Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di locali commerciali. Disdetta straordinaria per motivi gravi

CO 1

Incarto n.

14.2023.113

Lugano

15 febbraio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta del giudice:

Jaques,

presidente

cancelliera:

Bertoni

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) nella causa SO.2023.22 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della

Giudicatura di pace del Circolo della Maggia promossa con istanza 21 agosto

2023 dalla

RE 1

(rappresentata dal suo socio e gerente RA 1 __________)

contro

CO 1

giudicando sul reclamo del 20 ottobre 2023 presentato dalla RE 1 contro

la decisione emessa il 13 ottobre 2023 dalla Giudice di pace;

ritenuto

in fatto: A. Con “convenzione” del 3 dicembre 2018 la RE 1 ha garantito a CO 1 la fruizione di spazi

adibiti a “Centro Medico ed

Estetico” (qui di seguito anche “CME”) e delle

infrastrutture mediche ed estetiche, fisse e mobili, presenti negli spazi e le

parti hanno convenuto un’indennità di fr. 1'170.– mensili per la fruizione

del CME oltre al posteggio coperto in autorimessa. Il contratto era di durata indeterminata e “disdicibile” a partire dal

1° febbraio 2021 con un preavviso di sei mesi per le scadenze del 31 marzo e del

31 agosto di ogni anno, salva la facoltà di disdetta con effetto immediato per gravi

motivi. Con e-mail del 3 novembre 2021 CO 1 ha locato uno spazio supplementare

(locale “ex Paola”) per fr. 300.– mensili.

Fatti

B. Con

lettera del 10 febbraio 2023 la RE 1 ha disdetto la convenzione

con effetto al 31

agosto 2023; la stessa è stata firmata da CO 1 “per accettazione”. Il 27

febbraio 2023 CO 1 ha da parte sua disdetto il contratto di locazione per il

locale “ex __________” con effetto al 31 marzo 2023; la lettera è stata firmata dalla RE 1 “per accettazione e ricevuta”.

C. Il

26 aprile 2023 CO 1 ha comunicato alla RE 1 la disdetta del “contratto d’affitto”

per motivi gravi con effetto al 31 maggio 2023 e chiesto la sua accettazione,

aven­do trovato un altro locale per la sua attività dal 1° giugno 2023. Con

lettera del 7 maggio 2023 la RE 1 comunicava di non

accettare la disdetta.

D. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 24 luglio 2023 dalla sede di Cevio

dell’Ufficio d’esecuzione, la RE 1 ha escusso CO 1 per l’incasso di fr. 1'170.–

oltre agli interessi del 5% dal 1° luglio 2023, indicando quale causa del

credito il “Mancato pagamento

affitto mese giugno 2023 (come da contratto)”.

E. Avendo

CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 21 agosto

2023 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di pace del

Circolo della Maggia. Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza

con osservazioni scritte del 4 settembre 2023. Con replica del 18 settembre e

duplica del 29 settembre 2023 inoltrate entro le scadenze stabilite dalla

giudice, le parti hanno ribadito le loro posizioni contrastanti. Il 9 ottobre

2023 l’istante ha inoltrato ulteriori osservazioni spontanee.

F. Statuendo con decisione del 13 ottobre 2023, la Giudice di pace ha

respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 100.–.

G. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 20 ottobre 2023 per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate

spese. Nelle sue osservazioni del 20 dicembre 2023, CO 1 ha concluso per la

reiezione del reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto alla RE 1 il 14 ottobre 2023, il termine d’im­­pugnazione

è scaduto martedì 24 ottobre. Presentato il giorno prima (data del timbro

postale), il reclamo è dunque tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

sommaria documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determinare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79.

o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio

2022.

consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).

Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente

il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564

consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, la Giudice di pace ha constatato che il contratto sottoscritto

dalle parti è stato rescisso dal locatore il 10 febbraio per il 31 agosto 2023

ed è stata altresì inoltrata disdetta dalla conduttrice il 27 febbraio per il

31.

marzo 2023 e poi di nuovo il 26 aprile per il 31 maggio 2023. Le disdette

sono state firmate per accettazione da ambo le parti, ma è impossibile sapere

se per accettazione si sia inteso semplicemente ricezione della comunicazione

oppure approvazione del contenuto, sicché “esse non so­no assimilabili a un riconoscimento di

debito”. La prima giudice ha nondimeno considerato che

il contratto era da ritenersi valido titolo di rigetto fino al 31 maggio 2023 e

non oltre, ovvero non per la pigione di giugno 2023, onde la reiezione dell’istanza.

4.

