Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Cambiamento di proprietario del fondo sul quale è situato l’ente locato. Pretesa disdetta pattuita con il precedente proprietario. Verosim

Incarto n.

14.2017.192

Lugano

30 marzo 2018

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliera:

Villa

statuendo nella causa __________ (rigetto provvisorio

dell’opposizione) della Giudicatura di pace del Circolo del Ticino promossa con

istanza 3 luglio 2017 da

CO 1

contro

RE 1

giudicando sul reclamo del 17 ottobre 2017 presentato da RE 1 contro la

decisione emessa il 5 ottobre 2017 dal Giudice di pace;

ritenuto

in fatto: A. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 9 giugno 2017 dal­l’Ufficio

di esecuzione di Bellinzona, CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 4'950.–

oltre agli interessi del 5% dal 1° aprile 2017, indicando quale titolo di

credito l’“affitto aprile,

maggio e giugno non pagati”.

Fatti

B. Avendo

RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 3 luglio

2017 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del

Circolo del Ticino. Nel termine impartito, mediante osservazioni scritte del 20

luglio 2017 il convenuto ha chiesto in via principale di respingere l’istan­­za in ordine e di sottoporla preventivamente all’ufficio di conciliazione

in materia di locazione e in subordine di respingerla nel merito. Nei loro allegati

scritti di replica del 21 agosto 2017 e di duplica (erroneamente designata come

"replica") del 18 settembre 2017, le parti si sono confermate nelle

rispettive e contrastanti domande.

C. Statuendo con decisione del 5 ottobre 2017, il Giudice di pace ha

(parzialmente) accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione

interposta dalla parte convenuta per fr. 4'950.– oltre agli interessi del

5% come richiesto, ma dal 1° giugno 2017 (anziché dal 1° aprile 2017), ponendo

a suo carico le spese processuali di fr. 300.–.

D. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 17 ottobre 2017 per ottenerne l’annullamento

e la reiezione dell’istanza, previo conferimento dell’effetto sospensivo al

gravame. Nelle sue osservazioni del 13 novembre 2017 (i cui allegati sono stati

prodotti il 20 novembre), CO 1 ha concluso per la

reiezione del reclamo.

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’op­­posizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

Presentato il 17 ottobre 2017 contro la sentenza notificata a RE 1 l’11 ottobre,

in concreto il reclamo è senz’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

Ne segue, per quanto attiene al caso in esame, che le risposte dei controlli

abitanti dei Comuni di Riviera e di Bellinzona accluse alle osservazioni dell’istante

(doc. D) sono inammissibili in questa sede perché non sono state prodotte già

davanti al Giudice di pace.

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento

di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il

cui scopo non è di accertare l’esisten­­za del credito posto in esecuzione

bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza

probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi

conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha considerato che il contratto di

locazione prodotto dall’istante, in cui questi è subentrato il 21 marzo 2017 mediante

l’acquisto dell’immobile nel quale si trova l’ente locato, costituisce un valido

titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni e gli anticipi di

spese accessorie degli ultimi tre mesi di locazione (da aprile a giugno del

2017), dato che il convenuto ha restituito le chiavi dell’appar­­tamento a metà

giugno del 2017, dopo aver presentato un subentrante che non è stato accettato

dall’istante. In merito all’alle­­gazione del convenuto secondo cui il

contratto sarebbe stato disdetto già per il 31 marzo 2017, il primo giudice ha

ritenuto che la conferma scritta (ma non datata) di tale PI 1, fondata su un

presunto ordine dalla precedente proprietaria, non è una prova sufficiente,

come invece l’avrebbe potuto essere uno "scritto raccomandato o altro accordo firmato del

locatore e/o dalle parti e presentato nei termini giuridicamente validi e

stabiliti dal contratto di locazione che possa concretamente stabilire la data

di disdetta". Per il Giudice di pace altri

accertamenti sulla questione devono, se del caso, essere effettuati in un’eventuale

ulteriore causa di merito. Motivo per il quale egli ha accolto l’istanza, pur

posticipando la data di decorrenza degli interessi di mora, senza motivazione

esplicita, dal 1° aprile al 1° giugno 2017.

4.

Nel

reclamo RE 1 ribadisce di non aver mai ricevuto alcuna segnalazione del cambiamento

di proprietario e di ritenersi vincolato solo al contratto sottoscritto a suo

tempo con la precedente proprietaria PI 2, in favore della quale egli afferma

di avere sempre pagato l’affitto. E ricorda che quest’ulti­­ma ha accettato la

disdetta data per il 31 marzo 2017, come risulta dalla comunicazione di PI 1, a

suo dire sufficiente a rendere verosimile la propria eccezione. Il reclamante censura inoltre il fatto che il precetto

esecutivo non menziona l’an­­no delle pigioni rivendicate

e pretende di non avere ricevuto la replica 21 agosto 2017 dell’istante né la

prova del trapasso di proprietà.

5.

In

ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio

(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e

se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza)

e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel

titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o

riconosciuto. Il giudice appura anche d’ufficio se l’ese­­cuzione è

manifestamente perenta o nulla. Per contro non può rilevare un vizio della

procedura di esecuzione di cui l’interessato deve prevalersi tramite ricorso

all’autorità di vigilanza (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).

