14.2017.160

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Disdetta straordinaria dell’inquilino per mancata riparazione di un difetto grave. Abbaiamenti di cani, rumori della radio e minacce dei v

11 gennaio 2018Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

B. Avendo

CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 18 aprile

2017 RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del

Circolo di Quinto. Nel termine impartito, la parte

convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni

scritte del 3 luglio 2017. Con replica scritta del 26 luglio

2017, RE 1 ha preso posizione sulle menzionate osservazioni.

C. Statuendo con decisione del 17 agosto 2017, il Giudice di pace ha

respinto l’istanza, ponendo a carico dell’escutente le spese processuali di fr. 200.–.

D. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorta a questa Camera con un reclamo del 13 settembre 2017 per ottenerne

l’annullamento e il rigetto dell’opposizione. Stante l’esito del giudizio

odierno, il reclamo non è stato notificato alla controparte per osservazioni.

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

a) Presentato il 13 settembre 2017 contro la

sentenza notificata a RE 1 il 21 agosto, in concreto il reclamo sarebbe tardivo.

b) Sennonché

nel dispositivo n. 3 della sentenza impugnata il Giudice di pace ha indicato

per errore come rimedio giuridico il reclamo alla "Camera civile dei reclami del Tribunale d’appello" (anziché alla Camera di esecuzione e fallimenti, sopra consid. 1) "entro il termine di 30 giorni" (in luogo di dieci). Di principio la parte laica non

rappresentata nella procedura può fare affidamento sull’indicazione datagli dal

giudice, eccezion fatta quando essa si è resa conto dell’errore o era in grado

di scoprirlo grazie alle sue cognizioni di diritto (DTF 135 III 375, consid.

1.2

; sentenze della CEF 14.2014.55 dell’11 giugno 2014 consid. 1.2 e

14.2011.48

del 12 aprile 2011, con rimandi). Nel caso di specie non risulta che

la reclamante sia giurista o disponga altrimenti delle conoscenze né dell’esperienza

necessarie per permetterle d’identificare le norme di legge pertinenti (sopra

consid. 1.1). Per questo motivo, avendo l’escussa rispettato il termine di 30

giorni indicato dal primo giudice, il reclamo va considerato tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

Ne segue che i documenti prodotti per la prima volta con il reclamo (scritti

della reclamante dei 25 gennaio e 7 febbraio 2017) e le relative allegazioni di

fatto non possono essere presi in considerazione ai fini del giudizio odierno.

2.

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento

di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il

cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione

bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza

probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce

forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie

(DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega

solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del

credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato, quindi, non priva le

parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario

(art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha respinto l’istanza considerando

che il contratto d’affitto invocato dall’istante era stato disdetto con effetto

immediato senza contestazione da parte di quest’ultima, la quale non aveva

neppure contestato le affermazioni espresse dall’Associazione svizzera degli

inquilini (ASI) né era intervenuta a tutela degli interessi dei propri

inquilini a seguito delle lamentele dei vicini.

4.

Nel

reclamo RE 1 fa valere di aver contestato la disdetta con lettera del 25 gennaio

2017.

e di non considerare le indicazioni dell’ASI come un valido motivo di

disdetta, dal momento che riguarda terze persone di cui essa non è responsabile.

Afferma ad ogni modo di aver tentato di pacificare "certi diverbi",

compito che ritiene comunque della giustizia civile. Lamenta infine l’assenza

di un tentativo di conciliazione.

5.

ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio

(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione (DTF

139.

III 447 consid. 4.1.1).

5.1

contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di

debito per il canone scaduto. Se il contratto è di durata indeterminata, vale

come titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il

contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio

2002, consid. 3.1; Staehelin in:

Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

5.2

Nella fattispecie, RE 1 chiede il pagamento delle pigioni di febbraio e

marzo (doc. A) – del 2017, come si deduce dal contesto – e come titolo di

rigetto ha prodotto, a richiesta del Giudice di pace, il contratto di locazione

firmato dall’inquilina CO 1 il 30 ottobre 2013, “con scadenza il 1° marzo 2015, rinnovabile per la

stessa durata se non interviene disdetta, tramite raccomandata almeno 3 mesi

prima della scadenza” (doc. D). Trattandosi di un

contratto di durata indeterminata, vale di principio titolo di rigetto provvisorio

per i fr. 3'000.– posti in esecuzione (due mensilità di fr. 1'500.– l’una).

6.

1.

ha eccepito in prima sede di avere significato alla

conduttrice “disdetta immediata”

del contratto nel gennaio del 2016 (recte:

2017) “in quanto la vivibilità

della casa è seriamente compromessa” (doc. III/B). La

rescissione immediata nel senso dell’art. 259b lett. a CO è poi stata

confermata dall’ASI con raccomandata del 26 gennaio 2017, in cui la conduttrice

è stata informata che l’ente locato sarebbe stato messo a sua disposizione il

31.

gennaio 2017, come poi effettivamente avvenuto.

6.1

A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1

con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono

anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto

delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG

I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).

6.2

Nel

caso specifico, è pacifico che l’inquilina ha significato la disdetta con

effetto immediato senza rispettare il termine di tre mesi prima della scadenza

del 1° marzo pattuito dalle parti. Sennonché la reclamante non ha provato di

averne contestato la validità. Come visto i suoi scritti del

25.

gennaio e 7 febbraio 2017 non sono stati prodotti in prima sede, sicché il

Giudice di pace non ne poteva avere conoscenza, e non possono neppure essere

presi in considerazione in questa sede (sopra consid. 1.2). Ciò posto il

locatore che ritiene nulla o inefficace la disdetta significata dall’inquilino,

poiché a suo parere non sono dati i presupposti contrattuali o legali

(segnatamente per le disdette straordinarie), non è tenuto a impugnarla all’autorità

di conciliazione nel termine di trenta giorni di cui all’art. 273 cpv. 1 CO. Egli agisce però in modo abusivo – e pertanto indegno di protezione –

se con il suo silenzio suscita nella controparte l’impressione di avere riconosciuto

la validità della disdetta (DTF 121 III 160 consid. 1/c; 138 III 128 consid.