Nel

reclamo la RE 1 sostiene che la pri­ma giudice ha fatto confusione riguardo alla

disdetta e ai suoi termini. Essa spiega che l’escussa ha locato uno spazio

commercia­le per fr. 1'170.– mensili e uno supplementare per fr. 300.–

mensili. Avendo CO 1 dato disdetta per quest’ultimo locale il 27 febbraio per

il 31 marzo 2023, ella ha correttamente pagato fr. 1'170.– mensili a

partire dal 1° aprile 2023. Sennonché la conduttrice, malgrado la sua disdetta del

primo contratto per motivi gravi con effetto al 31 maggio 2023 fosse stata

rifiutata con lettera del 7 maggio 2023, non ha più pagato per sua scelta le

pigioni da giugno, sicché per la reclamante permangono dovute le pigioni di

giugno ad agosto per fr. 3'510.– (1'170 x 3), oltre agl’interessi di mora,

conformemente alla sua disdetta del 10 febbraio data per il 31 agosto 2023. L’istanza

doveva quindi essere accolta.

5.

Con

le osservazioni al reclamo CO 1 fa valere che la disdetta della locatrice del

10.

febbraio 2023 è nulla poiché non è stata notificata con il modulo ufficiale

approvato dal Cantone giusta l’art. 266l cpv. 2 CO e che siccome la

locatrice non ha contestato la disdetta per motivi gravi presso l’autorità di

conciliazione entro trenta giorni giusta l’art. 273 cpv. 1 CO, la sua risposta

del 7 maggio 2023 è da ritenere nulla.

6.

Ora,

il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento

di debito per il canone scaduto fino al termine della durata pattuita dalle parti (Staehelin

in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 116 ad art. 82 LEF).

Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la

locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del

termine previsto, salvo disposizione contraria il creditore non può chiedere

sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per le

pretese sorte dopo la decadenza del contratto (sentenza della CEF 14.2017.149

del 19 febbraio 2018 consid. 6.1 con rinvii).

6.1

Nel

caso di specie è pacifico che la convenzione firmata dalle parti costituisce di

principio valido titolo di rigetto per le pigioni degli spazi locati fino alla

sua disdetta. La questione litigiosa è proprio quella di sapere quando il

contratto ha avuto fine. Spettava al­l’e­scussa renderlo verosimile trattandosi

di un’eccezione fondata su un fatto successivo alla firma del contratto (v.

sotto consid. 7.1). Non è comunque necessario determinarsi sulla validità della

disdetta ordinaria data dalla locatrice il 10 febbraio per il 31 agosto 2023,

siccome in un caso (validità) come nell’altro (nullità) la pigione del mese di

giugno è dovuta.

6.2

La richiesta della reclamante – forse per svista

– di estendere il rigetto dell’opposizione alle pigioni di luglio e

agosto 2023 è irricevibile, poiché non l’ha formulata né nella domanda d’esecuzione

né nell’istanza e il giudice non può aggiudicare a una parte più di quanto

abbia domandato (art. 58 cpv. 1 CPC).

7.

La

prima giudice ha considerato che, vista la “documentazione agli atti”,

la convenzione firmata dalle parti non costituisce più un titolo di rigetto dal

31.

maggio 2023. Malgrado abbia apparentemente lasciato aperta la questione

della validità delle disdette, la cui accettazione non era chiara, la Giudice

di pace ha in realtà deciso implicitamente che la disdetta dell’escussa era

valida con effetto (quasi immediato) già dal 31 maggio 2023.

7.1

A

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse

non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,

pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160

consid. 5.1). La verosimiglianza è infatti meno di una prova ma più di una semplice allegazione (sentenze del

Tribunale federale 5A_845/2009 del 16 febbraio 2010 consid. 6.1 e 5A_139/2018

del 25 giugno 2019 consid. 2.6.1 e 2.6.2). L’esame del

giudice è sommario sia in fatto che in diritto (DTF 145 III 213 consid. 6.1.3)

e gli lascia un certo potere d’apprezzamento (sentenza del Tribunale federale

5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1). L’ec­­cezione è verosimile se

sussistono oggettivamente più motivi a favore della realizzazione del fatto

ostativo invocato che a sfavore (sentenza del Tribunale federale 5A_142/2017

del 18 agosto 2017 consid. 4.1; Staehelin,

op. cit., n. 87 segg. ad art. 82 LEF).

7.2

Un contratto di locazione

non costituisce più un valido titolo dal momento in cui è stato validamente

disdetto (v. sopra consid. 6). Giusta l’art.

266g ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano

incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il

termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1) e il giudice

determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando

tutte le circostanze (cpv. 2). Tale diritto può essere esercitato da tutte le

parti, a qualsiasi momento e per qualsiasi scadenza, rispettando tuttavia i

termini legali previsti dalla legge (art. 266b à 266f CO), tra

cui rientra quello di sei mesi dei locali commerciali (art. 266d CO).

Tale disposizione ha quindi un’utilità nei contratti di durata indeterminata

quando i termini previsti contrattualmente sono più lunghi di quelli previsti

dalla legge (art. 266a al. 1 CO). Occorre perciò non perdere di vista le

altre possibilità previste dalla legge per liberarsi da un contratto prima del termine

convenuto (art. 263 e 264 CO, Wessner in:

Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, CPra Bail, 2017, n.

