Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Preteso inadempimento dei locatori. Perizia. Principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato

Incarto n.

14.2021.96

Lugano

3 gennaio 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) nella causa SO.2020.5614 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 11 dicembre

2020 da

CO 1, __________

CO 2, __________

CO 3, __________

(rappresentati dalla RA 2, __________)

contro

RE 1 __________

(rappresentata dal socio e gerente, __________

RA 1, __________)

giudicando sul reclamo del 15 luglio 2021 presentato dalla RE 1 contro

la decisione emessa il 14 luglio 2021 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Il 28 settembre 2018, in veste di locatori CO 1, CO 2 e CO 3 hanno

concluso con la RE 1 un contratto di locazione di un ente di 2½ locali a uso

commerciale (ufficio) con terrazza e wc per una pigione mensile di fr. 2'500.–

e un acconto per le spese accessorie di fr. 150.– mensili, da pagarsi

anticipatamente.

B. Il

31 marzo 2020 CO 1, CO 2 e CO 3 hanno costituito in mora la RE 1, fissandole un

termine di trenta giorni per pagare le pigioni e gli acconti per le spese

accessorie di febbraio e marzo 2020, nonché il conguaglio dei costi di

riscaldamen­to del 2019.

C. Il

22 aprile 2020, nel pieno della prima ondata di coronavirus, la RE 1 ha chiesto

ai locatori di essere autorizzata a mettere in sicurezza i locali appigionati a

tutela della salute dei propri lavoratori e a ottenere una riduzione delle

pigioni. Il 4 maggio 2020, la conduttrice ha poi promosso un’istanza di

conciliazione vertente sulle sue richieste di messa in sicurezza dei locali e

di riduzione delle pigioni, a decorrere dal mese di febbraio 2020; ha inoltre

contestato la messa in mora.

D. L’11

maggio 2020 i locatori hanno disdetto il contratto di locazione per mora della conduttrice,

la quale ha contestato la disdetta mediante istanza del 16 maggio 2020. All’udienza

di conciliazione, tenutasi il 18 giugno 2020, le parti non sono giunte a una

transazione, sicché è stata rilasciata alla conduttrice un’autorizzazione ad agire.

Non risulta però dagli atti che la conduttrice abbia poi intentato causa.

E. In

data imprecisata, ma comunque dopo il 27 giugno 2020 (come si evince da un’e-mail

della conduttrice di stessa data), le parti hanno stipulato un’”aggiunta” al

contratto di locazione, mediante la quale si sono accordate “a partire dal 1 luglio 2020, [sul]

ripristino di suddetto contratto di locazione, alle medesime condizioni

contrattuali di cui al contratto menzionato”.

F. Il

20 luglio 2020 la RE 1 ha disdetto a sua volta il contratto di locazione,

riservandosi però di continuare la locazione se i locatori avessero

acconsentito a una riduzione del canone del 30%. I locali sono poi stati

riconsegnati il 2 novembre 2020.

G. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 3

novembre 2020 dall’Ufficio d’esecuzione di Lugano, CO 1, CO 2 e CO 3 hanno

escusso la RE 1 per l’incasso di fr. 13'465.50 oltre agli interessi

del 7% dal 1° aprile 2020 (indicando quale cau­sa del credito gli “Affitti arretrati Aprile 2020 – Maggio 2020 –

Giugno 2020 – Luglio 2020 – Agosto 2020 – Settembre

2020 – Ottobre 2020 […] Contratto di locazione Ufficio sito in Via __________

__________ __________ __________ […] + Conguaglio riscaldamento 2019 CHF 215.50”) e di fr. 53.35 (per: “Fatt. __________ NR. __________ __________”).

H. Avendo

la RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza dell’11

dicembre 2020 CO 1, CO 2 e CO 3 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 5, limitatamente a fr. 13'250.– (anziché fr. 13'465.50).

Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza con osservazioni

scritte del 18 gennaio 2021, formulando al contempo una domanda

riconvenzionale. Con replica e duplica spontanee, rispettivamente del 28 gennaio

e dell’8 febbraio 2021, le parti si sono riconfermate nelle rispettive tesi.

