Reclamo contro la reiezione di un’istanza di sequestro vertente su un deposito di garanzia per difetti occulti pattuito nel contratto di costituzione di diritto di compera. Verosimiglianza

Incarto n.

14.2014.127

Lugano

26 novembre 2014

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente,

Walser

e Grisanti

vicecancelliera:

Simoni

statuendo nella causa SO.2014.2278 in materia di

sequestro della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con

istanza 27 maggio 2014 da

RE 1

(patrocinato dall’avv. PA 1)

contro

CO 1

(patrocinata dall’avv. PA 2,)

giudicando sul reclamo del 13 giugno 2014 presentato

da RE 1 contro la decisione emessa il 2 giugno 2014 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto rogato il 9 gennaio 2013 dall’avv. L__________, CO 1 ha

concesso a RE 1 un diritto di compera sulla sua particella n. __________ RFD di

__________, Sezione __________. Nell’atto, perfezionato il 21 maggio 2013 con

la dichiarazione d’esercizio dell’acquirente e la relativa iscrizione a

registro fondiario, la venditrice ha autorizzato il notaio rogante a trattenere

in deposito dal prezzo di compravendita fr. 100'000.– “a garanzia di

eventuali difetti occulti” sino ad un anno dopo il trasferimento della

proprietà (doc. B, punto 4 in fine).

B. Con

una prima istanza del 21 maggio 2014 diretta contro la CO 1 (inc. n. SO.2014.2180), RE 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5,

di decretare in virtù dell’art. 271 cpv. 1 n. 4 LEF (domicilio all’estero del

debitore) il sequestro del deposito cauzionale di fr. 100'000.–. A sostegno

della sua richiesta l’istante ha prodotto documenti che, a suo dire, avrebbero

reso verosimile la presenza di difetti occulti. Con decisione del giorno

seguente il primo giudice ha respinto l’istanza dopo aver ritenuto che, sulla

scorta della documentazione prodotta, il credito vantato non fosse suffragato

da elementi oggettivi che lo rendessero verosimile.

C. Con

una seconda istanza del 27 maggio 2014, RE 1 ha nuovamente chiesto allo stesso

Pretore di porre sotto sequestro il deposito cauzionale a concorrenza di un suo

credito complessivo di fr. 96'500.–, ribadendo le stesse motivazioni, salvo

allegare due documenti aggiuntivi (doc. Q1 e doc. Q2).

D. Statuendo

con decisione 2 giugno 2014 il Pretore ha respinto l’i­­stanza, ponendo a

carico di RE 1 le spese processuali di fr. 300.–.

E. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 13 giugno 2014 per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento

dell’istanza di sequestro, con protesta di tasse spese e ripetibili di seconda

istanza.

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di sequestro – è una

decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 6 CPC),

contro cui è dato esclusivamente il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC)

alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale

d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG).

1.1 Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è

impugnabile con reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2

CPC). Presentato il 13 giugno 2014 contro la sentenza notificata al

patrocinatore del reclamante il 3 giugno (estratto “Tracciamento degli invii”)

in concreto il reclamo è tempestivo e quindi, da questo punto di vista, ricevibile.

1.2 La Camera esamina solo le censure esplicitamente formulate e motivate

in modo sufficiente, i requisiti al riguardo, che discendono dall’art. 321 cpv.

1 CPC, imponendo al reclamante di formulare delle conclusioni chiare, di

designare dettagliatamente sia i punti contestati della sentenza impugnata sia

Fatti

i documenti sui quali fonda la sua critica e di spiegare perché la motivazione

della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue opinioni sarebbero

pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale

5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3).

1.3 Secondo

l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione

errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti.

a) La

giurisdizione cantonale superiore ha lo stesso potere di cognizione del giudice

di prima istanza e verifica quindi sotto l’an­­golo della semplice

verosimiglianza se i presupposti del sequestro sono realizzati, riesaminando

liberamente e sommariamente l’applicazione del diritto (art. 320 lett. a CPC;

sentenza del Tribunale federale 5A_925/2012 del 5 aprile 2013, consid. 9.3).

