Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione. Carente motivazione della sentenza impugnata

Incarto n.

14.2023.52

Lugano

6 novembre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta del giudice:

Jaques,

presidente

vicecancelliera:

Bertoni

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) nella causa SO.2022.1372 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della

Giudicatura di pace del Circolo di Lugano Ovest promossa con istanza 20 dicembre

2022 dalla

RE 1

contro

CO 1

giudicando sul reclamo del 10 maggio 2023 presentato dalla RE 1 contro

la decisione emessa il 9 maggio 2023 dal Giudice di pace;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto di locazione del 9 ottobre 2020 la RE 1 ha locato alla

CO 1 uno stabile denominato Grancia 1 per uso commerciale (negozio per vendita

di abbigliamento) a partire dal 1° gennaio 2021 per una pigione trimestrale di fr. 5'500.–

(+ IVA) oltre a spese accessorie trimestrali di fr. 1'000.– (+ IVA). Al

punto 24.3 del contratto le parti hanno convenuto che “il conduttore partecipa al budget pubblicitario del

Parco Commerciale Grancia con un contributo di Chf 2'000 + iva pagabile

annualmente in via anticipata al 1.01 ed indicizzabile annualmente al minimo

dell’1%”. Il 10 gennaio 2022 la RE 1 ha emesso a

carico della CO 1 una fattura di fr. 2'175.55 (fr. 2'020.– più IVA di

fr. 155.54) per “contributo

pubblicità anno 2022”.

Fatti

B. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 13 dicembre 2022 dalla sede di

Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, la RE 1 ha escusso la CO 1 per l’incasso di fr. 2'175.55

oltre agli interessi del 7% dal 10 gennaio 2022, indicando quale causa del

credito il “mancato pagamento

fattura 22000020 del 10.01.2022”.

C. Avendo

la CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 20

dicembre 2022 la RE 1 ne ha chiesto il rigetto provvisorio alla Giudicatura di

pace del Circolo di Lugano Ovest. Nel termine impartito, la convenuta si è

opposta all’istanza con osservazioni scritte del 20 gennaio 2023. Con replica

del 2 febbraio 2023 e duplica del 20 febbraio 2023 le parti hanno ribadito le

loro posizioni contrastanti.

D. Statuendo con decisione del 9 maggio 2023, il Giudice di pace ha

respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 100.–.

E. Contro

la sentenza appena citata la RE 1 è insorta a questa

Camera con un reclamo del 10 maggio 2023 per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate

spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 22 giugno 2023, la CO 1 ha

concluso per la reiezione del reclamo. Con replica spontanea del 5 luglio 2023

la RE 1 ha ribadito il suo punto di vista.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto alla RE 1 il 10 maggio 2023, il termine d’impugnazione è

scaduto sabato 20 maggio, per cui la scadenza è stata riportata a lunedì 22

maggio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato l’11 maggio

2023.

(data del timbro postale), il reclamo è dunque senz’altro tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura sommaria

documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determinare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79.

o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio

2022.

consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).

Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente

il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564

consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Giudice di pace ha ritenuto – senza ulteriori

spiegazioni – che “non vi è

traccia” agli atti di alcun valido riconoscimento di

debito, onde la reiezione dell’istanza.

4.

Nel

reclamo la RE 1 critica la carente motivazione della decisione impugnata e ribadisce

che il contratto di locazione firmato dalla CO 1 costituisce senz’altro un

valido riconoscimento di debito per il

discusso “contributo pubblicità” del punto 24.3.

La

critica è giustificata: il primo giudice ha semplicemente rilevato che “non vi è traccia” di

un valido riconoscimento di debito senza esprimersi sul punto 24.3 del

contratto di locazione oggetto della controversia sorta in sede di replica e

duplica. Nella misura in cui non si è determinato sugli argomenti dell’escutente

il Giudice di pace ne ha leso il diritto di essere sentito (art. 53 CPC e 29

cpv. 2 Cost.). Una siffatta violazione implica di principio l’annullamento

della decisione impugnata, a prescindere dalle possibilità di successo nel

merito, a meno che la parte lesa abbia avuto modo di esprimersi liberamente

davanti a un’autorità di ricorso con stesso potere di cognizione dell’autorità

inferiore che ha misconosciuto quel diritto (DTF 137 I 195 consid. 2.3.2;

sentenza del Tribunale federale 5A_19/2011 del 29 giugno 2011, consid. 2.3) e

non ne risulta alcun pregiudizio per la parte lesa (DTF 142 III 55 consid. 4.3;

sentenza della CEF 14.2020.14 del 30 giugno 2020 consid. 5.1). Nel caso

specifico, non è tuttavia necessario rinviare la cau­sa al primo giudice per

sanare la violazione, siccome la reclaman­te non ha formulato alcuna richiesta

in tal senso, anzi ha postulato la riforma del giudizio nel senso dell’accoglimento

dell’istanza. La cognizione della Camera non può d’altronde ritenersi limitata

(giusta l’art. 320 lett. b CPC, v. sopra consid. 1.2) sui fatti rilevanti per

il giudizio giacché la sentenza impugnata non contiene alcun accertamento sui

punti controversi. La causa è infine matura per il giudizio, sicché nulla osta

a statuire direttamente sul reclamo sen­za rinvio al primo giudice (art. 327

cpv. 3 lett. b CPC; sentenza della CEF 14.2022.23 del 14 settembre 2022 consid.

