. In definitiva le eccezioni

sollevate dall’escusso non erano sufficientemente liquide e tali da inficiare

il riconoscimento di debito prodotto.

E. Con reclamo del 18 luglio 2013 il convenuto chiede la riforma

della decisione impugnata nel senso di respingere l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione. In via subordinata egli postula la retrocessione dell’incarto al Pretore per nuovo giudizio. Richiamata

la contestuale procedura di reclamo pendente avverso la decisione con cui il

medesimo Pretore aveva respinto la sua opposizione al sequestro (inc.

14.1013.136), il reclamante rileva che i procedenti non hanno contestato che la

scheda tecnica riguarda tutti i parcheggi meccanizzati dell’autorimessa. Ciò detto, l’insufficiente altezza di un posteggio

meccanizzato inaccessibile a piedi costituisce un difetto nascosto da

notificare entro cinque anni dalla consegna. Ora, quella dei posteggi risale a

fine settembre 2012. Di modo che la notifica del 10 settembre 2012 ossequia non

solo quel termine, ma persino i due anni previsti dalle norme SIA applicabili

alla fattispecie. Visto che la scheda tecnica indica un’altezza di 1.85 m, nulla consente di ritenere che il convenuto sia

stato informato che il posteggio superiore non potesse ospitare veicoli alti

oltre 1.70 m. Oltretutto poi, in realtà lo spazio disponibile si era rivelato

di appena 1.62 m. E, già solo questo giustifica di respingere l’istanza di rigetto provvisorio dell’opposizione. In

aggiunta il reclamante evidenzia che i procedenti medesimi hanno preteso l’inserimento

nell’ordine del giorno dell’assemblea dell’aprile 2012 della problematica sui

posteggi esterni.

Della

risposta al reclamo formulata dagli istanti si dirà, per quanto necessario ai

fini del presente giudizio, nel seguito.

Considerandi

in diritto: 1. Secondo l’art.

319.

lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo – tra l'altro – le decisioni

inappellabili di prima istanza in tema – per quanto qui d’interesse – di rigetto dell’opposizione giusta gli art. 80-84 LEF (art.

309.

lett. b n. 3 CPC). Trattandosi di decisione pronunciata in procedura

sommaria (art. 251 lett. a CPC), il termine per l’inoltro del reclamo è di dieci giorni (art. 321 cpv. 2 CPC). Un’eventuale risposta al reclamo deve poi

essere proposta entro il medesimo termine (art. 322 cpv. 2 CPC). La competenza

a pronunciarsi sull’impugnazione

è della Camera di esecuzione e fallimenti (art. 48 lett. e n. 1 LOG). Nella

procedura di reclamo non sono ammesse né nuove conclusioni, né l’allegazione di nuovi fatti o la produzione

di nuovi mezzi di prova (art. 326 cpv. 1 CPC).

Proposto il 18 luglio 2013 avverso la decisione notificata il 5 luglio

2013.

e giunta al convenuto lunedì 8 luglio 2013 (“Tracciamento degli invii” del

22.

luglio 2013), il reclamo risulta ammissibile. L’impugnazione è stata notificata il 7 agosto 2013, di modo che anche

la risposta al reclamo spedita il 14 agosto 2013 è senz’altro tempestiva.

2.

Giusta

l’art. 320 CPC con il reclamo

possono essere censurati sia l’applicazione

errata del diritto che l’accertamento

manifestamente errato dei fatti. In concreto non è contestato che il contratto

di compravendita immobiliare della PPP n. __________ del fondo base n. __________

RFD __________, stipulato fra le parti il 6 ottobre 2008 per la somma

complessiva di fr. 2'915'000, costituisce

un valido titolo di rigetto provvisorio ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF. Il reclamante contesta nondimeno

l’esistenza del saldo di fr.

70'000.– su quell’importo in ragione

dei difetti ai posteggi interni rispettivamente dell’assenza di posteggi esterni, circostanze che egli reputa di avere

reso sufficientemente verosimili.

3.

Giusta

l'art. 82 cpv. 2 LEF il giudice pronuncia il rigetto provvisorio

dell'opposizione a meno che il debitore sollevi e giustifichi immediatamente

delle eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito; all'escusso

incombe l'onere di dimostrare la verosimiglianza delle eccezioni che deduce in

giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii).

Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere esposte in modo

convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel

senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin, op. cit., n. 87 seg. ad art.

82).

4.

relazione ai posteggi interni meccanizzati il reclamante sostiene che quello

superiore è difettoso in quanto non presenta l’altezza di almeno 1.85 m rispettivamente 2.10 m promessagli dagli istanti e che è indicata sulla scheda tecnica (reclamo pag. 2 n. 2). Trattandosi

di apprezzamento delle prove la questione è attinente ai fatti, censurabili in

questa sede solo se l’accertamen-to

è stato manifestamente errato (Trezzini, in:

Commentario CPC, 2011, n. 1 e 2 a pag. 1409).