b) La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC). Sono inam­missibili conclusioni,

allegazioni di fatti e mezzi di prove nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC). L’accertamento

dei fatti e l’apprez­­zamento delle prove possono essere censurati unicamente

se sono manifestamente errati o arbitrari (art. 320 lett. b CPC; DTF 138 III

234 consid. 4.1). Ove la correzione del vizio sia suscettibile d’influire sull’esito

della causa, la Camera interviene, quindi, soltanto se il giudice di prime cure

non ha manifestamente capito il senso e la portata di un mezzo di prova, ha

omesso, senza motivi oggettivi, di considerare prove pertinenti o ha tratto deduzioni

insostenibili dagli elementi raccolti (cfr. per analogia: sentenza del

Tribunale federale 5A_739/2012 del 17 maggio 2013, consid. 2.2 e i rinvii; Jeandin in: CPC

commenté, 2011, n. 5-6 ad art. 320 CPC con rimandi).

c) Presentato

per la prima volta con il reclamo, lo scritto 12 giugno 2014 dell’avv. L__________

al patrocinatore del reclamante è un documento nuovo e pertanto irricevibile.

In ogni caso esso, come si vedrà in seguito, non sarebbe da solo determinante

ai fini del presente giudizio.

2. In virtù dell’art. 272 cpv. 1 LEF, il

sequestro è concesso purché il creditore renda verosimile l’esistenza del suo

credito (n. 1), di una causa di sequestro (n. 2) e di beni appartenenti al

debitore (n. 3).

2.1 I

fatti sono resi verosimili quando il giudice, fondandosi su indizi oggettivi –

che risultano dagli atti (art. 254 cpv. 1 CPC), ovvero esclusivamente da

documenti (DTF 138 III 639 consid. 4.3) – sufficienti a costituire un’“inizio

di prova”, ne ricava l’impressione che i fatti pertinenti si siano realizzati,

senza dover escludere la possibilità che si siano svolti in altro modo (DTF 138

III 233 consid. 4.1.1; RtiD 2012 II 927 consid. 1.3). In particolare egli deve

convincersi che la pretesa vantata dal sequestrante esiste per l’importo

enunciato ed è esigibile. Per quanto attiene al fondamento giuridico dell’istanza,

il giudice procede a un esame sommario, cioè né definitivo né esaustivo, al

termine del quale emana una decisione provvisoria (DTF 138 III 638-9 consid.

4.3.2), a questo stadio senza contraddittorio (per garantire l’effetto sorpresa).

2.2 Il

decreto di sequestro (art. 274 cpv. 2 LEF) può essere contestato dal debitore o

dai terzi toccati nei propri diritti con opposizione (art. 278 LEF) allo stesso

giudice che l’ha pronunciato. Il creditore che ha visto la sua istanza respinta

può invece impugnare la decisione con un reclamo alla giurisdizione

cantonale superiore. Essa non agisce d’ufficio (art. 58

cpv. 2 CPC) e decide unicamente in base ai fatti allegati (art. 55 cpv. 1 CPC)

e resi verosimili, salvo che siano notori (art. 150 cpv. 1, 151 e 254 CPC; cfr. sentenza

della CEF 14.2011.113 dell’8 settembre

2011, consid. 6.5).

3. Nella

decisione impugnata, ancora una volta il Pretore non ha ritenuto

sufficientemente verosimile l’esistenza del credito vantato dall’istante,

neppure alla luce delle fotografie (doc. Q1) e dell’of­­ferta dell’impresa di

gessatura __________ (doc. Q2) prodotti in aggiunta agli atti già presentati

con la prima istanza. A parer suo i difetti evidenziati nelle fotografie non

appaiono prima facie occulti. Orbene, essi risultano essere stati

notificati per la prima volta da RE 1 solo nel gennaio del 2014, quindi

tardivamente rispetto al momento del trasferimento della proprietà, avvenuto il

21 maggio 2013. Il primo giudice non ha infatti creduto alla tesi dell’istante

secondo cui i difetti sarebbero stati sottaciuti in malafede dalla convenuta,

non avendo ravvisato negli atti alcun elemento oggettivo in tal senso. Per

abbondanza, il Pretore ha infine evidenziato come l’istanza di sequestro fosse

stata inoltrata oltre il termine di un anno previsto dal contratto (doc. B) durante

il quale il notaio doveva trattenere i fr. 100'000.– a garanzia dei

difetti occulti, sicché l’esi­­stenza del bene da sequestrare non parrebbe più

verosimile.

