14.2013.39

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3 giugno 2013Italiano17 min

Fatti

B. La

pretesa si fonda sul contratto 1° settembre 1999 con cui CO 1 ha preso in locazione, con effetto dal 1° gennaio 1998 e fino al 31 dicembre 2008, prolungabile di

ulteriori 7 anni (31 dicembre 2015), l'immobile a uso commerciale situato sulla

part. __________ RFD __________ appartenente a RE 1 e adibito all'esercizio di

attività fitness e wellness (doc. B pag. 2 n. 5). Il canone d'affitto è stato

fissato in fr. 350'000.– annui (fr. 29'166.65 mensili) indicizzabile e pagabile

anticipatamente ogni mese, oltre a fr. 5'000.– mensili quale acconto per le spese

accessorie (doc. B pag. 2 n. 3). Agli atti figurano pure le diffide per mora 12

giugno e 26 luglio 2012 (doc. C e D), la procura (doc. E), la copia di un

estratto dottrinale (doc. F), una comunicazione 20 novembre 2012 del Tribunale

federale (doc. G) e varia corrispondenza indirizzata alla società convenuta

(doc. H a M).

C. In

occasione dell'udienza tenutasi il 7 dicembre 2012, la società istante ha confermato

la sua richiesta. La società convenuta vi si è invece opposta. A suo dire, l'esecuzione

riguardava le pigioni da ottobre a dicembre 2011 e da febbraio a luglio 2012, ch’essa

pretende di aver estinto in parte tramite pagamenti (delle mensilità di ottobre,

novembre e dicembre 2011) e, per il resto, tramite compensazione. La pretesa

della società istante era compensata con la pretesa di fr. 210'667.–, riconosciuta

con decisione di ultima istanza cantonale, relativa alla riduzione della

pigione (del 20%) a seguito di difetti patiti dalla convenuta fino al 30 giugno

2005, con il rilievo che il giudizio di rinvio disposto in sede federale riguardava

solo l'esame di un difetto (supplementare) che l'autorità cantonale non aveva

considerato. Opponeva inoltre in compensazione il credito per ripetibili e

spese di fr. 60'100.– e quello di fr. 91'861.75 per il rimborso di fatture di fornitura

di energia pagate a torto dalla società convenuta, nonché la pretesa di fr.

490'001.20 corrispondente a suo dire alla riduzione per difetti dopo il 1°

luglio 2005. Tenuto conto dei pagamenti diretti, i citati crediti compensavano

ampiamente la pretesa posta in esecuzione pur considerando il credito di fr.

139'601.20 (fr. 2'083.60 x 67 mesi) rivendicato dalla società istante quale aumento

della pigione dovuto all'indicizzazione riconosciutale dal 1° gennaio 2007. Tenuto

conto dei rispettivi rapporti di dare e avere, di fatto ad ottobre 2012 il

credito residuo ancora a favore della società convenuta era di fr. 385'012.65. Quest’ultima

infine sosteneva che i crediti compensanti non erano prescritti.

Con

replica orale la società istante ha ribadito il suo punto di vista e osservato

che le eccezioni della società convenuta -debitamente contestate e prescritte- potevano

semmai entrare in linea di conto ai fini di un'azione di disconoscimento di

debito (art. 83 cpv. 2 LEF), la decisione di rinvio del Tribunale federale non

essendo passata in giudicato e non essendo esecutiva. In duplica, la società

convenuta ha riproposto i suoi argomenti.

D. Con

decisione 18 gennaio 2013 il Pretore ha respinto l'istanza. A suo giudizio, le diffide

di pagamento, menzionate dal precetto esecutivo, indicavano che l'esecuzione si

riferiva alle pigioni da ottobre a dicembre 2011 (3 mesi) e da febbraio a

luglio 2012 (6 mesi) insieme all'anticipo per le spese accessorie di maggio,

giugno e luglio 2012. Invece, non vi era nulla in merito all'indicizzazione. Di

qui, la cifra di fr. 277'500.30 (fr. 262'500.30 per pigioni scoperte [fr.