2.4

). È in particolare il caso se il locatore non reagisce alla disdetta e

aspetta che la stessa sia diventata definitiva prima di promuovere esecuzione

contro il conduttore per incassare le pigioni successive alla scadenza della

disdetta (sentenza della II Camera civile del Tribunale d’appello 12.2001.128

del 1° marzo 2002, tradotta in tedesco in mp 2003, 66, consid. 3; Aubert in: Bohnet/Carron/Montini

[ed.], Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017, n. 25 ad art.

259b CO). Non può quindi dirsi che il primo

argomento addotto dal Giudice di pace per respingere l’istanza sia

giuridicamente errato.

6.3

Erra

d’altronde la reclamante laddove sostiene che i problemi avuti degli inquilini

con il vicinato non concernono affatto la propria persona. Il locatore risponde

infatti oggettivamente dei difetti dell’ente locato, indipendentemente da una

propria colpa. Essi si estendono alle perturbazioni che ne riducono o

intralciano l’uso, anche se sono causate da vicini o terzi (Aubert, op. cit., n. 29 e 32a ad

art. 258). Entra in considerazione in particolare l’inquinamento acustico

quando eccede una certa soglia, ad esempio quando perturba il sonno. Qualora i

disturbi minaccino gli interessi vitali dell’inquilino, in particolare la sua

salute, oppure gli impediscano totalmente di abitare, durante un certo tempo,

nell’alloggio locato o in una parte rilevante dello stesso, il difetto può

essere considerato sufficientemente grave da giustificare una disdetta

immediata nel senso dell’art. 259b lett. a CO (sentenza del Tribunale

federale del 22 luglio 1999, consid. II/d, pubblicata in: mp 2000, pag. 45, e

CdB 1/2000, pag. 23; Aubert, op.

cit., n. 15 ad art. 259b; Weber in:

Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6a ed.

2015, n. 5 ad art. 259b CO).

Nella

fattispecie, la reclamante afferma in questa sede di essere intervenuta in più

di un’occasione “in queste

beghe” tentando di pacificare “certi” diverbi, ma purtroppo

senza esito. Si tratta però di un’allegazione nuova – e perciò inammissibile

(sopra consid. 1.2) – poiché in prima sede ha invece sostenuto che i problemi

degli inquilini con i vicini e i loro cani, a lei noti (come giustamente

rilevato dal Giudice di pace), non erano di sua competenza bensì della polizia

(replica a pagg. 1 e 2 secondo paragrafo). Ci si potrebbe invero chiedere se i

problemi in questione erano sufficientemente gravi da giustificare una disdetta

immediata – ciò che incombeva all’inquilina di rendere verosimile (art. 82 cpv.

2.

LEF e sopra consid. 6.1) – ma la reclamante non ha contestato che gli eventi

menzionati dall’inquilina (abbaiamenti dei cani notte e giorno, rumori della

radio e minacce dei vicini) abbiano perturbato la sua salute, costringendola a

smettere di lavorare a fine del 2016 e ad abitare a casa dei suoi genitori a __________

per un certo tempo (v. osservazioni all’istanza); anzi essa ha scritto di

capire che CO 1 volesse tutelare la sua gravidanza non rimanendo “in un paese dove sono recentemente sorti

determinati problemi riguardanti la pacifica convivenza” (replica, seconda metà dell’ultima pagina), accennando addirittura nel

reclamo a diversi alterchi con minacce di morte. Ora, fatti non contestati non

devono essere provati (art. 150 cpv. 1 CPC a contrario). Tutto sommato, in

definitiva, anche il secondo motivo della decisione impugnata – l’assenza d’intervento

della reclamante a difesa dell’inquilina – resiste alla critica.

7.

reclamante si duole infine della mancata convocazione delle parti a un’udienza,

che a suo dire avrebbe compromesso un’eventuale conciliazione. Dal punto di

vista giuridico, occorre ricordare che un tentativo di conciliazione non è

obbligatorio nelle procedure di rigetto dell’opposizione (combinati art. 198

lett. a e 251 lett. a CPC). Non si disconosce, invero, che sarebbe conforme

allo spirito stesso dell’istituto della Giudicatura di pace privilegiare la

procedura orale rispetto a quella puramente scritta, perlomeno per le cause di

rigetto provvisorio (sentenza della CEF 14.2014.175 del 6 ottobre 2014 consid.

4). Nella fattispecie, tuttavia, in prima sede la reclamante non risulta aver

chiesto al Giudice di pace di convocare le parti a un’udienza né accennato a una possibile conciliazione. Il reclamo cade così nel vuoto anche per

questa censura, ciò che ne determina l’integrale reiezione, fermo restando che il carattere formale della procedura di

rigetto (sopra consid. 2) non preclude alla reclamante la possibilità di

eventualmente far valere le sue pretese in una causa ordinaria (art. 79 LEF).

8.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza

(art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la

controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non

essendo incorsa in spese in questa sede.

9.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 3'000.–,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto e la sentenza

impugnata è confermata.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio, già anticipate dalla

reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Giudicatura di pace del Circolo di Quinto.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).

Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1

LTF).