5.

con rinvii).

5.

Nel

merito la RE 1 sottolinea che il verbo “partecipa” nella clausola 24.3 del

contratto di locazione (“il

conduttore partecipa al budget pubblicitario del Parco Commerciale Grancia con

un contributo di Chf 2'000 + iva pagabile annualmente in via anticipata al 1.01

ed indicizzabile annualmente al minimo dell’1%”) esprime il carattere “imperativo presente”

dell’obbligo assunto dalla conduttrice e non lascia spazio a interpretazioni

condizionali in merito a ciò che le parti hanno convenuto.

5.1

Con

le osservazioni al reclamo la CO 1 ribadisce invece che il contratto di

locazione definisce gli obblighi unicamente tra lei e la locatrice e non

stabilisce di contro un suo obbligo di partecipare al budget pubblicitario di

una terza persona giuridica, ossia il parco commerciale Grancia, con cui non ha

alcun rapporto contrattuale. Inoltre, la clausola 24.3 – che costituisce un’aggiunta

alla versione standard del contratto di locazione della CATEF – prescrive solo

la possibilità di partecipare al budget pubblicitario e non l’obbligo. Avrebbe

potuto stipulare un contratto pubblicitario con la persona giuridica parco commerciale

Grancia, ma non l’ha fatto e comunque non con la RE 1.

5.2

Costituisce

un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF l’atto pubblico o

la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si

evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente,

senza riserve né con-dizioni, una somma di

denaro determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301

consid. 2.3.1 con rimandi). Conditio sine qua non è

che l’importo riconosciuto sia facilmente determinabile secondo criteri

oggettivi stabiliti già al momento della sottoscrizione del riconoscimento (cfr. DTF

139.

III 302 consid. 2.3.1) e sottratti a possibilità di modifica unilaterale

dipendente dal­la volontà delle parti (Cometta,

Il rigetto provvisorio dell’opposizio­­ne nella prassi giudiziaria ticinese, in

Rep

1989, pag. 338 con rif.).

5.2.1

Nella

fattispecie il punto 24.3 del contratto ha un evidente caratte­re imperativo

per la convenuta, espresso con il modo indicativo presente del verbo

partecipare, e mette a suo carico un obbligo di pagare una somma (“contributo”)

determinata o perlomeno facilmente determinabile (“CHF 2'000 + iva pagabile annualmente in via

anticipata al 1.01 ed indicizzabile annualmente al minimo dell’1%”). È escluso interpretarla, come vorrebbe la convenuta, come una mera possibilità

di partecipazione al budget pubblicitario.

5.2.2

La resistente rileva a ragione che il contratto di locazione definisce

gli obblighi unicamente tra lei e la locatrice. Non vi sono pertanto dubbi che

il contributo in discussione debba essere versato a que­st’ultima, anche perché

il “Parco commerciale Grancia” non ha manifestamente

personalità giuridica. Nulla osta, inoltre, a che una parte s’impegni a

versare all’altra un contributo destinato a un ter­zo o a finanziare

prestazioni fornite da un terzo. Del resto la locatrice ha spiegato nella

replica di prima sede, senza essere contraddetta dalla convenuta, e pertanto in

modo vincolante (art. 150 cpv. 1 CPC e tra altre sentenza della CEF 14.2020.175

del 2 aprile 2021 consid. 4.1), che per potersi fregiare del marchio parco

commerciale Grancia e poterlo pubblicizzare ed esporre a favore dei suoi

inquilini essa paga annualmente una royalty. Anche sotto questo profilo il

contratto costituisce un valido titolo di rigetto.

5.3

Che l’istante non abbia prodotto né il contratto con il parco

commerciale Grancia né il budget né la prova che il parco commerciale Grancia

abbia fornito prestazioni alla convenuta nell’ambito pubblicitario non è,

contrariamente a quanto sostiene quest’ultima, di rilievo per il giudizio

odierno. Il contratto di locazione non subordi­na infatti la riscossione del

contributo a tali prove. D’altronde la resistente non ha provato, come le

incombeva (sentenza della CEF 14.2021.184 del 28 giugno 2022 consid. 4.1.4.1),

che la clausola del punto 24.3 ha un carattere bilaterale sul quale essa avreb­be

potuto fondare un’eccezione d’inadempimento giusta l’art. 82 CO. Il contributo

risulta piuttosto costituire la contropartita della messa a disposizione – non

contestata – di un locale in un centro commerciale conosciuto proprio per la

pubblicità di cui è oggetto.

