14.2017.149

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione disdetto con effetto immediato. Successiva occupazione dell’immobile locato da parte di un terzo. Indennità di occupazione indebita

19 febbraio 2018Italiano21 min

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Fatti

I. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 28 agosto 2017 per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza. Nelle sue

osservazioni del 15 settembre 2017, CO 1 ha concluso per

la reiezione del reclamo.

Con

replica e duplica spontanee inoltrate rispettivamente il 27 settembre e il 9 ottobre

2017, le parti si sono poi riconfermate nelle rispettive e

antitetiche posizioni.

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Essendo in concreto la notifica avvenuta al patrocinatore della

RE 1 il 17 agosto 2017, il termine di 10 giorni, iniziato a decorrere il giorno

successivo, è scaduto domenica 27 agosto, sicché il reclamo, presentato il

primo giorno feriale seguente, ovvero lunedì 28 agosto 2017, è tempestivo (art.

142.

cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF).

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento

di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il

cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione

bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza

probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi

conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha innanzitutto ritenuto pacifico,

poiché non contestato, che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti

il 15 marzo 2010 è stato disdetto il 21 agosto 2015 con effetto immediato dalla

locatrice, e che l’immobile è sempre stato occupato – e risulta esserlo tutt’ora

– da PI 1. Egli ha poi rilevato come a suo parere l’istante non abbia escusso

il conduttore per l’indennità di occupazione abusiva, bensì per i quattro

canoni di locazione non corrisposti da febbraio a maggio 2017, oltre alla

penale del 20% sulla somma dovuta. Seguendo le argomentazioni dell’escusso,

secondo il quale a seguito della disdetta del contratto l’istante non ha

intrapreso alcunché per riavere i locali (fino al mese di febbraio 2017) incassando

per oltre un anno e mezzo i canoni di locazione versati direttamente da PI 1,

il primo giudice ha ritenuto verosimile – in sintesi – che tra quest’ultimo e

la RE 1 è sorto un nuovo contratto di locazione. Conclusione rafforzata a suo

dire dal comportamento di PI 1, che ha instato per farsi riconoscere quale

conduttore e risposto in prima persona alla email che l’istante aveva trasmesso

all’escusso. Per questo motivo, il Pretore aggiunto ha concluso che il

contratto sottoscritto con CO 1 non costituisce (più) un valido titolo di

rigetto provvisorio dell’opposizione per l’importo posto in esecuzione, rinviando

l’istante al foro ordinario per accertare il suo preteso credito.

4.

Nel

reclamo la RE 1 ribadisce la validità del contratto di locazione prodotto con l’istanza

per l’importo preteso, rivolgendo sostanzialmente due rimproveri al primo

giudice. Il primo, per non aver esaminato alla luce della legge francese il contratto

di locazione che ritiene essere sorto per atti concludenti con PI 1, limitandosi

a ritenere “sufficientemente

verosimile” la sua esistenza come se si trattasse di

un rapporto contrattuale retto dal diritto svizzero. Il secondo, per aver

violato l’art. 82 cpv. 2 LEF ritenendo che sia sorto un nuovo contratto di

locazione per atti concludenti non sulla base dei documenti prodotti ma “soppesando” – come

un giudice di merito – le prove prodotte dalle parti secondo il suo libero

apprezzamento in disprezzo dei limiti che la procedura sommaria gli impone. A

mente sua il Pretore aggiunto non avrebbe in particolare tenuto conto di due

elementi che inficiano l’esistenza di un nuovo contratto, ovvero la

dichiarazione rilasciata il 19 dicembre 2016 dall’escusso – che non avrebbe

avuto senso allestire se quest’ultimo si fosse sentito svincolato da ogni

obbligo nei suoi confronti – e la risposta di CO 1 alla mail trasmessagli il 1°

giugno 2016 per richiedere la liberazione dei locali.

5.

Nelle

sue osservazioni al reclamo CO 1, ricordato come l’istante abbia incassato,

dopo la rescissione del contratto, le pigioni direttamente da PI 1, ritiene

abusivo da parte sua pretendere ora di rifarsi su di lui. Sottolinea poi come

il contratto di locazione abbia perso la sua validità a seguito della disdetta

notificatagli per il 31 agosto 2015, motivo per cui non può costituire un

valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pretese riferite a

un periodo successivo a tale data. A sostegno della sua tesi, CO 1 sottolinea

come la pretesa dell’istante non sia fondata sulle norme previste in caso di

occupazione abusiva, bensì sulle conseguenze in caso di mora del pagamento del

canone di locazione. Ciò a dimostrazione che è sorto un nuovo contratto,

peraltro oggetto di una procedura giudiziaria davanti al foro francese. Quanto

alla dichiarazione del 19 dicembre 2016, l’escusso osserva che nella stessa

egli si è limitato a confermare l’avvenuta rescissione del

contratto, aderendo a ogni misura

giudiziaria volta a espellere la persona che abusivamente occupava l’appartamento.

