Opposizione a sequestro. Esistenza del credito fondata su un contratto di compravendita immobiliare. Eccezione di difetti ai posteggi basata su una pretesa garanzia ricevuta. Respinta la tesi di un accertamento manifestamente errato dei fatti (apprezzamento delle prove)

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Numero d'incarto:

14.2013.136

Data decisione, Autorità:

02.12.2013, CEF

Titolo:

Opposizione a sequestro. Esistenza del credito fondata su un contratto di compravendita immobiliare. Eccezione di difetti ai posteggi basata su una pretesa garanzia ricevuta. Respinta la tesi di un accertamento manifestamente errato dei fatti (apprezzamento delle prove)

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

DIFETTI

OPPOSIZIONE AL DECRETO DI SEQUESTRO

RECLAMO

VEROSIMIGLIANZA DEL CREDITO

art. 319segg. CPC

art. 320 let. b CPC

art. 272 cpv. 1 LEF

art. 272 cpv. 1 cf. 1 LEF

Incarto n.

14.2013.136

Lugano

2 dicembre 2013

SL/fp/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il presidente della Camera di esecuzione

e fallimenti del Tribunale d'appello

sedente quale giudice unico (art. 48b LOG) per

statuire sulla causa a procedura sommaria in materia di sequestro promossa

davanti alla Pretura __________, con opposizione del 14 gennaio 2013 (inc. SO. 2013.145)

da

RE 1

(patrocinato dall’ PA

1)

contro

il sequestro 12 dicembre 2012 (inc. SO.2012.5480)

(n° __________) richiesto nei suoi confronti da

CO 1

CO 2

(entrambi patrocinati dall’avv. PA 2)

in cui il Pretore con decisione 5 luglio 2013 ha respinto l’opposizione e, conseguentemente, confermato il

sequestro, ponendo tasse, spese e ripetibili a carico dell’opponente;

reclamante l’opponente con

allegato 18 luglio 2013 chiedente la riforma del giudizio impugnato nel senso

di accogliere l’opposizione ed annullare il sequestro

rispettivamente, in via subordinata, retrocedere l’incarto

al Pretore per nuovo giudizio, protestate tasse, spese e ripetibili di prima e

di seconda sede;

preso atto delle osservazioni (correttamente: risposta

al reclamo) 14 agosto 2013 dei sequestranti, i quali ne propongono la reiezione,

con protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti ed esaminati atti e documenti;

ritenuto

in fatto: A. Con istanza 11 dicembre 2012 diretta contro RE 1, CO 1 e CO 2 hanno

chiesto al Pretore __________, in base all’art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF, di porre sotto sequestro la “PPP no. __________

del Fondo base part. __________ RFD __________ intestato a RE 1, __________”,

il tutto fino a concorrenza del credito di fr. 70'000.–

oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2010 al 14 novembre 2012 su CHF 125'000.–

e dal 15 novembre 2012 su CHF 70'000.–.

B. I

sequestranti fondano la loro pretesa sul contratto di compravendita immobiliare

6 ottobre 2008 (rogato con atto n. __________ del notaio __________, __________)

con cui – in veste di promotori e progettisti del complesso denominato “Condominio

__________” – hanno venduto ai coniugi RE 1 e __________, in ragione di un

mezzo ciascuno, la PPP n. __________ (quota di comproprietà 137/1000) del fondo

base n. __________ RFD di __________ per la somma complessiva di fr. 2'915'000.–. A fronte degli acconti già versati, essi rivendicano da RE

1 – proprietario unico della PPP a seguito del decesso della moglie – il pagamento del saldo restante di fr. 70'000.– da lui trattenuti in

ragione di pretesi difetti all’immobile.

La causa del sequestro è fondata sull’art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF considerato il domicilio all’estero del debitore.

C. Il

12 dicembre 2012 il Pretore __________, ha ordinato il sequestro così come richiesto.

