Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di compravendita con divieto di compensazione del prezzo con eventuali pretese per difetti. Accordo separato di valutazione dell’eccessiva umidità in al

Incarto

n.

14.2024.130

Lugano

5 febbraio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

cancelliera:

Bertoni

statuendo nella causa SO.2024.870 (rigetto provvisorio

dell’opposizione) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa

con istanza 12 febbraio 2024 da

RE 1, IT-__________

RE 2, IT-__________

(patrocinati dall’avv. PA 1, __________)

contro

CO 1

(patrocinato dall’avv. PA 2, __________)

giudicando sul reclamo del 14 ottobre 2024 presentato da RE 1 e RE 2

contro la decisione emessa il 3 ottobre 2024 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Il 22 giugno 2017, dinnanzi al notaio PI 1 i coniugi RE 1 e RE 2

hanno costituito a favore di CO 1 un diritto di compera, con scadenza al 28

febbraio 2020, sulle particelle n. __________ e __________ RFD di __________

per fr. 11'000'000.–, di cui fr 250'000.– già versati a titolo fiduciario

al notaio, da computarsi sul prezzo di vendita in caso di esercizio del diritto

di compera, e fr. 10'750'000.– da versare sul conto del notaio prima di

tale esercizio.

B. Il

13 marzo 2019, le parti hanno sottoscritto davanti al medesimo notaio un atto

di modifica ed esercizio del diritto di compera, con cui hanno fra l’altro

modificato le modalità di soluzione del prezzo di compravendita nel senso che fr. 8'750'000.–

sarebbero stati da versare al notaio entro il 29 marzo 2019 e fr. 2'000'000.–

direttamente ai venditori al più tardi il 31 dicembre 2022.

C. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 26

gennaio 2024 dal­la sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, RE 1 e RE

2 hanno escusso CO 1 per l’incasso di fr. 150'000.–

oltre agl’interessi del 5% dal 1° gennaio

2023 (indicando quale cau­sa del credito il “Saldo prezzo di vendita part. n. __________ e __________

RFD __________ __________, rogito n. __________ del notaio PI 1 del 13.03.2019

(pot. 2 c.) garantito da cartella ipotecaria (pot. 2 cb”) e fr. 20'774.02 (per “Interessi mora prezzo di vendita part. n. __________ e __________ RFD,

__________ rogito n. 1540”).

D. Avendo

CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 12 febbraio

2024 i coniugi RE 2 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 5. Nel termine

impartito, il convenuto si è opposto all’istan­­za con osservazioni

scritte del 18 aprile 2024 e con scritto del 25 aprile ha chiesto di poter produrre

nuovi documenti.

Nel

termine impartito dal Pretore, con replica del 10 maggio 2024 gl’istanti si

sono opposti alla richiesta di produzione della nuova documentazione e si sono

espressi in modo spontaneo sulle osservazioni del convenuto, confermando le

loro conclusioni. Mediante duplica spontanea del 12 giugno 2024, il convenuto ha

anche lui ribadito le proprie conclusioni e confermato la sua richiesta del 25

aprile.

E. Statuendo con decisione del 3 ottobre 2024, il Pretore ha respinto l’istanza,

ponendo a carico degl’istanti le spese processuali di fr. 800.– e un’indennità

di fr. 5'000.– a favore del convenuto.

F. Contro

la sentenza appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a

questa Camera con un reclamo del 14 ottobre 2024 per ottenerne, in via principale, la modifica nel senso dell’accoglimen­­to

dell’istanza, e in via subordinata l’annullamento e il rinvio degli atti al

primo giudice per nuovo decisione, in ambedue i casi protestate spese e

ripetibili. Nelle sue osservazioni dell’8 novembre 2024, CO 1 ha concluso per

la reiezione del reclamo, anche lui protestate spese e ripetibili.

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1 Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto ai patrocinatori dei coniugi RE 2 il 4 ottobre 2024, il

termine d’impu­gnazione è scaduto lunedì 14 ottobre. Presentato quello stesso

giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.

1.2 La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2. In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

sommaria documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determinare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio

2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).

Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente

il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564

consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).