Fatti

I. Statuendo con decisione del 14 luglio 2021, il Pretore ha accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria, a

concorrenza di fr. 13'250.–, l’opposizione interposta dalla

convenuta, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 200.– e un’indennità

di fr. 800.– a favore degl’istanti.

L. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 15 luglio 2021 per ottenerne l’annullamento nel senso della reiezione dell’istanza,

oltre a “ogni altro

provvedimento ritenuto di diritto”, protestate spese e

ripetibili. Visto il prevedibile esito dell’odierno giudizio, il reclamo

non è sta­to notificato alla controparte per osservazioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 15 luglio 2021 durante le

ferie esecutive estive (art. 56 n. 2 LEF; DTF 143 III 149 consid. 2.4.1.1), il

termine d’impugnazione, iniziato a decorrere il primo giorno utile dopo le

ferie (DTF 121 III 285 consid. 2/b e 49 III 76), ossia il 2 agosto 2021, è

scaduto giovedì 12 agosto. Presentato il 16 luglio 2021 (data del timbro

postale), il reclamo è dunque sen­z’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 142 III 417 con-sid. 2.2.4). Secondo l’art. 320 CPC con

il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento

manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili

conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).

Di conseguenza, il rimprovero della reclamante al Pretore

di non essersi pronunciato su “tutte

le altre osservazioni e contestazioni in atti qua da intendersi riprese

integralmente” (reclamo, ad n. 21) è inammissibile, perché

è generico e sprovvisto di motivazione.

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo

la forza probante del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e

vi conferisce forza esecutiva ove l’escusso non renda immediatamente verosimili

eccezioni liberatorie (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1). La decisione di rigetto

provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata

quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il pronunciato,

quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al

giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore ha dapprima ritenuto che il contratto di

locazione e la successiva aggiunta, allegati all’istanza, costituissero validi

titoli di rigetto dell’opposizione per le pigioni e gli acconti per le spese

accessorie, perlomeno fino al 30 ottobre 2020. Il primo giudice ha considerato

inutile esaminare le argomentazioni della convenuta in merito al conguaglio per

i costi di riscaldamento del 2019 e alla fattura __________, indicati nel

precetto esecutivo ma non nell’istanza. Ha reputato non convincente, e comunque

non verosimile, la tesi della convenuta secondo cui la pandemia avrebbe cagionato

un inadempimento contrattuale riconducibile agl’istanti e avrebbe modificato il

contratto di locazio­ne, rescindendolo ipso iure, rifiutando la perizia

chiesta al proposito dalla convenuta stante il carattere documentale della

procedura di rigetto. Quanto agli argomenti formulati dalla convenuta già nelle

precedenti istanze di conciliazione, il Pretore li ha tenuti per superati dalla

successiva stipulazione dell’aggiunta al contrat­-to di locazione, che ne ha

determinato il ripristino alle condizioni iniziali.

Il

primo giudice ha d’altronde ritenuto indimostrato il preteso condono di due

delle pigioni mensili poste in esecuzione, siccome da-gli atti risultava

piuttosto che gl’istanti le avessero concesso una proroga di pagamento. Il

Pretore ha quindi dichiarato irricevibile la domanda riconvenzionale della

convenuta, perché improponibile in procedura sommaria, rilevando ad ogni modo

che il credito da essa vantato non era stato reso minimamente verosimile,

sicché non poteva entrare in linea di conto neppure un’eventuale compensazione

con pigioni e acconti per le spese accessorie.

4.

La

reclamante si duole in particolare che il Pretore avrebbe potuto senz’altro

accogliere la sua richiesta di perizia, visto che tra l’inol­­tro della duplica

e l’emanazione della decisione impugnata sono passati più di sei mesi (reclamo,

ad n. 22). Misconosce, tuttavia, che il procedimento di rigetto dell’opposizione

è una procedura documentale (Aktenprozess), limitata alla verifica dell’esistenza di un titolo esecutivo e alla

verosimiglianza di eventuali eccezioni dell’escusso (sopra consid. 2). Giurisprudenza

e dottrina ammettono quindi praticamente solo le prove documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; sentenze del Tribunale federale 5A_467/2015 del 25 agosto 2016

consid. 4.5.3 e 5A_179/2012 dell’11 ottobre 2012, consid. 3.4, e della CEF

14.2018.172

del 14 marzo 2019 consid. 6.2, con i rinvii). Ne segue che la

sentenza impugnata non presta il fianco alla critica sotto questo profilo,

tanto più che una perizia, volta a stabilire un’eventuale inadempienza degl’istanti,

sarebbe stata inutile nella fattispecie dopo il ripristino del contratto

originario pattuito dalle parti (v. sotto consid. 6.3.1).

