Rigetto provvisorio dell’opposizione. Locazione. Fideiussione o assunzione cumulativa di debito da parte dell’unico socio e gerente della conduttrice. Interpretazione. Difetti dell’ente locato

Incarto n.

14.2021.55

Lugano

7 ottobre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo nella causa SO.2021.3 (rigetto provvisorio

dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con

istanza 4 gennaio 2021 da

RE 1

(patrocinato dall’avv. PA 1 )

contro

CO 1

(patrocinato dall’avv. PA 2 )

giudicando sul reclamo del 14 aprile 2021 presentato da RE 1 contro la

decisione emessa il 24 marzo 2021 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Il 16 agosto 2016, il locatore RE 1 da una parte e dal­l’altra come conduttore e gestore “per costituenda Sagl il promotore CO 1 […]

pure solidale” hanno firmato un contratto di locazione

di alcuni locali dell’immobile in Via __________ a __________ da adibire a

esercizio pubblico. Il contratto prevedeva che la locazione aveva inizio il 1°

settembre 2016 e una durata di cinque anni (ossia fino al 31 agosto 2021), con

proroghe automatiche di ulteriori cinque anni salvo disdetta con lettera raccomandata

previo preavviso di dodici mesi. La pigione annua era stabilita in fr. 72'000.–

(fr. 6'000.– mensili) e a partire dal 1° settembre 2021 in fr. 84'000.–

(fr. 7'000.– mensili) (punto 4). Era previsto un adeguamento al rincaro

sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo la prima volta con

effetto dal 1° settembre 2021 (punto 4.1). Per le spese di riscaldamento il

conduttore era tenuto a versare un acconto mensile di fr. 300.– (punto

4.2). In caso di ritardo nel pagamento un interesse di mora del 7% annuo era

automaticamente dovuto (punto 4.3). Oltre a quella di RE 1, sul contratto

figurava la firma di CO 1 “per

la costituenda Sagl (ragione sociale da comunicare subito dopo la costituzione)

e per sé in quanto responsabile in solido

verso il signor RE 1 per gli obblighi di questo contratto”. La società in questione è stata iscritta a registro di commercio il 30

agosto 2016 sotto la ragione sociale di “PI 1”.

Fatti

B. Con “Convenzione di

modifica contrattuale” del 15 dicembre 2016 RE 1 e la “PI 1, via __________, __________ __________,

rappresentata dal suo socio e gerente CO 1 da __________ in __________, il

quale è pure garante solidale verso il locatore per il contratto in oggetto” hanno convenuto la modifica del

punto 4 del contratto di locazione nel sen­so che già dal 1° settembre

2019 (anziché 2021) il canone annuo sarebbe ammontato a fr. 84'000.– (fr. 7'000.–

mensili). La convenzione specificava che “tutti gli altri punti del contratto, compresi in

particolare il 4.1, 4.2, e 4.3, rimangono invariati”. La

convenzione è stata firmata, oltre che da RE 1, da CO 1 “per la PI 1 e per sé in quanto responsabile

in solido verso il locatore per gli obblighi di questo contratto”.

C. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso l’11 dicembre 2020 dall’Ufficio d’esecuzione

di Bellinzona, RE 1 ha escus­so CO 1 per l’incasso di fr. 10'150.75 oltre

agli interessi del 7% dal 1° luglio 2020 (indicando quale causa del credito: “Debitore solidale con PI 1 Scoperto canone

dal 12 marzo al 5 giugno 2020, enti immobile in via __________ (cfr. lettera

03.12.2020 all’avv. __________. __________.)”), fr. 1'000.–

oltre agli interessi del 7% dal 1° settembre 2020 (per “scoperto canone settembre 2020, enti immobile in Via __________”), fr. 1'000.– oltre agli interessi del 7% dal 1° ottobre 2020 (per “scoperto canone ottobre 2020,

enti im­mobile in Via __________”), fr. 7'300.– oltre agli interessi del 7% dal 1° novembre 2020

(per “canone e acconto spese

novembre 2020, enti immobile in Via __________”) e fr. 7'300.–

oltre agli interessi del 7% dal 1° dicembre 2020 (per “canone e acconto spese dicembre 2020, enti immobile

in Via __________”).

D. Avendo

CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 4 gennaio

2021 RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del Distretto di

Bellinzona. Nel termine impartito, il convenuto si è opposto all’istanza con

osservazioni scritte dell’8 febbraio 2021. Con replica spontanea dell’11

febbraio 2021 l’istante ha ribadito il proprio punto di vista.

