Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Vendita dell’immobile. Identità tra creditore ed escutente. Eccezione d’inadempimento non riproposta in seconda sede. Spese e ripetibili

Incarto n.

14.2022.71

Lugano

12 ottobre 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo nella causa 315/2021 (rigetto provvisorio

dell’opposizione) della Giudicatura di pace del Circolo di Lugano Est promossa

con istanza 5 ottobre 2021 dalla

RE 1

(patrocinata dall’__________ PA 1, __________)

contro

CO 1

giudicando sul reclamo del 7 giugno 2022 presentato dalla RE 1 contro

la decisione emessa il 31 maggio 2022 dal Giudice di pace;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto di locazione del 7 novembre 2019, PA 1, membro del

consiglio d’amministrazione della RE 1 con diritto

di firma individuale, ha locato alla CO 1 (in seguito: “CO 1”) un locale

ad uso commerciale adibito a deposito magazzino presso la Residenza __________ __________

a partire dal 1° gennaio 2020 per una pigione mensile di fr. 500.–. Con

lettere del 15 aprile e 4 maggio 2021 la RE 1 ha sollecitato invano il

pagamento delle pigioni da gennaio 2021 in poi.

Fatti

B. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 23 agosto 2021 dal­l’Ufficio d’esecuzione di Lugano, la RE 1 ha

escusso la CO 1 per l’incasso delle sette mensilità di fr. 500.–

relative ai mesi da gennaio a luglio 2021, oltre agli interessi del 5% dal 1° di

ogni singolo mese di riferimento, indicando quale causa del credito il “Contratto di locazione del 7.11.2019 – deposito

– magazzino in via __________ a __________.

C. Avendo

la CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 5 ottobre

2021 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del

Circolo di Lugano Est. Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza

con osservazioni scritte del 27 ottobre 2021. Entro il termine assegnatole, l’istante

ha presentato una replica del 15 novembre 2021, mentre la convenuta non ha inoltrato

alcuna duplica nel termine impartitole.

D. Statuendo con decisione del 31 maggio 2022, il Giudice di pace ha

respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 120.–.

E. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 7 giugno 2022 per ottenerne l’annul­lamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate

spese e ripetibili. Entro il termine assegnatole la CO 1 non ha presentato

osservazioni al reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto al patrocinatore della RE 1 il 1° giugno 2022, il termine

d’im­­pugnazione è scaduto venerdì 11 giugno. Presentato il 7 giugno 2022 (data

del timbro postale), il reclamo è senz’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 179 consid. 4.2.1 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’ac­­certamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando

che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

sommaria documentale (Aktenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esi­­stenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 178 consid. 4.2.1), così da determinare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79.

o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/ 2021 del 5 gennaio

2022.

consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 163 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3). Il

pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il

litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 567 consid.

4.1

e 136 III 530 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha considerato che l’eccezione d’inadempimento

contrattuale invocata dalla conduttrice escussa, che affermava di non aver

potuto usufruire del magazzino poiché l’inquilino precedente non l’aveva mai svuotato,

esulasse dalla sua competenza trattandosi di una questione di merito. Egli ha

rilevato, ad ogni modo, che il contratto di locazione non costituisce un valido

titolo di rigetto, siccome il creditore indicato nel titolo, ossia PA 1, non è identico all’escutente menzionato nel precetto

esecutivo e nell’istanza di rigetto, ovvero la RE 1. Si tratta infatti di due

soggetti giuridici differenti – a prescindere dal fatto che il primo è membro

del consiglio d’am­ministrazione della seconda – e l’istante non ha prodotto

alcun documento che attestasse la cessione dell’immobile alla RE 1 e il suo

subentro nei diritti derivanti dal contratto di locazione. Motivo per cui il

Giudice di pace ha respinto l’istanza.

4.