D. Il

14 gennaio 2013 RE 1 ha presentato opposizione al decreto di sequestro. La PPP faceva

parte di un complesso residenziale di lusso situato in una zona carente di

parcheggi pubblici. Per l’opponente

l’isolamento fonico tra il suo

appartamento e quello sovrastante era precario, come rilevato da una perizia

che egli aveva fatto eseguire. L’opponente lamentava poi la non corrispondenza tra i requisiti indicati

sulla scheda tecnica consegnatagli dai sequestranti e le dimensioni del

posteggio superiore automatizzato acquistato per fr. 70'000.–, circostanza di

cui lo aveva reso attento un comproprietario. A suo dire i sequestranti erano inoltre

venuti meno anche alla realizzazione di posteggi esterni destinati agli ospiti.

A fronte dei citati difetti, tutti puntualmente segnalati, pregiudizio e minor

valore subiti dalla PPP erano incontestabili e ben giustificavano la trattenuta

del saldo di fr. 70'000.–, pretesa inesigibile in applicazione dell’art. 82 CO. A titolo subordinato, nella

denegata ipotesi in cui il sequestro non fosse stato annullato, l’opponente ha rivendicato la prestazione di

una garanzia del valore di fr. 70'000.– da parte dei sequestranti, impregiudicato

il suo diritto di far valere un maggior danno.

All’udienza di discussione del 16 maggio 2013 l’opponente ha confermato il suo punto di

vista. Dal canto loro i sequestranti hanno escluso di avere consegnato all’opponente schede tecniche relative ai

posteggi automatizzati, quelle a cui egli faceva riferimento avendola ricevuta

da altri comproprietari. Essi hanno pure negato di avere garantito dei parcheggi

per visitatori da realizzare su un fondo adiacente, la relativa trattanda nell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale dell’aprile 2012 dimostrando semmai che la

questione andava regolata fra condomini. La notifica dei difetti del 10 settembre

2012 non era tempestiva ai sensi dell’art. 201 CO, visto che la consegna della PPP risaliva all’agosto 2010 e, ad ogni modo, l’op-ponente aveva sempre saputo che il

posteggio superiore poteva ospitare veicoli alti al massimo 1.70 m. In relazione all’isolamento fonico poi anche la

perizia da lui ordinata confermava l’ossequio dei parametri SIA. L’eccezione fondata sull’art. 82 CO era quindi dilatoria e pretestuosa. Il sequestro andava

conseguentemente mantenuto.

Nella sua

replica l’opponente ha ribadito

l’inesistenza e l’inesigibilità del credito. I difetti erano nascosti

e quindi notificabili nel termine di cinque anni dalla consegna, fermo restando

in ogni caso l’ipotesi del dolo

e della truffa. La struttura non era conforme alle prescrizioni della scheda

tecnica che stabiliva in 1.80 m l’altezza del posteggio superiore e in 2.05 m quella di quello inferiore. Inoltre sull’estratto

del piano agli atti figuravano i posteggi per i visitatori. L’opponente ha quantificato il danno causato

da tutti i difetti in un 10% (almeno) del valore d’acquisto

della PPP a fronte di un costo di fr. 70'000.– per uno dei posti auto interni, pretesa quest’ultima che pertanto

era inesistente, quantomeno inesigibile e in ogni caso

ampiamente estinta per compensazione. In duplica i sequestranti hanno escluso

di avere garantito all’opponente

specifiche tecniche per i posteggi interni, fermo restando poi che il

contestato difetto era facilmente verificabile alla consegna. Il piano prodotto

non era allegato alla licenza edilizia e non dava quindi riscontro di promesse

riguardo a posteggi esterni per gli ospiti. La quantificazione del pregiudizio

patito dall’op-ponente era infine

fantasiosa.