350'000.– diviso 12 per 9] e fr. 15'000.– per spese accessorie). I pagamenti

per i mesi da ottobre a dicembre 2011 (fr. 87'500.–) erano attestati da bonifici

bancari, da cui un credito residuo di fr. 190'000.30. Ora, il giudizio di rinvio

del Tribunale federale non rimetteva in discussione la riduzione della pigione

per difetti del 20% e che, fino al 30 maggio 2005, era stata quantificata in fr.

210'667.–. Il credito per spese e ripetibili, come quello per fatture dell'__________,

erano pure supportati da decisioni giudiziarie. I crediti in restituzione poi non

erano prescritti in quanto sottostavano all'art. 128 CO e non all’art. 67 cpv.

1 CO. Nel complesso, deducendo dal credito a favore della società convenuta di

fr. 385'012.65 la pretesa per indicizzazione della pigione di fr. 139'621.20

-già oggetto di una procedura di rigetto definitivo dell'opposizione e dove la società

escussa aveva sollevato analoghe eccezioni di compensazione- la rimanenza (fr.

245'391.50) copriva il restante saldo ancora scoperto di fr. 190'000.30.

E. Con

il reclamo in esame la società istante propone di riformare il giudizio impugnato,

rigettando in via provvisoria l'opposizione al precetto esecutivo. Con

riferimento al credito compensante di fr. 210'667.– (oltretutto “cifrato” solo

nel dispositivo della relativa decisione giudiziaria) ricorda che il giudizio

di rinvio del Tribunale federale non ha carattere esecutivo: e, non essendo

passato in giudicato, nulla prova l'estinzione per compensazione. Ma anche le

altre pretese non sono sorrette da decisioni giudiziarie definitive e cifrate. Non

spetta poi al giudice del rigetto disquisire su questioni di merito attinenti al

contratto di locazione in essere fra le parti. Ciò detto, mere affermazioni e

dichiarazioni di parte non sono sufficienti per inficiare la verosimiglianza di

un credito fondato su un riconoscimento di debito quale appunto è il contratto

di locazione. Controparte, semmai, potrebbe avviare azione di disconoscimento

di debito giusta l'art. 83 cpv. 2 LEF.

società convenuta ha avversato il reclamo per motivi di cui, se necessario, si

dirà nel seguito.

Considerandi

in diritto: 1. Secondo l'art. 319 lett. a CPC sono impugnabili mediante reclamo -tra

l'altro- le decisioni inappellabili di prima istanza in tema -per quanto qui

d'interesse- di rigetto dell'opposizione giusta gli art. 80-84 LEF (art. 309

lett. b n. 3 CPC). Trattandosi di decisione pronunciata in procedura sommaria

(art. 251 lett. a CPC), il termine per l'inoltro del reclamo è di dieci giorni

(art. 321 cpv. 2 CPC). Un'eventuale risposta al reclamo deve poi essere

proposta entro il medesimo termine (art. 322 cpv. 2 CPC). La competenza a

pronunciarsi sull'impugnazione è della Camera di esecuzione e fallimenti (art.

48.

lett. e n. 1 LOG).

Ciò detto, presentato il 7 marzo 2013 avverso la decisione 18 gennaio

2013, notificata il 18 febbraio 2013 e recapitata alla società istante il

giorno 25 febbraio 2013 (estratto “Tracciamento degli invii” 8 marzo 2013), il

reclamo risulta quindi tempestivo. L'impugnazione è stata intimata alla società

convenuta il 26 marzo 2013 e ritirata l'indomani. Il termine di dieci giorni, scaduto

sabato 6 aprile 2013, si è protratto al primo giorno feriale seguente (art. 142

cpv. 3 CPC) ossia lunedì 8 aprile: di modo che pure la risposta al reclamo

risulta ammissibile.

