14.2019.38

Rigetto provvisorio dell’opposizione. Obbligo del beneficiario di un diritto di compera di versare al notaio rogante un acconto quale controprestazione per la concessione del diritto. Inadempimento

8 luglio 2019Italiano17 min

Fatti

B. Con “autorizzazione/atto di

incarico” del 14 maggio

2018 la CO 1 ha autorizzato il beneficiario a

corrispondere la somma di fr. 100'000.– indicata nel contratto entro il 30 maggio 2018 invece del 15 maggio 2018 e ha incaricato

il notaio “di

richiedere l’annotazione del diritto di compera a registro fondiario nella

misura in cui il citato pagamento avvenisse entro quella data”.

C. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 7 giugno 2018

dall’Ufficio di esecuzione di Lugano, la CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di

fr. 100'000.– oltre agli interessi del 5% dal 1° giugno 2018, indicando

quale titolo di credito il “diritto

di compera, rogito no. 1066 dell’11.04.2018 del notaio avv. __________, __________”.

D. Avendo

RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 28 giugno

2018 la CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 5. All’udienza di discussione tenutasi il

6 novembre 2018, l’istante ha confermato la sua domanda, mentre la parte

convenuta vi si è opposta, producendo delle osservazioni scritte. In sede di replica e duplica orali, le parti si sono riconfermate nelle loro

rispettive e antitetiche posizioni.

E. Statuendo con decisione del 7 febbraio 2019, il Pretore ha accolto l’istanza

e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla parte convenuta,

ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 350.– e un’indennità di fr. 1'500.– a favore dell’istante.

F. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 18 febbraio 2019 per ottenerne –

previo conferimento dell’effetto sospensivo – l’annullamento e la reiezione dell’istanza.

Con decreto del medesimo giorno, il vicepresidente della Camera ha respinto la domanda di

conferimento dell’effetto sospensivo. II ricorso presentato da RE 1 contro tale

decreto è stato dichiarato inammissibile dal Tribunale federale con sentenza

del 1° aprile 2019.

G. Stante

l’esito del giudizio odierno, il reclamo non è stato notificato alla

controparte per osservazioni.

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’opposizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art.

48.

lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile con

reclamo entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC).

Presentato il 18 febbraio 2019 contro la sentenza notificata al patrocinatore

di RE 1 l’8 febbraio 2019, in concreto il reclamo è tempestivo.

1.2

reclamo dev’essere “motivato” (art. 321 cpv. 1 CPC) – ciò che la

Camera verifica d’ufficio – nel senso che dal memoriale deve evincersi

per quali ragioni la sentenza di primo grado è contestata (DTF 142 I 94 consid.

8.2

con rinvii). Doglianze generiche e recriminazioni di

carattere generale non sono sufficienti, come non basta ripetere nel reclamo le

argomentazioni esposte in prima sede. Spetta al reclamante confrontarsi con la

motivazione addotta nella sentenza impugnata, indicando dove e in che cosa

consisterebbe lo sbaglio del primo giudice (sentenza del Tribunale federale 4A_290/2014

del 1° settembre 2014 consid. 3.1, in: RSPC 2015 pag. 52, i cui principi

valgono anche per i reclami: sentenza 5D_190/2014 del 12 maggio 2015 consid. 2).

Solo a tali condizioni è possibile entrare nel merito del ricorso, poiché

giudicare un reclamo non significa rifare il processo di primo grado, ma

verificare se la sentenza impugnata resiste alla critica.

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura documentale

(Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo

la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e

vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore ha stabilito che il rogito di costituzione del

diritto di compera non contiene una condizione da adempiere per consentire il

rigetto dell’opposizione. Contenendo un chiaro, esplicito, preciso e

incondizionato impegno del convenuto di versare all’istante – tramite il notaio

rogante – la somma di fr. 100'000.–, il rogito

costituisce a suo giudizio un valido riconoscimento di debito ai sensi dell’art.

82.

cpv. 1 LEF. Il primo giudice ha poi stabilito che l’iscrizione del diritto

di compera nel registro fondiario rappresenta solo una

conseguenza dell’avvenuto versamento e, se mai, la condizione per il

riversamento dell’importo all’istante. Il fatto che la somma in questione debba

essere corrisposta al notaio rogante nulla muterebbe alla situazione giuridica,

secondo la quale creditrice e destinataria dei fr. 100'000.– è unicamente la CO 1. Si tratterebbe piuttosto di una mera modalità

di pagamento.

Per

quanto riguarda le considerazioni di RE 1 inerenti alla modifica della licenza

edilizia, il Pretore ha constatato che il rogito non contiene alcuna condizione

o riserva sulla possibilità per il convenuto di ottenere una licenza edilizia

diversa da quella indicata (RM n. 1138 del 10 aprile 2017). Pattuizioni in tal

senso non emergerebbero nemmeno dai documenti agli atti. A mente del primo

giudice il contenuto della licenza edilizia – e così anche le dimensioni degli

appartamenti progettati e le potenzialità di vendita – erano perfettamente noti

a RE 1 già al momento della sottoscrizione del diritto di compera. Parrebbe

quindi atipico che un noto immobiliarista, cognito dell’andamento del mercato, avesse

sottoscritto un atto di costituzione di diritto di compera per “un’operazione che non sta in piedi” e ciò prima di aver ottenuto dalla concedente la modifica di

determinati appartamenti. Non essendovi traccia di tutto ciò nel rogito, il

Pretore ha concluso che tali argomentazioni non appaiono atte a infirmare la validità

del titolo di rigetto.