12.

ad art. 266g CO).

Le

parti possono in particolare, con un atto risolutivo (contrarius actus) adottato

di comune accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o

per una data qualsiasi da loro pattuita. Tale accordo non è vincolato al

rispetto di forme, scadenze o termini (cfr. art. 115 CO), tranne che il

contratto preveda una forma particolare (ad es. scritta) per la sua modifica

(art. 16 CO) (sentenza della CEF 14.2015.33

del 18 giugno 2015 consid. 6.2/b).

7.3

Nel

caso in esame, la conduttrice ha rescisso il contratto il 26 apri­le 2023 per

il 31 maggio 2023, ossia con un preavviso di un solo mese, sicché non ha

rispettato i sei mesi di preavviso previsti per i locali commerciali (art. 266d

CO) anche in caso di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g

CO). Già per questo motivo la disdetta non può essere considerata valida alla

data notificata dal­l’escussa. La conseguenza del mancato rispetto del termine

lega­le (art. 266d CO) è quella di riportare la disdetta per la successiva

scadenza legale (art. 266a cpv. 2 CO per analogia; Lachat/Boh­net in: Commentaire

romand, Code des obligations I/1, 3ª ed. 2021, n. 9 ad art. 266b-266f CO; Wessner, op. cit., n. 35 art. 266g). Ne

segue che perlomeno la pigione di giugno 2023 rimaneva dovuta.

Ad

ogni modo l’escussa non ha allegato né reso verosimile, come le spettava (art.

82.

cpv. 2 LEF), l’esistenza di un grave motivo di disdetta. Il fatto che la

locatrice abbia, a suo dire, consegnato la chiave del suo studio senza suo

consenso a un collaboratore del­l’immobiliare incaricata di venderlo non pare

in sé, a prima vista, un motivo che rendesse intollerabile la continuazione del

contratto ai sensi dell’art. 266g CO e in ogni caso dai messaggi WhatsApp agli atti si evince solo ch’ella

ha dato più volte il suo consenso alle visite dello studio, anche in sua

assenza, purché fosse presente un rappresentante della locatrice.

7.4

D’altronde, la locatrice ha notificato alla conduttrice con la risposta

del 7 maggio 2023 di non accettare la disdetta per gravi motivi, sicché non

sussiste alcuna rescissione consensuale anticipata del contratto. Il

fatto poi che la locatrice non abbia contestato la disdetta presso l’autorità

di conciliazione non giova alla conduttrice contrariamente a quanto essa crede.

Secondo la giurisprudenza, il locatore che ritiene nulla o inefficace la

disdetta significata dall’inquilino, poiché a suo parere non ne sono dati i

presupposti contrattuali o legali (segnatamente per le disdette straordinarie),

non è tenuto a impugnarla all’autorità di conciliazione nel termine di trenta

giorni di cui all’art. 273 cpv. 1 CO. Egli agisce in modo abusivo – e pertanto

indegno di protezione – solo se con il suo silenzio suscita nella controparte l’impressione

di avere riconosciuto la validità della disdetta (DTF 138 III 123 consid.

2.4.2; 121 III 156 consid. 1/c, pag. 161, che menziona espressamente il mancato

rispet­to dei termini legali dell’art. 266a cpv. 2 CO; sentenza della

CEF 14.2017.160 dell’11 gennaio 2018 consid. 6.2), ciò che in concreto non è

avvenuto, avendo la locatrice rifiutato la disdetta anticipata già il 7 maggio

2023.

Nulla le impediva del resto di contestare la disdetta ricevuta per

carenza formale, ciò che le avrebbe dato un po’ più di tempo per il trasloco,

ancorché quello concesso – di sei mesi – era conforme al contratto firmato dall’escussa.

7.5

La

decisione impugnata è pertanto giuridicamente errata laddove la Giudice di pace

reputa che il contratto di locazione sia terminato già il 31

maggio 2023, implicitamente quale conseguenza della disdetta per pretesi

gravi motivi del 26 aprile 2023. In definitiva, quindi, il reclamo merita

accoglimento.

8.

In

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35) segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece problema d’indennità

non avendone l’istante formulato una domanda motivata (art. 95 cpv. 3 lett. c

CPC) al riguardo né in prima né in seconda sede.

9.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 1'170.–,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i

dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

“1. L’istanza è accolta e di

conseguenza l’opposizione al precetto esecutivo n. __________ della sede di

Locarno dell’Ufficio d’esecuzione è rigettata in via provvisoria.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 100.–, già anticipate dall’i­­stante,

sono poste a carico della convenuta.”

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 150.– relative al presente giudizio,

già anticipate dalla reclamante, sono poste a carico di CO 1.

3. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Giudicatura di pace del Circolo della Maggia.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se

la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale”

(art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro

lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al

Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).