Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Restituzione anticipata dei locali. Riconsegna delle chiavi

Incarto n.

14.2021.94

Lugano

30 novembre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliere:

Ferrari

statuendo nella causa SO.2021.268 (rigetto provvisorio

dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa

con istanza 14 gennaio 2021 da

CO 1,

(patrocinata dall’__________ PA 2, __________)

contro

RE 1,

(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)

giudicando sul reclamo del 5 luglio 2021 presentato dalla RE 1 contro

la decisione emessa il 22 giugno 2021 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Il 27 febbraio 2019 CO 1, da una parte, e __________ e la RE 1, dall’altra,

hanno stipulato un contratto di locazione di locali a uso commerciale

(gelateria e prodotti affini).

Fatti

B. Il

15 aprile 2020 la locatrice CO 1 ha notificato ai conduttori una disdetta per

mora con effetto al 31 maggio 2020, rimasta incontestata. Dopo discussioni

telefoniche, la locatrice ha comunicato ai conduttori per e-mail del 27 aprile

2020 di accettare la riconsegna dell’ente locato anticipata al 30 aprile 2020 a

condizione che, in particolare, tutti gli spazi locati fossero riconsegnati

entro quella data sgomberi da qualsiasi attrezzatura e mobilio, che le chiavi

fossero consegnate “alla

proprietà entro le 18.00 del 30 apri­le” e che, in

caso di mancata riconsegna, la pigione sarebbe stata dovuta, pro rata, sino

al giorno dell’effettiva messa a disposizione dei locali e della riconsegna

delle chiavi, se effettuate entro l’11 maggio 2020, o per l’intero mese di

maggio 2020, se effettuate più tardi. In ogni caso, le pigioni ancora da pagare

sarebbero state saldate, prioritariamente, facendo capo alla cauzione

depositata dai conduttori.

C. Il

12 agosto 2020 i conduttori hanno comunicato alla locatrice che avrebbero

acconsentito a uno “sblocco” della cauzione nella misura di fr. 15'000.–,

importo che il 13 agosto 2020 la locatrice ha dichiarato essere insufficiente a

saldare i debiti nei suoi confronti. Così richiesti, il 18 agosto 2020 i

conduttori hanno precisato il motivo perché si ritenevano debitori della

predetta cifra. L’8 settembre 2020 la locatrice ha quindi chiarito che non

avrebbe accettato meno di fr. 31'788.05.

D. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 28 ottobre 2020 dal­l’Ufficio d’esecuzione

di Lugano, CO 1 ha escusso la RE 1 per l’incasso di fr. 31'788.05 oltre

agli interessi del 5% dall’8 settembre 2020, indicando quale causa del credito:

“CON­TRATTO DI LOCAZIONE di

data 27.02.2019 – pigioni scadute febbraio 2020 (saldo) – pigioni scadute

marzo-aprile-maggio 2020 – spese accessorie 2018/2019 e 2019/2020 – spese di

sgombero”.

E. Avendo

la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 14

gennaio 2021 CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 5. Nel termine impartito, la convenuta si è

opposta all’i­stanza con osservazioni scritte del 25 febbraio 2021.

F. Statuendo con decisione del 22 giugno 2021, il Pretore ha parzialmente accolto

l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dalla

convenuta limitatamente a fr. 29'300.– oltre agli interessi del 5% a decorrere

dall’8 settembre 2020, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 300.–

e un’indennità di fr. 600.– a favore dell’istante.

G. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 5 luglio 2021 per ottenerne l’annullamento e la reiezione parziale dell’istanza, nel

senso del rigetto dell’opposizione limitatamente a fr. 24'138.70, protestate

spese e ripetibili. Con uno scritto del 12 luglio 2021 la reclamante ha indicato

una decisione della seconda Camera civile del Tribunale d’appello (II CCA) a

sostegno della propria posizione. Visto l’esito prevedibile del giudizio

odierno, né il reclamo né lo scritto 12 luglio 2021 sono stati notificati alla

controparte per osservazioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 23 giugno 2021, il termine

d’impugnazione è scaduto sabato 3 luglio, per cui la scadenza è stata riportata

a lunedì 5 luglio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF).

Presentato quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque

tempestivo.