Nel

reclamo la RE 1 sostiene invece l’identità tra creditore ed escutente, rimproverando al primo giudice di

aver ignorato ch’es­­sa aveva affermato nella replica di essere

proprietaria dell’ente locato. Posto che il fondo era di proprietà di PA 1 al

momento della conclusione del contratto, a mente della reclamante l’identità è

data ex lege in virtù dell’art. 261 cpv. 1 CO, secondo cui se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal

locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o

fallimento, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della co­sa. D’altronde,

essa continua, ciò si evinceva anche dagli atti prodotti in prima sede, ossia dall’istanza

di modifica di regolamento per l’uso e l’amministrazione della proprietà per

piani, che verte sulla cessione-assegnazione dell’uso riservato di parti comuni

dal precedente proprietario alla nuova, così come dal fatto che la conduttrice

non ha mai contestato le lettere di richiamo per le pigioni arretrate né la

lettera di conferma di ricezione della disdetta della locazione, tutte redatte su

carta intestata della RE 1, per tacere del fatto che la CO 1 ha pagato la

pigione del mese di dicembre 2020 proprio su un conto intestato alla RE 1. Per

questi motivi, essa chiede l’accoglimento dell’istanza.

5.

Il

giudice verifica, a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la

documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’op­posizione

(DTF 140 III 377 consid. 3.3.3) e se vi è identità tra l’e­­scutente indicato

sul precetto esecutivo (come nell’istanza) e il creditore designato nel titolo,

tra l’escusso e il debitore menzionato nel titolo e tra la pretesa posta in

esecuzione e il debito accertato o riconosciuto (DTF 142 III 722 consid. 4.1).

5.1

Nel

caso di specie, parte locatrice ed escutente sono sì persone diverse e la RE 1

non ha indicato nell’istanza l’avvenuto trapasso di proprietà (e pertanto il

trasferimento della locazione giusta l’art. 261 cpv. 1 CO) dall’una all’altra.

L’istante non aveva invero motivo di precisarlo dal momento che l’inquilina non

aveva contestato la sua legittimazione nella corrispondenza relativa alla disdetta. Ad ogni modo, nella replica l’istante

ha precisato di esse­re proprietaria dell’ente locato (con riferimento ai doc.

N e O) e non “fiduciaria” del suo

amministratore unico (avv. PA 1), come invece ripetutamente indicato dalla

convenuta nelle osservazioni all’istanza. Formulata nel termine assegnato

dal Giudice di pace, pur nuova l’allegazione è ammissibile (DTF 146 III 243 consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 52 ad art. 84

LEF). Non avendo l’escussa ritenuto necessario contestarla presentando una

duplica entro la scadenza impartitale, la qualità di proprietaria dell’istante deve

reputarsi appurata (art. 150 cpv. 1 CPC a contrario), mentre la sua

legittimazione come parte locatrice si deduce dalla legge (art. 261 cpv. 1 CO),

che il giudice applica d’ufficio (art. 57 CPC). In queste circostanze, il Giudice

di pace non poteva respingere l’istanza per mancanza d’identità tra creditrice

ed escutente. Su questo punto il giudizio è giuridicamente errato e il reclamo risulta

al riguardo fondato.

5.2

In

caso di accoglimento del reclamo, l’autorità giudiziaria superio­re può

annullare la decisione impugnata e rinviare la causa alla giurisdizione

inferiore, oppure statuire essa stessa se la causa è matura per il giudizio

(art. 327 cpv. 3 CPC). Il reclamo ha di principio effetto cassatorio. Se la

causa è matura per il giudizio entra però in considerazione la riforma della

decisione impugnata. Visto il carattere comunque eccezionale della facoltà

riformativa, essa non dovrebbe essere più ampia di quella prevista per l’appello.

Anche quando è matura per il giudizio, la causa deve pertanto essere rinviata

alla giurisdizione inferiore qualora non sia stata giudicata una parte

essenziale dell’azione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC per analogia; sentenza

della CEF 14.2017.197 del 15 dicembre 2017 consid. 5.1).

5.2.1

Nella

fattispecie, il primo giudice ha ritenuto a torto che l’eccezione d’inadempimento

sollevata dalla convenuta esulasse dalla sua competenza. Il giudice del rigetto

dell’opposizione deve infatti statuire su tutte le eccezioni, anche di merito,

fatte valere dall’escus­­so, pur in modo sommario sotto l’angolo della semplice

verosimiglianza (art. 82 cpv. 2 LEF). Qualora l’escusso abbia contestato in modo sufficientemente circostanziato, non

palesemente insosteni­bile e tempestivo il mancato o difettoso adempimento

delle prestazioni dovutegli dall’escutente nell’ambito di un contratto

bilaterale, incombe tuttavia al procedente, in virtù degli art. 82 CO e 82 cpv.