E. Con

decisione 5 luglio 2013 il Pretore __________, ha respinto l’opposizione e confermato

il sequestro. Il primo giudice ha stabilito che, a fronte della consegna ad

agosto 2010 dell’unità PPP, la notifica dei difetti 10 settembre 2012 per rumori

provenienti dal sovrastante appartamento, per insufficiente altezza dei posteggi

interni e per carenza di quelli esterni non poteva considerarsi tempestiva. I

difetti non erano inoltre nemmeno sufficientemente verosimili. Riguardo ai pretesi

rumori provenienti dal sovrastante appartamento egli ha constatato che entrambe

le perizie agli atti confermavano l’ossequio dei parametri SIA. Il contratto di

compravendita immobiliare non prevedeva alcunché in merito ai requisiti tecnici

dei due posteggi interni sovrapposti. E, in assenza di un rinvio ad altri documenti,

la sola scheda tecnica non confortava la tesi di una promessa data dai

sequestranti. Il contratto poi nemmeno accennava a posteggi esterni per gli ospiti,

di modo che l’estratto del piano prodotto neppure suffragava la tesi di una

loro garanzia data in tal senso. Ciò detto, l’atto di compravendita della PPP

per complessivi fr. 2'915'000.– rendeva verosimile ed esigibile il saldo

rimanente di fr. 70'000.–. Pacifiche inoltre la causa del sequestro invocata e

l’appartenenza della PPP all’escusso. In quanto non sostanziata, il Pretore ha invece

respinto la richiesta di una garanzia (art. 273 LEF) di pari importo presentata

dall’opponente.

F. Con reclamo del 18 luglio 2013 l’opponente chiede la riforma della decisione impugnata nel senso di

annullare il sequestro ed accogliere l’opposizione. In via subordinata egli postula la retrocessione dell’incarto al Pretore per nuovo giudizio. Richiamata

la contestuale procedura di reclamo pendente avverso la decisione con cui il medesimo

Pretore aveva rigettato in via provvisoria la sua opposizione sollevata nell’ambito dell’esecuzione a convalida del sequestro (inc. 14.2013.134), il reclamante

rileva che i sequestranti non hanno contestato che la scheda tecnica riguarda tutti

Fatti

i parcheggi meccanizzati presenti nell’autorimessa. Ciò detto, l’insufficiente altezza di un posteggio meccanizzato inaccessibile a

piedi costituisce un difetto nascosto da notificare entro cinque anni dalla

consegna. Ora, quella dei posteggi risale a fine settembre 2012. Di modo che la

notifica del 10 settembre 2012 ossequia non solo quel termine, ma persino i due

anni previsti dalle norme SIA applicabili alla fattispecie. Visto che la scheda

tecnica indica un’altezza di 1.85 m, nulla consente di ritenere che l’opponente sia

stato informato che il posteggio superiore non potesse ospitare veicoli alti oltre

1.70 m. Oltretutto poi, in realtà, lo spazio disponibile si era rivelato di appena

1.62 m. E, già solo questo giustifica la trattenuta di fr. 70'000.– e l’opposizione al sequestro. In aggiunta il reclamante

evidenzia che i sequestranti medesimi hanno preteso l’inserimento nell’ordine

del giorno dell’as-semblea dell’aprile 2012 della problematica riguardante i posteggi

esterni. Della risposta al reclamo formulata dai

sequestranti si dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nel

seguito.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La decisione del giudice del sequestro –

sia essa di annullamento o di conferma del sequestro (Reiser, in: Basler Kommentar, SchKG II, 2a ed.,

