14.2016.113

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Eccezioni di lesione e timore. Eccezione di avvenuto pagamento. Eccessività della pena convenzionale

22 novembre 2016Italiano23 min

Source ti.ch

Fatti

B. I

lavori di scavo e d’edificazione non essendo neppure iniziati, il 22 giugno 2012 CO 1 ha manifestato l’intenzione

di sciogliere l’accordo privato per inadempienza se non

si fosse raggiunto un accordo entro il 26 luglio 2012, motivo per cui il 24

ottobre 2012 le parti hanno firmato un atto di modifica del diritto di compera,

prorogando il diritto di compera al 15 dicembre 2015 e riducendo il prezzo dell’appartamento

a fr. 3'000'000.–, da ritenersi integralmente pagato con quanto già

anticipato dal compratore, ossia complessivi fr. 3'250'000.– di cui fr. 250'000.–

da restituire a quest’ultimo. È inoltre stata pattuita una pena convenzionale

di fr. 250'000.–, subito eseguibile e con interessi del 5% dal 1° agosto

2015, in caso di mancata consegna dell’appartamento entro il 31 luglio 2015.

Con “accordo di riservazione” del 28 dicembre 2012 per sette unità immobiliari

del complesso “Villa __________” CO 1 si è poi impegnato a versare un “acconto e caparra”

di fr. 1'042'000.– alla D__________ SA “a titolo di compensazione”

di un credito vantato da quest’ultima nei confronti di RE 1 e di PI 1, i quali

mediante rogito del 16 gennaio 2013 gli hanno concesso i diritti di compera

sulle sette unità immobiliari sopraindicate.

C. Con

convenzione 23 gennaio 2015 le parti hanno annullato tali diritti di

compera e RE 1 e PI 1 si sono impegnati a restituire a CO 1 fr. 1'042'000.–,

a corrispondergli fr. 205'000.– come “controprestazione, penale ed interessi” per la revoca e a cedergli il ricavato netto dalle vendite delle

proprietà per piani “Villa __________” fino a concorrenza degli importi dovuti.

Con riconoscimento di debito del medesimo giorno, i due promotori si sono

dichiarati debitori solidali di fr. 1'375'000.– nei confronti della F__________

Srl di __________ (I), rappresentata in quell’occasione dall’amministratore

unico CO 1, per titolo di commissioni d’intermediazione riferite alle vendite

già rogate nel quadro dell’operazione immobiliare di “Villa __________” (per un

valore complessivo di fr. 45'000'000.–) e di fr. 1'000'000.– per la

promozione dell’operazione e per la ricerca di clientela qualificata. Il 9

febbraio 2015 RE 1 ha incaricato l’avv. PA 2 di far emettere una cartella

ipotecaria al portatore di fr. 590'000.– sulla sua abitazione e di “disporre” un mutuo

ipotecario di fr. 415'000.– su un’altra sua proprietà, chiedendogli di

custodire fiduciariamente detti pegni a garanzia dei debiti di lui (e in solido

del socio PI 1) nei confronti di CO 1 e/o della F__________ Srl. Lo stesso giorno,

RE 1 e PI 1 come rappresentanti della S__________ SA di __________ hanno fatto

trasferire fr. 2'600'000.– sul conto “terzi” del notaio PA 2 a ulteriore

garanzia dei crediti di CO 1 e/o della F__________ Srl.

D. Con

“atto di modifica di diritto di compera” del 25 agosto 2015 RE 1 e PI 1 da una

parte e CO 1 dall’altra, constatato un notevole ritardo nella costruzione, hanno

concordato la consegna dell’appartamento al 30 aprile 2016 e prorogato la

scadenza del diritto di compera al 31 agosto 2016. La pena convenzionale “ormai esigibile” è

stata ridotta da fr. 250'000.– a fr. 200'000.–, da versarsi

entro il 31 dicembre 2015. Al riguardo, le parti hanno previsto che “detto debito (solidale) dei concedenti verso

il beneficiario non potrà essere da essi posto in compensazione con eventuali loro

crediti verso il beneficiario medesimo” e che “eventuali modifiche o supplementi nella PPP

rispetto ai piani convenuti non

potranno essere oggetto di compensazione con il debito di fr. 200'000.–

(duecentomila) per la pena convenzionale sopra pattuita”. Con raccomandata 13 gennaio 2016, RE 1 e PI 1, tramite il loro nuovo

patrocinatore avv. PA 1, hanno comunicato a CO 1 di non intendere mantenere gli

accordi 23 gennaio e 9 febbraio 2015 né il riconoscimento di debito,

ritenendosi vittime di lesione, e fatta riserva dell’art. 20 CO (nullità) d’impugnarli

per timore, rimanendo tuttavia a disposizione per trovare soluzioni amichevoli,

anche in merito al rogito del 25 agosto 2015. Con scritto 19 gennaio 2016 l’avv.