2.

Giusta

l'art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l'applicazione errata

del diritto che l'accertamento manifestamente errato dei fatti. La società reclamante,

pacifica l'esistenza di un valido riconoscimento di debito, ha contestato l'esistenza

-ammessa dal Pretore- di eccezioni liberatorie atte a inficiarlo (reclamo, pag.

4.

n. 4). Ma invano.

3.

Giusta l'art. 82 cpv. 1 LEF se il

credito si fonda su un riconoscimento di debito constatato mediante atto

pubblico o scrittura privata, il creditore può chiedere il rigetto provvisorio

dell'opposizione. Il giudice del rigetto accerta d'ufficio ed in ogni stadio di

causa (quindi anche in sede di reclamo) se la documentazione prodotta costituisce

valido riconoscimento di debito e se vi è identità fra il creditore, il

debitore ed il credito indicati nel precetto esecutivo e nell'istanza, con il

creditore, il debitore ed il credito di cui ai documenti prodotti (Staehelin, in: Basler Kommentar, SchKG

I, 2a ed., Basilea 2010, n. 50 ad art. 84; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. I,

Losanna 1999, n. 73 seg. ad art. 82; Stücheli,

Die Rechtsöffnung, tesi, Zurigo 2000, pag. 112 e 169).

Trattandosi

di un'esecuzione in via di realizzazione di pegno poi, il giudice verifica anche

che vi sia un titolo attestante l'esistenza del pegno indicato nel precetto esecutivo

(Staehelin, op. cit., n. 166 e 169

ad art. 82; Vock, in: Kurzkommentar,

SchKG, Basilea 2009, n. 34 e 35 ad art. 82) in quanto, salvo menzione espressa contraria,

l'opposizione è presunta diretta sia contro il credito che contro l'esistenza del

diritto di pegno (art. 85 RFF, applicabile per analogia

anche alle esecuzioni in via di realizzazione del pegno manuale: Bessenich, in: Basler Kommentar, SchKG

I, 2a ed., Basilea 2010, n. 26 ad art. 74 e n. 2

ad art. 75; Schnyder/Wiede, in: Basler

Kommentar, SchKG II, 2a ed., Basilea 2010, n. 81 ad art. 283 LEF;

Rohner, in:

Kurzkommentar, SchKG, Basilea 2009, n. 18 ad art. 283).

3.1

contratto può costituire in linea di principio riconoscimento di debito,

ritenuto l'ossequio delle peculiarità del caso di specie (Staehelin, op. cit., n. 98 segg. ad art.

82). In particolare, il contratto di locazione firmato dal conduttore

costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per i costi

accessori opportunamente cifrati per tutta la sua durata contrattuale (BlSchK

2003, 121 seg.; Staehelin, op.

cit., n. 114 e 116 ad art. 82; Gilliéron,

op. cit., n. 49 ad art. 82; Stücheli,

op. cit., pag. 362 seg.).

concreto, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 1°

settembre 1999 è stato pattuito per la durata di dieci anni con inizio al 1°

gennaio 1998 e scadenza al 31 dicembre 2008, riservata la possibilità di una

proroga fino al 31 dicembre 2015 (doc. B, pag. 1 n. 2). Ciò è stato il caso in

concreto (verbale, pag. 4 verso l'alto; doc. 17 pag. 7 n. 1). In linea di

massima pertanto, esso costituisce valido titolo di rigetto dell'opposizione

per il canone d'affitto di fr. 350'000.– annui (fr. 29'166.65 mensili) oltre fr.