5.

Sempre

sul piano processuale, la reclamante si duole dell’assen­­za nella decisione

impugnata di alcun “cenno” sul mandato di gestione affidato alla RA 2, “tra l’altro [con] firme illeggibili”. Non trae però alcuna conclusione da tale rilievo né spiega perché il

Pretore avrebbe dovuto determinarsi in merito, dal momento che nella sua

riposta all’istanza (ad esempio a pag. 6) essa aveva chiaramente indicato la fiduciaria

come la rappresentante degl’istanti. La doglianza è pertanto irricevibile, per

tacere del fatto che in virtù degli art. 27 LEF e 68 cpv. 2 lett. c CPC, chiunque ha l’esercizio dei diritti civili,

compresa una persona giuridica, può rappresentare, anche professionalmente,

altre persone nel procedimento esecutivo (sentenza della CEF 14.2018.15 del 15

marzo 2018) e che sul contratto di amministrazione immobiliare

agli

atti (doc. E) le firme apposte dai mandanti, sotto il proprio no­me, non sono

affatto illeggibili.

6.

Costituisce un riconoscimento di debito

nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o la scrittura privata,

firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà

di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di denaro determinata, o

facilmente determinabile, ed

esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi). Il contratto di locazione firmato dal

conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e per

gli acconti – fissi – delle spese accessorie (sentenza

della CEF 14.2020.75 del 19 novembre

2020, consid. 5.5), a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la

cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta

tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale

titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti. Se il contratto è di durata

indeterminata, conserva la sua qualità di titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il

contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio

2002, con­sid. 3.1; Staehelin

in: Basler Kommentar, SchKG I, 2a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF).

6.1

Nella fattispecie, è pacifico che il contratto di locazione (doc. B1),

dopo la disdetta dei locatori per mora (sopra ad D), è stato “ripri­stinato […] alle medesime condizioni

contrattuali” con la successiva “aggiunta” (doc. B3)

concordata dalle parti, per poi essere disdetto dalla RE 1 il 20 luglio 2020

(sopra ad F), con effetto per il 31 ottobre 2020 tenuto conto del preavviso

trimestrale pattuito (doc. B1). Il contratto vale pertanto titolo di

rigetto provvisorio dell’opposizione (perlomeno) per le pigioni e gli acconti

di spese accessorie da aprile, maggio e agosto a ottobre 2020 indicati nel­l’istanza,

pari a fr. 13'250.– (5 mesi a fr. 2'500.– + fr. 150.–, v. doc. B1).

6.2

Nel

reclamo, la RE 1 lamenta invero l’assenza di un titolo di rigetto dell’opposizione

per la somma posta in esecuzione (di fr. 13'446.50), che “non pare fondata nel suo complesso e con precisione ad alcun riconoscimento di debito”. Secondo la reclaman­te il Pretore avrebbe quindi violato il principio di corrispondenza tra

il chiesto e il pronunciato (art. 58 CPC), in particolare perché

gl’istanti non hanno chiesto espressamente di rigettare l’opposi­­zione limitatamente

a fr. 13'250.– e nella loro seconda richiesta (per fr. 13'250.–) non

menzionano la condanna al pagamento del­le ripetibili.

6.2.1

La

reclamante misconosce tuttavia che il primo giudice ha assegnato agli istanti esattamente quanto da loro chiesto con l’istanza

(e meno di quanto posto in esecuzione), ovvero il rigetto provvisorio dell’opposizione

per fr. 13'250.–, sicché non sussiste alcuna violazione dell’art.

58.

CPC. La somma corrisponde d’altronde precisamente a quella risultante

dal contratto di locazione per le cinque mensilità reclamate con l’istanza (sopra

consid. 6.1), senza contare che il diritto esecutivo non obbliga il creditore a

escutere il debitore per l’intero importo riconosciuto né a giustificare la sua

(libera) scelta di procedere per una frazione di esso (sentenza della CEF

14.2020.71

dell’11 dicembre 2020 consid. 5.4).