3. Nella

decisione impugnata, il Pretore ha ritenuto che gli atti di costituzione del

diritto di compera e di modifica ed esercizio di tale diritto si prestano di

principio a fungere da titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per il

saldo residuo, di fr. 150'000.–,

della rata di fr. 2'000'000.–. Ha tuttavia ricordato che chi domanda l’a­­dempimento

di un contratto bilaterale deve averlo per parte sua adempiuto od offerto di

adempirlo, a meno che per il tenore o la natura del contratto sia tenuto a

eseguirlo soltanto più tardi (art. 82 CO). Dal profilo esecutivo, perché l’escutente

debba dimostra­re di aver correttamente

adempiuto il proprio obbligo, basta che l’escusso abbia formulato l’eccezione di mancato o incorretto adempimento

in modo non palesemente insostenibile (cosiddetta “Basler Praxis”), non la deve

inoltre rendere verosimile nel senso dell’art. 82 cpv. 2 LEF.

Nel

caso sottopostogli, il Pretore ha considerato che il convenuto aveva eccepito

in modo non palesemente insostenibile l’eccezio­ne d’incorretto adempimento

delle prestazioni dovute dai vendito­ri, in particolare in riferimento a gravi

difetti di umidità dell’edificio acquistato, come risulta dall’“accordo di tacitazione” del 2 agosto 2019, con cui, “in deroga alle disposizioni di cui all’atto pubblico di compravendita”, le parti hanno concordato in via definitiva che

Fatti

i ven­ditori versassero all’acquirente l’importo

forfettario omnicomprensivo di fr. 47'200.– a titolo di “definizione finale di ogni e qualsiasi

pretesa, passata, presente o futura” riguardante la

proprietà compravenduta, fatta salva “la futura comune e

concorde valutazione del­l’eccessiva umidità in alcune zone del piano seminterrato del

corpo principale dell’immobile, e delle eventuali misure che dovessero essere

adottate nonché la suddivisione degli eventuali costi di tali misure”. Ora, ha constatato il primo giudice, gl’istanti non hanno dimostrato

il corretto adempimento del proprio impegno per quanto attiene al problema di

eccessiva umidità. D’altronde, il Pretore ha reputato che l’eccezione, oltre a

non risultare manifestamente in contrasto con gli atti, non fosse abusiva

neppure dal profilo del rapporto e della proporzione tra il difetto qualitativo

invocato e la prestazione trattenuta, di fr. 150'000.–, pari al meno dell’1.5%

del prezzo di compravendita. Onde la reiezione dell’istanza.

4. Nel

reclamo RE 1 e RE 2 sostengono che la “Basler Praxis”, sulla quale è fondata la

decisione impugnata, non si applica nella fattispecie perché ritengono di aver

dimostrato di aver adempiuto correttamente i propri obblighi, come stabiliti

nel titolo di rigetto dell’opposizione, ossia nei contratti di costituzione del

diritto di compera e di modifica ed esercizio di tale diritto, i quali

escludevano ogni garanzia per eventuali difetti. A dire loro, spettava pertanto

all’escusso rendere verosimili i difetti di umidità allegati (art. 82 cpv. 2

LEF).

4.1 Secondo la giurisprudenza di questa Camera,

qualora l’escusso abbia

contestato in modo sufficientemente circostanziato, non

palesemente insostenibile e tempestivo la correttezza dell’adempi­mento delle

prestazioni dovutegli dall’escutente nell’ambito di un contratto sinallagmatico

o bilaterale in cui la prestazione anticipata è a carico del procedente,

incombe a quest’ultimo, in virtù dell’art.

82 CO, dimostrare di avere adempiuto correttamente i propri obblighi

onde ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione all’ese­cuzione volta all’incasso

della propria pretesa (cosiddetta “Basler Praxis”: sentenza della CEF 14.2017.73 del 27 dicembre 2017, consid.

5.6/a, RtiD 2018 II 823 n. 42c, confermata in particolare nelle sentenze

14.2023.112 del 30 aprile 2024, RtiD 2024 II 720 n. 34c, consid. 5, 14.2023.134

del 26 aprile 2024 consid. 5 e 14.2022.113 del 28 marzo 2023 consid. 5.1).

