14.2017.226

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di durata determinata. Pretesa riconduzione tacita del contratto

11 giugno 2018Italiano17 min

Source ti.ch

Fatti

B. Avendo

RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 28 settembre

2017 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione

di Mendrisio-Nord. Nel termine impartito, la parte

convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni

scritte del 13 ottobre 2017, chiedendo che la pretesa venisse limitata a fr. 4'000.–.

Su invito del primo giudice, il 20 ottobre 2017 l’istante ha presentato una

replica confermando la sua domanda, mentre RE 1 ha ribadito la sua posizione

con una breve duplica del 2 novembre 2017.

C. All’udienza

di discussione tenutasi il 23 novembre 2017, per cui le parti sono state citate

a comparire “personalmente” dal Pretore aggiunto con ordinanza del 3 novembre 2017, solo l’istante

è apparso unitamente al proprio patrocinatore, mentre per l’escusso era

presente solo l’avv. PA 1. Dopo aver preso atto dell’assenza ingiustificata di RE

1, il primo giudice ha dato modo alle parti di discutere in merito a una

soluzione transattiva che prevedeva, tra le altre cose, il pagamento del debito

da parte dell’escusso entro il 15 dicembre 2017 e la riconsegna entro la stessa

data di tutte le chiavi dell’appartamento locato. Entro il termine assegnato

dal Pretore aggiunto alla fine del dibattimento, con uno scritto del giorno

successivo l’istante ha dichiarato di accettare la suddetta transazione, mentre

il 27 novembre 2017 l’escusso ha comunicato di non voler aderire alla stessa.

D. Statuendo con decisione del 28 novembre 2017, il Pretore aggiunto ha

accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta

dalla parte convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di complessivi

fr. 480.– e un’indennità di fr. 1'100.– a favore dell’istante.

E. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 6 dicembre 2017 per ottenerne l’annullamento

e l’accoglimento parziale dell’istanza limitatamente a fr. 4'000.–. Con

decreto del 27 dicembre 2017 il presidente della Camera ha concesso al reclamo

effetto sospensivo. Nelle sue osservazioni del 3 gennaio 2018, CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo. Con una replica inoltrata

spontaneamente il 17 gennaio 2018, il reclamante ha ribadito la sua posizione.

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

Presentato il 6 dicembre 2017 contro la sentenza notificata al patrocinatore di

RE 1 il 29 novembre, in concreto il reclamo è senz’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

1.3

Nelle

osservazioni al reclamo, CO 1 ritiene abusivo da parte del reclamante censurare

l’accertamento manifestamente errato dei fatti esposti nella sentenza impugnata,

dal momento ch’egli non si è presentato all’udienza del 23 novembre 2017,

malgrado fosse stato citato personalmente, e non ha quindi collaborato all’istruttoria

in dispregio dell’art. 160 CPC. Ora, a prescindere dal fatto che a tale udienza

era presente il patrocinatore dell’escusso, sicché la sua

assenza non pare poter essere considerata ingiustificata nel senso dell’art.

234.

CPC, almeno secondo una parte della dottrina (Trezzini in: Trezzini et al. [curatori],

Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, vol. I, 2a ed. 2017, n. 2 ad art. 234 CPC; Killias in: Berner Kommentar, Schweizerische ZPO, vol. II, 2012, n. 12 ad art. 234 CPC), in ogni caso

non risulta dal verbale d’udienza che il Pretore aggiunto abbia inteso

assicurarsi la cooperazione del convenuto all’assunzione di prove, bensì solo

raggiungere una transazione. Il problema, a ben vedere, è in ogni caso senza

rilievo in questa sede, poiché decisivo per l’esito del giudizio odierno è la risoluzione

di una questione di natura giuridica (v sotto consid. 6).

2.

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento

di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale (Aktenprozess), il

cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione

bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza

probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi

conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha considerato che il contratto di

locazione sottoscritto tra le parti il 1° dicembre 2015 costituisce un valido

riconoscimento di debito per i canoni di locazione da marzo 2016 a gennaio 2017

posti in esecuzione. Egli ha infatti ritenuto che gli stessi risultano “impagati ed esigibili”, poiché riferiti a un periodo in cui RE 1 era ancora legato contrattualmente

nei confronti dell’istante, non risultando d’altronde ch’egli abbia proceduto

alla “formale riconsegna,

completa e definitiva, dell’ente locato”, dove

peraltro risulta tuttora domiciliato. Per questo motivo, il primo giudice ha

accolto integralmente l’istanza.