La risposta alla email del 1° giugno 2016 non è

invece giunta da lui, ma direttamente da PI 1 che nemmeno l’ha messo in copia,

a riprova della sua estraneità ai nuovi rapporti sorti tra le parti. Reputa

infine prive di fondamento le argomentazioni della reclamante relative al foro

applicabile.

6.

ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio

(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e

se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza)

e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel

titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o

riconosciuto (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).

6.1

contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di

debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato

la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta

tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo

di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio

2002, consid. 3.1; Staehelin in:

Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la

locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del

termine previsto, salvo disposizione contraria il creditore non può chiedere

sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per le pretese

sorte dopo la decadenza del contratto, e questo anche se il conduttore non ha

riconsegnato l’oggetto (sentenza della CEF 14.2013.22 del 7 marzo 2013, consid.

5.

e 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 3.2, con rinvio a Staehelin, op. cit., n. 114 e 116 ad

art. 82; Gilliéron in: Commentaire

de la LP, vol I, Losanna 1999, n. 49 ad art. 82; Peter Stücheli, Die

Rechtsöffnung, 2000, pagg. 362 segg.).

6.2

Nel

caso specifico, non è contestato che il contratto di locazione sottoscritto tra

le parti il 15 marzo 2010 (doc. B) sia stato disdetto con effetto immediato per

la fine di agosto 2015. Ciò si evince sia dalla lettera del 21 agosto 2015

trasmessa dall’istante all’escusso (doc. F), sia dalla dichiarazione

rilasciata da quest’ultimo il 16 dicembre 2016 (doc. G). In linea di massima,

il contratto di locazione varrebbe quindi titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione

solo per le pigioni maturate fino al 31 agosto 2015.

a) Tuttavia,

contrariamente a quanto accertato dal primo giudice e ribadito dal convenuto in

questa sede, l’escutente in realtà non procede per incassare canoni scaduti,

bensì le indennità per occupazione illecita dei locali (“indemnité pour occupation illicite”) relative a mesi successivi alla disdetta, ovvero da febbraio a maggio

2017, e le relative penalità di

ritardo, come risulta dal precetto esecutivo (doc. J e sopra ad E). Ora, il

contratto di locazione, al capitolo relativo alle pigioni, prevede che in caso

di occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione, l’indennità d’occupazione

dovuta a questo titolo ammonterà al triplo della pigione oltre agli oneri

contrattuali (art. II cpv. 4). La parola “triplo” è però stata depennata e la

frase completata a mano con una riserva a favore di ogni risarcimento danni

(sopra ad A). Ne segue che questa disposizione costituisce in sé un valido

titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le indennità d’occupazione

sorte dopo la scadenza del termine di disdetta, calcolate come pigioni.

b) Orbene è pacifico che CO 1 non ha mai provveduto alla liberazione e

alla riconsegna dell’appartamento prevista per il 7 settembre 2015, così come

richiestogli dall’avv. PI 2 nella lettera di disdetta del 21 agosto 2015 (doc.

F). Il convenuto, infatti, non ha contestato l’allegazione dell’istante

relativa alla mancata restituzione delle chiavi (istanza, pag. 4 ad 12), da

considerarsi quindi accertata (art. 150 CPC). Ad ogni modo, trattandosi

di una prova negativa difficile da apportare, sarebbe spettato all’escusso collaborare

all’accertamento dei fatti rendendo verosimile di averle riconsegnate entro il

giorno stabilito (cfr. DTF 119 II 306). Non essendo stato il caso, le

indennità d’occupazione indebita sorte dal febbraio al maggio del 2017 sono da

ritenersi riconosciute dall’escusso.

