Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di compravendita immobiliare. Incarico al notaio di versare ai venditori il saldo del prezzo dopo alcune deduzioni predefinite. Richiesta dell’acquirente di trattenere il saldo in ragione di difetti

CO 1CO 1

Incarto n.

14.2024.135

Lugano

26 febbraio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta del giudice:

Jaques,

presidente

cancelliera:

Bertoni

statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48b

LOG) nella causa SO.2023.5127 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5, promossa con istanza 26 ottobre

2023 da

RE 1 __________

RE 2 __________

(patrocinati dall’PA 1 __________)

contro

avv. CO 1

giudicando sul reclamo del 23 ottobre 2024 presentato da RE 1 e RE 2

contro la decisione emessa l’11 ottobre 2024 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Con istromento notarile n. __________ dell’8 marzo 2021 del notaio

avv. CO 1, RE 1 e RE 2 quale parte concedente/venditrice da una parte e PI 1 quale

parte beneficiaria/acquirente dall’altra hanno sottoscritto un atto di

costituzione di diritto di compera in relazione ai fondi n. __________ e __________

RFD di __________. Il punto 2 del rogito prevede che il prezzo di vendita di fr. 16'260'000.–

era da saldare in varie tranches descritte al punto 2.1. Secondo il punto 2.2 il notaio, attingendo all’ultima

tranche del prezzo di vendita, a conferma do-cumentale dell’avvenuta

iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e in possesso dei

titoli ipotecari liberi da aggravio, era “irrevocabilmente incaricato e autorizzato

congiuntamente dalle parti” a procedere alle formalità

seguenti: a) pagare le imposte cantonali e comunali scoperte prima del 31

dicembre 2011, b) versare sul conto dell’Ufficio esazione e condoni fr. 650'400.–

per il pagamento della tassa sugli utili immobiliari (TUI), c) pagare la

provvigione d’intermediazione come da clausola 2.6 del rogito e infine d) “versare il saldo alla parte venditrice

secondo sue istruzio­ni”. Il punto 2.3 prevede in particolare che qualora l’acquirente aves­se esercitato il diritto di compera prima del 30 giugno 2023, ella avrebbe

dovuto versare sul conto del notaio il saldo del prezzo, dedotti gli acconti

già versati fino a quel momento e il notaio sarebbe stato allora incaricato di

procedere con le incombenze di cui al punto 2.2.

B. Con

scritto del 29 novembre 2022, il notaio ha confermato alla Banca __________ – ossia

la banca detentrice delle cartelle ipotecarie che gravavano le particelle

compravendu­te a garanzia del debito ipotecario dei venditori – l’intenzione di

PI 1 di esercitare il diritto di compera. L’avv. CO 1 ha quindi comunicato alla

banca che il saldo del prezzo di fr. 5'920'000.–

sarebbe stato versato sul suo conto e che lo stes­so sarebbe stato da

lei utilizzato, come da rogito (clausola 2.2), per pagare eventuali imposte

cantonali e comunali (che non sussistevano), per versare la TUI di fr. 650'400.–

e per pagare il saldo della pigione d’intermediazione di fr. 461'871.45.

Il notaio ha poi scritto: “dedotto

quanto precede, mi impegno irrevocabilmente a versare la somma restante sul

conto presso il vostro Istituto che mi vorrete

indicare”. Il

notaio ha chiesto altresì la restituzione dei titoli ipo­tecari al portatore.

C. Il

30 novembre 2022, ossia prima della scadenza del diritto di compera che era

stata fissata per giugno 2023, l’acquirente ha versato fr. 5'920'000.– sul

conto clienti del notaio a saldo residuo del prezzo e per l’esercizio del

diritto di compera. Con lettera del 6 dicembre 2022, la banca ha trasmesso al

notaio i titoli ipotecari e comunicato che

il debito ipotecario ammontava a fr. 3'850'879.90. L’avv. CO 1 ha

quindi estinto il debito ipotecario residuo e provveduto ai versamenti previsti

al punto 2.2 del rogito, di modo che il saldo rimanente sul conto è sceso a fr. 956'848.65

(5'920'000 ./. 650'400 ./. 461'871.45 ./. 3'850'879.90).