1.

LEF, dimostrare di avere adempiuto correttamente i propri obblighi onde

ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione all’e­­secuzione volta all’incasso

della propria pretesa (cosiddetta “Basler

Praxis, v. sentenza della CEF 14.2021.184 del 28 giugno 2022, consid.

4.1.1

con rinvii). Anche in tale ipotesi spetta al giudice del rigetto

verificare se l’escusso ha contestato il (corretto) adempimento della prestazione

dell’escutente in modo sufficientemente circostanziato, non palesemente

insostenibile e tempestivo, e in caso di riposta affermativa se l’escutente ha

dimostrato (non solo reso verosimile) di avere adempiuto correttamente i propri

obblighi.

5.2.2

In prima sede, la CO 1 ha contestato che l’istante

avesse con­segnato i locali dati in locazione in stato idoneo all’uso

cui sono destinati (cfr. art. 256 cpv. 1 CO), allegando ch’essi non erano

stati sgomberati dalle cose depositate dal precedente conduttore. Si tratta di

un’eccezione d’inadempimento giusta l’art. 82 CO (cfr. sentenza della CEF

14.2016.35

del 29 febbraio 2016 consid. 5.2; la norma non è invece applicabile ai

difetti dell’ente locato: sentenza della CEF 14.2017.73 del 27 dicembre 2017,

RtiD 2018 II 825 n. 42c, consid. 5.5/a). La convenuta non l’ha

però ribadita in questa sede, in cui non ha presentato osservazioni al reclamo

entro il termine assegnatole.

5.2.3

La

scrivente Camera ha lasciato aperta la questione di sapere se il fatto che l’escusso

non ripresenti nelle osservazioni al reclamo un’eccezione di compensazione

sollevata in prima sede potesse essere

considerata come una rinuncia tacita anche nell’ipotesi del­la riforma

della decisione giusta l’art. 327 cpv. 3 lett. b CPC (sentenza della CEF 14.2012.87

del 8 agosto 2012 consid. 7.2/a). Non è invece dubbio che una simile rinuncia

non può essere presunta ove l’escusso non presenti alcuna risposta al reclamo.

La legge non prescrive infatti alcun obbligo di risposta (per l’appello: DTF

144.

III 396 consid. 4.1.1), ma soltanto una facoltà (art. 253 CPC). L’autorità

giudiziaria superiore non è in linea di massima vincolata dagli argomenti o

dalle spiegazioni del ricorrente e non può quindi dedurre dal silenzio della

controparte alcuna conseguenza processuale negativa (DTF 144 III 396 consid.

4.1.2). Semplicemente la procedura di ricorso continua il suo corso senza

l’atto processuale omesso (cfr. art. 147 cpv. 2 CPC). L’eccezione citata dal

Tribunale federale circa l’ammissione tacita dei fatti nuovi ammissibili

contenuti nell’appello qualora la parte contro la quale esso è diretto sia stata avvertita delle conseguenze in caso

di contumacia non vale di principio nella procedura di reclamo stante il

divieto dei nova dell’art. 326 cpv. 1 CPC (vale però in materia di opposizione al

sequestro – art. 278 cpv. 3 LEF – o di fallimento limitatamente ai nova del convenuto

consentiti dall’art. 174 cpv. 2 LEF). L’omissione di presentare una risposta al

reclamo può invece ave­re conseguenze per

quanto attiene alle spese e ripetibili, la cui assegnazione è di principio

disciplinata dal principio della causalità dell’art. 106 CPC (v. sotto consid.

6).

5.2.4

Fatte salve carenze manifeste,

l’autorità di ricorso limita però il suo esame alle censure motivate contenute nel reclamo e nella (eventuale)

risposta (sopra consid. 1.2), ma in caso di contestazione o discussione di una

questione di diritto o di fatto, essa ha piena cognizione al riguardo e, in

particolare, non deve considerare esclusivamente gli argomenti a favore di una

parte (DTF 144 III 398 consid.

