Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di durata indeterminata, inizialmente minima. Disdetta anticipata. Subentro. Spese accessorie. Condanna a pagare una pigione

Incarto n.

14.2020.75

Lugano

19 novembre 2020

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliera:

Villa

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) nella causa __________ (rigetto provvisorio dell’opposizione) della

Giudicatura di pace del Circolo di Airolo promossa con istanza 14 aprile 2020

da

CO 1

contro

RE 1

giudicando sul reclamo del 5 giugno 2020 presentato da RE 1 contro la

decisione emessa il 2 giugno 2020 dal Giudice di pace del Circolo di Airolo;

ritenuto

in fatto:

Fatti

A. Il 20 febbraio 2018 CO 1 da una parte (in

veste di locatore) e RE 1 e PINT1 2 dall’altra (in qualità di conduttori) hanno

concluso un contratto di locazione avente come oggetto un rustico (denominato “__________”) situato

a B__________, comprensivo di cantina, giardino e parcheggio scoperto. Il

contratto è stato concluso per una durata minima di due anni, rinnovabile

tacitamente per un anno salvo disdetta previo un pre­avviso di tre mesi, a

partire dal 1° aprile 2018 e con una prima scadenza al 31 marzo 2020. La

pigione annua è stata fissata in complessivi fr. 10'680.–, pagabile in

rate mensili anticipate di fr. 890.–. È stato previsto un deposito di

garanzia di fr. 1'000.–.

B. Con

raccomandata del 17 febbraio 2019, RE 1 e PINT1 2 hanno anticipatamente disdetto

il contratto di locazione per il 31 maggio 2019, impegnandosi a trovare un subentrante.

Con risposta del 20 febbraio 2019, CO 1 ha preso atto della disdetta anticipata

e ha elencato le condizioni di restituzione dell’ente locato, informando gli

inquilini che la garanzia sarebbe stata liberata solo dopo presa visione dei

locali e che il locatore avrebbe condotto le trattative per la nuova locazione.

Il 5 luglio 2019 CO 1 ha informato i conduttori di aver trovato un subentrante

a partire dal 1° agosto 2019, di trattenere pertanto l’importo depositato in

garanzia per il canone di luglio 2019 e di voler spedire al loro nuovo recapito

le fatture dello spazzacamino e di pulizia della stufa a pellet. Tale scritto

ha dato il via a uno scambio di corrispondenza tra le parti che non si è

rivelato risolutivo. Il 22 gennaio 2020 CO 1 ha trasmesso a RE 1 il conteggio

definitivo delle proprie pretese, ammontante a fr. 2'028.70, invitandolo a

saldare il debito entro dieci giorni dalla ricezione.

C. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 25 febbraio 2020 dall’Ufficio d’esecuzione

di Faido, CO 1 ha escusso RE 1 per l’incasso di fr. 2'028.70 oltre agli

interessi del 5% dal 1° gennaio 2020, indicando quale titolo di credito la “Pigione di luglio 2018 [recte: 2019], dovuta relativamente

alla disdetta del contratto di locazione, intervenuta fuori dai termini

contrattuali (convenzione no. __________ del 20.02.2018”), e quale debitrice

solidale la coinquilina PINT1 2). È anche menzionata una pretesa di fr. 14.–

per non meglio

precisate “Spese”.

D. Avendo

RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 14 aprile

2020 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del

Circolo di Airolo, limitando la propria pretesa a fr. 2'028.70 oltre agli

interessi del 5% dal 1° gennaio 2020 senza la posta “spese”. Con disposizione

ordinatoria del 16 aprile 2020, il Giudice di pace ha impartito al­l’i­­stante

un termine di 15 giorni per produrre due ulteriori copie dell’i­­stanza e i

relativi allegati, e l’ha invitato inoltre a presentare altri due documenti,

ossia la raccomandata del 7 agosto 2020 (recte: 2019) e la lettera del 5

luglio 2020 (recte: 2019). Il 23 aprile 2020 CO 1 ha dato seguito alla

richiesta del primo giudice, allegando di propria iniziativa ulteriore

documentazione. Con osservazioni scritte del 14 maggio 2020 il convenuto ha

elencato le sue critiche sulle pretese dell’istante. Su invito del Giudice di

pace, CO 1 ha presentato una replica del 28 maggio 2020, nella quale ha

confermato la propria domanda.