5'000.– mensili di acconto per spese accessorie (doc. B pag. 2 n. 3). Stante la

ricordata esigenza d’identità del credito indicato sul precetto esecutivo e del

credito accertato nel titolo di rigetto, e rammentato che per i crediti per

prestazioni periodiche il precetto deve indicare il periodo al quale si riferiscono

(STF 5A_413/2011 del 22 luglio 2011, BlSchK 2013, 19), ciò che nel caso

specifico risulta implicitamente dalla menzione delle diffide per mora 12

giugno e 26 luglio 2012, il contratto di locazione non costituisce un titolo di

rigetto provvisorio per l’intero importo di fr. 279'563.45 chiesto con

l’istanza (sopra, consid. A) ma, come accertato dal Pretore (decisione

impugnata, pag. 5 in mezzo), solo per fr. 277'500.30, corrispondente alle

pigioni maturate da ottobre a dicembre 2011 e da febbraio a luglio 2012 (fr.

350'000.– diviso 12 mesi per 9 mesi pari a fr. 262'500.30) e agli acconti per

spese accessorie da maggio a luglio 2012 (fr. 5'000.– per 3 mesi pari a fr.

15'000.–). Del resto, sotto questo profilo, la società reclamante nulla obietta

(reclamo, pag. 4 n. 5).

3.2

L'art.

268.

cpv. 1 CO riconosce al locatore di locali

commerciali un diritto di ritenzione sulle cose mobili che vi si trovano e

servono al loro uso e godimento, per la pigione annuale scaduta e per quella

del semestre in corso. In materia di esecuzione per pigioni e affitti l'art.

283.

cpv. 1 LEF stabilisce che il locatore di locali commerciali può, anche

prima di iniziare l'esecuzione, domandare l'assistenza dell'ufficio esecuzione

per la tutela provvisoria di questo suo diritto. Di fatto, l'allestimento dell'inventario

su determinati beni concretizza il diritto di ritenzione del locatore assicurando

il substrato esecutivo nella successiva esecuzione (a convalida) che,

necessariamente, dovrà essere introdotta in via di realizzazione del pegno

(art. 283 cpv. 3 LEF; Amonn/Walther,

Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8a ed., Berna 2008, § 34 n. 7 pag. 313 e n. 28 segg. pag. 316 seg.; Schnyder/Wiede, op. cit., n. 72, 73 e 79

ad art. 283; Rohner, op. cit., n. 3, 4 e 14 ad art. 283). Data un'opposizione

non motivata, il creditore deve chiedere il rigetto provvisorio o, in assenza

di un titolo idoneo, l'accertamento in via ordinaria con riferimento sia al

credito che al diritto di ritenzione (Schnyder/

Wiede, op. cit., n. 81, 83, 86 e 87 ad art. 283 LEF; CEF 2 agosto 2007,

inc. 14.2007.25; CEF 24 maggio 2005, inc. 14.2005.13; OGer TG: RBOG 2008 pag.

133). Invero, per quanto riguarda la procedura di rigetto provvisorio pare di

diverso avviso Staehelin, il quale,

comunque sia, subordina -insieme al resto della dottrina (Vock, op. cit., n. 36 ad art. 82 con

rinvii; Schnyder/Wiede, op. cit.,

n. 83 e 84 ad art. 283)- l'accoglimento della relativa istanza alla produzione agli

atti di un valido titolo sia per il credito (contratto di locazione scritto: “schriftlicher

Mietvertrag”) sia per il

diritto di pegno (verbale d'inventario di ritenzione rimasto incontestato: “unbestrittene Retentionsurkunde”) (Staehelin, op. cit., n. 166 e 170 ad

art. 82, e in: ZZZ 2008/2009 pag. 244).

3.3

Nella

fattispecie in esame al PE n. __________, fatto spiccare “in via di realizzazione

di un pegno manuale” e che designa quale pegno i “beni mobili come a verbale

d'Inventario n. __________ del 27.9.2012”, la società convenuta ha

interposto opposizione senza specificare alcunché (doc. A). Per i motivi di cui

si è detto in precedenza (sopra, consid. 3), essa è quindi da intendere diretta

sia contro il credito dedotto in esecuzione sia contro il diritto di ritenzione.