D. Nell’ambito

di controversie nate tra acquirente e venditori in merito ad asseriti difetti

dell’oggetto compravenduto, con istanza del 12 gennaio 2023, l’avv. CO 1 ha

chiesto alla Pretura di Lugano, sezione 3, di essere autorizzata a depositare

giudizialmente presso essa il saldo di fr. 956'648.65. Il Pretore ha

respinto la domanda mediante decisione del 6 aprile 2023 (SO.2023.144), contro

la quale l’avv. CO 1 è insorta invano alla Seconda Camera civile del Tribunale

d’appello (IICCA) con un appello del 21 aprile 2023, ch’essa ha respinto, nella

misura della sua ricevibilità, con decisione 28 agosto 2023 (inc. 12.2023.50).

E. Con

precetto esecutivo n. __________ emesso il 13 settembre 2023 dalla sede di

Lugano dell’Ufficio d’esecuzione, RE 1 e RE 2 hanno escusso l’avv. CO 1 per l’incas­so

di fr. 956'648.65 oltre agl’interessi del 5% dal 21 gennaio 2023 (indicando quale causa del credito il “Saldo del prezzo come

da con­tratto di

compravendita di cui al rogito no. __________ del notaio CO 1”) e fr. 2'000.– oltre agl’interessi del 5% dal 6 settembre 2023

(per “Ripetibili decisione del

Tribunale d’appello del 28.8.2023 (inc. 12.2023.50)”).

F. Avendo

l’avv. CO 1 interposto opposizione al precet­to esecutivo, con istanza del 26

ottobre 2023 RE 1 e RE 2 ne hanno chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura

del Distretto di Lugano, sezione 5, limitatamente a fr. 956'648.65 oltre

agli interessi del 5% dal 21 gennaio 2023 (lasciando perdere la pretesa di fr. 2'000.–

oltre agl’interessi). Nel termine impartito, la convenuta si è opposta all’istanza

con osservazioni scritte del 4 gennaio 2024. Mediante replica e duplica

spontanee dell’11 e 25 gennaio 2024, le parti hanno ribadito il proprio punto

di vista.

G. Statuendo con decisione dell’11 ottobre 2024, il Pretore ha respinto l’istanza,

ponendo a carico degli istanti le spese processuali di fr. 1'000.– senz’assegnare

indennità.

H. Contro

la sentenza appena citata RE 1 e RE 2 sono insorti a

questa Camera con un reclamo del 23 ottobre 2024 per ottenerne l’annullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate

spese e ripetibili (di fr. 40'000.–. in prima istanza) in entram­be le

sedi. Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2024, l’avv. CO 1 ha concluso per

la reiezione del reclamo. Mediante replica e duplica spontanee del 18 dicembre

2024 e 7 gennaio 2025, le parti si sono riconfermate nelle rispettive e

contrastanti conclusioni.

Considerando

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1 Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321

cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore di RE

1 e RE 2 il 14 ottobre 2024, il termine d’impugnazione è scaduto giovedì

24 ottobre. Presentato il giorno prima (data del timbro postale), il reclamo è

dunque tempestivo.

1.2 La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

1.3 Con

le osservazioni al reclamo l’CO 1 si duole che i

reclamanti abbiano omesso di menzionare atti procedurali riguardanti

procedimenti pendenti tra le medesime parti e produce al riguardo il decreto

supercautelare (doc. 1) emesso il 25 settembre 2024 dal Pretore aggiunto del

distretto di Lugano, con il quale le ha fatto ordine di

trattenere sul suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65. Alla duplica spontanea di seconda sede ella ha poi accluso il decreto

della IICCA dell’11 dicembre 2024 (doc. 2), che ripristina in pendenza dell’appello

il decreto supercautelare del 25 settembre 2024, che era stata revocato con

decisione cautelare del 6 dicembre 2024. Si tratta però di allegazioni e

documenti nuo­vi, inammissibili in questa sede (art. 326

cpv. 1 CPC), ciò che vale anche per le decisioni accluse alla replica spontanea

(doc. E e F).

2. In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

sommaria documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determi-nare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio

2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).

Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente

il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564

consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).