PA 2 ha contestato il tutto per conto del cliente CO 1.

E. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 20 gennaio 2016 dall’Ufficio di

esecuzione di Lugano, CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 200'000.–

oltre agli interessi del 5% dal 1° gennaio 2016, indicando quale titolo di

credito: “Debitore solidale

con PI 1 __________. Convenzione”. Nel mese di

febbraio 2016, egli ha pure escusso PI 1 per le stesse somma e causale.

F. Avendo

RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza 4 aprile 2016 CO

1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di Lugano,

sezione 5. Nel termine impartito, RE 1 si è opposto all’istanza con osservazioni scritte del 26 aprile 2016. All’udienza di discussione tenutasi il 3 maggio 2016, l’istante ha

confermato la sua domanda, mentre la parte convenuta vi si è nuovamente opposta.

G. Statuendo con decisione del 10 maggio 2016, il Pretore ha accolto l’istanza

e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla parte convenuta,

ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 500.– e un’indennità di fr. 2'500.– a favore dell’istante.

H. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 17 maggio 2016 per ottenerne l’annullamento

– previa concessione dell’effetto sospensivo – e la reiezione dell’istanza. Il 24 maggio 2016 il presidente della

Camera ha accolto la domanda di effetto sospensivo presentata con l’impugnazione.

Nelle sue osservazioni del 6 giugno 2016, CO 1 ha concluso

per la reiezione del reclamo. Con scritto 10 giugno 2016 il convenuto ha

trasmesso a questa Camera copia del precetto esecutivo emesso nei suoi

confronti l’8 giugno 2016 dalla F__________ Srl per complessivi fr. 1'553'000.–

oltre agli interessi. Nella replica 15 giugno 2016 e nella duplica 24 giugno

2016 le parti si sono riconfermate nelle rispettive richieste. Il 29 luglio 2016

CO 1 ha esercitato il suo diritto di compera inerente all’unità n. __________

della particelle n. __________ RFD di __________. In data odierna, la Camera ha

respinto anche il reclamo interposto da PI 1 contro la sentenza del 10 maggio 2016 con cui il Pretore del Distretto di Mendrisio-Nord ha rigettato la sua opposizione in via provvisoria (inc. 14.2016.117).

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

Presentato il 17 maggio 2016 contro la sentenza notificata al patrocinatore di RE

1.

l’11 maggio 2016, in concreto il reclamo è tempestivo.

1.2

reclamo dev’essere “motivato” (art. 321 cpv. 1 CPC), ciò che la

Camera verifica d’ufficio. Il reclamante è così tenuto a formulare delle

conclusioni chiare, a designare dettagliatamente sia i punti contestati della

sentenza impugnata sia i documenti sui quali fonda la sua critica e a spiegare

perché la motivazione della decisione sarebbe erronea, e non (solo) perché le

sue opinioni sarebbero pertinenti (DTF 138 III 375, consid. 4.3.1 e sentenza del Tribunale federale

5A_247/2013 del 15 ottobre 2013, consid. 3.3). Doglianze

generiche e recriminazioni di carattere generale non sono sufficienti, come non

basta ripetere nel reclamo le argomentazioni esposte in prima sede. Solo a tali

condizioni è possibile entrare nel merito del ricorso, poiché giudicare un

reclamo non significa rifare il processo di primo grado, ma verificare se la

sentenza impugnata resista alla critica. La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della

giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC). Secondo

l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione

errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando

che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale

(Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del

credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il

giudice verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la

sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1).

La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo,

senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid.

2.

). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre

nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136

III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore ha constatato che l’atto di modifica di diritto

di compera prodotto dall’istante costituisce valido riconoscimento di debito,

mentre ha valutato illiquide e poco verosimili le eccezioni sulla sua natura

illecita e sulla sua annullabilità per vizio di volontà, il cui esame approfondito

spetta al giudice di merito. Relativamente all’eccezione d’estinzione del

debito fondata su quanto già versato e sugli sconti concessi, il primo giudice

ha ritenuto che la copiosa documentazione prodotta dal convenuto non permette

una chiara e immediata ricostruzione dei rapporti di dare e avere tra le parti,

motivo per cui anch’essa dovrà essere esaminata dal giudice di merito, e ciò

eventualmente con l’ausilio di un esperto.

4.

Nel

reclamo e nella replica, RE 1 ripropone l’eccezione di nullità per lesione

(sotto consid. 7) e timore (sotto consid. 8) degli atti giuridici da lui

firmati con il socio PI 1 a favore dell’istante. Il reclamante invoca inoltre l’estinzione

del credito posto in esecuzione a fronte dei versamenti finora effettuati a

favore dell’istante, di complessivi fr. 2'409'866.–

(sotto consid. 9). Da ultimo, egli censura l’eccessività

della pena convenzionale pattuita dalle parti secondo gli art. 160 segg. CO (sotto

consid. 10).

5.

ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio

(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e

se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza)

e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel

titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o

riconosciuto. (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).

5.1

stipulazione di una pena convenzionale rappresenta un riconoscimento di debito

condizionato, che permette di concedere il rigetto dell’opposizione, se

contemporaneamente viene provata la violazione del contratto (Staehelin, Basler Kommentar zum SchKG I,

2a ed., 2010, n. 110 ad art. 82 LEF; sentenza della CEF 14.2013.154

del 28 ottobre 2013, consid. 3.2).

5.2

Nel caso specifico, nelle premesse dell’“atto di

modifica di diritto di compera” del 25 agosto 2015 le parti si sono date atto

che le condizioni per il pagamento della pena convenzionale di fr. 250'000.–

pattuita nel precedente “atto di modifica di diritto di compera” del 24 ottobre 2012 (doc. 5

fol. 5 n. 8) si sono avverate nel

frattempo e hanno concordato di

ridurla a fr. 200'000.–

da versarsi entro il 31 dicembre 2015 (doc. B, fol. 4, lett. E).

Esse hanno inoltre previsto che il debito (solidale) dei concedenti verso il

beneficiario “non potrà essere

da essi posto in compensazione con eventuali loro crediti verso il beneficiario

medesimo” (doc. B, fol. 6, n. 4).

Superata l’ultima scadenza pattuita, il secondo atto di modifica

costituisce così, in via di principio, valido riconoscimento di debito per fr. 200'000.–.

6.

A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1

con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono

anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto

delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin, op. cit., n. 87 seg. ad art. 82).

7.

L’escusso

può liberarsi, se rende verosimile che il suo obbligo è viziato da timore (art.

29.

CO) o da lesione (art. 21 CO) (Staehelin, op. cit., n. 97 ad art. 82; Panchaud/Caprez, Die

Rechtsöffnung, 1980, § 33 III e V pag. 73 segg.; sentenza della

CEF 14.2012.140 del 23 ottobre 2012 consid. 6). Nella fattispecie incombeva

quindi a RE 1 di rendere verosimili tali eccezioni e in questa sede gli incombe

dimostrare che l’apprezzamento divergente del Pretore (secondo cui tali

eccezioni appaiono illiquide e poco verosimili) si fonda su accertamenti

manifestamente errati dei fatti rilevanti (sopra consid. 1.2).

7.1

Nel caso in esame, il reclamante afferma anzitutto che i termini di

consegna dell’opera previsti nel contratto di costituzione del diritto di compera

erano impraticabili, motivo per cui le parti hanno previsto sin da subito la

reciproca disponibilità a prorogare tali termini. Approfittando del fatto che i

due promotori necessitavano di finanziamenti, CO 1 ha ottenuto in cambio dell’anticipazione

del 70% del prezzo concordato uno sconto iniziale di fr. 915'000.–, seguito da un ulteriore “sconto” di fr. 1'025'000.–. RE 1 sostiene così di essere stato

costretto con il socio PI 1 a sottoscrivere qualsiasi vincolo proposto da CO 1 “sotto la spada di Damocle di vedersi negata l’erogazione

dei finanziamenti bancari in caso di contenzioso e di procedura d’esecuzione”.