4.

Nel

reclamo RE 1 fa anzitutto valere che agli atti non si trova alcun

riconoscimento di debito, giacché i fr. 100'000.– non

andavano versati direttamente alla CO 1 bensì al notaio rogante (consid. 5.1). Egli

sostiene poi che sia il termine per l’annotazione del diritto di compera, sia quello

per l’esercizio del diritto di compera sono in ogni caso scaduti (consid. 5.2).

Il diritto di compera non annotato sarebbe pertanto diventato caduco tra le

parti (consid. 5.3) e ad ogni modo la chiara condizione

contenuta nel rogito – l’iscrizione del diritto di compera nel registro

fondiario – non si è realizzata (consid. 5.4). Da ultimo, egli fa valere un

accertamento manifestamente errato dei fatti, nel senso che il Pretore non ha

tenuto conto di un sostanziale inadempimento della controparte (consid. 6).

5.

Costituisce un riconoscimento di debito

nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o la scrittura privata,

firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà

di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né

condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed

esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi). L’opposizione può essere

rigettata in via provvisoria solo se l’escutente prova (e non solo rende

verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014,

consid. 3.1.3 con rimandi) che l’escusso ha riconosciuto senza riserve né condizioni

il debito posto in esecuzione. Il riconoscimento deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti prodotti dall’escutente

(Staehelin in: Basler Kommentar,

SchKG I, 2a ed. 2010, n. 21 ad art. 82 LEF). Una sua eventuale

interpretazione può fondarsi unicamente sul titolo stesso (sentenza 5A_741/ 2013

già citata, consid. 3.1.1 e 4.2), fermo restando che in caso di dubbio la

questione litigiosa andrà, se occorre, sottoposta al giudice ordinario

(sentenza della CEF 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).

5.1

Nella

fattispecie RE 1 contesta che il rogito di costituzione del diritto di compera

rappresenti un riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 LEF per i fr. 100'000.– posti in esecuzione, facendo anzitutto valere ch’essi non andavano

versati direttamente alla CO 1, ma al notaio rogante, il quale solo dopo l’annotazione

del diritto di compera a registro fondiario avrebbe provveduto a riversarli

alla concedente. Ma non essendosi verificata la condizione concordata, ossia il

versamento dell’importo al notaio entro il 15 maggio 2018, il diritto di

compera non è stato annotato a registro fondiario.

a) Tale

censura è d’acchito inammissibile, trattandosi di un semplice “copia e incolla” delle osservazioni

prodotte all’udienza di discussione del 6 novembre 2018 (pag. 2, pt. 1), senza

confronto con la motivazione contenuta nella sentenza impugnata (sopra, consid. 1.2). Il Pretore ha infatti

constatato che l’annotazione prevista al punto V/3/a del

rogito costituisce una conseguenza dell’avvenuto versamento e, se mai, la condizione per il riversamento

di tale somma all’istante. Oltre a ciò, egli ha stabilito che il versamento sul

conto clienti del notaio rogante è da considerare una mera modalità di

pagamento che non muta la situazione giuridica. Al riguardo, il reclamante

rimane silente.

b) Ad ogni buon conto, la facoltà concessa al reclamante di versare la

somma sul conto deposito-clienti del notaio rogante è effettivamente una

modalità di pagamento, per la quale egli avrebbe potuto optare anche durante la

procedura esecutiva, fino al 28 dicembre 2018, se avesse voluto evitare un

pagamento diretto alla concedente. Orbene, secondo la giurisprudenza il

riconoscimento di debito con modalità di pagamento, con la quale l’escusso

indica come intende estinguere il debito, vale riconoscimento di debito puro e

semplice nel senso dell’art.

82.

LEF (sentenza del Tribunale

federale 5A_303/2013 del 24 settembre 2013, consid. 4.1, e i rimandi). E

al momento dell’inoltro dell’esecuzione, il 7 giugno 2018, l’obbligo del

beneficiario era già esigibile, dal 31 maggio 2018, stante la proroga concessa

il 14 maggio 2018 (doc. B). Anche nel merito la censura si rivela pertanto

infondata.

5.2

reclamante sostiene poi che anche se egli dovesse versare ora i fr. 100'000.– al notaio, quest’ultimo non

potrebbe comunque riversarli all’istante, essendo scaduti sia il termine per l’annotazione

del diritto di compera, sia il termine per l’esercizio di quel diritto (il 28

dicembre 2018). Egli perde tuttavia di vista che, secondo il punto V/3/a, 2°

paragrafo del rogito, i fr. 100'000.– costituivano la controprestazione per la concessione

del diritto di compera e sarebbero rimasti

definitivamente acquisiti dalla concedente in caso di mancato esercizio del

diritto per motivi riconducibili al beneficiario, a liquidazione di qualsiasi

pretesa della concedente nei confronti del beneficiario medesimo (doc. A). È

pacifico che RE 1 non ha esercitato il diritto di compera entro il 28 dicembre

2018, per sua libera scelta, a lui addebitabile (sulla pretesa inadempienza

della controparte si rinvia sotto al considerando 6). Ne consegue che, in virtù

dello stesso rogito, il notaio dovrebbe ora riversare la somma alla concedente

quale prezzo di costituzione del diritto di compera non tempestivamente

esercitato. Anche su questo punto il reclamo è infondato.