E. Statuendo con decisione del 2 giugno 2020, il Giudice di pace del

Circolo di Airolo ha parzialmente accolto l’istanza nel senso che ha “parzialmente accolto”

(recte: rigettato) in via provvisoria l’oppo­­sizione interposta dal

convenuto senza precisare per quale impor­to, salvo condannare RE 1 a versare a

CO 1 fr. 952.70, oltre agli interessi del 5% dal 1° gennaio 2020, con l’obbligo

per quest’ultimo di liberare il deposito di garanzia a pagamento effettuato. Le

spese processuali di fr. 150.– sono state poste a carico delle parti in

ragione di metà ciascuna.

F. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 5 giugno 2020 per ottenerne

implicitamente l’annullamento e la reiezione dell’istanza. Invitato a

presentare osservazioni al reclamo, CO 1 è rimasto silente.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica

della decisione è avvenuta in concreto a RE 1 il 3 giugno 2020, il termine d’im­­pugnazione

è scaduto sabato 13 giugno. Presentato il 5 giugno 2020 (data del timbro

postale), il reclamo è dunque senz’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con­sid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

La richiesta del reclamante volta all’edizione del contratto conclu­so

dal locatore con il nuovo inquilino è di conseguenza tardiva.

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo

la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e

vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha anzitutto ritenuto corretta la

pretesa dell’istante di fr. 890.– per la pigione di luglio 2019,

considerato come RE 1 non sia riuscito a trovare un subentrante entro i termini

stabiliti e come il rustico sia stato rilocato solo a partire dal 1° agosto

2019.

Per contro egli ha ritenuto ingiustificato porre a carico del convenuto

la fattura del 18 agosto 2019 di fr. 1'000.– emessa dall’Immobiliare L__________

quale provvigione per la ricerca del nuovo inquilino – dal momento che le parti

non risultano aver stipulato un accordo in tal senso – e quella relativa alla

pulizia dei locali, in assenza di un protocollo di riconsegna dell’ente locato e

di richieste di risarcimento danni formulate entro due o tre giorni dalla

restituzione del rustico. Il primo giudice ha invece ritenuto “corretto” addebitare

al convenuto la tassa di fognatura di fr. 107.70 e stornargli fr. 45.–

pari alla metà della tassa rifiuti vegetali.

4.

Nel

reclamo RE 1 contesta di dover versare la pigione di luglio 2019, dal momento

che ha riconsegnato le chiavi del rustico l’11 giugno 2019 e che – a suo dire –

una persona era già disposta a subentrare nel contratto subito dopo la

riconsegna. Chiede pertanto una prova di quanto asserito dall’istante, non

avendo mai visto il contratto d’affitto del nuovo conduttore con inizio il 1°

agosto 2019. Ritiene inoltre di non dovere più alcunché per la tassa di

fognatura, avendo già saldato tutte le fatture per l’anno 2019.

5.

In

ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio

(DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione (DTF

139.

III 447 consid. 4.1.1).

5.1

Nella fattispecie, il Giudice di pace ha completamente

perso di vista che la procedura di rigetto dell’opposizione in procedura sommaria

secondo gli

art. 80 segg. LEF ha quale unico scopo di appurare se l’istante – ossia il

creditore – dispone nei confronti del con­venuto – il debitore – di un titolo che giustifichi il

rigetto dell’oppo­­sizione interposta da quest’ultimo (sopra consid. 2). Il

giudice del rigetto non può – e non deve – vestire i panni del giudice di

merito e verificare se la pretesa fatta valere dall’istante esiste davvero, men

che meno ha la facoltà di ordinare a quest’ultimo di produrre ulteriori

documenti a complemento dell’istanza. Il suo esame deve infatti limitarsi a

verificare se i documenti invocati dall’istante costituiscono un titolo di

rigetto, ossia, se è chiesto il rigetto provvisorio, un riconoscimento del debito

posto in esecuzione firmato dal debitore (art. 82 cpv. 1 LEF).