Il

complemento al reclamo, inviato il 12 luglio 2020, è invece tardivo e quindi

inammissibile.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 consid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo

la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e

vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore ha dapprima ritenuto che il contratto di

locazione costituisca un valido riconoscimento di debito per le pigioni scadute

e per le spese accessorie ivi contemplate, ossia sicuramente per fr. 21'300.–

(saldo della pigione di febbraio 2020, intere pigioni di marzo e aprile 2020),

ma non per la mensilità di maggio 2020, contestata dalla convenuta. Ricordato che

CO 1 aveva concesso alla RE 1 la facoltà di

restituire anticipatamente l’ente locato per il 30 aprile 2020,

subordinandola però in particolare alla riconsegna delle chiavi entro l’11

maggio 2020 per evitare il pagamento dell’intera pigione di maggio 2020, il

primo giudice ha considerato che tale mensilità fosse dovuta integralmente dal

momento che la restituzione delle chiavi, in quanto rappresenta “simbolicamente” la

riconsegna dei locali, era avvenuta solo il 12 maggio 2020. A mente del

Pretore, infatti, la debitrice non poteva ritenersi liberata dall’obbligo in

natura di riconsegna delle chiavi prima che le stesse fossero rientrate nella “sfera d’ingerenza”

della locatrice.

Il

primo giudice ha invece negato che il riconoscimento si estendesse al

conguaglio delle spese accessorie, visto che il solo contratto non permette di

determinarne l’ammontare e che il conguaglio non è stato accettato né

riconosciuto dall’escussa. Lo stesso vale a suo giudizio per le spese di

sgombero, le quali non fanno parte del contratto di locazione e sono state

assunte direttamente dalla locatrice. Respinte alcune eccezioni dell’escussa, il

Pretore ha quindi parzialmente accolto l’istanza e rigettato l’opposizione

limitatamente a fr. 29'300.– oltre agli interessi del 5% a decorrere dall’8

settembre 2020.

4.

Nel

reclamo, la RE 1 sostiene che le condizioni per il calcolo pro rata

della pigione del mese di maggio 2020 sono date, perché le chiavi sono state

spedite per raccomandata entro l’11 maggio 2020. Una volta inviate le chiavi, la

reclamante afferma di non aver avuto più alcun dominio su di esse né, di

conseguenza, sull’ente locato, chiavi ed ente locato essendo a quel punto irrevocabilmente

ritornati nella “sfera d’ingerenza” di CO 1, sicché la pigione di maggio 2020 è dovuta solo fino alla data

dell’in­vio. La reclamante chiede perciò il rigetto parziale dell’opposizione

limitatamente a fr. 24'138.70.

5.

In

ogni stadio di causa, il giudice esamina d’ufficio (art. 57 CPC), a prescindere

dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido

titolo di rigetto dell’opposizione (DTF 140 III 377 consid. 3.3.3), fermo

restando che in sede di reclamo l’esame d’ufficio è limitato alle carenze manifeste (DTF

147.

III 178 consid. 4.2.1).

Nella

fattispecie, il contratto di locazione, debitamente firmato dalla RE 1 quale co-conduttrice

solidale (doc. C, ultima pagina e punto 25), costituisce in sé un valido titolo

di rigetto provvisorio dell’opposizione giusta l’art. 82 cpv. 1 LEF per le

pigioni di fr. 8'000.– mensili almeno fino al 28 febbraio 2022 (data della

pri­ma scadenza contrattuale), ossia anche per le pigioni da febbraio (saldo) a

maggio 2020 poste in esecuzione. Spettava invece alla convenuta rendere

verosimile la fine anticipata della locazione e dell’obbligo di pagamento delle

pigioni (sotto consid. 6).

6.

A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

verosimili le eccezioni e obiezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142

consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo

convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile

nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (Stae­helin in: Basler

Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 87 seg. ad

art. 82 LEF), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 23

consid. 4.1.2).

6.1

Nel

caso specifico, la RE 1 contesta di dover pagare l’in­tera pigione del mese di

maggio 2020, avendo essa adempiuto alle condizioni, indicate nell’email della

controparte, per ottenere una riduzione pro rata della pigione.