E. Statuendo con decisione del 24 marzo 2021, il Pretore ha respinto l’istanza,

ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 160.– e un’indennità

di fr. 550.– a favore del convenuto.

F. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 14 aprile 2021 per ottenerne in

via principale l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza e in via

subordinata l’annullamento e il rinvio della causa al primo giudice “affinché statuisca sulle eccezioni di difetti

dell’ente locato e di mancata esecuzione della controprestazione (messa a

disposizione degli enti locati)”, in entrambi i casi protestate

spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 10 maggio 2021, CO 1 ha concluso

per la reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto al patrocinatore di RE 1 il 25 marzo 2021, il termine d’im­­pugnazione

è scaduto durante le ferie pasquali (dal 28 marzo al­l’11 aprile: art. 56 n. 2

LEF) ed è stato prorogato per legge fino al terzo giorno utile dopo la fine

delle stesse (art. 63 LEF per il rinvio dell’art. 145 cpv. 4 CPC; DTF 108 III

49), ossia mercoledì 14 aprile. Presentato quello stesso giorno (data del

timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

1.2.1

Con le osservazioni al reclamo CO 1 sostiene

che il reclamo è irricevibile poiché RE 1 si è limitato a definire il

ragionamento della sentenza impugnata come “manifestamente errato”, accontentandosi di contrapporre la propria

interpretazione a quella della sentenza impugnata senza prendere posizione su

ogni specifico motivo esposto in quest’ultima.

1.2.2

Ora,

il reclamante ha criticato l’interpretazione del contratto di locazione e della

sua modifica fornita dal Pretore, secondo cui il convenuto è un fideiussore

della società in ragione del termine “garante solidale”

contenuto nella convenzione di modifica e del­l’assenza di un suo interesse

personale alla locazione, esponendo che, al di fuori del termine “garante solidale” utilizzato una sola volta, tutti gli altri termini

del contratto e della modifica portano a concludere per un’assunzione

cumulativa di debito da parte di CO 1, il quale aveva un interesse personale alla

locazione già solo perché era socio e gerente della società conduttrice con

diritto di firma individuale. In tal modo il reclamante si è sen­z’altro

confrontato con la motivazione della sentenza impugnata. Nulla osta quindi a

entrare nel merito senza ulteriore indugio.

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo

la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e

vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore si è anzitutto interrogato se il contratto di

locazione possa costituire un valido riconoscimento di debito visto che il

convenuto adduce difetti della cosa locata, notificati con lettera raccomandata

del 15 gennaio 2020. Ha però ritenuto di poter sorvolare sulla questione

siccome ha considerato, sconfessando la tesi dell’istante secondo

cui CO 1 e la PI 1 rispondono solidalmente

del debito, ch’essi sono invece

legati da un rapporto di fideiussione, come sostenuto dall’escusso, sicché il riconoscimento

di debito non è valido in mancanza della forma autentica prescritta dalla legge

(art. 493 cpv. 2 CO). In effetti, ha rilevato il primo giudice, nella “Convenzione di modifica contrattuale” CO 1 è indicato come “garante

solidale” della società, termine che richiama la fideiussione. D’altronde, contrariamente a quanto

allega l’istante, secondo cui il convenuto avrebbe un manifesto interesse

proprio nella locazione, ciò che è tipico dell’assunzione cumulativa di debito,

pa­re inverosimile che CO 1, come persona fisica, abbia stipulato il contratto

di locazione per ragioni estrinseche alla gerenza della costituenda PI 1, la

quale è poi stata creata proprio con lo scopo commerciale di gestire esercizi

Dispositivo

pubblici. Per questi motivi, il Pretore ha respinto l’istanza, non sen­za ricordare

che in caso di dubbio si presume la fideiussione.