Quest’ultimo avrebbe abusato della situazione del convenuto di “urgente bisogno, sia economico che personale, dato l’impiego

di fondi privati”. Esisterebbe inoltre una sproporzione manifesta

tra le rispettive obbligazioni delle parti, tenuto conto dello sconto del 40%

accordato dai convenuti sul valore reale ottenuto dall’escutente, e l’accoglienza

dell’istanza di rigetto contribuirebbe a tale sproporzione “ragione per cui il montante escusso va ritenuto invalido”.

7.2

Giusta

l’art. 21 CO verificandosi una sproporzione manifesta fra la prestazione e la

controprestazione in un contratto, la cui conclusione fu conseguita da una

parte abusando dei bisogni, dell’inesperienza o della leggerezza dell’altra,

la parte lesa può, nel termine di un anno dalla conclusione del contratto,

dichiarare che non mantiene il contratto e chiedere la restituzione di quanto

avesse già dato. Le condizioni cumulative per l’applicazione della norma sono

perciò tre: l’esistenza di una sproporzione manifesta tra prestazione e

controprestazione; l’esistenza di una situazione di bisogno di una parte,

oppure della sua inesperienza o leggerezza; infine l’esistenza di un abuso

della controparte, che approfitta della situazione per trarne un indebito

vantaggio (Huguenin/Meise

in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6a ed. 2015, n. 1 ad art.

21.

CO). Tutti e tre i presupposti devono essere dimostrati – e

nella causa di rigetto resi verosimili – dalla parte che invoca l’invalidazione

del proprio impegno per lesione.

7.3

Ora,

il reclamante non ha fornito alcun elemento oggettivo a sostegno dell’allegata

sproporzione tra il prezzo di fr. 3'775'000.–

inizialmente pattuito dalle parti per l’esercizio del diritto di compera e il

valore reale dell’appartamento venduto, ch’egli pretende essere di fr. 4'690'000.– con riferimento alla scheda tecnica allestita dagli stessi

promotori immobiliari (doc. 30, allegato 1). Che poi CO 1 abbia tratto un indebito

vantaggio dalle loro difficoltà finanziarie quando ha ottenuto, con la

conclusione dell’atto di modifica del 25 agosto 2015 (doc. B), una riduzione

del prezzo a fr. 3'000'000.–, verosimilmente già versati nell’agosto del

2011, e la restituzione dei fr. 250'000.– da lui versati il 7 dicembre

2010.

(v. reclamo, pag. 6 in alto), è tutto da dimostrare. Risulta infatti dalle

stesse allegazioni del reclamante che esisteva allora il rischio di un

fallimento dell’intero progetto per la mancata concessione del credito di

costruzione da parte della banca, per cui anche CO 1 rischiava di perdere una

buona parte di quanto da lui già versato. A prima vista, non pare scioccante ch’egli

abbia cercato almeno di essere liberato dall’obbligo di versare altre somme in

un’operazione che appariva al punto morto da quasi cinque anni. Il suo rischio

non pare d’acchito meno degno di protezione di quello dei promotori.

ogni modo, l’accertamento del Pretore per cui l’eccezione di lesione pare poco

verosimile non può dirsi manifestamente errato poiché alla (fioca) luce degli

intricati rapporti tra le parti esposti nei facondi atti processuali e alla

copiosa documentazione agli atti non è possibile giungere a una conclusione

sufficientemente chiara per ritenersi verosimile senza un esame che esulerebbe dai

limiti di una procedura di carattere sommario e spedito. Si può quindi

prescindere dall’esaminare gli altri rapporti contrattuali tra le parti non direttamente

attinenti all’atto di modifica del 25 agosto 2015 sul quale si fonda l’istanza

(come l’accordo di riservazione del 28 dicembre 2012, sopra ad B

e C). A nulla cambia al riguardo la dichiarazione scritta di M__________

(doc. 30) – in sé ammissibile (sentenza della CEF 14.2013.61 del 20 giugno

2013, RtiD 2014 I 821 n. 46c [massima] consid. 4.3) – da una parte perché ella

si trova in un rapporto di subordinazione con il reclamante, di cui è

assistente nonché rappresentante in diversi rogiti versati agli atti, e dall’altro

poiché tante delle sue allegazioni sono fondate unicamente su impressioni. La

prima censura si rivela quindi infondata.