5.1

Nella

fattispecie il contratto di locazione (doc. A accluso all’istan­­za) è stato concluso

il 22 dicembre 2014 tra PI 2 e RE 1. CO 1 è però subentrato per legge (art. 261

cpv. 1 CO) nel contratto quale nuovo proprietario dell’immobile in cui si trova

l’ente locato il 21 marzo 2017 (v. gli estratti del registro fondiario del

Distretto di Bellinzona annessi alla replica). La validità del cambiamento di

locatore non è subordinata dalla legge al consenso e neppure alla sua

comunicazione all’inquilino. E la censura del reclamante secondo cui egli non

avrebbe ricevuto la replica 21 agosto 2017 dell’istante né gli annessi estratti

del registro fondiario è infondata, se non palesemente abusiva, poiché egli non

solo ha ritirato la replica il 2 settembre 2017, ma ha pure presentato una “replica” (recte: duplica) il

18.

settembre 2017, in cui sulla questione del cambiamento

di proprietario si è limitato a sostenere che non lo concerneva in alcun modo.

È

pertanto pacifico che il contratto di locazione costituisca a favore dell’istante

un titolo di rigetto provvisorio per tutti i canoni di locazione non pagati

dall’inquilino.

5.2

Il

reclamante tenta anche invano di revocare in dubbio la validità del precetto esecutivo, invocando una

violazione dell’art. 67 cpv. 1 n. 4 LEF nella misura in cui esso non menziona l’anno

a cui si riferiscono le pigioni non pagate. Si tratta però

di una doglianza irricevibile, ch’egli avrebbe dovuto sollevare al momento

della notifica di quell’atto con un ricorso all’autorità di vigilanza (sopra

consid. 2). Del resto si evince dai suoi allegati di prima e seconda istanza ch’egli

ha perfettamente capito a quale anno la pretesa dell’istante si ricollega,

sicché anche nel merito la censura si rivela pretestuosa (sentenze del

Tribunale federale 5A_34/2016 del 30 maggio 2016, BlSchK 2017, pag. 118,

consid. 3.3.1, e della CEF 15.2015.70 del 6 novembre 2015 consid. 3, e i

rinvii).

5.3

Il contratto di locazione costituisce pertanto di principio un

valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per fr. 4'950.–

(pari a tre mensilità di fr. 1'500.– più fr. 150.– per le spese

accessorie), oltre agli interessi di mora del 5% (art. 104 cpv. 1 CO) almeno

dal 1° giugno 2017 (in realtà dal 1° maggio 2017, data media di pagamento

anticipato delle pigioni da aprile a giugno 2017, ma l’istante non ha

contestato la sentenza impugnata su questo punto).

6.

A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1

con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono

anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin

in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF). La verosimiglianza (semplice) di un fatto

è raggiunta quan­do il giudice, fondandosi su indizi oggettivi che risultano dagli

atti (art. 254 cpv. 1 CPC), ne ricava l’impressione che il fatto allegato si è

realizzato, senza dover escludere la possibilità che abbia potuto svolgersi in

un altro modo (DTF 132 III 144 consid. 4.1.1; 142 III 723 consid. 4.1). L’esistenza

del fatto, cioè, deve apparire più probabile della sua inesistenza (cfr. sentenze

del Tribunale federale 5A_283/2016 del 23 agosto 2016 consid. 2.3.1 e 5A_881/2011

del 16 marzo 2012 consid. 3.3).

6.1

Nel

caso specifico, il reclamante allega di aver reso verosimile di aver regolarmente

disdetto il contratto, giunto a scadenza il 31 marzo 2017, con la produzione

della dichiarazione scritta di PI 1, dell’PI 3, che “per ordine di PI 2” conferma

di avere ricevuto dall’inquilino la regolare disdetta e che “di comune accordo la sua uscita è stata

stabilita al 31 marzo 2017”.

6.2

Il

reclamante rileva a ragione che per infirmare il titolo di rigetto basta all’escusso

rendere verosimile le eccezioni da lui sollevate (art. 82 cpv. 2 LEF). Non è

tenuto a fornirne una piena prova, come invece pare ritenere il Giudice di

pace. Come visto, tuttavia, rendere verosimili i fatti sui quali è fondata l’eccezione

significa fornire indizi concreti e oggettivi della loro esistenza prevalenti

rispetto alla loro apparente inesistenza. Nel caso specifico, la conferma della

pretesa disdetta, peraltro allegata solo in sede di duplica, non è data dal

precedente proprietario, bensì da una persona – PI 1 – della quale tutto s’ignora,

se non che pretende agire per conto dell’PI 3 e per ordine del precedente

proprietario. Nulla è però dato di sapere sui rapporti tra queste tre persone –

in particolare né PI 1 e nem­meno l’PI 3 risultano aver sottoscritto il

contratto di locazione – né sulla data in cui l’accordo sulla disdetta sarebbe

stato concluso, circostanza che, a differenza di quanto crede il reclamante,

non è senza rilievo, giacché solo un accordo anteriore al trapasso di proprietà

potrebbe vincolare l’istante.

D’altronde,

la tesi del reclamante si scontra con il fatto ch’egli non contesta di avere

restituito le chiavi dell’appartamento al­l’istante solo a metà giugno del 2017,

per tacere dei dubbi che la condotta processuale del reclamante getta sulla sua

credibilità (sopra consid. 5.1). Nelle predette circostanze, l’inesistenza

della disdetta consensuale pare più verosimile della sua esistenza. Il reclamo

va di conseguenza respinto.

7.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema

di ripetibili, la controparte non avendo formulato alcuna domanda al riguardo.

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 4'950.–,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 260.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione

alla Giudicatura di pace del Circolo del Ticino.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale”

(art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro

lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al

Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).