5.4

La

resistente fa ancora valere che la fattura non è “passata in giudicato” poiché

quando l’ha ricevuta ha contestato il fatto che era stata emessa dalla RE 1 e

non dal parco commerciale Grancia. Così

argomentando, essa pare confondere rigetto dell’op­­posizione definitivo

e, come in concreto, provvisorio. A parte il fatto che una fattura non è una

decisione e non può dunque passare in giudicato,

per ottenere il rigetto provvisorio all’escutente basta pro­durre un

riconoscimento di debito, come fatto dalla reclamante con la produzione

del contratto di locazione. La censura va pertanto respinta.

5.5

A

mente della resistente la RE 1 non ha il diritto di agire per il parco

commerciale Grancia e tra di loro non vi è alcuna controversia relativa al

budget pubblicitario del parco commerciale Grancia. A suo dire tutte le persone

indicate nel contratto di locazione dovrebbero essere “registrate rispettando la legge”, sicché chiede alla RE 1 di presentare “l’estratto di registrazione”

della persona giuridica parco commerciale Grancia e del regolamento, la copia

del budget pubblicitario e dell’atto in cui si evince che le prestazioni

relative alla pubblicità sono state eseguite, la fattura emessa dal Parco

commerciale Grancia e la procura sottoscritta in favore della RE 1.

Dal

contratto di locazione non si evince che la RE 1 agisca per conto del parco

commerciale Grancia, il quale, come già rilevato, non ha del resto personalità

giuridica. La resistente non ha neppure reso verosimile un rapporto di

rappresentanza, anzi è accertato che l’istante agisce per sé stessa, pur con lo

scopo di coprire le royalties da lei dovute per la pubblicizzazione del parco

commerciale (sopra consid. 5.2.2) in base agli art. 16 punto 1 e 19 lett. a del

Regolamento (doc. C accluso all’istanza). Tutte le prove richieste sono

pertanto prive di rilievo nella procedura in oggetto.

5.6

Sempre

nelle sue osservazioni al reclamo la CO 1 ripete che la clausola n. 24.3 è

illecita poiché secondo l’art. 256 cpv. 2 CO

“Sono nulle le clausole che derogano a svantaggio del

conduttore previste in:

a. contratti sotto forma di condizioni

generali preformulate;

b. contratti concernenti la locazione di

locali d’abitazione o commerciali.”. Essa misconosce

però che tale norma si riferisce solo alla deroga a svantaggio del conduttore

dei tre obblighi del locatore citati all’art. 256 cpv. 1 CO, ossia quello di

dover consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è

destinata e mantenerla tale per la durata della locazione (Lachat/ Bohnet in:

Commentaire romand, Code des obligations II, 2ª ed. 2017, n. 7 ad art. 256 CO). La questione discussa in questa sede riguarda invece un obbligo di

genere diverso. L’art. 256 cpv. 2 CO non gli è pertanto applicabile. La censura

è così infondata.

5.7

In

definitiva il reclamo merita totale accoglimento, per fr. 2'175.55 oltre

agli interessi di mora dal 10 gennaio 2022 come richiesto. Non è infatti

contestata l’indicizzazione dell’1% annua, in casu di fr. 20.–

(pari al massimo secondo la clausola 24.3), né l’IVA di fr. 155.54 (che

risulta dalla stessa clausola), e nemmeno gl’interessi di mora, da riconoscere

però con il saggio legale del 5% (art. 104 cpv. 1 CO) e non quello del 7%

richiesto dall’istante, senza particolare motivazione. A scanso di equivoci, il

punto 10 del contratto concerne la pigione e l’acconto per le spese accessorie.

6.

In

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la

soccombenza pressoché totale della CO 1, che si è opposta all’accoglimento sia dell’istanza

sia del reclamo (art. 106 cpv. 1 CPC).

In

ambedue le sedi, invece, la richiesta di assegnazione di ripetibili va

respinta, poiché la RE 1 non è patrocinata da un rappresentante professionale e

non ha motivato di avere diritto a un’adeguata indennità d’inconvenienza come

richiesto dall’art. 95 cpv. 3 lett. c CPC.

7.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 2'175.55,

non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è parzialmente accolto e di

conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

“1. L’istanza è parzialmente accolta. Di conseguenza l’opposizione

al precetto esecutivo n. __________ emesso dall’Ufficio d’esecuzione di Lugano

è rigettata in via provvisoria per fr. 2'175.55 oltre agli interessi di

mora del 5% dal 10 gennaio 2022.

2. Le

spese processuali di fr. 100.–, da anticipare dall’istante, sono poste a

carico della convenuta. Non si assegnano indennità”.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 250.– relative al presente giudizio,

già anticipate dalla reclamante, sono poste a carico della CO 1 con l’obbligo

di rifondergliele. Non si assegnano indennità.

3. Notificazione a:

– ;

– .

Comunicazione

alla Giudicatura di pace del Circolo di Lugano Ovest.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo

se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza

fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto

è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF

(art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie

(art. 46 cpv. 1 LTF).