3. Nella

decisione impugnata, il Pretore ha considerato che il rogito non costituisce un

valido titolo di rigetto dell’opposizione poiché il notaio non si è

riconosciuta debitrice nei confronti degli escutenti, ma al punto 2.2 figura

semmai che il “notaio è

irrevocabilmente incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti, a versare il saldo alla parte venditrice secondo

le sue istruzioni. A mente del Pretore si tratta di un

incarico e di un’autorizzazione delle parti al notaio e non di un

riconoscimento di debito del notaio nei confronti delle parti o di una di esse,

tanto che l’avv. CO 1 ha firmato l’atto pubblico in veste di notaio, non in

qualità di parte contrattua­le. Quanto allo scritto del 29 novembre 2022 del

notaio alla Banca __________ in cui scrive d’impegnarsi irrevocabilmente

a versare la somma restante sul conto che la banca le avrebbe indicato, il Pretore ha considerato che l’interpretazione secondo cui tale

scritto possa costituire un riconoscimento di debito risulta forzata, e ad ogni

modo il notaio avrebbe se del caso assunto un impegno nei confronti della Banca

e non degli istanti.

Ricordato

che i venditori si erano impegnati a sanare a proprie spese eventuali

irregolarità o difetti ai beni immobili compravenduti (punti 5.2 e 5.3) e che fra

acquirente e venditori erano insorte controversie sullo stato dell’immobile,

tanto che l’acquirente aveva “diffidato

la notaia [dal] provvedere a qualsiasi versamento”, il

Pretore ha citato, senz’altro commento, il passo della decisione di reiezione

della domanda di deposito giudiziale del notaio, in cui la IICCA ha osservato

che “fosse risultato un saldo

positivo (ossia a favore dei venditori), l’istante avrebbe senz’altro potuto e

dovuto corrisponderlo ai venditori; se, invece, a seguito dell’espletamento di

quelle medesime formalità fosse risultato un saldo negativo (ossia a favore dell’acquirente), essa, in assenza di un’esplicita

pattuizione tra le parti in tal senso, non avrebbe potuto e dovuto

versare nulla a nessuno, ma semmai solo trattenere quell’importo presso di sé

(ciò che l’acquirente le aveva chiesto di fare con il doc. B) in attesa di

istruzioni congiunte delle parti contraenti o di una decisione giudiziaria”.

4. Nel

reclamo RE 1 e RE 2 sostengono che il Pretore ha erroneamente applicato il

diritto nella qualificazione dei rapporti tra venditori e notaio. Come già

deciso dalla CEF, l’inca­rico conferito al notaio non è parte della mera

attività ministeriale dello stesso, ma è la conseguenza della stipulazione di

un contratto di escrow, e quindi di un vero e proprio impegno, il cui adempimento implica il

versamento del saldo dovuto ai venditori (sentenza 14.2021.78 del 7 novembre

2021, consid. 4.1.1). Secondo i reclamanti, il rogito costituisce pertanto un

valido titolo di rigetto, unitamente alla lettera del 29 novembre 2022, dalla

quale si evince l’importo del saldo del prezzo che il notaio deve corrispondere

loro.

Nelle

osservazioni al reclamo l’avv. CO 1 sostiene che il contratto concluso con i

venditori costituirebbe invece un contratto misto, che presenta gli elementi

del mandato e del deposito-sequestro ai sensi degli art. 480 e 481 CO, pur ribadendo

di non poter far altro che aspettare istruzioni congiunte delle parti

contraenti o una decisione giudiziale prima di versare il saldo ai venditori,

specie perché proprio in applicazione delle norme sul­l’escrow il giudice le ha ingiunto di

trattenere presso di sé il saldo del prezzo.

5. Costituisce un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1

LEF l’atto pubblico o la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo

rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere)

all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di debito determinata, o

facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con

rimandi). L’opposizione può essere

rigettata in via provvisoria solo se l’e­­scutente prova (e non solo rende

verosimile: sentenza del Tribunale federale 5A_741/2013 del 3 aprile 2014,

consid. 3.1.3 con rimandi) che l’escusso ha riconosciuto senza riserve né

condizioni il debito posto in esecuzione. Il

riconoscimento deve risultare indiscutibilmente dal documento o dai documenti

prodotti dall’escu­­tente (Staehelin

in:

Basler Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n.

21 ad art. 82 LEF).