2010, n. 44-45 ad art. 278) – che statuisce sull’opposizione (ai sensi dell’art. 278 cpv. 1 LEF) interposta dal debitore destinatario del

sequestro o da un terzo può essere impugnata davanti all’autori-tà giudiziaria superiore (art. 278

cpv. 3 primo periodo LEF), nel Cantone Ticino la Camera di esecuzione e

fallimenti (art. 48 lett. e n. 1 LOG), con il rimedio del reclamo a prescindere

dal valore litigioso (art. 251 lett. a, 309 lett. b n. 6 e 319 lett. a CPC). L’autorità superiore deve verificare, sulla

base delle allegazioni e dei documenti prodotti dalle parti, se nel caso

concreto in relazione al realizzarsi delle condizioni del sequestro addotte dal

creditore – e contestate da controparte – è raggiunto il grado di

verosimiglianza necessario per mantenere il provvedimento conservativo, atteso

che in caso negativo annullerà la decisione del giudice di prime cure che ha

confermato il sequestro rispettivamente confermerà la decisione che lo ha

annullato, riservate soluzioni intermedie (Amonn/Walther,

Grund­riss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8a ed., 2008, n. 74 ad § 51; Reeb,

Les mesures provisoires dans la procédure de poursuite, in: ZSR 1997/II, pag.

482).

2.

Il termine per l’inoltro

del reclamo è di dieci giorni (art. 321 cpv. 2 CPC). Eventuali osservazioni al

reclamo devono poi ossequiare il medesimo termine (art. 322 cpv. 2 CPC).

Proposto il 18 luglio 2013 avverso la decisione notificata il 5 luglio 2013 e giunta

all’opponente lunedì 8 luglio

2013.

(“Tracciamento degli invii” del 23 luglio 2013), il reclamo risulta

ammissibile. L’impugnazione è

stata notificata il 5 agosto 2013, di modo che anche la risposta al reclamo

spedita il 14 agosto 2013 è senz’altro tempestiva.

3.

Le decisioni in materia di concessione di sequestro, in quanto sottostanno

alla procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), sono rette dalla massima

dispositiva (art. 58 cpv. 2 CPC), dal principio attitatorio (art. 55 cpv. 1

CPC) nonché dalle massime di celerità (Stoffel,

in: Basler Kommentar, SchKG

II, 2a ed., 2010, n. 56 ad art. 272) e di concentrazione (Stoffel, op. cit., n. 54 ad art. 272). Detto altrimenti, il giudice non agisce d’ufficio, ma esamina solo

ciò che è stato allegato e decide unicamente in base alle prove addotte e che

possono essere assunte seduta stante (“Beweismittelbeschränkung”) (Mazan, in: Basler Kommentar,

Schweizerische Zivilprozessordnung, 2010, n. 8 ad art. 251; Stoffel, op. cit., n. 54 ad art. 272),

salvo che il fatto allegato sia stato ammesso o non contestato dalla

controparte non contumace o sia notorio (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; CEF 8

settembre 2011 inc. 14.2011.113 consid. 6.5).

Il giudice può accontentarsi della semplice verosimiglianza dei

fatti ed esaminare sommariamente i punti di diritto nella misura compatibile

con l’esigenza di celerità

(art. 272 cpv. 1 LEF; Hohl, La

réalisation du droit et les procédures rapides, tesi Friborgo 1997, n. 453; Gilliéron, Le séquestre dans la LP

révisée, in: BlSchK 1995, pag. 133, B; Piégai,

La protection du débiteur et des tiers dans le nouveau droit du séquestre, tesi

Losanna 1997, pag. 212; Artho von Gunten,

Die Arresteinsprache, tesi Zurigo 2001, pag. 85 segg.). Il giudice apprezza

liberamente le prove (art. 157 CPC).

Inoltre,

i principi di celerità e di concentrazione impongono in particolare alle parti

alte esigenze di motivazione per poter giungere a un giudizio sollecito. Esse devono

sostanziare le loro tesi con riferimenti puntuali e d’immediato riscontro nei documenti (o, eccezionalmente, nelle altre

prove) che reputano determinanti.

4.