Il

Tribunale federale segue la Basler

Praxis per quanto attiene al­l’eccezione d’inadempimento

(DTF 145 III 25 consid. 4.3.2), mentre ha lasciato aperta la questione della

sua applicabilità in generale alle eccezioni di adempimento difettoso (sentenze

5A_704/ 2021 del 1° marzo 2022, consid. 4.2 e 5A_65/2020 del 7 luglio 2020,

consid. 5.2.2; v. anche la 5A_1008/2014 del

1° giugno 2015, consid. 3.4.3, BlSchK 2016, 92), come pure della

compatibilità della giurisprudenza della scrivente Camera con il diritto

federale (sentenza 4A_623/2023 del 13 marzo 2024 consid. 4.2). Ha recentemente

giudicato che l’eccezione dilatoria dell’art. 82 CO non si applica quando l’acquirente

che si è fatto consegnare la cosa richie­de, a titolo di garanzia per i

difetti, la riduzione del prezzo di compravendita. Quando se ne avvale in una

procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, non contesta infatti l’esigibilità

del prezzo, ma fa valere un mezzo di diritto civile ai sensi dell’art. 82 cpv.

2 LEF. Gli incombe pertanto, conformemente a questa norma, l’o­nere di rendere

verosimile il difetto. Posto che non può rifiutarsi di pagare l’intero prezzo

(cfr. art. 205 cpv. 3 CO), l’acquirente escusso deve anche rendere

verosimile l’ammontare della riduzione che intende opporre al venditore

escutente (DTF 149 III 310, consid. 5.2.2 e 5.3). La Camera ha adottato un

ragionamento analogo per escludere la possibilità per l’escusso d’invocare l’ecce­zione

dilatoria dell’art. 82 CO ove invochi difetti nei locali locati, giacché li può

far valere solo con i rimedi giuridici specifici del diritto della locazione

(art. 259a CO), segnatamente la riduzione (art. 259d CO) e il

deposito (art. 259g CO) della pigione (sentenza 14.2016.60 del 6

settembre 2016, consid. 6.2/b), mentre può eccepire l’adempimento difettoso del

contratto di locazione in virtù dell’art.

82 CO, e dunque richiamarsi alla Basler Praxis, ove conte­sti che la cosa locata gli

sia stata consegnata in stato idoneo all’uso cui è

destinata (art. 256 cpv. 1 CO). Dalle sue ultime sentenze (DTF 149 III 310

consid. 5.1; citata 4A_623/2023, consid. 4.1.3), si evince del resto

implicitamente che anche per il Tribunale federale la Basler Praxis vale per le

eccezioni d’imperfetta esecuzione laddove sia applicabile l’art. 82 CO, ciò che

è ammesso quando la prestazione dell’escutente è qualitativamente difettosa, ossia

in caso di adempimento non conforme al

contratto (« nicht gehörig »), perlomeno ove il difetto quantitativo o qualitativo non è

insignificante (Schroeter in:

Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7ª ed. 2020, n. 43 ad art.

82 CO).

4.2 Nel

caso in esame, il convenuto ha eccepito l’adempimento difettoso della

prestazione dovuta dagl’istanti in riferimento a gravi difetti di umidità

riscontrati nell’edificio acquistato. Orbene, l’acqui­rente che si prevale

della garanzia per i difetti della cosa venduta ha la scelta solo tra la

risoluzione della vendita, il risarcimento per il minor valore della cosa o la

sua sostituzione (art. 205 cpv. 1 e 206 CO). Non appena la cosa è stata consegnata

e accettata, i menzionati diritti di garanzia si sostituiscono al credito dell’acqui­rente

volto alla consegna di una cosa conforme al

contratto (Ven­turi/Zen

Ruffinen in: Commentaire romand,

Code des obligations I/1, 3ª ed. 2021, n. 1 ad art. 205 CO), sicché egli

non è più legittimato a eccepire l’art. 82 CO per trattenere la parte del

prezzo di vendita corrispondente al minor valore della cosa difettosa (Ven­turi/Zen Ruffinen, op. cit., n. 3 ad art. 197-210; nello stesso senso: Honsell in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I,

7ª ed. 2020, n. 3 ad art. 197-210 CO, che ritiene proponibile l’eccezione dell’art.

82 CO solo se l’acquirente la solleva al momento della consegna della cosa

venduta). Di conseguenza, CO 1 non è legittimato a eccepire l’adempimento

difettoso del contratto di compravendita dal momento che la consegna è già

avvenuta da tempo. A ben vedere, egli non contesta l’esigibilità del prezzo, ma

fa valere, per mezzo di un’eccezione, una riduzione del prezzo di

compravendita, ossia un mezzo di diritto civile ai sensi dell’art. 82 cpv. 2

LEF, sicché gl’incombe pertanto l’onere di rendere verosimile il difetto

allegato e l’ammontare della riduzione che intende opporre al venditore

escutente (DTF 149 III 310, consid. 5.2.2 e 5.3). Nel risultato va pertanto

dato ragione ai reclamanti su questo punto.