4.1.4

e 399 consid. 4.3.2.1). Nel caso concreto, l’eccezione d’in­adempimento sollevata dall’escussa in prima sede non

è tema del reclamo e non è stata riproposta dalla stessa in sede di ricorso.

Salta tuttavia all’occhio che il Giudice di pace – a torto (sopra con-sid.

5.2.1) – non ha statuito al riguardo, ciò che costituisce una carenza manifesta

che la Camera dovrebbe rilevare d’ufficio. In assenza di una decisione o di una

motivazione, non può infatti essere rimproverato all’escussa di non aver

presentato un reclamo proprio o una risposta a quello dell’escutente. Statuire

sull’eccezione in questione presupporrebbe però l’esame di questioni di fatto,

segnatamente in merito agli oggetti depositati nei locali affittati, per le

quali la cognizione della Camera è limitata (art. 320 lett. b CPC). Una riforma della decisione impugnata risulta pertanto esclusa.

5.2.5

In definitiva, pur essendo

matura per il giudizio, la causa deve nondimeno essere rinviata al primo giudice per nuova decisione, poiché il primo giudice non ha giudicato una parte essenziale dell’azione, ovvero l’eccezione d’inadempimento

(sopra consid. 5.2).

6.

Per

il principio della causalità ancorato nell’art. 106 CPC, le spese giudiziarie

vanno per principio poste a carico della parte soccombente, anche se non ha

presentato osservazioni se la procedura di

ricorso giunge all’annullamento o alla riforma di una decisione che questa

parte ha sollecitato e ottenuto davanti all’autorità precedente (cfr. DTF

128.

II 94, consid. 2/b; 123 V 157 consid.

3/c; 123 V 159 consid. 4/b; sentenze 4A_94/2019 del 17 giugno 2019 consid. 6 e 4D_69/2017 dell’8 marzo 2018 consid.

6; implicitamen­te contra: DTF 139 III 38 consid. 5). Per evitare, o perlomeno limitare, le spese inutili

dell’emanazione di una sentenza di merito, il convenuto nella procedura

di ricorso deve se del caso aderire al reclamo. Da tale principio si può

derogare in presenza di circostanze speciali che facciano apparire iniqua una

ripartizione secondo l’esito della procedura (art. 107 cpv. 1 lett. f CPC), in

particolare quando la procedura di ricorso giunge solo a rettificare un errore

che la parte convenuta in seconda istanza non ha in alcun modo provocato,

qualora tale parte non si sia opposta alla rettifica (citata 4D_69/2017, consid. 6). Se il ricorso è

stato accolto a causa di un errore di procedura particolarmente grave commesso

dal­l’autorità precedente ("Justizpanne"), di cui la parte

soccombente non ha colpa e al cui emendamento non si oppone, le spese, ma non

le ripetibili, sono poste a carico dello Stato (art. 107 cpv. 2 CPC; già citata

14.2017.197

consid. 6.1).

Nel

caso in esame, l’errore del Giudice di pace non può definirsi particolarmente

grave. Le spese e le ripetibili vanno pertanto ripartite tra le parti. Siccome

la sentenza impugnata poggia su un motivo evocato d’ufficio dal primo giudice

(la questione dell’identità tra creditore ed escutente), che la convenuta non

ha fatto suo né in prima – ove non ha messo in discussione la questione del­l’identità

– né in seconda sede, in cui non è comparsa,

essa non può essere considerata soccombente. Le spese giudiziarie di questa

sede vanno pertanto poste a carico della reclamante (che del resto

risulta soccombente sulla richiesta di riforma della sentenza impugnata). Non si pone invece problema di ripetibili dal

momento che l’escussa non è intervenuta in questa sede. Le spese e

ripetibili di prima sede verranno nuovamente fissate con la nuova decisione.

7.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 3'500.–,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il

reclamo è parzialmente accolto e di conseguenza la sentenza impugnata è

annullata e la causa è rinviata al primo giudice per nuovo giudizio nel senso

dei considerandi 5.2.1 e 5.2.2.

2. Le

spese processuali di fr. 200.– relative al presente giudizio sono poste a

carico della reclamante.

3. Notificazione a:

– ;

–

.

Comunicazione

alla Giudicatura di pace del Circolo di Lugano Est.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF

(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie

(art. 46 cpv. 1 LTF).