c) Nella sua replica spontanea (a pag. 2), è vero, la reclamante afferma

che “una parte della somma

oggetto dell’opposizione è rappresentata da canoni di locazione non

corrisposti”. Si tratta però manifestamente di un’imprecisione,

verosimilmente dovuta al fatto che l’importo dell’indennità d’occupazione

indebita è uguale a quello della pigione. Comunque sia, la reclamante ha sempre

parlato d’indennità, sia nell’istanza

(ad II/15 e III/2 [“indennità equivalente all’ammontare della pigione”]) che nel reclamo (ad II/8).

d) Quanto

alla penale per mora – “pénalité de retard

(art. X contrat bail)” – di fr. 5'121.80, solo nella replica

spontanea (pagg. 2-3) la reclamante la fonda sull’art. X

cpv. 4 n. 2 del contratto, mentre nel precetto esecutivo essa rinvia senza precisazione

all’art. X e nell’istanza (ad II/16 e III/2) come nel reclamo (ad II/9) si

riferisce alla “clausola di

maggiorazione del 20% in caso di ritardato pagamento”,

ovvero alla clausola dell’art. X cpv. 4 n. 1. Per esplicita scelta dell’istante,

la sua seconda pretesa va quindi esaminata in base alla clausola n. 1,

ignorando la nuova e discordante allegazione di replica, da considerare

irricevibile (sopra consid. 1.2). Del resto, solo la clausola n. 1 stabilisce una penalità di ritardo, guarda

caso ammontante alla maggiorazione del 20% richiesta dall’istante.

La penale dell’art. X cpv. 4 n. 2 si riferisce invece all’indennità

convenzionale d’occupazione prevista anche all’art. II cpv. 4, sulla quale è

fondata la prima pretesa.

Sta

di fatto, ciò posto, che la clausola n. 1 è stata pattuita solo per i casi di

mancato pagamento delle pigioni. Né l’art. II cpv. 4 né l’art. X cpv. 4 n. 2

contemplano una penale in caso di ritardato pagamento dell’indennità d’occupazione.

Non costituiscono pertanto un valido titolo di rigetto per la maggiorazione

richiesta. Per inciso, la maggiorazione del 20% richiesta non potrebbe comunque

giustificarsi, come pare credere la reclamante in replica, come una quota

ridotta dell’indennità d’occupazione indebita, che l’art. X cpv. 4 n. 2 fissa

nel triplo della pigione. In effetti, la parola “triplo” (“triple”) è stata

depennata all’art. II cpv. 4 e, verosimilmente per svista, non è stato fatto lo

stesso all’art. X cpv. 4 n. 2. Ne consegue che il contratto

non potrebbe ad ogni modo esse considerato sufficientemente chiaro perché l’opposizione

potesse essere rigettata per un importo superiore a una volta quello delle

pigioni.

e) Dato che il tasso di cambio usato dall’istante, dell’1.08513 (istanza pag. 5 ad 15), non è contestato ed è

comunque inferiore a quello dell’1.0963

risultante al 12 maggio 2017 dal sito “www.fxtop.com” ritenuto notorio dal Tribunale federale e dalla

Camera (DTF 137 III 625 consid. 3; sentenza della CEF 14.2014.32 del 3 dicembre

2014, consid. 5.1), nulla osta in sé al rigetto provvisorio dell’opposizione,

però limitatamente a fr. 25'609.05 oltre agli interessi del 5% dal 1°

marzo 2017.

7.

Ciò

posto, rimane da esaminare se è verosimile, come ritenuto dal Pretore aggiunto,

che sia sorto un nuovo contratto di locazione verbale tra l’istante e colui che

di fatto ha sempre occupato l’ente locato e ha continuato a farlo anche dopo la

disdetta, ponendo fine – pare di capire – all’obbligo di CO 1 di corrispondere

all’istante delle indennità penali d’occupazione.

7.1

A norma dell’art. 82 cpv.

2.

LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere verosimili le eccezioni che

deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo

devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in

modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono

esserci riscontri oggettivi (Staehelin,

op. cit., n. 87 seg. ad art. 82).