5.1 Orbene,

contrariamente a quanto deciso dal Pretore, l’“incarico

e autorizzazione dati dalle parti”

congiuntamente, nella misura in cui è stato accettato dal notaio, costituisce

un riconoscimento da parte sua, quale mandatario, dell’obbligo di attingere

all’ultima tranche del pagamento del prezzo di compravendita versata dall’acquiren­-te

sul suo conto per espletare le formalità di cui al punto 2.2 del rogito (lett.

a–c), ossia per procedere ai pagamenti ivi definiti (imposte, TUI, provvigione

d’intermediazione) e “versare il saldo alla parte venditrice secondo le sue

istruzioni”. Il rapporto tra le parti non si esaurisce in un contratto di

deposito irregolare – che verte cioè su somme non individualizzate (art. 481

CO), come lo sono inevitabilmente i bonifici sul conto clienti del notaio (DTF

118 Ib 314 consid. 2/c) – ma comprende le formalità appena ricordate.

Non

si tratta poi di un sequestro ai sensi dell’art. 480 CO, secondo cui “se più persone, per tutelare i loro diritti, hanno

depositato presso un terzo, quale sequestratario, una cosa, su cui siavi

contestazione o i cui rapporti giuridici siano incerti, il sequestratario non

potrà restituirla se non col consenso degli interessati o dietro ordine del

giudice”, perché il notaio non ha ricevuto tali somme in ragione d’in­certezze

riguardanti i rapporti giuridici tra le parti (Barbey

in: Commentaire romand, Code des obligations I, 3a ed. 2021, art.

480 n. 1) né per garantire pretese litigiose o equivoche (Schott/Mauren­brecher

in: KUKO,

Kurzkommentar Obligationenrecht, 2014, n. 7 ad art. 480 LEF), bensì, come

visto, per adempiere le formalità predefinite concordemente

pattuite dalle parti nel rogito.

5.2 Come

sostenuto dai reclamanti (e implicitamente ammesso dalla resistente), le parti

hanno concluso un cosiddetto contratto di es­crow, mediante il quale il

promittente consegna all’escrow-agent una cosa, affinché questi la

custodisca, a garanzia del promittente (beneficiario), e la consegni al

beneficiario al verificarsi di un certo evento, in genere una condizione

pattuita tra promittente e beneficiario (sentenza della CEF 14.2021.78 del 4 novembre

2021 consid. 4.1.1 con rinvii). Il contratto di escrow può avere per

oggetto anche cose fungibili, consegnate all’escrow-agent sulla base di

un contratto di deposito irregolare (cfr. Barbey,

op. cit., n. 8 ad art. 480). Nel caso

specifico, l’avv. CO 1 si è impegnata quale escrow-agent a

custodire il denaro ricevuto dall’acquirente (promittente) – che ha esercitato

il diritto di compera secondo il punto 2.3 – e a conferma documentale dell’avvenuta

iscrizione del trapasso di proprietà a registro fondiario e in possesso dei

titoli ipotecari di cui al punto 1.2 liberi di aggravio il notaio era “irrevocabilmente

incaricato e autorizzato congiuntamente dalle parti” a procedere a

espletare le formalità di cui al punto 2.2 del rogito (pagamento di eventuali imposte

cantonali e comunali scoperte, pagamento della TUI e della provvigione d’intermediazione)

e a consegnare il saldo residuo alla parte venditrice (beneficiario) secondo le

sue istruzioni. In definitiva la sentenza del giudice precedente è giuridicamente

errata su questo punto. Il rogito rappre-senta un valido titolo di rigetto nei

confronti del notaio per il suo obbligo di consegnare ai venditori il saldo del

prezzo di compravendita.

6. In merito all’eccezione sollevata dal notaio in prima sede, secondo

cui, in presenza di contestazioni sull’esistenza di difetti dell’immo­bile

compravenduto, ella avrebbe potuto versare ai venditori il sal­do delle somme

in deposito solo nella misura in cui: a) non sussiste un saldo negativo (a

favore dell’acquirente), b) esiste un accordo tra le parti, c) istruzioni

congiunte delle parti e d) una decisione giudiziale, i reclamanti sottolineano che

l’eccezione si basa unicamente su un passaggio meramente ipotetico, aggiuntivo

e decontestualizzato della sentenza della IICCA, che del resto ha respinto l’istanza