5.3

Sostiene

inoltre il reclamante che il diritto di compera, perché

non è stato annotato a registro fondiario, sarebbe diventato caduco e quindi

non idoneo come riconoscimento di debito, mancando un impegno chiaro,

incondizionato, certo, liquido ed esigibile. In realtà, il diritto di compera

esiste, quale credito volto al trasferimento del fondo, indipendentemente dalla

sua annotazione nel registro fondiario, la quale ha solo per effetto di rendere

l’obbligo opponibile ai

terzi (Paul-Henri Steinauer, Les

droits réels, vol. II, 4a ed. 2012, n. 1712-1714 e 1704 segg.). Il fatto, quindi, che nella fattispecie il

diritto non sia stato annotato non ne compromette l’esistenza nella relazione

tra le parti. Dal 31 maggio 2018 il reclamante era così

tenuto incondizionatamente a versare fr. 100'000.– al

notaio rogante per conto della concedente a titolo di controprestazione per la

concessione del diritto. Anche su questo punto la sentenza impugnata resiste

alla critica.

5.4

ultimo il convenuto ribadisce che la realizzazione della chiara condizione

contenuta nel rogito cui egli ritiene subordinato il riconoscimento di debito –

l’iscrizione del diritto di compera nel registro fondiario – non si è

realizzata sicché l’istanza di rigetto andrebbe respinta. Anche questa censura,

già espressa in prima sede, viene riproposta testualmente senza confronto con

la motivazione del Pretore, secondo la quale non si è in presenza di un

riconoscimento di debito condizionato. Ancora una volta si tratta di una

censura irricevibile (sopra, consid. 1.2), che sarebbe in ogni caso volta all’insuccesso,

il versamento dei fr. 100'000.– non essendo

subordinato all’annotazione del diritto di compera.

6.

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1

con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono

anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto

delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG

I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad art. 82 LEF).

6.1

Nel

caso specifico il reclamante sostiene che il mancato versamento dei fr. 100'000.– è stato determinato da un sostanziale inadempimento

della CO 1, e per essa dall’architetto __________, il quale avrebbe assicurato

al convenuto la possibilità di aumentare il numero degli appartamenti,

portandolo a quattordici, con l’approvazione della variante in corso d’opera e

senza la pubblicazione di una nuova licenza edilizia. La documentazione agli

atti ne sarebbe la prova. Mancando una dichiarazione in tal senso dal Municipio

di __________, il convenuto ha ritenuto di potersi dispensare dal versare l’importo

posto in esecuzione. Al riguardo, nel reclamo egli rimprovera al Pretore di

aver accertato i fatti in modo manifestamente errato.

6.2

nuovo la censura è irricevibile, l’escusso avendo ripreso testualmente le

osservazioni prodotte in prima sede (pagg. 2 e 3, pt. 4), senza confrontarsi

con la motivazione del Pretore, secondo cui il rogito non contempla alcuna

condizione o riserva sulla possibilità per il beneficiario del diritto di

compera di ottenere una licenza edilizia diversa da quella contemplata al punto

II/2 e che pattuizioni in tal senso non emergono dagli atti (sopra, consid.

3.

6.3

Sia

come sia, le premesse contenute nel rogito sono chiare. La CO 1 ha infatti confermato

e garantito “che i fondi

oggetto del presente contratto sono tutti ubicati in zona edificabile del

vigente piano regolatore comunale e beneficiano effettivamente delle

potenzialità edificatorie documentate nella licenza edilizia RM n. __________

del 10 aprile 2017, nota alle parti” (doc. A, fol. 2,

pt. II. 2). Come già constatato dal primo giudice, la licenza edilizia ivi

indicata era nota alle parti e i documenti prodotti dall’escusso

(corrispondenza e-mail tra RE 1 e l’architetto __________ [doc. 1 – 7],

documentazione sulla residenza “__________” [doc. 8] e il “nulla osta” della

banca __________ [doc. 9]) non sono in alcun modo atti a invalidare il

riconoscimento di debito incondizionato contenuto nel rogito. Che le parti,

dopo la firma del rogito, abbiano vincolato la controprestazione dei fr. 100'000.– all’approvazione

della variante in corso d’opera senza pubblicazione di una nuova licenza

edilizia non risulta minimamente

dagli atti e non è quindi verosimile. Il reclamo vede

pertanto la sua sorte segnata.

7.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35) segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone problema di

ripetibili, il reclamo non essendo stato notificato alla controparte per

osservazioni.

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 100'000.–,

raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, il

reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 550.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).