4.3 Anche

se non si applica l’art. 82 CO, il difetto di umidità eccepito dall’escusso dev’essere esaminato come eccezione

nel senso del­-l’art. 82 cpv. 2 LEF dal momento che il giudice esamina

il diritto d’ufficio (art. 57 CPC). Il Pretore ha del resto reputato “verosimile” il

difetto legato all’eccessiva umidità (consid. 8, pag. 5, secondo paragrafo i.f.).

4.4 I

reclamanti fanno valere che l’eccezione di adempimento difettoso della prestazione

da loro dovuta è improponibile stante la clausola di esclusione di

compensazione contenuta nell’atto di modifica ed esercizio del diritto di

compera, che si estende anche a presunti difetti

dell’oggetto della compravendita. Fanno valere che, interpretato in modo

oggettivo secondo il principio dell’affida­mento, l’“accordo di tacitazione”, contrariamente a quanto giudicato dal

Pretore, non prevede alcuna specifica eccezione al divieto

di compensazione, ciò che è confermato dal fatto che i fr. 47'200.– pattuiti

dalle parti nell’“accordo di tacitazione”, sono stati da loro

versati e non compensati con il saldo del prezzo di compravendita. Si dolgono

al riguardo di un difetto di motivazione della decisione impugnata, poiché il

Pretore non avrebbe spiegato il motivo della sua conclusione, fondata su quell’accordo, secondo cui il preteso inadempimento

del contratto eccepito dall’escusso in relazione ai problemi di umidità non

sarebbe palesemente insostenibile ai sen­si della “Basler Praxis”.

4.4.1 Nella

sentenza impugnata, il Pretore ha spiegato che nell’“accordo di tacitazione” le parti si sono sostanzialmente date atto dell’esi­stenza di “eccessiva umidità in alcune zone del piano seminterrato” e, “in deroga alle

disposizioni di cui all’atto pubblico di compravendi­ta” e quale “eccezione” alla definizione

finale delle pretese dell’ac­quirente in rapporto al fondo

venduto, regolata con il versamento dell’importo forfettario di fr. 47'200.–,

Considerandi

hanno riservato un futuro accordo sulla valutazione dell’ampiezza del problema

dell’umidità, delle misure da adottare e sulla suddivisione degli eventuali

costi (consid. 8). I reclamanti hanno capito le ragioni del Pretore, tanto che

le criticano in modo particolareggiato (n. 27 segg. del recla­mo). La censura

di carente motivazione è dunque infondata.

4.4.2

Con

l’“accordo

di tacitazione” le parti hanno esplicitamente deroga­to

alle “disposizioni

di cui all’atto pubblico di compravendita” (doc. E), come rettamente appurato dal Pretore. Poco importa che l’ac­cordo

non escluda specificamente ed esplicitamente il divieto di compensazione,

poiché ciò risulta implicitamente dalla volontà ivi espressa dalle parti, interpretata secondo il principio dell’affida­mento,

nei limiti di quanto da esse pattuito, ovvero mediante l’am­missione di pretese

risarcitorie dell’acquirente, da saldare con l’im­porto forfettario

omnicomprensivo di fr. 47'200.–, con l’“eccezione” di eventuali

pretese per l’“eccessiva umidità

in alcune zone del pia­-no seminterrato” (eccezione dell’eccezione). Ne

segue che la censura fondata sul divieto di compensazione non regge, poiché i

reclamanti vi hanno parzialmente rinunciato sottoscrivendo l’“accor­­do di

tacitazione”.

5.

In

via eventuale, i reclamanti fanno valere che la censura di adempimento difettoso della loro prestazione non è

sufficientemente cir­costanziata, è palesemente insostenibile ed è

intempestiva. Secondo loro, l’interpretazione dell’“accordo di tacitazione” per cui le parti si sarebbero date atto della presenza di eccessiva

umidità è insostenibile. Emerge, semmai, che

la valutazione “riguardo all’esa­gerazione o meno dell’umidità” allora

non era ancora stata chiarita. Mettono inoltre in dubbio la proporzionalità

dell’importo trattenuto, contestando la pertinenza del riferimento del Pretore

al prezzo di vendita e affermando di aver dimostrato che parte dei lavori

allegati dal convenuto a sostegno della trattenuta di fr. 150'000.–, per

almeno fr. 100'000.–, non avevano nulla a che fare con il preteso difetto

di umidità. Avversano infine anche la tempestività della censura, sollevata quasi

cinque mesi dopo il trapasso e cinque anni dopo l’entrata in possesso dell’immobile.