8.

reclamante sostiene altresì che l’atto di modifica di diritto di compera del 25

agosto 2015 non sarebbe vincolante, siccome viziato da timore

ragionevole (secondo l’art. 29 cpv. 1 CO) del pericolo grave e

imminente per la sua sostanza che poteva sorgere “dalla decisione unilaterale dell’istante di aprire

contenzioso o esecuzione ed impedire così indirettamente l’attivazione dei

finanziamenti bancari, con successivo collasso economico dei promotori stessi” (reclamo, pag. 23 in alto). Sennonché egli invoca a ben vedere un’altra

qualifica giuridica degli stessi fatti sui quali ha già fondato la lesione. L’esito

della censura di timore ragionevole non può così essere che lo stesso cui si è

appena giunti per la lesione, ovvero la reiezione, poiché il carattere illecito

(art. 29 cpv. 1 CO) o abusivo (art. 21 CO) del comportamento dell’istante non è

stato reso verosimile. Del resto la dottrina considera che il contratto di salvataggio

(“Rettungsvertrag”) concluso da una persona che si trova in una situazione di bisogno per

uscirne non ricade sotto l’art. 29 CO, poiché non è imposto dal partner

contrattuale bensì dalla situazione di bisogno. Può entrare in

considerazione in un tal caso soltanto l’art. 21 CO ove il partner contrattuale

cerchi di estorcere alla controparte vantaggi eccessivi (Schmidlin in: Berner Kommentar, Mängel des Vertragsabschlusses Art.

23-31 OR, 2a ed. 2013, n. 12 ad art. 29 e 30 CO con rinvii).

9.

Il reclamante fa anche valere l’estinzione del credito posto in

esecuzione, rinviando ai versamenti effettuati a favore dell’istante per

complessivi fr. 2'409'866.–

secondo la lista allestita dal proprio legale (doc. 23). Misconosce però che l’escusso

deve rendere verosimile non solo di avere pagato la somma ma anche il credito

posto in esecuzione (sentenza della CEF 14.2015.62 del 14 luglio 2015 consid.

6.

). Orbene, contrariamente a quanto egli asserisce, la controparte ha

contestato che i suoi versamenti abbiano estinto la penale di fr. 200'000.–

con lo scritto 22 gennaio 2016 prodotto dallo stesso reclamante (doc. 25). Del

resto, tutti i versamenti designati con la causale “penale” sono anteriori alla

convenzione del 25 agosto 2015 (doc. B) in cui le parti hanno dato atto che la

penale di fr. 250'000.–, ridotta a fr. 200'000.– con lo stesso atto,

non era ancora stata pagata, mentre i tre ultimi versamenti non corrispondono

né per causale né per importo al credito posto in esecuzione. Ne

consegue che la decisione impugnata è da confermare anche per quanto attiene

all’eccezione di pagamento.

10.

ultimo, il reclamante biasima il primo giudice per non essersi espresso sulla validità della pena convenzionale, ch’egli ritiene invalida poiché frutto d’“illecita prepotenza e prevaricazione” e perché il suo ammontare è in ogni caso eccessivo secondo gli art.

160.

segg. CO, giacché supera il 10% del prezzo di vendita pattuito. Il

reclamante censura inoltre la sproporzione tra la penale e l’interesse del

creditore, l’assenza di gravità della colpa del debitore e quella minima dell’inadempimento

contrattuale e l’inesistenza di danni effettivi o probabili.

10.1

Secondo

l’art. 161 cpv. 1 CO la pena convenzionale è dovuta sebbene non sia derivato

alcun danno al creditore, e quindi anche a prescindere dall’entità di un

eventuale pregiudizio. La pena convenzionale è infatti oggetto di un obbligo

indipendente, che va differenziato dalla responsabilità per danno (DTF 114 II

264.

consid. 1/b). Tuttavia, se la pena convenzionale è eccessiva, il giudice

deve ridurla secondo il suo prudente criterio (art. 163 cpv. 3 CO). Tale

facoltà dev’essere esercitata con riserbo, ricordato che l’ammontare della pena

convenzionale può essere fissata liberamente dalle parti (art. 163 cpv. 1 CO).