Senza una domanda esplicita, il giudice non è

legittimato a condannare l’escusso a pagare all’escutente tutta o parte della

pretesa posta in esecuzione. E se una tale

domanda è stata formulata, il giudice, dopo aver verificato che l’attore ha

presentato una valida autorizzazione ad agire, deve trattare la causa in

procedura ordinaria semplificata

(art. 243 segg. CPC), che a differenza della procedura sommaria di rigetto (art. 256 cpv. 1 CPC) esige in linea

di massima la tenuta di un’udienza (art. 245 CPC), a meno che le parti,

patrocinate da avvocati, vi rinuncino (sentenza del Tribunale federale 4A_680/2014

del 29 aprile 2015 consid. 3.4). D’altronde, il giudice deve accertare

attivamente i fatti (art. 247 CPC) e può essere chiamato ad assumere tutti i

tipi di prova (art. 219 e 168 segg. CPC), non solo documenti come solitamente

avviene nelle procedure di rigetto (art. 254 cpv. 1 CPC). Infine, in una

procedura ordinaria il giudice, dopo aver accertato esattamente l’eventuale

debito del convenuto, potrà rigettare l’opposizione, se così richiesto, solo in

via definitiva (art. 79 LEF).

5.2

Nel

caso in esame, sebbene il Giudice di pace non abbia proceduto all’esame imposto

dalle norme relative al rigetto d’opposizio­­ne e abbia omesso di dare la

possibilità al convenuto di presentare una duplica, non è necessario rinviare

la causa perché sani tali irregolarità, siccome il reclamante non ha formulato alcuna

richiesta in tal senso, la replica non contiene elementi nuovi e la causa è

matura per il giudizio, sicché motivi

di economia processuale e di celerità inducono la Camera a statuire essa stessa

sen­-za indugio (art. 327 cpv. 3 lett. b CPC; in tal senso: sentenza della CEF

14.2019.161

del 9 gennaio 2020 consid. 6.3).

5.3

Ciò

detto, il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un

riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia

effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso

cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1

CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita

dalle parti. Se il contratto è di

durata indeterminata, conserva la sua qualità di titolo di rigetto fintanto che

il conduttore non renda verosimile che il contratto

sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 feb­braio

2002, consid. 3.1; Staehelin in:

Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

5.4

Nel caso concreto il contratto di locazione sul quale l’istante fonda la propria pretesa (doc.

1/E) è stato concluso per una durata indeterminata, inizialmente di minimo due

anni con prima scadenza fissata

al 31 marzo 2020 (doc. E). Dato che a quel momento la durata minima non era

ancora trascorsa, il contratto costituisce di principio un titolo di rigetto

provvisorio per la pigione di luglio 2019 (di fr. 890.–) posta in

esecuzione, oltre agli interessi del 5% (art. 104 cpv. 1 CO) almeno dal 1°

gennaio 2020. Per infirmare tale conclusione, in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF

l’escusso avrebbe dovuto rendere verosimile di avere, con la coinquilina,

validamente disdetto il contratto di locazione prima di luglio 2019, ciò che

verrà esaminato più avanti (sotto, consid. 6).

5.5

Il

Giudice ha ritenuto corretta” la

tassa di fr. 107.70 per l’uso della fognatura durante il primo semestre

del 2019. Agli atti non risulta però alcun riconoscimento di tale onere

scritto, esplicito e firmato da RE 1. Il contratto di locazione, nel porre a

carico degli inquilini la “tassa annua

uso fognatura” (alla voce “spese accessorie”), non costituisce un valido titolo di rigetto provvisorio nel senso

dell’art. 82 cpv. 1 LEF perché non quantifica la spesa né rinvia a parametri

che avrebbero consentito agli inquilini di calcolarla

in anticipo

al momento della firma del contratto (v. DTF 139 III 302 consid. 2.3.1; sentenze del Tribunale

federale 5D_131/2019 del 29 agosto 2019

consid. 2.2.2 e della CEF 14.2020.23 del

31.

luglio 2020 consid. 5.1).

Non

è d’altronde stato pattuito alcun anticipo – fisso – delle spese accessorie

suscettibile di giustificare l’estensione del rigetto all’im­­porto convenuto

(v. sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002 consid. 3.2 e 3.4).