7.2

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha fondato la verosimile conclusione

di un contratto di locazione nuovo tra PI 1 e l’istante sul fatto che dopo la

disdetta del contratto quest’ultima avrebbe acconsentito per circa un anno e

mezzo (fino a febbraio del 2017) all’occupazione dell’ente locato dietro pagamento

della pigione, senza cercare di ottenere giudizialmente la liberazione dei

locali.

a) Il

primo giudice ha però omesso di considerare che, con email del 1° giugno 2016

(doc. H), l’istante ha chiesto a CO 1, con copia a PI 1 e al patrocinatore dello

stesso, se fossero state prese delle misure per liberare l’appartamento, manifestando

così chiaramente di non avere rinunciato a riprenderselo. Nulla muta al riguardo

il fatto che la risposta le sia giunta direttamente da PI 1 con una proposta di

acquisto (doc. H) né che il

medesimo abbia instato per farsi riconoscere quale conduttore. Anzi, ciò rende semmai verosimile che PI 1 fosse cosciente della

volontà dell’istante di ottenere la restituzione dei locali e abbia tentato di

rimanervi proponendone dapprima l’acquisto, poi agendo in via giudiziale in

base al diritto di locazione (benché sul contratto figuri come inquilino

unicamente CO 1). D’altronde, se davvero l’escusso si fosse considerato libero

da ogni obbligo nei confronti della RE 1, non avrebbe avuto senso acconsentire,

tramite la sottoscrizione della dichiarazione del 19 dicembre 2016 (doc. G), a

ogni misura giudiziaria volta a sfrattare chiunque occupasse senza diritto l’appartamento.

b) Contrariamente poi a quanto ritenuto dal Pretore aggiunto e dall’escusso,

il fatto che la RE 1 abbia continuato a percepire le pigioni da parte di PI 1

non è sufficiente per ritenere verosimile la conclusione tacita di un nuovo

rapporto di locazione sorto con quest’ultimo. Il contratto prevedeva infatti

che l’inquilino fosse tenuto a pagare un’indennità pari alla pigione in caso di

occupazione dei locali dopo la cessazione della locazione (art. II cpv. 4) e l’art.

X cpv. 4 precisava che tale obbligo non ostava alla risoluzione del contratto (“sans qu’il soit dérogé à la précédente

clause résolutoire”) né dava il diritto all’inquilino

di rimanere nell’appartamento (“Cette

indemnité n’ouvrira aucun droit au maintien dans les lieux au Locataire”), neppure se avesse ottenuto una protrazione del termine di riconsegna (“si le locataire (…) obtient des délais pour

son départ”) (art. X cpv. 4 n. 2). Dal fatto che l’istante

abbia accettato pagamenti che le parti avevano pattuito escludendo

esplicitamente ogni rinuncia alla disdetta non può ragionevolmente desumersi la

conclusione tacita di un nuovo contratto di locazione. La deduzione contraria

cui è giunto il primo giudice risulta manifestamente errata alla luce della documentazione

agli atti (contratto e scritti citati sopra al consid. 7.2/a). Anche una tacita

riconduzione del contratto di locazione pare esclusa, visto che l’art. 1739 del

Codice civile francese (cui rinvia il contratto, doc. B in fondo al primo

foglio) ne vieta l’invocazione nei casi in cui, come nella fattispecie, il

locatore ha significato all’inquilino la disdetta.

7.3

Nelle

osservazioni al reclamo, CO 1 rimprovera inoltre all’istante di agire in malafede,

nel provare a rifarsi su di lui dopo avere incassato da PI 1 per praticamente

un anno e mezzo (da settembre 2015 a gennaio 2017) il normale canone di locazione

senza maggiorazione. A torto. La pretesa posta in esecuzione verte infatti sul

periodo successivo (febbraio a maggio 2017). E a prescindere dagli eventuali

accordi interni tra PI 1 e CO 1, l’istante ha concluso il contratto di

locazione con il secondo, non con il primo.

8.

definitiva, la sentenza impugnata va riformata nel senso del parziale accoglimento dell’istanza, limitatamente all’indennità di occupazione indebita per i mesi da febbraio a maggio del 2017 (consid. 6.2/e).

9.

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la reciproca soccombenza parziale (art.

106.

cpv. 2 CPC).

10.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 30'730.85,

supera la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è parzialmente accolto e di

conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1. L’istanza è

parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio d’esecuzione di Locarno è rigettata in via provvisoria

limitatamente a fr. 25'609.05 oltre agli interessi

del 5% dal 1° marzo 2017.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 450.–, da anticipare dalla parte

istante, sono poste a suo carico in ragione di 1/5

e per i restanti 4/5 a carico di CO 1, tenuto a rifondere all’istante fr. 600.–

per ripetibili ridotte.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 580.– relative al presente giudizio,

già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico in ragione di 1/5

e per i restanti 4/5 a carico di CO 1, il quale rifonderà alla RE 1 fr. 800.– per

ripetibili ridotte.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).