Nell’esercitare il suo potere di apprezzamento il giudice deve ponderare i

criteri di proporzionalità e quelli di eccessività secondo diritto ed equità a

norma dell’art. 4 CC (Ehrat/Widmer

in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6a

ed. 2015, n. 10 ad art. 163 CO con rinvii).

Una

riduzione della pena si giustifica in particolare quando si è in presenza di

una crassa sproporzione tra l’importo pattuito e l’interesse del creditore a

mantenere la totalità della sua pretesa, il quale va esaminato concretamente al

momento in cui è avvenuta la violazione contrattuale. Per giudicare il carattere

eccessivo della pena convenzionale, non bisogna ragionare in modo astratto ma,

al contrario, valutare tutte le circostanze concrete della fattispecie. Vanno

inoltre considerate la natura e la durata del contratto, la gravità della colpa

e della violazione contrattuale nonché la situazione economica delle parti con

particolare riguardo a quella del debitore. Non è tuttavia compito del creditore

quello di addurre la prova che la pena stipulata è appropriata. Spetta al

contrario al debitore allegare e stabilire (a livello di verosimiglianza nella

procedura di rigetto) i fatti che ne giustificano una riduzione. In tal caso

però, vista l’evidente difficoltà probatoria del debitore nel sostanziare il

danno subito dalla controparte, si può pretendere che il creditore stesso

quantifichi il proprio danno (DTF 133 III

201.

consid. 5.2; 133 III 43 consid. 3 e 4; DTF 114 II 264 consid. 1/a e 1/b;

sentenza della CEF 14.2013.154 del 28 ottobre 2013 consid. 4.1).

10.2

Nella

fattispecie le parti hanno pattuito inizialmente una pena convenzionale di fr. 250'000.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto 2015

da pagarsi in caso di mancata consegna dell’appartamento entro il 31 luglio

2015.

o di “mancati sgravi

degli oneri ipotecari” avvenuti al più tardi con la

consegna dell’appartamento (doc. 5). Tale penale è poi stata ridotta

a fr. 200'000.–, da pagarsi entro il 31 dicembre 2015

(doc. B). Ciò rappresenta il 6.66% del prezzo di vendita di fr. 3'000'000.– pattuito nello stesso atto (sopra consid. 7.3), percentuale

inferiore a quella del 10% del prezzo di vendita che la giurisprudenza ritiene

in linea di massima essere il limite superiore ammissibile (DTF 133 III 212 consid.

5.

). Non è poi pertinente l’argomentazione del reclamante,

secondo cui le riduzioni del prezzo di vendita consentite dai promotori, poiché

motivate dall’inosservanza dei termini di consegna dell’appartamento,

equivarrebbero a una penale ammontante almeno a fr. 1'025'000.–, e quindi

al 25% del prezzo di vendita effettivo di fr. 4'025'000.–. Le

riduzioni in questione non rivestono infatti alcuna delle caratteristiche della

penale, poiché non sono né condizionali né autonome e accessorie rispetto all’obbligo

principale di consegna, e neppure hanno un effetto preventivo (in merito v. Mooser in: Commentaire romand, Code des obligations

I, 2a ed. 2012, n. 1 e 2 ad art. 160 CO). Infine, la doglianza per

cui la penale sarebbe frutto d’“illecita prepotenza e prevaricazione” si confonde con quella fondata sulla lesione e ne deve condividere l’esito

negativo (sopra consid. 7.3).

11.

Infondato

in ogni punto il reclamo vede la sua sorte segnata. Ad ogni modo l’intera

vicenda potrà essere se del caso sottoposta all’esaustivo esame del giudice del

merito, come auspicato dal reclamante nel suo “excipit” (a pag. 30),

mediante un’azione di disconoscimento di debito (art. 83 cpv. 2 LEF). L’unica

funzione della causa in esame è invece di stabilire quale parte debba

eventualmente assumere il ruolo di attrice nel merito, ciò che ne giustifica un

esame – sommario – il cui approfondimento è commisurato alla sua modesta

portata pratica.

12.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 200'000.–,

raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 1'200.– relative al presente

giudizio, già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico. Egli rifonderà a CO 1 fr. 2'500.–

per ripetibili.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).