6.2.2

Nulla cambia il fatto che gl’istanti abbiano indicato alla voce “DO­MANDA”

dell’istanza la somma di fr. 13'446.50 oltre agli interessi, alla voce

“MOTIVAZIONE” solo fr. 13'250.– e infine, nella replica, fr. 13'465.50

(v. reclamo, ad 1-3), a detta della reclaman­te con la volontà d’ingenerare

confusione nel Pretore, allo scopo di ottenere più di quanto avessero diritto

(n. 7). La loro intenzione di limitare la propria pretesa a fr. 13'250.–,

pari alle cinque mensilità esplicitamente

indicate in grassetto nell’istanza, era infatti chia­ra a ogni lettore

di buona fede e così è stata compresa dal primo giudice, nell’interesse del

resto della stessa reclamante. Anche su questo punto il reclamo risulta privo

di ogni pregio.

6.2.3

Sempre secondo il principio dell’affidamento (sentenza del Tribunale

federale 5A_564/2016 del 15 maggio 2017 consid. 4.2), il Pretore non poteva, in

buona fede, ignorare la richiesta degl’istanti volta all’assegnazione di

ripetibili, anche dopo la (tenue) limitazio­ne dell’importo richiesto a fr. 13'250.–

(anziché fr. 13'446.50). Il Pretore non ha perciò violato l’art. 58 CPC

neppure su questo punto.

6.3

La

RE 1 pretende anche che il riconoscimento di debito non è

esigibile, perché gl’istanti non hanno adempiuto il contratto, omettendo di

mantenere i locali locati – un open

space in cui i dipendenti lavoravano nello stesso

ambiente – in stato idoneo all’uso cui erano destinati (art. 256 cpv. 1 CO),

ossia, concretamente, non adeguandoli alla

situazione creatasi a causa della pan­demia da coronavirus (ad esempio

ponendo separatori in plexiglass per dividere l’ambiente), a tutela dei

lavoratori e dei clienti. Nega inoltre di aver accettato la situazione (ossia l’inadempimen­­to),

ricordando di aver contestato lo stato dell’immobile già prima del procedimento, esigendone l’adeguamento o una

riduzione della pigione. Stante l’inadempimento degl’istanti, a suo dire

il primo giudice avrebbe dovuto respingere l’istanza sulla base della

cosiddetta Basler Praxis, che pone a carico del creditore l’onere di dimostrare la corretta

esecuzione delle proprie prestazioni.

6.3.1

Ora,

che la reclamante avesse in precedenza chiesto la messa in sicurezza dei locali

affittati e in subordine la riduzione della pigione non ha più rilevanza dopo

che la stessa ha convenuto con la parte locatrice il ripristino del contratto

di locazione, nel frattem­po disdetto, “alle medesime condizioni contrattuali” (doc. B3), ovve­ro nello stato esistente e al prezzo

stabilito in origine, rinunciando così di fatto alle precedenti esigenze. La

sentenza impugnata resiste pertanto alla critica.

6.3.2

Per

abbondanza va d’altronde ricordato che l’eccezione d’inadem­­pimento giusta l’art.

82.

CO non trova applicazione al contratto di locazione immobiliare ove il

conduttore invochi difetti dell’ente locato, stanti i rimedi giuridici

specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in particolare la

riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito della pigione

(art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art.

82.

CO (sentenza della CEF 14.2021.55 del 7 ottobre 2021 consid. 5.3).

7.

Al limite del temerario, il reclamo, compresa l’accusa di parzialità

avventatamente rivolta al Pretore (reclamo, ad n. 23), va quindi respinto.

8.

La tassa del

presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF

(RS 281.35), per il rinvio dell’art. 96 CPC, segue la

soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema di

ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stato notificato per

osservazioni, non essendo incorsa in spese in questa sede.

9.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 13'518.85,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Nella misura in cui è ricevibile, il

reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio,

già anticipate dalla reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione a:

– , , ;

– , ,

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF

(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie

(art. 46 cpv. 1 LTF).