4.

Nel

reclamo RE 1 ribadisce che il contratto di locazione sottoscritto con l’istante

era di durata determinata, ossia dal 1° dicembre 2015 al 30 giugno 2016, ed

esclude che lo stesso sia stato prorogato per atti concludenti o tramite

accordo tra le parti, ciò che a suo dire l’escutente nemmeno è riuscito a dimostrare.

Rimprovera al proposito al Pretore aggiunto di aver ecceduto le proprie

competenze attribuitegli dalla procedura sommaria e di aver accolto la tesi

dell’istante senza alcuna prova documentale né oggettiva, ma unicamente sulla

scorta di quanto dichiarato da quest’ultimo. Contesta pertanto che il contratto

sia stato prorogato fino al mese di gennaio 2017, fermo restando, ad ogni modo,

che non è dato di sapere quale fosse la pigione concordata per tale periodo, e

chiede nuovamente di limitare il rigetto dell’opposizione all’importo di fr. 4'000.–

delle ultime quattro pigioni dovute dal marzo al giugno del 2016.

5.

Nelle

sue osservazioni al reclamo, CO 1 ritiene abusiva la censura del reclamante

relativa all’accertamento manifestamente errato dei fatti, giacché egli non ha

collaborato con il giudice tralasciando di presentarsi all’udienza di

discussione indetta dal primo giudice, benché fosse stato citato a comparire

personalmente. Sostiene la tacita riconduzione del contratto di locazione (nel

senso dell’art. 266 cpv. 2 CO) che a suo dire – non essendovi stati ulteriori

accordi derogatori rispetto a quello stipulato – è rimasto immutato per quanto

concerne l’importo del canone mensile, di fr. 1'000.–. A mente dell’istante

anche la mancata riconsegna delle chiavi da parte di RE 1, così come previsto

dal contratto, conferma che lo stesso è stato ricondotto tacitamente. D’altronde,

nell’indicare l’indirizzo dell’appartamento

locato sulla procura conferita il 7 giugno 2017 al proprio

patrocinatore, l’escusso avrebbe confermato di avervi ancora, a quel momento,

la sua “residenza abituale”.

6.

ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio

(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e

se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza)

e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel

titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o

riconosciuto (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).

6.1

Il contratto di locazione firmato dal conduttore

costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il

locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato

idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione

(art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della

durata pattuita dalle parti (sentenza della

CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed.

2010, n. 116 ad art. 82 LEF). Quando un contratto di locazione è stato

validamente disdetto, oppure quando la locazione conclusa per un tempo

determinato è cessata per lo spirare del termine previsto, salvo disposizione

contraria, il creditore non può chiedere sulla base del contratto di locazione

il rigetto dell’opposizione per le pretese sorte dopo la decadenza del

contratto, e questo anche se il conduttore non ha riconsegnato l’oggetto

(sentenze della CEF 14.2017.149 del 19 febbraio 2018 consid. 6.1 e 14.2013.61

del 20 giugno 2013 consid. 3.2 [massimato in RtiD 2014 I 821 n. 46c], e i

rinvii, specialmente a Staehelin,

op. cit., n. 114 e 116 ad art. 82).

6.2

Nella fattispecie l’istante fonda la propria

pretesa sul contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 9 dicembre 2015,

avente quale oggetto un appartamento di quattro locali a __________, in via __________

(doc. A accluso all’istanza). Ai punti 3 e 4 dello stesso è previsto che la

locazione ha inizio il 1° dicembre 2015 e scade, senza disdetta, il 30 giugno

2016, e che la pigione annua ammonta a fr. 12'000.–, da corrispondere in

rate mensili di fr. 1'000.– ciascuna. Il suddetto contratto costituisce quindi

senz’altro un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione nel senso

dell’art. 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione maturati fino al 30 giugno

2016.