6.2

È

manifesto che con l’e-mail del 27 aprile 2020 (doc. M), la locatrice ha

accettato la proposta (telefonica) dei conduttori di riconsegnare

anticipatamente l’ente locato, ma alle condizioni da lei elencate nell’e-mail,

che si possono ritenere ammesse dalla convenuta, dato ch’essa fonda la sua

parziale opposizione all’istanza e al reclamo proprio su tale scritto.

6.3

Il

conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al

contratto (art. 267 cpv. 1 CO). La restituzione è effet-tuata in linea di

massima con la consegna della cosa stessa o dei mezzi necessari a farla

rientrare nel potere del locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_27/2017

del 30 agosto 2017 consid. 4.1.1). La restituzione di un

immobile avviene in linea di massima con la riconsegna di tutte le chiavi e con

lo sgombero dei beni che non appartengono

al locatore (sentenza del Tribunale federale 4A_388/2013

del 7 gennaio 2014, consid. 2.1). La restituzione de­v’essere effettiva, completa e definitiva

(sentenza del Tribunale fe­derale 4A_220/2008 del 7 agosto 2008 consid. 3; Aubert in:

Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017,

n. 3 ad art. 267 CO).

6.4

Avendo l’art. 267 cpv. 1 CO

carattere dispositivo (art. 273c a contrario), le parti possono

liberamente definire le modalità di restituzione della cosa locata. Nel caso

concreto, attraverso l’email del 27 aprile 2020 (doc. M) le parti

hanno convenuto che in caso di mancata riconsegna “alla proprietà” di tutti i

locali sgombri e delle chiavi entro le 18.00 del 30 aprile 2020, “la pigione sarà dovuta pro quota sino al

giorno della effettiva messa a disposizione dei locali e riconsegna delle

chiavi se effettuata entro l’11 maggio o per l’intero mese di maggio se perfezionata

dopo tale data”. La reclamante ammette di aver spedito

le chiavi per raccomandata al patrocinatore della locatrice solo l’11 maggio (doc. N) – al quale sono

giunte il giorno successivo (istanza, pag. 4) – ma

sostiene che la riconsegna delle chiavi – e pertanto dei locali – dovrebbe

considerarsi avvenuta al momento della loro spedizione, siccome ne ha perso il

dominio in quell’istante.

6.5

Non

è invero determinante quando l’inquilino ha perso il possesso delle chiavi, ma

quando esse sono rientrate nel potere del locatore (sopra consid. 6.3).

È dubbio che già con il loro invio le chiavi possano essere

considerate come rientrate effettivamente, completamente e definitivamente

nella sfera di dominio del locatore secondo la giurisprudenza relativa

all’art. 267 cpv. 1 CO. Questi non ha infatti la possibilità di consegnarle

eventualmente a un nuovo inquilino o di effettuare lavori nell’ente locato. Le

chiavi devono pertanto essere rimesse nelle mani del locatore l’ultimo giorno

del­la locazione in un orario non inopportuno (Aubert,

op. cit., n. 6 ad art. 267). Sia come sia, nella fattispecie le parti hanno

convenuto esplicitamente l’effettiva

messa a disposizione dei locali e riconsegna delle chiavi” entro l’11 maggio quale condizione per evitare all’inquilina di dover

pagare l’intera pigione di maggio. La riconsegna andava fatta “alla proprietà”. A

quella data, tuttavia, le chiavi erano ancora presso la Posta di __________ o al massimo presso quella di Lugano1,

ma sicuramente non nell’effettivo possesso del patrocinatore della locatrice,

né nella sua sfera di controllo, e men che meno in quella della “proprietà”. La

riconsegna non si poteva quindi dire “effettiva”. L’eccezione della reclamante appare

pertanto inverosimile, sicché la decisione impugnata merita confer­ma.

7.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza

(art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di ripetibili, la

controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non

essendo incorsa in spese in questa sede.

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 24'138.70, non raggiunge

la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1

lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 400.– relative al presente giudizio,

già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione a:

– avv. PA

1, __________, __________;

– avv. PA 2, Studio legale e

notarile __________, __________, __________ __________, __________, __________,

__________.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF

(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie

(art. 46 cpv. 1 LTF).