4. Nel

reclamo RE 1 sostiene che il Pretore, nel fondarsi solo sul termine “garante solidale” contenuto nella convenzione di modifica per qualificare CO 1 come fideiussore, avreb­be accertato i fatti in maniera

manifestamente errata, in ogni caso in modo incompleto, tant’è vero che costui in

fondo alla convenzione l’ha firmata non solo “per la PI 1”, ma pure “per sé in quanto responsabile in solido verso il locatore”. Inoltre, la convenzione non costituisce un

documento a sé stante, ma è parte integrante del contratto di locazione, il

quale è stato an­ch’esso sottoscritto da PA 2 “per la costituenda Sagl (…) e per sé in quanto

responsabile in solido verso il signor RE 1” e menziona come parte “per costituenda Sagl il promotore CO 1 […] pure

solidale”. A mente del

reclamante a prevalere è quindi la dicitura che richiama l’assunzione

cumulativa di debito, la quale corrisponde alla reale e concorde volontà dei

contraenti. D’altronde, la modifica

aveva come scopo quello di modificare la pigione contenuta nel contratto di

locazione, e non di mutare la posizione di debitore solidale assunta da CO 1.

Citando

la giurisprudenza del Tribunale federale, RE 1 ribadisce infine

che CO 1 aveva “indubbiamente” un interesse economico proprio nel contratto, già solo perché è socio unico e gerente della

PI 1 con diritto di firma individuale.

5. Costituisce

un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF – e quindi un titolo

di rigetto provvisorio dell’opposizione – l’atto pubblico o la scrittura

privata, firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua

volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né

condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed

esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi, STAEHELIN in: Basler Kommentar,

SchKG I, 2a ed. 2010, n. 25 ad art. 82 LEF). In

particolare, il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un

riconoscimento di debito per il canone scaduto e, qualora sia di durata

indeterminata, vale titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda

verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2015.158/159 dell’11 dicembre 2015, consid. 6.1; Staehelin, op. cit., n. 116 ad art. 82

LEF).

5.1 Nel

caso di specie, è pacifico che il contratto di locazione e la convenzione di

modifica contrattuale costituiscono un valido titolo di rigetto provvisorio

dell’opposizione per le pigioni e gli acconti per le spese accessorie oggetto dell’esecuzione relative all’anno 2020.

5.2 Controversa

è invece la questione di sapere se CO 1 poteva essere escusso in qualità di

debitore solidale della PI 1 oppure se egli si è impegnato unicamente quale

fideiussore della società, ciò che comporterebbe la nullità del riconoscimento

di debito per difetto della forma autentica prescritta dall’art. 493 cpv. 2 CO.

La censura di nullità è un’eccezione da esaminare, anche d’ufficio se la

nullità è manifesta, soltanto sotto il

profilo della semplice verosimiglianza giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF (sotto

consid. 6.1; sentenze della CEF 14.2015.118 del 21 ottobre 2015, RtiD

2016 I 733 n. 49c, consid. 6 e 14.2019.112 dell’8 novembre 2019, RtiD 2020 II

936 n. 40c, consid. 7.2).

5.3 Di

principio, nell’ambito di un contratto bilaterale l’escusso può

rifiutare di eseguire la propria prestazione in virtù dell’art. 82 CO limitandosi

a contestare l’effettivo e corretto adempimento delle controprestazioni dovutegli dall’escutente senza rendere verosimili le sue censure, purché esse siano sufficientemente

circostanzia­te, non palesemente insostenibili e tempestive. Incombe allora al

procedente dimostrare di avere adempiuto correttamente i propri obblighi onde

ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione all’e­­secuzione volta all’incasso della propria pretesa (cosiddetta

“Basler Praxis”: sentenze della CEF 14.2018.102

del 7 marzo 2019, consid. 6, 14.2017.131 dell’11 agosto 2018, consid.

5.2/a e 14.2017.73 del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823

n. 42c; DTF 145 III 25 consid.

4.3.2 per l’eccezione d’inadempimento). Nella locazione d’immobili

il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il

locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi

giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in

particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito

della pigione (art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto

all’art. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una

riduzione del corrispettivo, specificandone l’ammontare e la durata, a patto

che il contratto di locazione sia ancora in vigore.

Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione,

basta ch’egli renda verosimile le condizioni e le modalità della

riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF 14.2016.60 del 6

settembre 2016, consid. 6.2). Nel caso specifico, la questione

dei difetti dell’ente locato dev’essere trattata

nel quadro dell’esame del­le eccezioni giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF (sotto

consid. 6.2) e non della verifica del titolo di rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF) (già

citata sentenza della CEF 14.2016.60, consid. 6.2/c).

6. A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso

incombe l’onere di rendere verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF

132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in

modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno

verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri

oggettivi (Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010,

n. 87 seg. ad art. 82 LEF).