4.1

Pretore ha accertato che il contratto di compravendita immobiliare nulla menziona

in merito alle specifiche tecniche che i due posteggi sovrapposti devono avere,

e nemmeno vi è traccia di un rinvio ad altri documenti (decisione impugnata,

pag. 3 in basso). E, in effetti, ad eccezione della consegna in uso esclusivo

di “2 (due) posti auto (sovrapposti) nell’autorimessa al secondo piano superiore”

al costo complessivo di fr. 140'000.– (doc. B pag. 2 ad C, pag. 3 nel mezzo e

pag. 5 in alto), è ben vero che l’atto in questione non accenna minimamente a requisiti di dimensioni

e caratteristiche, conclusione che come tale il reclamante non contesta

affatto. Di conseguenza, pretendere a queste condizioni che ciò fosse da

intendere alla stregua di un “silenzio qualificato”, ovvero e a

contrario nel senso che le parti abbiano in tal modo inteso unanimemente e a

priori escludere differenze o riserve di sorta tra i due sovrastanti posteggi

(reclamo, pag. 3 n. 6), sfiora il pretesto anche a un esame limitato alla verosimiglianza.

E questo a prescindere dal fatto che la vendita riguardi un’unità condominiale in un complesso di lusso

(reclamo, pag. 3 n. 6). La critica è quindi infondata.

4.2

Ciò

posto, in assenza di altri riscontri oggettivi, il Pretore non ha ritenuto la

scheda tecnica prodotta quale doc. 1 alla stregua di un documento atto a rendere

sufficientemente verosimile la tesi dell’escusso che pretende di avere ottenuto dagli istanti e sulla base di

quella scheda appunto, particolari e specifiche promesse riferite all’altezza dei suoi due posteggi interni

(decisione impugnata, pag. 3 in basso). Secondo il primo giudice nemmeno la

sezione prodotta quale doc. 2 rende peraltro liquida la tesi del convenuto

(decisione impugnata, pag. 4 in alto). Il reclamante pensa di sovvertire tale

sua conclusione affermando che nella loro presa di posizione del 17 ottobre

2012.

(doc. F) alla notifica dei difetti 10 settembre 2012 (doc. E), gli istanti

non hanno contestato in modo esplicito l’applicabilità alla fattispecie in esame della citata scheda tecnica

che prevede un’altezza minima

di 1.85 m (reclamo, pag. 3 n. 6). L’argomentazione non è tuttavia condivisibile giacché – come del resto

poco oltre il medesimo escusso rammenta – con quello scritto gli istanti hanno evidenziato

che “[il convenuto] ha sempre saputo che...[il posteggio] superiore

proprio per una questione di altezze poteva fungere da stallo per autovetture

di un’altezza non

superiore a 1 metro e 70” (doc. F pag. 1 in basso), manifestando semmai e tutt’al più di

avere dichiarato qualcosa di diverso e soprattutto ben inferiore rispetto a

quanto preteso dall’escusso. E,

dallo scritto di cui al doc. R (reclamo, pag. 3 n. 6) non si può desumere il

contrario. Non ravvisandosi in ciò un accertamento manifestamente errato dei

fatti imputabile al Pretore, la censura va quindi disattesa.

4.3

Aggiungasi

che la scheda tecnica di cui al doc. 1 accenna invero ad un modello di

posteggio avente una “Plattformabstand h = 185 cm”, ma per il quale è indicata un’altezza

massima di 1.80 m da intendersi quale “max. Pkw-Höhenmasse” ovvero già

comprensiva, oltre che dell’altezza

massima del veicolo, di eventuali barre e antenne montate sul tetto (“Die

Pkw-Gesamthöhe inklusive Dachreling und Antennenhalterung darf die hier angegebenen

max. Pkw-Höhenmasse nicht überschreiten”). Tutto sommato

quindi anche nella misura in cui il convenuto sembra ipotizzare che la divergenza dai citati 1.85 m sia stata implicitamente riconosciuta dagli stessi procedenti, avendo essi limitato appunto la possibilità di utilizzo

del posteggio superiore ad autovetture che presentano un’altezza “non superiore a 170 cm” (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso), nell’esito

l’accertamento del Pretore non

potrebbe comunque definirsi manifestamente errato. Una volta di più il reclamo

è così infondato.

4.4

Invano

poi il reclamante persiste nel sostenere che, secondo il rilievo effettuato dal

perito da lui incaricato, in realtà è addirittura emerso che eventuali veicoli

stazionati nel posteggio superiore devono tener conto di uno spazio massimo

disponibile in altezza di appena 1.62 m (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso). Si tratta in effetti di una mera constatazione di parte eseguita da una persona che il

convenuto ha di fatto interpellato in veste di conoscente e non già di perito

(doc. 3) come invece pretende. Nelle circostanze così descritte rimane una semplice

allegazione priva di riscontri oggettivi e ininfluente ai fini del presente

giudizio. E, non evidenziando un accertamento manifestamente errato fatti, il reclamo

risulta anche sotto questo profilo inconsistente.

