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26 febbraio 2025Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

i reclamanti, non sussiste neppure nel rogito alcuna pattuizione e/o condizione

che consenta al notaio di effettuare una simile trattenuta.

Con

le osservazioni al reclamo la resistente afferma di aver senz’altro

reso verosimile la propria eccezione conformemente all’art. 82 cpv. 2 LEF,

sostanziando i “gravi”

inadempimenti contrattuali dei venditori riferibili soprattutto ai difetti del

bene venduto mediante una “congrua

e idonea” documentazione, ovvero la perizia sui

difetti (doc. 1 di prima sede) e la petizione volta a condannare i reclamanti a

risarcire all’acquirente il minor valore della cosa venduta di oltre tre

milioni (doc. 2 di prima sede, SO.2023.5127), ossia un importo ben più alto di quello trattenuto. Ripete che tra le formalità da espletare prima di versare il saldo ai

venditori la IICCA ha precisato che rientrino anche quelle relative alla “presunta difettosità dei fondi compravenduti

o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro

promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”. Dal

momento che l’incarico le è stato conferito congiuntamente dalle parti, a

fronte della richiesta dell’acquirente di non versare il saldo del prezzo ai venditori,

la resistente ritiene di non poter far altro che attendere istruzioni congiunte

delle parti o una decisione giudiziale. Reputa inadempiuto anche il presupposto

dell’esistenza di un saldo positivo a favore dei venditori.

6.1 A

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse

non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,

pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160

consid. 5.1).

6.2 Nel

caso in esame, la resistente misconosce che il rigetto dell’opposizione è

stato richiesto sulla base del rogito e non della sentenza della IICCA. Nel

valutare l’incarico affidatole, non è in sé di rilievo sapere se i difetti

invocati dall’acquirente sono verosimili o no.

Determinante è sapere se il notaio ha il diritto o addirittura l’obbligo

di trattenere il saldo del prezzo di vendita in caso di controversie sui

difetti dell’immobile fino al raggiungimento di un accordo tra le parti o all’emanazione

di una decisione giudiziale. Ora, il rogito (doc. C) non prevede un simile

diritto od obbligo. Il versamento del saldo del prezzo ai venditori è

condizionato solamente all’espletamento delle formalità elencate al punto 2.2,

lett. a-c, e alla conferma documentale dell’avvenuta iscrizione del trapasso di

proprietà a registro fondiario e alla consegna al notaio dei titoli ipotecari

liberi da aggravio, presupposti il cui adempimento non è controverso.

6.3 Nel

rogito i concedenti hanno confermato che l’immobile è stato edificato

conformemente alla licenza edilizia rilasciata e dispone del certificato di

abitabilità, che eventuali irregolarità dovranno essere sanate da loro (punto

5.2) e che eventuali difetti devono essere messi in conformità a spese loro

(punto 5.3). Si tratta all’evidenza di un impegno dei venditori nei confronti

dell’acquirente, in cui il notaio non c’entra nulla. L’incarico affidatole

Considerandi

congiuntamente dalle parti al punto 2.2 non si riferisce ai punti 5.2 e 5.3 né

prevede che dal saldo da versare ai venditori debbano essere dedotti o trattenuti

somme a garanzia di eventuali pretese risarcitorie dell’acquirente o di rimborso

di un eventuale minor valore dei fondi venduti in ragione di difetti. Nella

nota sentenza (doc. H, consid. 9), la IICCA si è limitata, per di più per

abbondanza, a precisare che ai fini del giudizio sulla richiesta di deposito

giudiziale, non sussisteva alcuna incertezza in punto alla determinazione del

creditore del saldo, che al momento del giudizio potevano essere solo i

venditori, “sia pure per un importo non certo”,

giacché, “solo a titolo di ipotesi”,

il saldo da versare loro avrebbe potuto essere negativo “a seguito della presunta difettosità dei fondi

compravenduti o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto

da loro promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”. La

decisione non ha valore vincolante sulla questione ora in esame dell’estensione

del-l’obbligo assunto dal notaio, tanto che la IICCA ha respinto l’istanza di

deposito giudiziale.

6.4

resistente disconosce anche che il punto 2.2 del rogito non prevede che il

versamento del saldo del prezzo ai venditori sia subordinato a ulteriori istruzioni

congiunte delle parti (ma solo dei venditori) o all’emanazione di una sentenza.

L’osservazione aggiuntiva della IICCA riguarda poi unicamente l’ipotesi,

peraltro non prevista nell’atto pubblico, in cui il saldo fosse da versare all’acquirente.

Il fatto che quest’ultima si sia opposta posteriormente al versamento del saldo

ai venditori è senza rilievo, poiché non può modificare unilateralmente l’incarico

affidato al notaio. Del resto, non è dato di capire perché l’avv. CO 1 dovrebbe

conformarsi alla richiesta unilaterale dell’acquirente, non contemplata nell’atto

pubblico, e non a quella dei venditori, fondata sul punto 2.2/d del medesimo

atto, volta al versamento del saldo.

6.5

resistente eccepisce inoltre di essere tenuta a trattenere sul

suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65 in base al decreto supercautelare emesso il 25 settembre 2024. Si tratta però di

un’allegazione nuova, fondata su un documento nuovo, di cui non si può tenere

conto a questo stadio della procedura (consid. 1.3). L’eccezione

va così respinta. Non avendo l’escussa reso verosimili motivi che

inficiano il titolo di rigetto, in definitiva il reclamo merita accoglimento.

7.

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), in

prima come in seconda sede. I reclamanti, che ottengono ragione, chiedono l’assegnazione

di ripetibili di fr. 40'000.– in prima sede (ossia il massimo della

tariffa), facendo valere che il notaio ha manifestamente violato – e continua a

violare – i propri doveri nei loro confronti, e ciò da quasi due anni. L’avv. CO

1.

rileva a ragione che il motivo invocato dai reclamanti non rientra tra i

criteri dell’art. 11 cpv. 5 RTar, il quale cita l’importanza della lite, la sua

difficoltà, l’ampiezza del lavoro o del tempo impiegato dall’avvocato. Ora,

per una causa sommaria prescritta dalla LEF il cui valore litigioso, come nella

fattispecie sia compreso tra fr. 500'000.– e fr. 1'000'000.–, l’art.

11.

cpv. 1 e 2 lett. b RTar prevede ripetibili varianti dallo 0.8 al 4.2% del

valore medesimo. Dandosi in concreto un valore litigioso di fr. 956'648.65,

e tenuto conto della difficoltà media della lite e di un impegno tutto sommato

contenuto dei patrocinatori, tradottosi in un’istanza di nove pagine effettive

e di una replica di quattro, le ripetibili possono essere fis-sate in fr. 15'000.–

con riferimento alla fascia media-bassa della tariffa. Applicando gli stessi

parametri, le ripetibili vanno stabilite in sede di reclamo in fr. 8'000.–.

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 956'648.65,

raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i

dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

“1. L’istanza è accolta e di conseguenza

l’opposizione al precetto esecutivo n. __________ emesso

dalla sede di Lugano dell’Ufficio d’esecuzione è rigettata

in via provvisoria per fr. 956'648.65 oltre agli interessi del 5% dal 21

gennaio 2023.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 1'000.– sono poste a

carico della convenuta, tenuta a rifondere agl’istanti in solido ripetibili di fr. 15'000.–”.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 1'500.– relative al presente

giudizio, già anticipate dai reclamanti, sono poste a carico della convenuta,

che rifonderà loro ripetibili di fr. 8'000.–.

3. Notificazione a:

–

;

–

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).