6.1 Giusta

l’art. 18 cpv. 1 CO un contratto va interpretato, sia per la forma che per il

contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti. In base a

questi principi, il giudice è innanzitutto tenuto a esaminare se l’istruttoria

abbia permesso di accertare l’esistenza di una concorde e comune volontà dei

contraenti (interpretazione soggettiva) e in tal caso a indicarne il contenuto.

Solo quando non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della

volontà delle parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice

deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il

principio dell’affidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva e

doveva ragionevolmente attribuire alle

dichiarazioni di volontà dell’altra nella situazione con­creta (DTF 133

III 675 consid. 3.3; 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1). Per l’interpretazione di dichiarazioni scritte

occorre riferirsi innanzitutto al testo delle stesse, il quale non deve però

essere considerato in modo isolato. Anche se il tenore di una clausola

contrattuale appare chiaro, occorre scostarsi dal senso letterale ove

sussistano motivi seri, risultanti dalle altre condizioni menzionate nel

contratto, dallo scopo perseguito dalle parti o da altre circostanze, ch’esso

non restituisce con esattezza il senso dell’accordo (v. DTF 138 III 666 consid.

4.2.1; 129 III 120 consid. 2.5; 127 III 444 consid. 1/b; cfr. sentenza

della CEF 14.2016.66 del 20 maggio 2016, consid. 6.1).

6.1.1 Nella procedura di rigetto

dell’opposizione, tuttavia, il giudice può procedere solo all’interpretazione oggettiva del titolo di rigetto

fondata sul principio dell’affidamento (sentenze del Tribunale federale 5A_89/2019

del 1° maggio 2019 consid. 5.1.3 e 5A_867/2018 del 4 marzo 2019 consid. 4.1.3), prendendo in considerazione unicamente elementi intrinseci al titolo, ad esclusione di

elementi estrinseci che esulano dalla sua cognizione, fer­mo restando che in caso di dubbio l’istanza di

rigetto andrà respinta; se occorre, spetterà al giudice ordinario pronunciarsi

nel­l’a­zione di riconoscimento di debito (art. 79 LEF) al termine di una

procedura probatoria completa (DTF 145 III 26 consid. 4.3.3; sen-tenze della CEF 14.2014.116 del 3

novembre 2014, consid. 4.4, e 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).

6.1.2 Nella

misura in cui la concorde e comune volontà dei contraenti non risulta già

chiaramente dal testo del titolo – vale a dire non sia contraddetta da altri

elementi contenuti nello stesso titolo –, la sua interpretazione

non può ch’essere oggettiva, ovvero fondata sul prin­cipio dell’affidamento. Ora, l’applicazione di tale principio è

una que­stione di diritto, che si

fonda però sugli elementi di fatto accertati dal primo giudice (DTF 138

III 666 consid. 4.2.1; 131 III 276 consid.

5.1.3; 129 III 707 consid. 2.4). La Camera esamina la prima questione

(giuridica) con pieno potere di cognizione, mentre può

inter-venire sugli accertamenti di fatto – limitati tuttavia essenzialmente al

tenore del titolo – solo se sono manifestamente errati (sopra consid. 1.2; già

citata sentenza 14.2015.118, RtiD 2016 I 735 n. 49c consid. 7.3/b).

6.1.3 Con le osservazioni al reclamo CO 1 sostiene che an-che se l’interpretazione

esposta dal reclamante avesse una parvenza di fondamento, ciò non significa che

quella del Pretore sia manifestamente errata. In effetti, l’istaurazione di una

gerarchia tra il contratto di locazione quale documento principale e la convenzione di modifica contrattuale come atto

subordinato contenen­te un’imprecisione non trova fondamento negli atti.

È invece molto più “logica,

provata e lineare” l’interpretazione pretorile secondo

cui egli ha concluso il contratto come promotore della costituenda società e

dopo la sua costituzione il suo ruolo è stato confinato a quello di garante per

il pagamento del canone di locazione qualora la conduttrice si fosse rilevata

insolvente. Secondo CO 1 l’interpretazione letterale dei contratti non può

essere determinante poiché il testo è impreciso e non univoco, siccome si passa

da un “pure solidale” nel contratto di locazione a un “pure garante solidale” nella

modifica. Non ci si potrebbe affidare inoltre al testo del contratto poiché esso

si dice un semplice ristoratore, mentre RE 1

è una persona esperta negli affari di locazioni d’immobili ed era

assistito da un avvocato, di modo che non era in grado di valutare la

terminologia inserita nel contratto.