5.1

Le

censure in questione sono ovviamente riferite alla giurisprudenza di questa

Camera relativa all’eccezione dell’art. 82 CO, ma valgono, a maiore ad minus,

per l’eccezione di riduzione del prezzo di vendita in ragione di difetti della

cosa venduta (art. 205 CO).

5.2

A

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse

non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,

pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160

consid. 5.1). La verosimiglianza è infatti meno di una prova ma più di una semplice allegazione (sentenze del

Tribunale federale 5A_845/2009 del 16 febbraio 2010 consid. 6.1 e 5A_139/2018

del 25 giugno 2019 consid. 2.6.1 e 2.6.2). L’esame del

giudice è sommario sia in fatto che in diritto (DTF 145 III 213 consid. 6.1.3)

e gli lascia un certo potere d’apprezzamento (sentenza del Tribunale federale

5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1). L’ec­cezione è verosimile se

sussistono oggettivamente più motivi a favore della realizzazione del fatto

ostativo invocato che a sfavore (sentenza del Tribunale federale 5A_142/2017

del 18 agosto 2017 consid. 4.1; Staehelin

in: Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 87 segg. ad art. 82

LEF).

5.3

Nel

caso di specie, il Pretore ha ritenuto verosimile il difetto di “eccessiva umidità in alcune

zone del piano seminterrato” sulla base del­l’“accordo

di tacitazione” (sopra consid. 4.3). Dal testo dell’accordo

non risulta, contrariamente a quanto allegano i reclamanti, che la valutazione

concordata dovesse riguardare “l’esagerazione

o me­no dell’umidità”. A tenore del testo le parti si

danno effettivamente atto della presenza di “eccessiva” umidità in alcune

zone del piano seminterrato. Se non ci fossero stati problemi di umidità non si

capisce del resto perché i reclamanti avrebbero accettato di riservarne la

valutazione nell’“accordo di tacitazione”

in deroga al divieto di compensazione. Emergono d’altronde dall’elenco delle

criticità dovute all’umidità rilevate nella villa CO 1 dalla restauratrice-perito

__________ (doc. 6 accluso alle osservazioni all’istan­za). Ricordato il

carattere sommario dell’esame del giudice di rigetto e il potere di apprezzamento

riconosciutogli (sopra consid. 5.2), la conclusione del Pretore, secondo cui i

difetti di umidità appaiono verosimili, resiste alla critica, senza che sia

necessario verificare l’ammissibilità del nuovo rapporto di __________ (doc. 11 accluso allo scritto del 25 aprile 2024).

5.4

Siccome

il Pretore ha analizzato il problema sotto l’angolo dell’art. 82 CO, ha esaminato

solo in modo molto sommario la questione della quantificazione del minor valore

dell’immobile dovuto ai problemi di umidità.

5.4.1

Secondo

l’approccio corretto, spettava però al convenuto rendere verosimile anche l’ammontare

della riduzione del prezzo che intende opporre ai venditori (sopra consid.

4.

). Si può tuttavia prescindere dal rinviare la causa al primo giudice per

esaminare anche tale questione, poiché l’istruttoria è terminata e la causa è

matura per il giudizio, sicché la Camera può statuire essa stessa sul quesito

senza indugio (art. 327 cpv 3 lett. b CPC).

5.4.2

Nelle

osservazioni all’istanza, il convenuto ha ricordato di aver segnalato ai

venditori con scritto del 13 febbraio 2024 (doc. 6) che i preventivi raccolti

per gl’interventi necessari a eliminare i problemi di umidità ammontavano all’incirca

a fr. 100'000.– e ch’egli aveva già sostenuto ingenti spese di competenza

loro, segnatamente la riparazione del tetto con sostituzione di tutti i

pluviali ammalorati, del riscaldamento nel soggiorno, delle finestre e delle

gelosie. Nel­l’istanza di conciliazione del 21 marzo 2024 (doc. 8), egli ha poi

quantificato in almeno fr. 146'280.25 la somma dovuta dai venditori.