di deposito giudiziale. Ritengono che andasse esaminata quale eccezione giusta

l’art. 82 cpv. 2 LEF e respinta. D’altronde, perfino il Tribunale

amministrativo cantonale (TRAM) ha sconfessato ufficialmente la tesi della

convenuta, sancendo il principio secondo cui il notaio non ha alcun dovere e/o

diritto di trattenere il saldo del prezzo di compravendita a garanzia di

eventuali (e qui contestati) difetti dell’immobile compravenduto (sentenza del

TRAM 52.2016.158 del 21 aprile 2017, consid. 4.4). Nel caso concreto, epilogano

Fatti

i reclamanti, non sussiste neppure nel rogito alcuna pattuizione e/o condizione

che consenta al notaio di effettuare una simile trattenuta.

Con

le osservazioni al reclamo la resistente afferma di aver sen­z’altro

reso verosimile la propria eccezione conformemente all’art. 82 cpv. 2 LEF,

sostanziando i “gravi”

inadempimenti contrattuali dei venditori riferibili soprattutto ai difetti del

bene venduto median­te una “congrua

e idonea” documentazione, ovvero la perizia sui

difetti (doc. 1 di prima sede) e la petizione volta a condannare i reclamanti a

risarcire all’acquirente il minor valore della cosa venduta di oltre tre

milioni (doc. 2 di prima sede, SO.2023.5127), ossia un importo ben più alto di quello trattenuto. Ripete che tra le formalità da espletare prima di versare il saldo ai

venditori la IICCA ha precisato che rientrino anche quelle relative alla “presunta difettosità dei fondi compravenduti

o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto da loro

promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”. Dal

momento che l’incarico le è stato conferito congiuntamente dalle parti, a

fronte della richiesta dell’acquirente di non versare il saldo del prezzo ai venditori,

la resistente ritiene di non poter far altro che attendere istruzioni congiunte

delle parti o una decisione giudiziale. Reputa inadempiuto anche il presupposto

dell’esistenza di un saldo positivo a favore dei venditori.

6.1 A

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse

non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,

pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160

consid. 5.1).

6.2 Nel

caso in esame, la resistente misconosce che il rigetto dell’op­posizione è

stato richiesto sulla base del rogito e non della sentenza della IICCA. Nel

valutare l’incarico affidatole, non è in sé di rilievo sapere se i difetti

invocati dall’acquirente sono verosimili o no.

Determinante è sapere se il notaio ha il diritto o addirittura l’ob­­bligo

di trattenere il saldo del prezzo di vendita in caso di controversie sui

difetti dell’immobile fino al raggiungimento di un accordo tra le parti o all’emanazione

di una decisione giudiziale. Ora, il rogito (doc. C) non prevede un simile

diritto od obbligo. Il versamen­to del saldo del prezzo ai venditori è

condizionato solamente all’e­spletamento delle formalità elencate al punto 2.2,

lett. a-c, e alla conferma documentale dell’avvenuta iscrizione del trapasso di

proprietà a registro fondiario e alla consegna al notaio dei titoli ipotecari

liberi da aggravio, presupposti il cui adempimento non è controverso.

6.3 Nel

rogito i concedenti hanno confermato che l’immobile è stato edificato

conformemente alla licenza edilizia rilasciata e dispone del certificato di

abitabilità, che eventuali irregolarità dovranno essere sanate da loro (punto

5.2) e che eventuali difetti devono essere messi in conformità a spese loro

(punto 5.3). Si tratta all’evi­denza di un impegno dei venditori nei confronti

dell’acquirente, in cui il notaio non c’entra nulla. L’incarico affidatole

Considerandi

congiuntamente dalle parti al punto 2.2 non si riferisce ai punti 5.2 e 5.3 né

prevede che dal saldo da versare ai venditori debbano essere dedotti o trattenuti

somme a garanzia di eventuali pretese risarcitorie del­l’acquirente o di rimborso

di un eventuale minor valore dei fondi venduti in ragione di difetti. Nella

nota sentenza (doc. H, consid. 9), la IICCA si è limitata, per di più per

abbondanza, a precisare che ai fini del giudizio sulla richiesta di deposito

giudiziale, non sussisteva alcuna incertezza in punto alla determinazione del

creditore del saldo, che al momento del giudizio potevano essere solo i

venditori, “sia pure per un importo non certo”,

giacché, “solo a titolo di ipotesi”,

il saldo da versare loro avrebbe potuto essere negativo “a seguito della presunta difettosità dei fondi

compravenduti o di presunte altre inadempienze dei venditori riferite a quanto

da loro promesso nei punti 5.2 e 5.3 nell’atto pubblico”. La

decisione non ha valore vincolante sulla questione ora in esame dell’estensione

del­-l’obbligo assunto dal notaio, tanto che la IICCA ha respinto l’istan­za di

deposito giudiziale.