Vi

è verosimiglianza quando esiste una certa probabilità che i fatti allegati corrispondano

al vero (Piégai, op. cit., n. 792,

pag. 173). Secondo questa Camera, la verosimiglianza è data a due condizioni

cumulative (CEF

15.

maggio 2002 inc. n. 14.2002.6 consid. 1.5d):

– che vi sia un “inizio di

prova” (“commencement de preuve”, DTF 107 III 36, 39 e 40, consid. 3 e 5; Stoffel, op. cit., n. 4-7 ad art. 272),

ossia indizi oggettivi e concreti a conforto della tesi del sequestrante;

– che

dall’esame degli allegati e dei mezzi di prova si ricavi l’im­pressione che i

fatti rilevanti per il giudizio si siano comunque realizzati, pur senza poter

escludere la probabilità nello stesso ordine di grandezza di una realtà di

segno opposto; detto altrimenti, vi è verosimiglianza (semplice) quando sono

possibili anche altre soluzioni altrettanto probabili; viceversa, un fatto è da

ritenere inverosimile, quando si ha la netta impressione che i fatti si siano

svolti diversamente da quanto affermato dal sequestrante.

5.

Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto (lett. a) che l’accertamento manifestamente errato dei

fatti (lett. b). Ora, giusta l’art.

272.

cpv. 1 LEF, il sequestro viene concesso

dal giudice del luogo dell’esecuzione o dal giudice del luogo in cui si

trovano i beni, purché il creditore renda verosimile l’esistenza:

1.

del credito;

2.

di una causa di sequestro;

3.

di beni appartenenti al debitore.

In

concreto, il reclamante contesta l’esistenza di un credito di fr. 70'000.– quale saldo sul prezzo

dovuto per la PPP vendutagli dai sequestranti in ragione dei difetti ai posteggi

interni rispettivamente dell’assenza

di posteggi esterni, circostanze che egli reputa di avere reso sufficientemente

verosimili. In questa sede egli non accenna invece più al preteso carente

isolamento fonico (reclamo, pag. 2 n. 3). Indiscusse poi la causa del sequestro

(art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF) e l’appartenenza

all’escusso della PPP n. __________

del fondo base n. __________ RFD di __________.

6.

In

relazione ai posteggi interni meccanizzati il reclamante sostiene che quello

superiore è difettoso in quanto non presenta l’altezza di almeno 1.85 m rispettivamente 2.10 m promessagli dai sequestranti e che è indicata sulla scheda tecnica (reclamo pag. 2 n. 2). Trattandosi

di apprezzamento delle prove la questione è attinente ai fatti, censurabili in

questa sede solo se l’accertamento

è stato manifestamente errato (Trezzini, in:

Commentario CPC, 2011, n. 1 e 2 a pag. 1409).

6.1

Il

Pretore ha accertato che il contratto di compravendita immobiliare nulla menziona

in merito alle specifiche tecniche che i due posteggi sovrapposti devono avere,

e nemmeno vi è traccia di un rinvio ad altri documenti (decisione impugnata,

pag. 4 n. 4 verso il basso). E, in effetti, eccezione fatta per la consegna in

uso esclusivo di “2 (due) posti auto (sovrapposti) nell’autorimessa al secondo piano superiore” al costo complessivo di fr. 140'000.– (doc. B pag. 2 ad C, pag. 3

nel mezzo e pag. 5 in alto), è ben vero che l’atto in questione non accenna minimamente a requisiti di dimensioni e

caratteristiche, conclusione che come tale il reclamante non contesta affatto. Di

conseguenza, pretendere a queste condizioni che ciò fosse da intendere alla

stregua di un “silenzio qualificato”,

ovvero e a contrario nel

senso che le parti abbiano in tal modo inteso unanimemente e a priori escludere

differenze o riserve di sorta tra i due sovrastanti posteggi (reclamo, pag. 3

n. 6), sfiora il pretesto anche a un esame limitato alla verosimiglianza. E

questo a prescindere dal fatto che la vendita riguardi un’unità condominiale in un complesso di lusso

(reclamo, pag. 3 n. 6). La critica è quindi infondata.