Ancorché per un altro motivo di quello addotto dal reclamante (pagamento non reso verosimile), il reclamo merita

accoglimento su questo punto e la sentenza impugnata va riformata nel

senso di non estendere il rigetto dell’oppo­­sizione alla tassa in questione.

5.6

Le

altre pretese poste in esecuzione (oltre alla pigione di luglio 2019 e alla

tassa appena citata) sono già state respinte dal Giudice di pace e quindi non

devono più essere vagliate in questa sede in mancanza di un ricorso del

locatore. Ad ogni modo non risultano

essere state riconosciute dall’escusso con un atto scritto e firmato.

6.

A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni e obiezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142

consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo

convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile

nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Staehe­lin in: Basler

Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad

art. 82 LEF), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 23

consid. 4.1.2).

6.1

Nel

caso specifico, il reclamante fa valere di aver riconsegnato le chiavi del

rustico l’11 giugno 2019 e chiede una prova del suo obbligo di pagare la

mensilità di luglio 2019 dal momento che una persona era già disposta a

subentrare nel contratto subito dopo la riconsegna.

6.2

Di

principio, il conduttore che non si attiene al termine di disdetta del contratto

di locazione è tenuto a corrispondere la pigione anche se non utilizza più la

cosa o se la restituisce, l’obbligo contrattuale di pagare la pigione non

dipendendo dall’uso effettivo della stessa (Tercier/Bieri/Carron

in: Les contrats spéciaux, 5a ed. 2016, n. 1925

ad § 33). Tuttavia, l’inquilino può in anticipo liberarsi unilateralmente

dei suoi obblighi verso il locatore restituendogli l’ente locato senza

osservare i termini di preavviso o le scadenze, a patto di proporgli un nuovo

conduttore solvibile che sia disposto a riprendere il contratto alle medesime

condizioni e che il locatore non possa ragionevolmente rifiutare (art. 264 cpv.

1.

CO).

6.3

Ora,

è pacifico che i conduttori abbiano significato la disdetta – il 17 febbraio

2019.

(doc. F) – prima della prima scadenza prevista dal contratto di locazione per

il 31 marzo 2020. Spettava dunque a loro rendere verosimile di aver presentato

al locatore un nuovo conduttore solvibile disposto a

riprendere il contratto alle medesime condizioni, che il locatore non avrebbe

potuto ragionevolmente rifiutare. In prima sede il reclamante non ha però

prodotto alcun documento e quindi non ha reso verosimile la sua afferma-zione

secondo cui “un inquilino era già pronto a subentrare nel mio vecchio appartamento appena riconsegnato lo

stesso”. Che poi “l’ap­­partamento nel mese di luglio 2019 poteva benissimo già

essere abitato” è senza rilievo perché egli non era

svincolato dai suoi obblighi verso il locatore prima della presentazione di un

subentrante solvibile. Gl’incombeva,

semmai, di rendere verosimile che l’appar­­tamento era stato

effettivamente rilocato già per luglio del 2019, ad esempio producendo una

dichiarazione scritta di un terzo attestante l’occupazione del rustico durante

quel mese. Il reclamo va pertanto respinto su questo punto.

7.

In

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la reciproca soccombenza parziale (art.

106.

cpv. 2 CPC).

Non

si pone invece problema di ripetibili, le parti non avendo formulato alcuna

domanda motivata al riguardo (cfr. art. 95 cpv. 3 lett. c CPC).

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 952.70,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è parzialmente accolto e di

conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così

riformati:

1. L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione

interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio d’esecuzione di

Faido è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 890.– oltre agli

interessi del 5% dal 1° gennaio 2020.

2. Le

spese processuali di fr. 150.–, anticipate dall’istante, sono poste a suo carico

per fr. 90.– e per i rimanenti fr. 60.– a carico del convenuto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 150.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico per

fr. 140.– e per i rimanenti fr. 10.– a carico di CO 1.

3. Notificazione a:

– ;

– CO 1,

casella postale 519, Locarno.

Comunicazione

alla Giudicatura di pace del Circolo di Airolo.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale”

(art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro

lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al

Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).