6.4

La

resistente disconosce anche che il punto 2.2 del rogito non prevede che il

versamento del saldo del prezzo ai venditori sia subordinato a ulteriori istruzioni

congiunte delle parti (ma solo dei venditori) o all’emanazione di una sentenza.

L’osservazione aggiuntiva della IICCA riguarda poi unicamente l’ipotesi,

peraltro non prevista nell’atto pubblico, in cui il saldo fosse da versare all’ac­quirente.

Il fatto che quest’ultima si sia opposta posteriormente al versamento del saldo

ai venditori è senza rilievo, poiché non può modificare unilateralmente l’incarico

affidato al notaio. Del resto, non è dato di capire perché l’avv. CO 1 dovrebbe

conformarsi alla richiesta unilaterale dell’acquirente, non contemplata nell’atto

pubblico, e non a quella dei venditori, fondata sul punto 2.2/d del medesimo

atto, volta al versamento del saldo.

6.5

La

resistente eccepisce inoltre di essere tenuta a trattenere sul

suo conto notarile fiduciario fr. 956'848.65 in base al decreto supercautelare emesso il 25 settembre 2024. Si tratta però di

un’al­legazione nuova, fondata su un documento nuovo, di cui non si può tenere

conto a questo stadio della procedura (consid. 1.3). L’eccezione

va così respinta. Non avendo l’escussa reso verosimili motivi che

inficiano il titolo di rigetto, in definitiva il reclamo merita accoglimento.

7.

In

entrambe le sedi la tassa,

stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le

ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2

RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC), in

prima come in seconda sede. I reclamanti, che ottengono ragione, chiedono l’assegnazione

di ripetibili di fr. 40'000.– in prima sede (ossia il massimo della

tariffa), facendo valere che il notaio ha manifestamente violato – e continua a

violare – i propri doveri nei loro confronti, e ciò da quasi due anni. L’avv. CO

1.

rileva a ragione che il motivo invocato dai reclamanti non rientra tra i

criteri dell’art. 11 cpv. 5 RTar, il quale cita l’importanza della lite, la sua

difficoltà, l’ampiezza del lavoro o del tempo impiegato dal­l’avvocato.

Ora,

per una causa sommaria prescritta dalla LEF il cui valore litigioso, come nella

fattispecie sia compreso tra fr. 500'000.– e fr. 1'000'000.–, l’art.

11.

cpv. 1 e 2 lett. b RTar prevede ripetibili varianti dallo 0.8 al 4.2% del

valore medesimo. Dandosi in concreto un valore litigioso di fr. 956'648.65,

e tenuto conto della difficoltà media della lite e di un impegno tutto sommato

contenuto dei patrocinatori, tradottosi in un’istanza di nove pagine effettive

e di una replica di quattro, le ripetibili possono essere fis-sate in fr. 15'000.–

con riferimento alla fascia media-bassa della tariffa. Applicando gli stessi

parametri, le ripetibili vanno stabilite in sede di reclamo in fr. 8'000.–.

8.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 956'648.65,

raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i

dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

“1. L’istanza è accolta e di conseguenza

l’opposizione al precetto esecutivo n. __________ emesso

dalla sede di Lugano dell’Ufficio d’esecu­zione è rigettata

in via provvisoria per fr. 956'648.65 oltre agli interessi del 5% dal 21

gennaio 2023.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 1'000.– sono poste a

carico della convenuta, tenuta a rifondere agl’istanti in solido ripetibili di fr. 15'000.–”.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 1'500.– relative al presente

giudizio, già anticipate dai reclamanti, sono poste a carico della convenuta,

che rifonderà loro ripetibili di fr. 8'000.–.

3. Notificazione a:

–

;

–

.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 5.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).