Nella

replica spontanea (ad n. 17 e 18), RE 1 e RE 2 hanno obiettato che i preventivi

citati da CO 1 non sono stati allegati e sottoposti a loro, che nel rapporto

della restauratrice non è stata

quantificata una pretesa precisa nei loro confronti, ben­sì varie somme

preventivate per il rinnovo della villa, ad esempio per l’installazione di un

impianto di aria condizionata, per la sostituzione di tende da sole, per la riparazione

del tetto, per la sostituzione di pluviali deteriorati e per un intervento sull’impianto

sanitario-riscaldamento, che non sono mai stati oggetto di discussio­ne. Hanno

pure osservato che dopo la vendita e prima delle notifiche dei difetti, i

locali adibiti a camerette erano già stati risanati, i pluviali deteriorati

sostituiti e anche l’ultima camera al piano -1 risanata. Ne hanno dedotto che l’escusso

non aveva reso verosimile di aver adempiuto tempestivamente l’onere di verifica

della cosa e di avviso dei difetti.

5.4.3

Il

rapporto di __________ del 22 dicembre 2023 (doc. 5) si

riferisce esplicitamente alle criticità dovute all’umidità (titolo a pagi­na 2

e oggetto dell’e-mail di stessa data) e contiene diversi preventivi. Gl’istanti

non hanno contestato i rilievi della restauratrice-perito né i preventivi, ma

si sono limitati a rilevare che parte dei lavori erano già stati eseguiti prima

delle notifiche dei difetti, di cui hanno criticato la tempestività (n. 18),

ciò che costituisce però una censura distinta da quella della quantificazione del minor valore (v. sotto consid. 5.5). Solo nel reclamo (ad. n. 30), i venditori han­no esplicitamente

contestato che parte dei lavori contenuti nel descrittivo di __________ fossero connessi al problema di umidi­tà. A prima vista, tuttavia, i

lavori elencati da loro non appaiono estranei alla risoluzione dei problemi di

umidità. Che alcuni di essi siano stati realizzati prima del rapporto, come

attestato da quello stesso documento, non è di rilievo per la quantificazione

del minor valore, poiché i reclamanti non hanno mai allegato di averli pagati o

rifusi loro. Fanno invero parte delle spese di loro competenza che il convenuto allega di aver sostenuto lui.

In definitiva, si può ritenere che CO 1 ha reso verosimile di aver diritto a

una riduzione del prezzo per il risanamento dei problemi di umidità dell’ordine

di fr. 150'000.– (circa fr. 100'000.– per i lavori preventivati da __________ e fr. 50'000.– per i lavori già eseguiti).

5.5

Va

respinta anche l’eccezione di tardività dell’avviso dei difetti, siccome nel

firmare l’“accordo di tacitazione” i

venditori vi hanno implicitamente rinunciato, impegnandosi a valutare

congiuntamente con l’acquirente la questione dell’“eccessiva” umidità in alcune

zo­ne del piano seminterrato.

5.6

In

definitiva, l’eccezione di riduzione del prezzo di vendita di almeno fr. 150'000.–

sollevata dal convenuto a causa dei problemi di umidità risulta verosimile, di

modo che anche la pretesa per in-teressi di mora di fr. 20'774.02

posta in esecuzione pare infondata, siccome non decorrono interessi di mora su

una pretesa verosimilmente inesistente. Nell’esito la sentenza impugnata va

pertanto confermata e il reclamo respinto, fermo restando

che le pretese dell’acquirente verranno esaminate nel merito nella causa da lui

avviata dinanzi alla Pretura di Lugano con l’istanza di conciliazione del 21

marzo 2024, sia per quanto riguarda l’esistenza dei difetti segnalati, sia per

la consistenza del minor valore dell’immo­bile, l’imputabilità ai venditori e

la tempestività delle loro notifiche.

6.

La tassa del presente giudizio, stabilita

in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

7.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 170'774.02,

raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è respinto.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 3'000.– relative al presente

giudizio, già anticipate dai reclamanti, sono poste a loro carico in solido. RE

1 e RE 2 rifonderanno a CO 1, sempre in solido, fr. 3'000.– per

ripetibili.

3. Notificazione a:

– ;

–

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).