A questo proposito va osservato che il convenuto stesso ha ammesso di

dover ancora corrispondere le ultime quattro pigioni previste contrattualmente,

ossia quelle da marzo a giugno 2016, per un totale di fr. 4'000.–.

6.3

Come visto l’escutente procede tuttavia anche

per l’incasso di sette canoni relativi ai mesi successivi alla data di scadenza

della locazione prevista dalle parti, ovvero da luglio 2016 a gennaio 2017. A

sostegno della propria pretesa, con l’istanza CO 1 aveva dapprima affermato che

il contratto fosse a tempo indeterminato (pag. 1 ad 1), per poi correggersi –

in occasione della presa di posizione del 24 novembre 2017 sulla soluzione

transattiva discussa in udienza – sostenendo che il contratto avesse tramutato

la sua durata da “determinata”

a “indeterminata”, e ciò a

causa della mancata riconsegna dell’ente locato da parte dell’escusso.

a) Al proposito, il Pretore aggiunto si è

appoggiato proprio sulla mancata riconsegna “completa e definitiva” dell’ente locato per concludere che RE 1 fosse ancora

legato contrattualmente all’istante. Tale tesi è stata ribadita davanti a

questa Camera con le osservazioni al reclamo, in cui il procedente ha

sottolineato l’esistenza di una riconduzione tacita del contratto anche per il

fatto che sulla procura conferita al patrocinatore dell’escusso il 7 giugno

2017.

è stato indicato proprio l’indirizzo dell’appartamento in oggetto, che

secondo lui è quindi da considerare come la residenza abituale dell’escusso.

b) Sennonché, come visto (sopra consid. 6.1), il contratto di locazione non costituisce un

riconoscimento di debito per le pretese sorte dopo il termine della durata

pattuita dalle parti, nemmeno nel caso in cui il conduttore non abbia riconsegnato

l’oggetto.

c) Vero

è che, secondo la giurisprudenza di questa Camera, il contratto di locazione può

mantenere la sua qualità di titolo di rigetto – per il periodo successivo alla sua scadenza fino al momento in cui il

conduttore non avrà reso verosimile di averlo validamente disdetto – laddove ne

sia subentrata una riconduzione tacita ai sensi dell’art. 266 cpv. 2 CO.

Essa è ammessa se il locatore dimostra con documenti – o il conduttore riconosce

esplicitamente – la protrazione del rapporto di locazione. La presunzione

legale dell’art. 266 cpv. 2 CO vale però solo se il termine di scadenza è stato

raggiunto, se il conduttore ha pacificamente utilizzato l’oggetto locato

continuando a versare la pigione pattuita nel contratto e il locatore è andato

avanti a incassarla durante un periodo abbastanza lungo senza alcuna riserva

(sentenze della CEF 14.2000.42 del 29 gennaio 2001 consid. 2, 14.2007.37 del 27

settembre 2007 consid. 3 e 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 3.4; nello

stesso senso: Daniel Durante, Le renouvellement des contrats

de durée. Solutions légales et contractuelles,

2016, n. 911 segg.; contra: decisione del tribunale cantonale di Appenzell

esterno del 21 ottobre 2005, in AR GVP 17/2005 n. 3477 consid. 3).

d) Tale

giurisprudenza può senz’altro essere riconfermata nei casi in cui il contratto

prevede esplicitamente il suo rinnovo tacito o automatico alla scadenza

pattuita (sentenza del Tribunale federale 5A_62/2009 del 2 luglio 2009 consid.

3.

e A; Durante, op. cit., n. 915

seg.), perché sottoscrivendolo l’inquilino riconosce che dovrà continuare a pagare

la pigione in caso di riconduzione tacita. Come per tutti i riconoscimenti di

un debito subordinato a una condizione sospensiva, anche un contratto di

locazione di questo tipo consente al locatore di ottenere il rigetto

provvisorio dell’opposizione per le pigioni maturate dopo la scadenza ove

dimostri la realizzazione della condizione, ovvero la riconduzione tacita del

contratto. È per contro dubbio che valga la stessa soluzione laddove il

contratto è silente sulla questione della riconduzione tacita. Per Durante (op. cit., n. 920 segg.) se ne dovrebbe

ammettere la qualità di titolo di rigetto provvisorio qualora una norma di

diritto dispositivo, come l’art. 266 cpv. 2 CO, prescriva il rinnovo tacito. Quest’autore

misconosce però che una norma di legge non è idonea a conferire la qualità di

titolo di rigetto a una decisione o un riconoscimento di debito che non

soddisfa i requisiti degli art. 80 o 82 LEF (cfr. DTF 113 III 9 consid.