6.1.3.1 Nel

caso in esame, il testo delle due convenzioni prodotte quale titolo di rigetto

provvisorio dell’opposizione (doc. B e D) non indica direttamente la volontà

soggettiva di CO 1 di rispondere quale fideiussore degli impegni assunti nel

contratto di locazione e nella sua modifica. Il primo atto non accenna a una

fideiussione né all’eventuale carattere accessorio degli obblighi pattuiti personalmente dall’escusso, che sono anzi

qualificati come solidali, mentre l’espressione “garante solidale”

usata nella modifica non indizia inequivocabilmente la sua volontà di

rispondere come fideiussore, il “garante” potendo anche essere il promettente

(o garante in sen­so stretto) di una garanzia indipendente simile alla fideiussione (“bürgschaftsähnliche Garantie”) nel senso dell’art. 111 CO (senten­za della CEF 14.2016.291 del 15 maggio 2017 consid. 6.3) oppure l’assuntore

solidale (cumulativo) del debito giusta l’art. 176 CO (già citata 14.2019.112,

RtiD 2020 II 936 n. 40c, consid. 7.4).

6.1.3.2 In

mancanza di elementi per stabilire la volontà soggettiva interna delle parti,

il Pretore ha qualificato l’obbligo assunto da CO 1 come fideiussione sulla

scorta del termine “garante solidale” usato nella modifica, della presunta assenza d’interesse persona­-le

alla locazione del medesimo e della presunzione di fatto a favore della

fideiussione. Ha quindi proceduto, implicitamente, a interpretare le

dichiarazioni delle parti in modo oggettivo, in base al principio dell’affidamento.

La Camera può quindi riesaminare la sua conclusione, giuridica, con piena

cognizione (art. 320 lett. a CPC), mentre l’esame

della la questione, fattuale, dell’interesse del­l’escusso è limitato

dall’art. 320 lett. b CPC (sopra consid. 6.1.2).

6.1.4 In virtù del principio di libertà contrattuale, le parti possono libera-mente

decidere se garantire un credito con una fideiussione, una garanzia o un’assunzione

cumulativa. Nell’interpretare la volontà delle parti, se non risulta già

chiaramente dal testo del contratto o da altri documenti o allegazioni, occorre

considerare che la garanzia indipendente come l’assunzione cumulativa di debito

sono impegni indipendenti che si differenziano da quello accessorio del

fideiussore per il fatto che il garante o l’assuntore ha un interesse proprio e

riconoscibile al negozio concluso tra il debitore principale e il creditore, e

non solo, come invece il fideiussore un interesse a garantire l’esecuzione del

debito principale (DTF 129 III 706 con-sid. 2.3; già citata sentenza

della CEF 14.2019.112, RtiD 2020 II 937, consid. 7.4 e i rinvii).

6.1.4.1 Nel

caso di specie, come rilevato dal reclamante, il contratto di locazione indica

chiaramente CO 1 come debitore solidale della società, sia nella parte in cui

vengono designate le parti sia dove ha

firmato il contratto. La modifica, seppure menziona co­me parte la

società e CO 1 come “garante

solidale”,

aveva lo scopo di modificare il contratto di

locazione unicamente sulla questione delle pigioni, e non sul tipo di

responsabilità del­l’escusso: non vi è infatti alcun indizio che la convenzione

modifichi il contratto di locazione anche sul tipo di responsabilità assunto da CO 1. Anzi, è chiaramente indicato che l’unico

aspet­to su cui il contratto di locazione veniva modificato è il punto 4

relativo alle pigioni e ciò è confermato dal fatto che alla fine della

convenzione l’escusso ha firmato per la società e per sé come “responsabile in solido” nei confronti del locatore per gli obblighi del contratto. L’interpretazione

basata sul testo del contratto e della convenzione porta quindi a ritenere indubbiamente

che CO 1 è debitore solidale insieme alla società. La soluzione indicata dal

Pretore non può dirsi più “logica, provata e lineare”,

perché nulla nel contratto di locazione, ma neppure nella sua modifica, indica

che dopo la costituzione della società il ruolo del convenuto sarebbe stato

confinato a quello di garante per il pagamento del canone di locazione in caso

d’insolvenza della conduttrice.