6.2

Ciò

posto, in assenza di altri riscontri oggettivi, il Pretore non ha ritenuto la

scheda tecnica prodotta quale doc. 4 alla stregua di un documento atto a

rendere sufficientemente verosimile la tesi dell’op-ponente che pretende di avere ottenuto dai sequestranti e sulla base

di quella scheda appunto, particolari e specifiche promesse riferite all’altezza dei suoi due posteggi interni (decisione

impugnata, pag. 4 n. 4 in basso). Il reclamante pensa di sovvertire tale sua conclusione

affermando che nella loro presa di posizione del 17 ottobre 2012 (doc. F) alla

notifica dei difetti 10 settembre 2012 (doc. E), i sequestranti non hanno contestato

in modo esplicito l’applicabilità

alla fattispecie in esame della citata scheda tecnica che prevede un’altezza minima di 1.85 m (reclamo, pag. 3 n. 6). L’argomenta-zione non è

tuttavia condivisibile giacché – come del resto poco oltre il medesimo opponente

ricorda – con quello scritto i sequestranti hanno evidenziato che “[l’opponente] ha sempre saputo che...[il

posteggio] superiore proprio per una questione di altezze poteva fungere da

stallo per autovetture di un’altezza non superiore a 1 metro e 70” (doc. F pag. 1 in basso), manifestando semmai e tutt’al più di avere dichiarato qualcosa di diverso e soprattutto ben inferiore

rispetto a quanto l’opponente

pretende. Non ravvisandosi in ciò un accertamento manifestamente errato dei

fatti imputabile al Pretore, la censura va quindi disattesa.

6.3

Aggiungasi

che la scheda tecnica di cui al doc. 4 accenna invero ad un modello di

posteggio avente una “Plattformabstand h = 185 cm”, ma per il quale è indicata un’altezza

massima di 1.80 m da intendersi quale “max. Pkw-Höhenmasse” ovvero già

comprensiva, oltre che dell’altezza

massima del veicolo, di eventuali barre e antenne montate sul tetto (“Die

Pkw-Gesamthöhe inklusive Dachreling und Antennenhalterung darf die hier angegebenen

max. Pkw-Höhenmasse nicht überschreiten”). Tutto sommato

quindi anche nella misura in cui l’opponente sembra ipotizzare che la divergenza dai citati 1.85 m sia stata implicitamente riconosciuta dagli stessi sequestranti, avendo essi limitato appunto la possibilità di utilizzo

del posteggio superiore ad autovetture che presentano un’altezza “non superiore a 170 cm” (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso), nell’esito

l’accertamento del Pretore non

potrebbe comunque definirsi manifestamente errato. Una volta di più il reclamo

è così infondato.

6.4

Invano

poi il reclamante persiste nel sostenere che, secondo il rilievo effettuato dal

perito da lui incaricato, in realtà è addirittura emerso che eventuali veicoli stazionati

nel posteggio superiore devono tener conto di uno spazio massimo disponibile in

altezza di appena 1.62 m (reclamo, pag. 3 n. 6 in basso). Si tratta in effetti di una mera constatazione di parte eseguita da una persona che l’opponente ha di fatto interpellato in veste

di conoscente e non già di perito (doc. 9) come invece pretende. Nelle

circostanze così descritte rimane una semplice allegazione priva di riscontri

oggettivi e ininfluente ai fini del presente giudizio. E, non evidenziando un accertamento

manifestamente errato fatti, il reclamo risulta anche sotto questo profilo inconsistente.

7.

Invero,

per il Pretore la notifica dei difetti del 10 settembre 2012 è oltretutto intempestiva,

giacché inviata ad oltre due anni dalla consegna della PPP ad agosto 2010 e

solo dopo che i sequestranti avevano diffidato l’opponente a pagare il saldo ancora dovuto (decisione impugnata, pag.

