14.2016.152

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Diritto di ritenzione. Realizzazione del pegno. Cessione del contratto di locazione

2 dicembre 2016Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il

5 settembre 2012 le stesse parti hanno sottoscritto un secondo contratto di

locazione, avente per oggetto sempre il “Bar S__________” a __________, ma

limitatamente a un locale adibito a “sala per

videogiochi (trottolino e altri giochi rumorosi esclusi)”. Pure

questo secondo contratto è stato concluso per una durata indeterminata con

inizio il 1° settembre 2012 e scadenza annuale il 31 ottobre, la prima volta il

31 ottobre 2016. La pigione annua è stata fissata in fr. 4'800.–, pagabile

in rate trimestrali anticipate di fr. 1'200.–, gli acconti per le spese

accessorie essendo “inclusi nel contratto del

bar del 27.10.2011”. Con scritto 14 ottobre 2013 C__________ ha

chiesto al locatore l’autorizzazione di trasferire la locazione del bar – a

partire dal 1° novembre 2013 – a S__________, insieme alla neocostituita RE 1

di __________, di cui quest’ultimo era socio e gerente con diritto di firma

individuale. Il 31 ottobre 2013 l’__________ ha controfirmato tale richiesta “per accettazione da parte del proprietario” CO 1.

C. Su

richiesta del locatore, il 13 aprile 2016 l’Ufficio di esecuzione (UE) di

Mendrisio ha allestito l’inventario n. __________ degli oggetti

vincolati da un diritto di ritenzione che arredano il “Bar S__________”,

assegnando agli stessi un valore di stima complessivo di fr. 5'010.–.

D. Sulla scorta del precetto esecutivo n. __________

emesso il 2 maggio 2016 dall’UE di Mendrisio in via

di realizzazione di un pegno manuale, a convalida dell’inventario appena menzionato

CO 1 ha escusso la RE 1 presso S__________ per l’incasso di 1)

fr. 28'800.– oltre agli interessi del 7% dal 1° aprile 2015 e 2)

fr. 243.20, indicando quali titoli di credito: “1) Pigioni dal 01.04.2015 al 30.09.2016. Esecuzione a

convalida dell’inventario n. 2184186 del 13.04.2016; 2) Spese verbale DR no __________

del 13.04.2016.”.

E. Avendo

la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza 31 maggio

2016 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione

di Mendrisio-Nord. Nel termine impartito, la parte

convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni

scritte del 16 giugno 2016.

F. Statuendo con decisione del 6 luglio 2016, il Pretore aggiunto ha

parzialmente accolto l’istanza e ha rigettato in via provvisoria l’opposizione

interposta dalla parte convenuta limitatamente a fr. 23'800.– oltre agli interessi del 5% su fr. 18'200.– dal 1° agosto 2015

e su fr. 5'600.– dal 1° settembre 2015, ponendo le spese

processuali di fr. 350.– a

carico dell’istante nella misura di 1/5 e il resto

a carico dell’escussa, tenuta a rifondere un’indennità di fr. 350.– a favore dell’istante.

G. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 14 luglio 2016 per ottenerne l’annullamento parziale, nel senso del rigetto

provvisorio dell’opposizione limitatamente a fr. 18'200.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto 2015.

Nelle sue osservazioni del 3 agosto 2016, CO 1 ha concluso

per la reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

Presentato il 14 luglio 2016 contro la sentenza notificata alla RE 1 l’8 luglio

2016, in concreto il reclamo è tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC),

limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure contenute

nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art.

320.

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto

sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono

inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art.

326.

cpv. 1 CPC).

1.3

Nel

caso specifico, le condizioni generali del primo contratto di locazione

prodotte dall’escussa per la prima volta con il reclamo sono pertanto

irricevibili (gli altri documenti sono invece già agli atti). Ad ogni modo non

risultano di alcun rilievo per l’esito del giudizio odierno

2.

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale

(Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del

credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice

verifica solo la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua

natura formale – e vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1).

La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo,

senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid.

2.

). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre

nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136

III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha constatato che i contratti di

locazione agli atti costituiscono un valido riconoscimento di debito per i

canoni di locazione e l’anticipo delle spese accessorie posti in esecuzione, ma

limitatamente a quelli scaduti prima dell’inoltro dell’esecuzione (il 26 aprile

2016), di complessivi fr. 18'200.– per il periodo dal 1° aprile 2015 al 30 aprile 2016 per il bar e di

complessivi fr. 5'600.– per il

periodo dal 1° aprile 2015 al 30 maggio 2016 per la sala videogiochi. Come interessi

di mora egli ha preso in considerazione quelli legali del 5% dalle date medie

di scadenza del 1° agosto 2015 su fr. 18'200.– e del 1° settembre 2015 su fr. 5'600.–.

Da ultimo, il primo giudice ha ammesso l’esistenza di un diritto di pegno

manuale a favore dell’istante sulla base del verbale d’inventario di

ritenzione.

3.1

Nel

reclamo la RE 1 fa valere che l’accordo sul trasferimento della locazione

prevedeva unicamente la locazione degli spazi denominati “Bar S__________”, i

quali non includevano la sala videogiochi, come risulterebbe dalla planimetria

allegata al contratto. Quel locale sarebbe sempre stato occupato dal mobilio

del locatore. Di conseguenza, la reclamante riconosce il debito solo

limitatamente a fr. 18'200.– oltre agli interessi del 5% dal 1° agosto

2015.

3.2

Nelle

sue osservazioni al reclamo, CO 1 sostiene che il trasferimento della locazione

comprendeva anche la sala videogiochi, utilizzata come tale dal locatore (recte:

conduttore), tuttora in possesso delle chiavi. Il locatore sottolinea inoltre

che l’unico intento del reclamante sarebbe quello di procrastinare i tempi

per sottrarsi ai propri impegni contrattuali.

4.

contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di

debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente

consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è

destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO).

Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle

parti (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8

febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin

in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

È d’altronde ammesso che il verbale d’inventario di ritenzione rimasto incontestato configura un titolo di rigetto provvisorio

per il diritto di pegno (Staehelin op.

cit., n. 166 e 170 ad art. 82; sentenza della CEF 14.2013.39

del 3 giugno 2013, consid. 3.2).

4.1

Nella

fattispecie è pacifico che in sé i contratti di locazione del bar (doc. A) e

della sala videogiochi (doc. B), debitamente firmati dal conduttore,

costituiscono un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le

pigioni arretrate, pari a tredici rate mensili, oltre agli interessi di mora

del 5% dal 1° agosto 2015, per il primo contratto, e pari a quattordici rate

mensili, oltre agli interessi di mora dal 1° settembre 2015, per il secondo.

Mentre il verbale d’inventario di ritenzione del 22 aprile 2016 (doc. D), che

non risulta essere contestato, giustifica il rigetto provvisorio dell’opposizione

nella misura, presunta (cfr. art. 85 RFF), in cui è rivolta contro il

diritto di ritenzione. L’unica questione da risolvere in questa sede è di determinare

se il trasferimento del rapporto di locazione dal conduttore C__________ alla

reclamante avvenuto il 31 ottobre 2013 (ultimi due fogli del doc. A) concerne

unicamente il primo contratto (per il bar), come essa pretende, oppure anche il

secondo contratto (per la sala videogiochi).

4.2

Ora, l’allegazione della reclamante secondo cui l’accordo sul trasferimento

della locazione non si estendeva alla sala videogiochi è nuova, e pertanto

inammissibile (sopra consid. 1.2), giacché essa si era limitata in prima sede a

sostenere che l’importo per gli affitti arretrati è vago e non corretto, in

quanto non corrisponderebbe al reso conto allestito dal proprietario fino al 31

gennaio 2016, per un importo di gran lunga inferiore a quanto indicato dal suo

amministratore nella domanda d’esecuzione (osservazioni 16 giugno 2016). La

reclamante non ha invece contestato che il trasferimento della locazione si

estendesse ai due contratti di locazione acclusi all’istanza (doc. A e B). La

volontà concordante di tutte le parti su questo punto deve dunque ritenersi appurata

(art. 150 cpv. 1 CPC a contrario). Non si scorgono del resto motivi per cui le

parti avrebbero dovuto volere scorporare la sala videogiochi dal trasferimento

di locazione e neppure la reclamante ne invoca alcuno. La decisione del

Pretore aggiunto resiste di conseguenza alla critica.

5.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 5'600.–

(fr. 23'800.– ./. fr. 18'200.–), non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 420.– relative al presente giudizio,

già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico. La RE 1 rifonderà a CO

1 fr. 450.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).

Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1

LTF).