5.

Invero,

per il Pretore la notifica dei difetti del 10 settembre 2012 è oltretutto intempestiva,

giacché inviata ad oltre due anni dalla consegna della PPP – ad agosto 2010

(doc. P) – e solo dopo che gli istanti avevano diffidato il convenuto a pagare

il saldo ancora dovuto (decisione impugnata, pag. 3 verso il basso). Il reclamante

obietta che, in quanto non accessibile a piedi, il difetto di altezza del

posteggio superiore automatizzato costituisce un difetto nascosto notificabile

nei cinque anni dalla consegna dei posteggi risalente – per stessa ammissione

degli istanti e diversamente da quanto ritenuto dal primo giudice – a fine

settembre 2012 (reclamo, pag. 3 n. 5). In ogni caso sarebbe comunque rispettato

il termine di due anni previsto dalle norme SIA applicabili al suo contratto (reclamo,

pag. 3 n. 5).

Ora, l’acquirente è legittimato a opporre al

venditore le eccezioni per i difetti notificati immediatamente, ovvero non

appena scoperti ed entro cinque anni dal trasferimento di proprietà (Giger, in: Berner Kommentar, Band IV,

1997, n. 101 ad art. 219). E, diversamente dai difetti apparenti per i quali s’impone un obbligo di verifica e di avviso contestuale all’acquisto della proprietà (art. 201 cpv. 1

CO), di eventuali difetti emersi più tardi – cosiddetti nascosti – va data

notizia subito dopo la loro scoperta (art. 201 cpv. 3 CO) (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4a ed., 2009, n. 1087 pag. 162; Schumacher/Rüegg,

Die Haftung des Grund-stückverkäufers, in: Koller, Das Grundstückkauf, 2a ed., 2001, pag. 270 seg.). Secondo il contratto agli atti poi “per

l’edifica-zione

dell’appartamento

venduto, valgono fra le Parti le norme SIA 118 (centodiciotto) anche per i

termini di garanzia” (doc. B pag. 9). Nondimeno –

per i motivi di cui si è detto (sopra, consid. 4) – non avendo il convenuto reso

verosimile che gli istanti gli abbiano garantito che il posteggio interno

superiore potesse accogliere auto di altezza superiore a 1.70 m – come da lui preteso – in concreto diventa inutile disquisire oltre sulla questione a sapere

se la notifica sia stata tempestiva o no. Una volta di più, nell’esito il giudizio pretorile merita quindi conferma.

6.

Pretore ha altresì rilevato che, a fronte di un contratto di compravendita che

nulla prevede al riguardo, l’escusso

non aveva prodotto alcun documento atto a rendere verosimile la promessa degli

istanti di realizzare posti auto destinati ai visitatori (decisione impugnata,

pag. 4 in alto). Il reclamante contesta questa conclusione rinviando a

documenti attinenti l’ordine

del giorno dell’assemblea condominiale

prevista ad aprile 2012 (reclamo, pag. 4 n. 8). Si tratta nondimeno di materiale

che non fa parte del fascicolo processuale (doc. 1 a 3) e che – nella misura in cui reputa (ciò che però non risulta) di averli prodotti quali doc. 4

e 5 contestualmente al reclamo (pag. 4 in basso) – sarebbe comunque inammissibile per l’art. 326 cpv. 1 CPC

(sopra, consid. 1).

7.

Per quanto ricevibile, il reclamo va respinto. Le spese processuali

(art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF) sono a carico del reclamante (art.

106.

cpv. 1 CPC) con l’obbligo

di rifondere agli istanti – in solido tra loro – un’indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 CPC), queste ultime

commisurate all’impegno

richiesto per la redazione delle osservazioni rivelatesi sostanzialmente uguali

a quelle presentate nella procedura di opposizione al sequestro parimenti

pendente (inc. 14.2013.136) in questa sede.

Ai fini

dell'indicazione dei rimedi giuridici esperibili sul piano federale, il valore

litigioso determinante (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) è di fr. 70'000.–.

Motivi per i quali,

richiamati gli art. 82 LEF, 95 cpv. 2 e 3, 106 cpv. 1 e 319 segg.

CPC, 48 e 61 cpv. 1 OTLEF;

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è

respinto.

2.

tassa di giustizia per il reclamo, di fr. 500.–, già anticipata dal reclamante,

resta a suo carico. Egli rifonderà all’CO 1 e all’CO 2

l’importo complessivo di fr. 700.– a titolo di

ripetibili.

3.

Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Giacché il

valore litigioso della vertenza è di fr. 70'000.–, contro la presente decisione

è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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