Dagli atti risulta poi che, trasmesso l'esemplare del precetto esecutivo alla

società istante in data 11 ottobre 2012 (doc. A in basso), con istanza 22 ottobre

2012.

quest'ultima ha postulato che “l'opposizione sollevata dalla debitrice CO

1, __________ al precetto esecutivo nr. __________ spiccato dalla debitrice/locatrice

RE 1 [venga] rigettata provvisoriamente per Fr. 279'563.45” (pag. 3). Invero, ci si potrebbe chiedere se in tal modo l'interessata non abbia limitato

la sua richiesta di rigetto dell'opposizione al solo credito per pigioni e

spese accessorie, omettendo di estenderla al diritto di pegno. Giova nondimeno

rilevare che il diritto di ritenzione è accessorio al credito (Schnyder/Wiede, op. cit., n. 89 ad art.

283) e che in sé, dovendosi respingere l'istanza di rigetto per quanto attiene

l'uno, motivi di praticabilità ne giustificano la reiezione anche con

riferimento all'altro (CEF 23 novembre 2009, inc. 14.2009.80. consid. 10; CEF

16.

maggio 2012 inc. 14.2012.43, consid. 10; Schnyder/Wiede,

loc. cit.; Vock, op. cit.,

n. 34 ad art. 82; contra: DTF 62 III 9-10 e DTF 102 III 148 consid. 3a, citate

da Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. IV, Losanna 2003, n. 57 ad art. 283, ma superate dalla DTF 134 III 75 consid. 3). Ciò

detto, nel caso specifico, in assenza di particolari precisazioni nel

Dispositivo

dispositivo impugnato (“L'istanza è respinta”) se ne deve concludere che

il Pretore ha in tal modo inteso respingere l'istanza anche riguardo al diritto

di pegno. E, di fatto, non avendo la società procedente documentato il suo diritto

di pegno allegando all'istanza il relativo verbale d'inventario designato nel precetto

esecutivo, già solo per questo motivo la decisione impugnata merita conferma. Aggiungasi

a ben vedere che il rigetto provvisorio non avrebbe potuto essere concesso per

un importo superiore a quello indicato nel verbale d'inventario (DTF 120 III

158; Stücheli, op. cit., pag. 210 in basso), importo che, in assenza di quel documento, in concreto nemmeno era verificabile.

3.4. In

definitiva quindi la reiezione dell'istanza di rigetto provvisorio dell'opposizione

non può che trovare conferma anche davanti a questa Camera per carenza del

relativo titolo attestante il diritto di pegno. E questo a prescindere dalla

censure sollevate dalla società reclamante (sopra, consid. 2), su cui diventa

inutile esprimersi.

4. Il reclamo va respinto e il giudizio impugnato confermato. Davanti a

questa Camera le spese processuali (art. 95 cpv. 2 CPC; 48 e 61 cpv. 1 OTLEF),

insieme all'obbligo di rifondere un'indennità (art. 95 cpv. 3 CPC) in base al

Regolamento sulle ripetibili (RL 3.1.1.7.1), seguono la soccombenza della

società reclamante (art. 106 cpv. 1 CPC).

Ai fini

dell'indicazione dei rimedi giuridici esperibili sul piano federale, il valore

litigioso determinante (art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) è di fr. 279'563.45.

Motivi per i quali,

richiamati gli art. 82 cpv. 1 e 283 LEF, 85 RFF, 95 cpv. 2 e 3, 106

cpv. 1 e 319 segg. CPC, 48 e 61 cpv. 1 OTLEF, il Regolamento sulle ripetibili e

la LTF;

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto.

2. La

tassa di giustizia per il reclamo, di fr. 1'000.–, già anticipata dalla società

reclamante, resta a suo carico con l'obbligo di rifondere a CO 1, __________,

fr. 1'500.– a titolo di ripetibili.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Giacché il valore litigioso della

vertenza è di fr. 279'563.45, contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione (art. 72 e segg. LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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