14.2015.33

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Disdetta seguita dalla restituzione anticipata del bene locato. Contestazione del pagamento dell’ultima pigione

18 giugno 2015Italiano16 min

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Fatti

i documenti sui quali fonda la sua critica e di spiegare perché la motivazione

della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le sue opinioni sarebbero

pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale

5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3). La Camera decide in linea di

principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327

cpv. 1 e 2 CPC). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati

sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato

dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di

fatti e mezzi di prove nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

2. Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha ritenuto che, con i contratti di

locazione dell’appartamento e del relativo posteggio, l’istante aveva prodotto

“la documentazione necessaria a stabilire la fondatezza della richiesta”, posto

che l’escusso – a seguito della disdetta inoltrata per il 1° dicembre 2011 – non

ha provato l’esistenza di accordi presi con la locatrice in merito al preteso

esonero dal pagamento dell’ultima pigione di novembre 2011 posta in esecuzione.

Il primo giudice ha inoltre constatato come (l’anticipata) riconsegna dei

locali sia avvenuta tramite due persone di fiducia delle parti, in occasione

della quale la rappresentante della locatrice – come da sua dichiarazione –

aveva esplicitamente ricordato ad RE 1 l’obbligo di saldare la pigione in

oggetto. Donde l’accoglimento dell’istanza.

3. Nel

reclamo RE 1 rimprovera al Giudice di pace di aver erroneamente considerato la

documentazione prodotta quale valido riconoscimento di debito dal momento che,

con la riconsegna anticipata dell’appartamento, la pretesa dell’istante d’incassare

l’ultima pigione, nonostante egli non potesse più disporre degli spazi locati,

costituisce una “violazione del sinallagma funzionale” del contratto di

locazione, il cui carattere bilaterale impone al locatore di provare il

corretto adempimento della propria prestazione. A suo dire, il verbale di

constatazione sottoscritto il 3 novembre 2011, giorno della riconsegna dei

locali, attesta la risoluzione del contratto di locazione e la conseguente

ripresa del “pieno ed esclusivo utilizzo” degli stessi da parte di CO 1,

che ha preteso disporre dell’appartamento e percepirne il canone per il

suddetto mese. Ritenendosi liberato dal pagamento del canone dal momento della

riconsegna del bene locato, il reclamante chiede l’annullamento della decisione

impugnata.

4. Nelle sue osservazioni al reclamo, ricordato come gli accordi tra le

parti in merito alla disdetta fossero chiari, CO 1 osserva in particolare che,

nel caso specifico, non vi è stata alcuna comunicazione scritta da parte del

conduttore in merito alla restituzione anticipata dell’ente locato così come

espressamente previsto dal contratto di locazione. Non essendoci alcuna prova

che esoneri RE 1 dal pagamento dell’ultima pigione, l’istante chiede pertanto

la conferma della decisione impugnata.

5. In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale

(Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del

credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il

giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la

sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid.

4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto

esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587

consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di

sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF;

DTF 136 III 530 consid. 3.2).

5.1 Il

contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di

debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente

consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è

destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO).

Se il contratto è di durata indeterminata, vale titolo di rigetto fintanto che

il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza

della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I,

2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

5.2 Nella

fattispecie, non vi è dubbio che i contratti di locazione per l’appartamento di

quattro locali a Lugano (doc. C annesso all’istanza) e per il relativo

parcheggio (doc. D), conclusi tra RE 1 e CO 1 il 1° dicembre 2008, debitamente

sottoscritti dall’escusso con effetto dal giorno stesso per una durata indeterminata

(con un termine di disdetta di almeno tre mesi, la prima volta il 1° dicembre

2011) e per una pigione di complessivi fr. 2'400.– mensili, costituiscono,

di principio, dei validi titoli di rigetto provvisorio dell’opposizione per la

pigione di novembre 2011 richiesta dalla procedente. Essa risulta infatti

impagata ed esigibile, poiché riferita a un periodo in cui RE 1 risultava

ancora contrattualmente obbligato nei confronti della locatrice, la disdetta da

lui inoltrata il 23 agosto 2011 essendo stata data per il 1° dicembre 2011

(doc. E). Avendo l’istante accettato per iscritto la disdetta e considerato il

contratto con il reclamante valido fino al 30 novembre 2011 (doc. F), ne

discende – di principio – l’obbligo da parte dell’escusso di corrispondere l’ultimo

canone di locazione posto in esecuzione oltre agli interessi di mora del 5% almeno

dal 1° dicembre 2012 (come richiesto dall’istante).