1/b; Staehelin, op. cit., n. 6 ad

art. 80; Abbet in : Abbet/ Veuillet (ed.), La mainlevée

de l’opposition (2017), n. 20 ad art. 80 LEF).

e) Nel

caso in esame, si potrebbe discutere se il contratto di locazione prevede

esplicitamente la sua riconduzione tacita. Alla voce “durata della locazione”,

infatti, le parti hanno compilato sia l’opzione riferita a una durata

determinata (con scadenza al 30 giugno 2016) sia quella relativa a una durata

indeterminata, indicando quale prima scadenza di disdetta il 30 giugno 2016.

Non è tuttavia necessario sciogliere l’interrogativo, poiché in un caso come

nell’altro i presupposti stabiliti dalla giurisprudenza per ammettere la

riconduzione tacita del contratto non sono adempiuti.

f) In

effetti, RE 1 ha sempre contestato sia l’esistenza di una riconduzione tacita

del contratto di locazione, sia di aver occupato l’appartamento dopo la sua scadenza,

affermando di aver lasciato le chiavi al suo interno prima di abbandonare

definitivamente l’immobile il 30 giugno 2016. D’altronde, egli non ha pagato alcunché

dopo tale data.

parte sua, l’istante non ha prodotto alcuna documentazione che potesse dimostrare

la pretesa protrazione del contratto. Al proposito gli unici documenti di cui

egli si avvale a sostegno della propria tesi, ovvero la procura conferita dall’escusso

al suo patrocinatore il 7 giugno 2017 (doc. 1), che indica come suo l’indirizzo

dell’oggetto locato – e il suo proprio scritto del 29 settembre 2017 alla

controparte (doc. E) dimostrano semmai che RE 1 non ha restituito i locali appigionati

alla scadenza del contratto, ma non che lo stesso sia stato ricondotto tacitamente,

siccome l’escusso non ha continuato a pagare il canone di locazione dopo la

scadenza (sopra consid. 6.3/c e sentenze del Tribunale federale 4C.56/2004 del 16 giugno 2004 consid. 2.2 e della CEF

14.2013.61

già citata, con i rinvii; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6a ed. 2015, n. 6

ad art. 255 CO; Lachat in:

Commentaire romand, Code des obligations I, 2a ed. 2012, n. 5 ad

art. 255 CO). E un’eventuale

indennità per occupazione illecita dei locali non è sorretta da alcun valido

riconoscimento di debito. Su questo punto il reclamo si rivela fondato.

6.4

In definitiva, il contratto di locazione costituisce

un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione solo per gli importi

ancora dovuti contrattualmente dall’escusso da marzo a giugno 2016 compresi

(sopra, consid. 6.2). In parte errata, la sentenza impugnata deve di

conseguenza essere riformata nel senso del parziale accoglimento dell’istanza limitatamente

a fr. 4'000.–.

7.

In entrambe le sedi la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48

e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili,

determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio

dell’art. 96 CPC, seguono la soccombenza parziale reciproca della prima istanza (art.

106.

cpv. 2 CPC) e quella totale dell’istante in seconda sede (art. 106 cpv. 1

CPC).

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 7'000.–,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i

dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1. L’istanza è parzialmente accolta. Di conseguenza l’opposizione interposta

al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di Mendrisio è

rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 4'000.– oltre agli

interessi del 5% dal 31 dicembre 2016.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 480.–,

anticipate dalla parte istante, sono poste a suo carico in ragione di 2/3 e per il restante 1/3 a carico di RE

1. CO 1 rifonderà all’escusso fr. 350.– per ripetibili ridotte.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 360.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a carico di CO 1, tenuto a rifondere

a RE 1 fr. 600.– per ripetibili.

3. Notificazione a:

–;

–.

Comunicazione alla Pretura della

Giurisdizione di Mendrisio-Nord.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).

Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1

LTF).