Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Conteggio delle pigioni e spese e dei pagamenti dell’inquilino

Incarto n.

14.2023.160

Lugano

4 giugno 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta del giudice:

Jaques,

presidente

cancelliere:

Ferrari

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) nella causa __________ (rigetto provvisorio dell’opposizione) della

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 3 novembre

2023 dalla

CO 1, __________

(rappresentata dalla RA 1, __________)

contro

RE 1, __________

giudicando sul reclamo del 22 dicembre 2023 presentato da RE 1 contro

la decisione emessa il 13 dicembre 2023 dal Pretore aggiunto;

ritenuto

in fatto: A. Mediante un’“Aggiunta

n. 1” del 3 luglio 2021 a un contratto di locazione immobiliare

del 21 maggio 2021, la CO 1 (in seguito: CO 1) e RE 1 hanno prorogato il contratto “in modo definitivo”, con decorrenza retroattiva dal 1° ago­sto 2020 e fino 21 ottobre 2021; hanno precisato che la pigione e l’acconto

per le spese accessorie dovuti ogni mese, complessivamente, ammontavano a fr. 9'245.–

fino al 31 luglio 2020 e che in seguito sarebbero stati ridotti a fr. 7'300.–.

Fatti

B. Il 17 luglio 2023, la CO 1 ha inviato a RE 1 una fattura di fr. 46'106.65.

C. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 19 luglio 2023 dalla sede di Locarno

dell’Ufficio d’esecuzione, la CO 1 ha escus­so RE 1 per l’incasso di fr. 46'106.65

oltre agli interessi del 5% dal 17 luglio 2023, indicando quale causa del

credito la “Fattura debitori

17.07.2023”.

D. Avendo

RE 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 3 novembre

2023 la CO 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della

Giurisdizione di Locarno-Cit­tà. Nel termine impartito, il convenuto si è

opposto all’istanza con osservazioni scritte del 10 novembre 2023. Con replica

e duplica spontanee del 28 novembre e del 7 dicembre 2023, le parti si sono

riconfermate nelle rispettive posizioni antitetiche.

E. Statuendo con decisione del 13 dicembre 2023, il Pretore aggiun­to ha

accolto l’istanza e rigettato in via provvisoria l’opposizione interposta dal

convenuto, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 380.–, senz’assegnare

indennità.

F. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 22 dicembre 2023, chiedendo “che le

[sue] considerazioni vengano prese in esame e riconosciute come corrette”. Visto l’esito dell’odierno giudizio, il reclamo non è stato notificato

alla controparte per osservazioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto a RE 1 il 18 dicembre 2023 durante le ferie esecutive

natalizie (art. 56 n. 2 LEF; DTF 143 III 149 consid. 2.4.1.1), il termine d’im­­pugnazione,

iniziato a decorrere il primo giorno utile dopo le ferie (DTF 121 III 285

consid. 2/b e 49 III 76), ossia il 2 gennaio 2024, è scaduto venerdì 12 gennaio

2024.

Presentato il 23 dicembre 2023 (data del timbro postale), il reclamo è

dunque senz’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

sommaria documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determinare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79.

o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio

2022.

consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).

Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente

il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564

consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha dapprima statuito che il contratto

di locazione, il verbale d’udienza dell’11 ottobre 2016 e l’aggiunta del 3 luglio

2021, tutti firmati da RE 1, costituiscono un valido titoli di rigetto

provvisorio dell’opposizione per le pigioni (e gli acconti delle spese

accessorie) dovute dal novembre del 2016 alla fine del contratto, pari complessivamente

a fr. 508'991.– o, meglio, fr. 9'245.– fino a luglio 2020 compreso

(45 mesi) e fr. 7'300.– in seguito (15 mesi fino a ottobre 2021), tolte due

riduzioni in ragione della pandemia di Covid-19, di fr. 10'434.– nel 2020

e di fr. 6'100.– nel 2021. Ha poi dedotto l’eccedenza di fr. 1'364.90

a favore dell’escusso risultante da un conteggio prodotto dalla CO 1 relativo

alle spese accessorie e i pagamenti di fr. 461'519.45

resi verosimili dall’escusso (in realtà risultanti dal conteggio

presentato dall’istante con la replica). Ha

concluso che l’opposizione andava rigettata in via provvisoria per la

differenza tra fr. 508'991.– e fr. 461'519.45,

pari a fr. 46'106.65, oltre agl’interessi del 5% dal 17 luglio

2023, corrispondente esattamente a quanto richiesto dall’istante, onde l’accoglimento

integrale dell’i­­stanza.

4.

Nel

reclamo, RE 1 rileva innanzitutto che in prima sede la CO 1 aveva indicato in

uno suo conteggio che al 1° febbraio 2017 “il saldo nei [suoi] confronti era di sfr.000.00” e lamenta che il Pretore aggiunto non ne abbia tenuto conto. Ritiene

scorretto “inserire vecchie

pratiche (antecedenti la data sopra indicata) come nuovi debiti”. Sostiene che il magistrato abbia sposato la tesi dell’i­­stante “tramite un conteggio contabile inesatto”. Secondo lui, per il 2017 si devono considerare soltanto 11 (anziché 12)

mensilità (da febbraio a dicembre). Il reclamante afferma poi che il primo

giudice non ha tenuto conto di un suo pagamento di fr. 8'505.45 avvenuto

il 28 aprile 2017, che l’istante aveva confermato di aver ricevuto. Chiede

pertanto che “le [sue] considerazioni vengano pre­se in

esame e riconosciute come corrette”.