5.3 Nulla

cambia poi il fatto che RE 1 non abbia più avuto accesso all’appartamento e al

posteggio dopo il 3 novembre. Ciò non è infatti addebitabile a colpa alla

locatrice bensì alla decisione dell’inquilino di restituirli anzitempo, anche

se la locataria, tramite la sua rappresentante, gli avesse significato di non

volere rinunciare all’ultima pigione (v. sotto consid. 6.3). L’escutente non

può così ritenersi inadempiente. L’eccezione che il reclamante fonda sul carattere

sinallagmatico del contratto di locazione si rivela di conseguenza infondata.

5.4 Il

contratto di locazione non giustifica invece il rigetto dell’opposizione per

le spese accessorie né l’istante pretende che l’inquilino le abbia riconosciute

Considerandi

in un altro documento, tanto che la stessa CO 1 ha limitato la sua istanza a fr. 2'400.– più interessi del 5% dal 1° dicembre 2012. Ciò è però sfuggito

al Giudice di pace, che ha rigettato integralmente l’opposizione anziché

limitarla a quanto richiesto dall’istante. La decisione impugnata va dunque

riformata su questo punto.

6.

All’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1

con rinvii). Secondo la giurisprudenza le eccezioni non solo devono essere

esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo

perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG

I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).

6.1

Nel caso specifico, come visto

il reclamante ritiene che, con la riconsegna dei locali e la sottoscrizione del

verbale di constatazione del 3 novembre 2011, nulla sarebbe più dovuto all’istante,

rientrata prima del previsto nel pieno possesso dell’appartamento e del

posteggio locati.

6.2

Di principio, il conduttore che

non si attiene al termine di disdetta del contratto di locazione è tenuto a

corrispondere la pigione anche se non utilizza più la cosa o se la restituisce,

l’obbligo contrattuale non dipendendo dall’uso effettivo della stessa (Tercier/ Favre/Bugnon in: Les contrats

spéciaux, 4a ed. 2009, n. 2516 ad § 33).

a) Giusta l’art. 264 cpv. 1 CO, tuttavia,

l’inquilino può in anticipo liberarsi unilateralmente dei suoi obblighi verso

il locatore restituendogli l’ente locato senza osservare i termini di preavviso

o le scadenze, a patto di proporgli un nuovo conduttore solvibile che sia

disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni e che il locatore

non possa ragionevolmente rifiutare. La restituzione dei locali senza

presentazione di un inquilino di sostituzione non pone invece fine alla

locazione e non fa quindi perdere al contratto di locazione la sua qualità di

titolo di rigetto provvisorio per le pigioni dovute fino alla scadenza pattuita

o al termine determinato da una disdetta regolare (DTF 134 III 272 consid. 3).

b) Accanto ai casi di disdetta

unilaterale previsti dalla legge, si ammette che le parti possano anche, con

un atto risolutivo (contrarius actus) adottato di comune

accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o per una

data qualsiasi da loro pattuita. Tranne se il contratto prevede disposizioni

particolari, specialmente in merito alla forma di eventuali modifiche (art. 16

CO), la convenzione risolutiva non è vincolata al rispetto di forme, di

scadenze o di termini (cfr. per analogia l’art. 115 CO per l’annullamento

di credito convenzionale), ma solo a manifestazioni espresse o tacite della

volontà concorde delle parti nel senso dell’art. 1 CO (Higi in: Zürcher Kommentar, Band V/2b, 4a ed. 1995, n. 12 segg. ad Vorbem. zu Art. 266-266o

CO; Band V/2b, 4a ed.

1994-1998, n. 3 ad art. 264 CO; Weber

in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4a ed. 2007, n. 1b

ad art. 266a CO; Lachat, Le

bail à loyer, 2a ed. 2008, pagg. 600-601, n. 2 ad cap. 24 e pag.

610, n. 5.1.2 ad cap. 24). Ciò è il caso in particolare quando il

locatore acconsente alla richiesta dell’inquilino di restituire anticipatamente

la cosa senza presentare un subentrante solvibile (Bise/Planas in: Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2010, n. 3 ad art. 264

CO).