4.

n. 4). Il reclamante obietta che, in quanto non accessibile a piedi, il

difetto di altezza del posteggio superiore automatizzato costituisce un difetto

nascosto notificabile nei cinque anni dalla consegna dei posteggi risalente – per

stessa ammissione dei sequestranti e diversamente da quanto ritenuto dal primo

giudice – a fine settembre 2012 (reclamo, pag. 3 n. 5). In ogni caso sarebbe comunque

rispettato il termine di due anni previsto dalle norme SIA applicabili al suo contratto

(reclamo, pag. 3 n. 5).

Ora, l’acquirente è legittimato a opporre al

venditore le eccezioni per i difetti notificati immediatamente, ovvero non

appena scoperti ed entro cinque anni dal trasferimento di proprietà (Giger, in: Berner Kommentar, Band IV,

1997, n. 101 ad art. 219). E, diversamente dai difetti apparenti per i quali s’impone un obbligo di verifica e di avviso contestuale all’acquisto della proprietà (art. 201 cpv. 1

CO), di eventuali difetti emersi più tardi – cosiddetti nascosti – va data

notizia subito dopo la loro scoperta (art. 201 cpv. 3 CO) (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4a ed., 2009, n. 1087 pag. 162; Schumacher/

Rüegg, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in: Koller, Das

Grundstückkauf, 2a ed., 2001, pag. 270 seg.). Secondo il

contratto agli atti poi “per l’edificazione dell’appartamento venduto, valgono fra le Parti le norme SIA 118

(centodiciotto) anche per i termini di garanzia” (doc.

B pag. 9). Nondimeno – per i motivi di cui si è detto (sopra, consid. 6) – non

avendo l’opponente reso verosimile

che i sequestranti gli abbiano garantito che il posteggio interno superiore potesse

accogliere auto di altezza superiore a 1.70 m – come da lui preteso – in concreto diventa inutile disquisire oltre sulla questione a sapere se la notifica sia stata

tempestiva o no. Una volta di più, nell’esito il giudizio pretorile merita quindi conferma.

8.

Il

Pretore ha altresì escluso che, a fronte di un contratto di compravendita che

nulla prevede al riguardo, il solo piano prodotto in estratto quale doc. E

(correttamente: doc. 5) potesse rendere verosimile la promessa dei sequestranti

di realizzare posti auto destinati ai visitatori (decisione impugnata, pag. 4

n. 4). Il reclamante non contesta questa conclusione, limitandosi a rilevare

che la questione dei posteggi esterni figura nell’ordine del giorno dell’assemblea dell’aprile

2012.

per esplicita richiesta dei sequestranti (reclamo, pag. 4 n. 8). Ma, in

assenza di un confronto con la motivazione pretorile, il reclamo risulta a

priori immotivato e quindi inammissibile.

9.

Per quanto ricevibile, il reclamo va respinto. Le spese processuali

(art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF) sono a carico del reclamante (art.

106.

cpv. 1 CPC) con l’obbligo

di rifondere ai sequestranti – in solido tra loro – un’indennità per ripetibili (art. 95 cpv. 3 CPC), queste ultime

commisurate all’impegno

richiesto per la redazione delle osservazioni rivelatesi sostanzialmente uguali

a quelle presentate nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione parimenti pendente (inc.

14.2013.134) in questa sede.

Ai fini

dell’indicazione dei rimedi

giuridici esperibili sul piano federale, il valore litigioso determinante (art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF) è stabilito in fr. 70'000.–.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

gli art. 271 segg. LEF, 95 cpv. 2 e 3, 106 cpv. 1, 319 segg. CPC, 48 e 61 cpv. 1 OTLEF;

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è respinto.

2. La

tassa di giustizia per il reclamo, di fr. 500.–, già anticipata dal reclamante,

resta a suo carico. Egli rifonderà all’CO 1 e all’CO 2 l’importo

complessivo di fr. 700.– a titolo di ripetibili.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Trattandosi di misura cautelare, e ritenuto che il

valore litigioso della vertenza va stabilito in almeno fr. 70'000.–, contro la presente decisione è possibile

presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 72 e segg. LTF), con la

limitazione di cui all’art. 98 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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