4. Nel

reclamo RE 1 rimprovera anzitutto al Pretore di non aver applicato

correttamente il grado di prova richiesto dalla legge, ovvero la

verosimiglianza, poiché a suo dire i difetti evincibili dalla documentazione

agli atti, in particolare le fotografie (doc. Q1), l’offerta dell’impresa di

Considerandi

gessatura (doc. Q2) e della società __________ Sagl (doc. R), unitamente alla perizia

(doc. S), non potevano non essere ritenuti a prima vista come non occulti

(pannello che nasconde il crollo di una parete, stucco marmorino rovinato e

nascosto dietro uno specchio, cavi e impianto fuori norma nascosti dietro il

bancone della cucina, cedimenti di terreno e di muri di sostegno, umidità nelle

pareti esterne della casa). D’altronde, RE 1 sostiene che non doveva né poteva

in questa procedura, di carattere sommario, fare di più, non essendo tenuto a

portare la prova piena del carattere occulto del danno, della tempestività

della notifica dei difetti né della malafede della controparte. Infine il reclamante

osserva come gli altri due presupposti del sequestro siano adempiuti, in

particolare per quanto attiene all’esistenza del bene da sequestrare, il notaio

rogante avendo dichiarato che non libererà la somma posta in garanzia

fintantoché non verrà emessa una decisione giudiziaria definitiva in merito

alla stessa.

5.

Spettava

al reclamante di rendere verosimile l’esistenza, l’impor­­to e l’esigibilità

del suo credito producendo indizi documentali oggettivi

sufficienti a costituire un’“inizio di prova” delle proprie allegazioni (sopra

consid. 2.1). A ragione egli non contesta di aver segnalato i difetti alla

controparte più di 7 mesi dopo il trasferimento della proprietà (cfr. doc.

Q e N) né, di conseguenza, che la tempestività (e dunque validità) della sua

pretesa sia subordinata al carattere occulto degli stessi (cfr. art. 201

cpv. 1 CO). Del resto, il deposito di fr. 100'000.– è stato costituito proprio

“a garanzia di eventuali difetti occulti” (doc. B, fol. 6

ad 4), mentre la parte venditrice non risponde di altri possibili difetti da

lei non dissimulati in modo doloso (nel senso dell’art. 199 CO), giacché il fondo è stato “ceduto e accettato nello stato di fatto in cui si

trovava il giorno della sottoscrizione del contratto (…)” (doc. B, pag. 4

ad n. 4). Incombeva quindi al reclamante di rendere verosimile non solo

l’esistenza di difetti ma pure il loro carattere occulto (ovvero non

riconoscibile con un esame ordinario giusta l’art. 201 cpv. 2 CO) e il fatto

che fossero stati dolosamente dissimulati dalla venditrice (v. sentenza del Tribunale

federale 4A.619/2013 del 20 maggio 2014, consid. 4.1).

5.1

Ora,

dalla documentazione agli atti non si riesce a determinare in quale stato si

trovava il fondo (o meglio la casa) al momento in cui il reclamante ne ha preso

possesso – o avrebbe dovuto farlo (giusta l’art. 201 cpv. 1 CO) –, sicché non è

possibile eseguire alcun confronto con la situazione documentata dall’istante,

in data peraltro non precisata. Nulla è neppure dato di sapere circa la data di

costruzione o di riattamento della casa e il contratto agli atti non fornisce alcuna

indicazione o garanzia in merito allo “stato di fatto

in cui si trovava il giorno della sottoscrizione”. D’altron­­de,

i documenti prodotti da RE 1 non costituiscono, come si vedrà qui di seguito,

quell’”inizio di prova” richiesto perché i difetti di cui egli si lamenta

possano essere considerati verosimilmente occultati (consid. 5).

a) Le

fotografie (doc. Q1) – di pessima qualità – non consentono di verificare i

pretesi difetti occulti (“DO”, v. doc. Q) menzionati nelle didascalie (n. 1,

8-12). Anzi, spigoli rovinati, tracce di urina di gatto, parete crollata,

camini rotti e pericolanti, muri di sostegno fessurati o pericolanti, cavi “a

vista” e prese non protetti, impianto casalingo d’irrigazione contro le pareti

della casa, porta principale della cantina graffiata con la serratura rotta

appaiono essere difetti tutt’altro che occulti. Vista la loro tipologia e

gravità pare poi inverosimile che questi difetti siano diventati visibili solo

dopo il trasferimento di proprietà, ciò che il reclamante del resto nemmeno

allega.