c) Più delicata è la questione di

un consenso tacito (nel senso dell’art. 1 cpv. 2 CO) da parte del locatore. Per

una parte della dottrina, la dichiarazione di volontà del conduttore che riconsegna

al locatore le chiavi dell’ente locato vale, secondo il principio dell’affidamento,

offerta di concludere un contratto risolutivo. In tale circostanza, se

il locatore acconsente incondizionatamente alla riconsegna e se non ha formulato

riserve in precedenza in merito al mantenimento degli obblighi contrattuali

esistenti fino al (prossimo) termine ordinario della locazione, si ritiene l’offerta

di rescissione anticipata del contratto accettata per atti concludenti (Bise/Planas, op. cit., n. 17 ad art. 264 CO; Higi,

op. cit., n. 21 ad art. 264 CO; Chaix,

L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement in: SJ 1999 II

49, pag. 56; contra: Lachat

[op. cit., pag. 610 cap. 24 nota 70], probabilmente perché per questo autore la

riconsegna dei locali non può essere parificata a una disdetta implicita [nota

73], siccome l’art. 266l cpv. 1 CO esige la forma scritta, misconoscendo,

però, che tale norma vale per le disdette unilaterali e non per quelle

consensuali [Higi, op. cit., n. 14

ad art. 266-266o]). In tale situazione, in effetti,

il locatore non è puramente passivo, ma con la sua partecipazione alla riconsegna

dell’oggetto locato egli manifesta in modo concludente di accettare di porre fine

al contratto da quel momento.

6.3

Nel caso concreto è

pacifico che il 3 novembre 2011, per il tramite della sua rappresentante __________

S__________, RE 1 ha restituito alla locatrice, nella persona di __________ B__________,

i locali appigionati e tutte le chiavi (verbale di constatazione accluso quale

doc. 1 alle osservazioni dell’escusso). Visto che l’inquilino aveva già in

precedenza dato la disdetta per il 30 novembre 2011, ci si potrebbe chiedere se

il principio dell’affidamento obbligava ancora la locatrice

a riservare esplicitamente la sua pretesa per la pigione del novembre 2011 o se

invece, date le circostanze (v. art. 6 cpv. 1 CO), essa poteva in buona fede

ritenerla per acquisita. A ben vedere, la questione può essere lasciata indecisa

nella fattispecie, per due ordini di motivi. Anzitutto, il contratto di

locazione prevede che eventuali sue modifiche richiedano per la loro validità

la forma scritta (doc. C n. 23). Orbene, la risoluzione del contratto invocata

dal reclamante non risulta essere stata pattuita per scritto. E difficilmente

il “verbale di constatazione” (doc. 1) può assurgere a convenzione risolutiva,

anche se (tra altre circostanze) menziona nel titolo di essere steso “a fine

locazione”. Manca di chiarezza. Ad ogni modo si rivela decisivo il fatto che in

occasione della riconsegna dell’appartamento, come giustamente rilevato dal

primo giudice, la rappresentante della locatrice ha ricordato alla

rappresentante dell’inquilino che la pigione del mese di novembre rimaneva

comunque dovuta. Tale accertamento, che il reclamante neppure discute, non è

manifestamente errato (al proposito v. sopra consid. 1.2). La circostanza risulta

del resto dalla dichiarazione scritta rilasciata il 14 gennaio 2015 dalla

stessa __________ B__________ (doc. L). Appare di conseguenza inverosimile l’ipotesi

di una risoluzione consensuale del contratto di locazione con effetti dal 3

novembre 2011. L’eccezione del reclamante si rivela così infondata.

6.4

A nulla serve peraltro il

rinvio del reclamante alla “presa di posizione” della Catef prodotta in

prima sede (doc. 2 pag. 2 accluso alle osservazioni all’istanza), da una parte

perché l’affermazione secondo cui “tendenzialmente l’inquilino sarebbe, in caso

di uscita anticipata, esonerato dal versamento della pigione per il relativo

periodo” è relativizzato dall’uso del condizionale e dall’avverbio “tendenzialmente”,

e dall’altra perché l’ipotesi in cui il locatore ha riservato esplicitamente le

proprie pretese prima o al momento della riconsegna dei locali non viene

trattata in quella presa di posizione.

7.

La tassa del presente giudizio e le

ripetibili, stabilite in applicazione degli art. 48, 61 cpv. 1 OTLEF (RS

281.

) e 11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1), seguono la

reciproca soccombenza (art. 106 cpv. 2 CPC), l’istante essendosi opposta integralmente

al reclamo. Per contro l’esito

del giudizio odierno non influisce sulle spese e le ripetibili decise in prima

istanza, dal momento che l’istante aveva limitato le sue

conclusioni alla pigione di novembre del 2011, ad esclusione delle spese

accessorie per il periodo dal 2008 al 2011.

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 2'986.10,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è parzialmente accolto e di

conseguenza il dispositivo n. 1 della decisione impugnata è così riformato:

1. L’opposizione

interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di

Lugano è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 2'400.– più interessi del 5% dal 1° dicembre 2012.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico in ragione di 4/5

e per il restante 1/5 a carico di CO 1. RE 1 rifonderà a CO 1 fr. 180.– per ripetibili

ridotte.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Giudicatura di pace di Lugano Ovest.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).

Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1

LTF).