5.

A

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse

non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,

pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160

consid. 5.1). La verosimiglianza è infatti meno di una prova ma più di una semplice allegazione (sentenze del

Tribunale federale 5A_845/2009 del 16 febbraio 2010 consid. 6.1 e 5A_139/2018

del 25 giugno 2019 consid. 2.6.1 e 2.6.2). L’esame del

giudice è sommario sia in fatto che in diritto (DTF 145 III 213 consid. 6.1.3)

e gli lascia un certo potere d’apprezzamento (sentenza del Tribunale federale

5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1). L’ec­­cezione è verosimile se

sussistono oggettivamente più motivi a favore della realizzazione del fatto

ostativo invocato che a sfavore (sentenza del Tribunale federale 5A_142/2017

del 18 agosto 2017 consid. 4.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021,

n. 87 segg. ad art. 82 LEF).

5.1

Nel

conteggio prodotto con l’istanza (doc. G), la terza riga della pagina 6 indica

effettivamente che il 1° febbraio 2017 la RA 1 ha registrato (“comptabilisé”, come

da titolo della prima colonna) un pagamento BVR dell’inquilino di fr. 9'984.55

relativo alla pigione di ottobre 2016 (data di valuta secondo il titolo “valeur” della quinta

colonna), che ha azzerato il saldo (titolo “solde” dell’ultima colonna)

di stesso valore a favore della locatrice. Sennonché, verosimilmente per una

svista, essa ha contabilizzato le pigioni da novembre

2016.

a febbraio 2017 (valuta) solo il 1° marzo 2017 (pri­ma colonna,

dalla quarta all’ottava riga della sesta pagina). I pagamenti di quelle quattro

mensilità sono poi stati registrati, per la prima, il 12 settembre 2017 (22a

riga della sesta pagina), per la terza e la quarta il 1° novembre 2017 (26a

e 27a riga della sesta pagina) e per la seconda il 4 aprile 2018 (5a

riga della settima pagina). In altre parole, al 1° febbraio 2017 il debito dell’inquilino

era in realtà di quattro mensilità, già esigibili dal primo di ogni singolo

mese secondo il contratto (rubrica “Mietzins” del doc. C: “zahlbar monatlich”),

come si può verificare consultando le prime cinque pagine dell’estratto, in cui

non sono registrate le pigioni da novembre 2016 a febbraio 2017. Il conteggio

non è pertanto perfetto, dal punto di vista della tempestività delle

registrazioni, ma non è “inesatto”. Il reclamante non

contesta infatti che la somma degli addebiti e degli accrediti corrisponda a

quanto risulta nell’ultima pagina né pretende e rende verosimile, com’era suo

obbligo, che accrediti siano stati omessi (tranne uno a suo dire, v. sotto

consid. 5.3) oppure addebiti eseguiti in doppio o erratamente. Sul punto, il

reclamo è infondato.

5.2

Da

quanto precede risulta anche che il reclamante non ha reso verosimile un errore

della locatrice nel contabilizzare dodici mensilità nel 2017 (come per tutti

gli altri anni tranne il primo e l’ultimo) e non undici.

5.3

Quanto

alla censura, secondo cui il Pretore aggiunto avrebbe ignorato un pagamento di fr. 8'505.45

avvenuto il 28 aprile 2017, il reclamo è invece irricevibile, in quanto

insufficientemente motivato, poiché RE 1 non indica da quale documento

risulterebbe che la CO 1 ne ha confermato la ricezione. Ad ogni modo, dalla

sesta pagina del conteggio emerge che il 1° maggio 2017 (prima colonna, 11a

riga) l’escutente ha registrato un accredito proprio di fr. 8'505.45

(settima colonna) effettuato il 26 (non il 28) aprile 2017 (quinta colonna).

Parrebbe dunque che detto accredito sia proprio il pagamento cui il reclamante

si riferisce, e ch’esso sia stato correttamente registrato a suo favore dall’escu­­tente.

Tanto basta per segnare la sorte del reclamo.

6.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Non si pone invece

problema di ripetibili, la controparte non essendo stata invitata a presentare

osservazioni al reclamo.

7.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso di fr. 17'750.45,

pari alla somma della mensilità di gennaio 2017 contestata (fr. 9'245.–) e

della pretesa mancata considerazione del pagamento di fr. 8'505.45 (sopra

consid. 4), non raggiunge la soglia di fr. 30'000.–

ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Nella misura in cui è ricevibile, il

reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 400.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico.

3. Notificazione a:

– RE 1, __________,

__________;

– RA 1, __________,

__________.

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è

dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale

al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF).

Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1

LTF).