b) Non

vengono in soccorso del reclamante neppure le offerte 31 gennaio 2014 dell’impresa

di gessatura __________ (doc. Q2) né quella del 24 giugno 2013 della società __________

Sagl (doc. R). Nessuno dei due documenti, infatti, contiene accertamenti sull’origine,

la datazione e la pretesa dissimulazione dei difetti rilevati dal reclamante. Entrambi

si limitano a una semplice descrizione dei lavori da eseguire. Che l’acquirente

potesse legittimamente aspettarsi un impianto elettrico conforme alle ultime

norme non consta. Come detto, egli ha accettato la casa nello stato che era suo

al momento della sottoscrizione del contratto di costituzione di diritto di

compera, ciò che si estende anche agli interruttori e alle prese esistenti, alla

“vecchia cucina” e ai piccoli elettrodomestici che si affermano non funzionanti.

Se questo arredamento non fosse stato conforme ai patti egli sarebbe stato

tenuto a dolersene con la venditrice subito dopo il trasferimento di proprietà.

c) Infine,

anche la perizia (doc. S) allestita dall’ing. __________ un giorno prima dello

scadere del termine di deposito dei fr. 100'000.– (a seguito di due

sopralluoghi del 18 gennaio 2014 e del 20 maggio 2014) non fornisce indizi concreti

sul carattere dissimulato dei difetti rilevati (muri lungo la strada e di

contenimento a monte non costruiti a regola d’arte, pavimentazione del

giardino). Nulla indica che la venditrice li abbia deliberatamente nascosti. Lo

stato dei muri in questione era agevolmente accertabile. Quanto al cedimento

del terreno rilevato, esso risulta essersi verificato dopo il trasferimento

della proprietà in occasione del passaggio di “un piccolo mezzo meccanico”

durante i lavori di trasformazione della casa e del giardino (perizia, pag. 8).

A prima vista non si può quindi ritenere che la venditrice abbia nascosto tale

problema.

5.2

Ciò

posto, l’apprezzamento del Pretore relativo alla documentazione prodotta dall’istante

non risulta manifestamente errato o lacunoso. Né può essergli rimproverato di avere

fondato il proprio giudizio su una falsa nozione di verosimiglianza. Condizione

sine qua non perché un fatto possa ritenersi verosimile è infatti che vi

siano indizi oggettivi sufficienti a costituire un’“inizio di

prova” della sua esistenza (sopra consid. 2.1). Non è il caso nella fattispecie,

la documentazione agli atti non fornendo indizi sul preteso occultamento dei

difetti invocati. Non spetta né al Pretore né alla Camera indicare quali

documenti RE 1 avrebbe dovuto produrre per ottenere l’accoglimento dell’istanza.

Ad ogni modo si stenta a credere ch’egli non potesse documentare meglio lo

stato della casa al momento del trapasso (in particolare con riferimento alle

relazioni precontrattuali), le circostanze in cui i difetti sono stati scoperti

ed eventuali indizi di occultamento, ricordato che nelle procedure sommarie

sono di per sé ammissibili dichiarazioni testimoniali scritte, che il giudice apprezza

liberamente (cfr. sentenza della CEF 14.2013.61 del 20 giugno 2013,

consid. 4.3). In definitiva, il reclamo va respinto già

Dispositivo

per questi motivi.

6. D’altronde,

la sentenza impugnata non risulta neppure manifestamente errata laddove il

Pretore ha ritenuto che l’esistenza del bene da sequestrare (il deposito di fr. 100'000.–)

non apparisse verosimile, il termine di un anno previsto dal contratto di

costituzione di diritto di compera essendo trascorso prima dell’inoltro dell’istanza

di sequestro. E, come già rilevato, lo

scritto 12 giugno 2014 del notaio rogante prodotto solo con il reclamo è inammissibile

(consid. 1.3/c). Il reclamo andrebbe dunque respinto anche per questo

secondo motivo.

7. Le spese processuali (art. 95 cpv. 2 CPC;

48 e 61 cpv. 1 OTLEF) seguono la soccombenza del reclamante

(art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, essendo

la procedura unilaterale. Circa i

rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 96'500.–, supera la soglia di fr. 30'000.–

ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Per

questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto e la sentenza impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di fr. 600.– relative al presente giudizio, già

anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione

all’avv.

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Può

essere fatta valere unicamente la violazione di diritti costituzionali (art. 98

LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 2

LTF).