6.1.4.2 Non

corrisponde d’altronde al vero l’affermazione di CO 1 secondo cui la gerarchia

tra il contratto di locazione e la convenzione di modifica non trova fondamento

negli atti: la seconda indica chiaramente che il contratto di locazione è

modificato sul punto 4 relativo alle pigioni mentre “tutti gli altri punti del contratto […] rimangono

invariati”. Si tratta quindi evidentemente di una

puntuale modifica del contratto di locazione, per definizione di carattere

subordinata. L’allegazione di CO 1 secondo cui egli sarebbe un “semplice ristoratore”, incapace di comprendere la terminologia utilizzata nel contratto e

nella convenzione, è poi nuova e quindi irricevibile (v. sopra consid. 1.2).

6.1.5 Il Pretore ha considerato che CO 1 non avesse

un interesse personale proprio alla locazione estrinseco alla gerenza della

costituenda PI 1, ch’egli ha poi effettivamente fondato proprio allo scopo di

gestire lo spazio commerciale preso in locazione. Nelle osservazioni al reclamo

CO 1 ribadisce di non aver approfittato

personalmente, come per­sona fisica, del locale messo a disposizione

della società e di non averne tratto alcun vantaggio diretto. A sua mente, che

potesse impegnare la società con la sua firma individuale non basta per

concludere a un suo interesse diretto all’utilizzazione degli spazi locati, come

risulterebbe dalla DTF 129 III 702 (consid. 2.6).

6.1.5.1 Come

rileva a ragione il reclamante, CO 1 aveva in realtà un evidente interesse

personale al contratto di locazione, di cui avrebbe beneficiato la sua società,

per il semplice fatto di esserne l’unico socio e l’unico gerente. In effetti, nell’idea del legislatore, la

fideiussione è un atto altruista intrapreso da una persona vicina o da

un parente del debitore per permettergli la conclusione di un negozio, nell’ambito

di un contesto sociale e al di fuori di una logica economica. Invece, l’assunzione

cumulativa di debito suppone che l’assuntore abbia un interesse diretto e

materiale all’af­fare (Pascal Jeannin,

commento alla sentenza del Tribunale federale 4A_624/2017 dell’8 maggio 2018,

DB 2018, p. 27, consid. 10). In quest’ottica, l’“azionista garante” della

società costituisce il caso tipico di colui che ha un interesse proprio al

negozio: impegnandosi a garantire i debiti della società, costui permette alla

società di concludere un affare che la favorisce nella realizzazione di un

beneficio economico al quale l’azionista partecipa attraverso il versamento di

un dividendo maggiorato (Jeannin,

op. cit., pag. 29, n. 11). L’interesse personale risulta già dal solo fatto di essere

socio unico di una società a responsabilità limitata (sentenza 4A_312/2016 del 25 agosto 2016, consid. 2.3), presidente

del con­siglio di amministrazione con firma individuale e presidente

della gerenza (sentenza del Tribunale

federale 4A_624/2017 dell’8 maggio 2018, consid. 3.2, che riguarda

proprio un caso di locazione) o addirittura semplice membro del consiglio di

amministrazione con firma individuale

(sentenza del Tribunale federale 4A_310/2015 del 29 ottobre 2015,

consid. 3.5).

6.1.5.2 L’accertamento

del Pretore in merito all’interesse del convenuto si rivela pertanto

manifestamente errato laddove misconosce il suo carattere commerciale, che

conferma, perlomeno a un giudizio di semplice verosimiglianza, l’assunzione

personale e solidale dei debiti di locazione risultante dal testo del contratto

e della sua modifica (sopra consid. 6.1.4.1).

6.1.5.3 D’altronde,

la presente causa differisce da quella citata dal convenuto (DTF 129 III 702,

consid. 2.6). In quel caso, infatti, la convenuta aveva sì firmato un

riconoscimento di debito per i canoni di leasing dovuti dal padre in qualità di

“debitrice in solido”, ma nel registro di commercio risultava iscritta solo come autorizzata

a firmare per la ditta individuale del padre. Non c’erano circostanze che

facessero pensare a un interesse proprio – e cioè diretto e materiale – della

figlia, che non risultava avere una partecipazio­-ne, neppure di fatto (“stille Beteiligung”), nella ditta del padre; anzi, questa vicinanza familiare era indice di

un’attività disinteressata, cioè di una fideiussione (sentenza del Tribunale

federale 4A_312/ 2016 del 25 agosto 2016, consid. 2.3). Nel caso specifico,

invece, il convenuto non si è impegnato in via solidale a favore di un parente

o amico, bensì di una società di cui è l’unico socio e gerente, ossia il

principale beneficiario economico. L’obiezione di CO 1 cade quindi nel vuoto.

6.1.6 Non

si disconosce che in caso di dubbio interpretativo tra fideiussione e garanzia

indipendente si debba propendere per la prima, come rammentato sia dal Pretore

che dal convenuto. Sotto il profilo della mera verosimiglianza, tuttavia, sia

il testo delle convenzioni (sopra consid. 6.1.4) che gli interessi in gioco

(consid 6.1.5) non lasciano seri dubbi sull’indipendenza dell’impegno del

convenuto, ciò che non lascia spazio per la presunzione a

favore della fideiussione. Neppure il principio “in dubio contra

proferentem” invocato

nelle osservazioni al reclamo conduce a una conclusione diversa. Come

ricordato, il testo è sufficientemente chiaro per non rendere necessario il

ricorso a tale principio. Fondata su un fatto – l’interesse

del convenuto – accertato in modo manifestamente errato, la conclusione del

Pretore si avvera quindi giuridicamente errata.

6.2 Stante l’esito del reclamo torna a essere

pertinente la questione dei difetti dell’ente locato, sulla quale il primo

giudice ha sorvolato a motivo che ha ritenuto la fideiussione come forma di

garanzia e quindi che il riconoscimento di debito fosse viziato nella forma. A

tal proposito il reclamante ammette che il convenuto aveva segnalato dei

difetti con lo scritto del 15 gennaio 2020, ma evidenzia di essere poi prontamente

intervenuto per sistemarli, come risulta da due raccomandate sue agli atti

(doc. M e L), dopodiché CO 1 non ha più espresso alcuna lamentela al riguardo,

né tanto meno ha depositato le pigioni. Per quanto concerne la pretesa mancata

mes­sa a disposizione degli enti locati, a mente del reclamante emerge dallo

scritto già citato (doc. M) e da uno scritto prodotto dal convenuto stesso

(doc. 2) che quest’ultimo ne possiede le chiavi e vi accede regolarmente.

Dal

canto suo, CO 1 sostiene con le osservazioni al reclamo (n. 22) che tutte le

considerazioni del reclamante riguardo ai difetti sono “irrituali” e inammissibili siccome il primo giudice non ha esaminato la

questione. Ad ogni modo, egli sostiene di aver regolarmente segnalato la

notifica dei difetti in prima sede, che è stata correttamente ripresa nella

sentenza impugnata, mentre il reclamante si è avvalso della pretesa

sistemazione dei medesimi solo con la replica spontanea, e quindi tardivamente.

6.2.1 Ove

la causa sia matura per il giudizio, l’autorità giudiziaria superiore può

statuire essa stessa senza rinviarla alla giurisdizione inferiore (art. 327

cpv. 3 lett. b CPC). Nel caso concreto, le parti hanno avuto la possibilità di

esprimersi in prima sede su tutti i punti del litigio, compresa l’eccezione di

difetti sollevata dal convenuto. Per economia processuale, si giustifica dunque

di statuire anche su questa questione senza prima rinviarla al primo giudice.

6.2.2 In prima sede il convenuto ha semplicemente allegato

alle sue osservazioni all’istanza la lettera da lui indirizzata al locatore il

15 gennaio 2020 (doc. 2), con la quale segnalava un problema d’in­filtrazione d’acqua.

Si tratta di una semplice allegazione di parte, a sostegno della quale egli non

ha prodotto alcun riscontro oggettivo, senza contare che CO 1 non ha accennato a

una riduzione del canone locativo né a una compensazione con il credito di risarcimento

del danno da lui allegato. Non resa verosimile giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF, l’eccezione

dev’essere respinta.

Il

reclamo va pertanto accolto senza necessità di esaminare la ricevibilità della

replica spontanea su questo punto.

7. In

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art.

96 CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

8. Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 26'750.75,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74 cpv. 1 lett. b LTF.

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i

dispositivi n. 1 e n. 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1. L’istanza è accolta. Di

conseguenza è rigettata in via provvisoria l’opposizione interposta al precetto

esecutivo n. __________ dell’Ufficio d’esecuzione di Bellinzona.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 160.– sono poste a carico del

convenuto, che rifonderà all’istante fr. 550.– per ripetibili.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 400.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a carico di CO 1, che gli rifonderà fr. 1'200.–

per ripetibili.

3. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art.

113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46

cpv. 1 LTF).