Rigetto provvisorio dell’opposizione. Contratto di locazione di un bar. Difetti dei locali locati. Inagibilità parziale poi totale. Riduzione della pigione. Deposito

Incarto n.

14.2024.7

Lugano

4 luglio 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

presidente

Walser

e Grisanti

cancelliera:

Bertoni

statuendo nella causa SO.2023.1059 (rigetto

provvisorio dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di

Locarno-Campagna promossa con istanza 23 ottobre 2023 da

RE 1

(ora patrocinato dall’__________ PA 1

________)

contro

CO 1

(patrocinata dall’__________ PA

2 __________)

giudicando sul reclamo del 15 gennaio 2024 presentato da RE 1 contro la

decisione emessa il 3 gennaio 2024 dal Pretore aggiunto;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto privo di data RE 1 ha locato alla CO 1 un locale commerciale adibito a esercizio pubblico (“Bar __________”) ad __________

dal 1° novembre 2022

fino al 31 dicembre 2032 per una pigione di fr. 6'500.– mensili oltre a spese

accessorie di fr. 1'000.– mensili.

B. Nell’ambito

di lavori eseguiti dall’inquilina, il 1° giugno 2023 il Municipio ha rilasciato

l’attestazione municipale provvisoria d’idonei­­tà dei locali non senza precisare che “rendiamo per contro attenti che il locale al piano -1

non è agibile e sarà oggetto di una domanda di costruzione e di un’attestazione

separate”.

C. Con

lettera del 7 agosto 2023, il locatore ha sollecitato dall’inqui­­lina il

pagamento delle pigioni di maggio, luglio e agosto 2023 entro il 15 settembre

2023. In risposta del 7 settembre 2023 l’inqui­­lina ha contestato ogni pretesa

di RE 1 a titolo di pigioni facendo valere che per rapporto al contratto di

locazione l’oggetto locato “è

completamente diverso (fra l’altro ridotto della metà della capienza prevista

dal contratto) (…)”.

D. L’8

settembre 2023 l’Ufficio tecnico comunale ha intimato l’imme­­diata cessazione

dell’attività all’inquilina poiché “la situazione attuale di protezione antincendio non è ritenuta

accettabile, in particolare per un futuro utilizzo degli spazi al P-1 e in

parte anche per i difetti presenti al PT”. Il 14

settembre 2023 il Municipio ha ratificato l’immediata cessazione dell’attività

dell’8 settembre 2023 per motivi di sicurezza antincendio.

E. Richiamata

tale decisione, con lettera del 15 settembre 2023 l’in­­quilina ha disdetto il

contratto con effetto immediato. Da parte sua il locatore, vista l’infruttuosità

del sollecito del 7 agosto 2023, il 20 settembre 2023 ha disdetto il contratto

di locazione con effetto 23 ottobre 2023.

F. Su

domanda di RE 1, il 22 settembre 2023 la sede di Locarno dell’Ufficio d’esecuzione

(UE) ha allestito un verbale per la formazione di un inventario degli oggetti

vincolati da diritto di ritenzione per le pigioni scadute dal 1° maggio al 30

settembre 2023 di fr. 30'000.– e in corso dal 1° ottobre al 31 ottobre

2023 di fr. 7'500.–.

G. Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 3

ottobre 2023 dal­l’UE, RE 1 ha escusso la CO 1 per l’incasso di fr. 30'000.–

oltre agli interessi del 5% dal 1° settembre 2023 (in­dicando quale causa del credito: “Convalida dell’inventario

n. 3478423 del 21.09.2023 Bar

__________ 4 pigioni mensili scadute e impagate per Bar __________”), fr. 7'500.– oltre agli interessi del 5% dal 1° ottobre 2023

(per “Pigione di ottobre non

pagata”) e fr. 164.60 (per “Spese inventario”).

H. Avendo

la CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 23

ottobre 2023 RE 1 ne ha chiesto il rigetto

provvisorio alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna limitatamente

a cinque pigioni di fr. 7'500.– ognu­-na oltre agl’interessi del 5%

dal 1° ottobre 2023 (senza le spese d’inventario). Nel termine impartito, la

convenuta si è opposta al­l’istanza con osservazioni scritte del 20 novembre

2023. Con replica spontanea del 28 novembre 2023 e duplica dell’11 dicembre

2023 presentata entro il termine impartito dal primo giudice le parti hanno

ribadito le loro posizioni contrastanti.

Fatti

I. Statuendo con decisione del 3 gennaio 2024, il Pretore aggiunto ha

respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 450.–

e un’indennità di fr. 1'350.– a favore della convenuta.

L. Contro

la sentenza appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 15 gennaio 2024 per ottenerne l’an­­nullamento

e l’accoglimento dell’istanza, protestate spese e ripetibili. Nelle sue

osservazioni del 6 febbraio 2024, la CO 1 ha concluso per la reiezione del

reclamo.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto al patrocinatore di RE 1 il 4 gennaio 2024, il termine d’impu­­gnazione

è scaduto domenica 14 gennaio, per cui la scadenza è stata riportata a lunedì

15.

gennaio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato

quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito

constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso

sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il

riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura

sommaria documentale (Urkundenprozess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in

esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1), così da determinare

rapidamente i ruoli delle parti in un eventuale processo ordinario (art.

79.

o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio

2022.

consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza

esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda

immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante

documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di

rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza

regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1).

Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente

il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564

consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha constatato che il contratto di

locazione e il verbale d’inventario degli

oggetti vincolati dal diritto di ritenzione costituiscono di principio validi

titoli di rigetto per le cinque pigioni di maggio, luglio agosto settembre e

ottobre. Egli ha però considerato che la convenuta avesse reso sufficientemente verosimile l’esistenza di difetti all’ente

locato che ne hanno “diminuito,

(…) notevolmente pregiudicato, vuoi escluso” l’idoneità

all’uso. In particolare, risulta

dagli atti che il locale al pia­no -1 del Bar __________ non ha mai potuto essere

utilizzato poiché era inagibile, come attestato dalla licenza di agibilità

rilasciata dal Municipio il 1° giugno 2023, ciò che l’istante neppure ha

espressamente contestato nella replica spontanea, ove si è limitato ad

affermare che la presenza di difetti non era mai stata notificata. Inoltre, l’attestazione

municipale provvisoria d’idoneità dei locali è stata revocata a settembre 2023,

poiché la situazione dello stabile dal profilo antincendio non è stata “ritenuta accettabile, in particolare per un

futuro utilizzo degli spazi al P-1, ma in parte anche per i difetti comunque presenti al PT”, sicché il Municipio ha ordinato l’im­­mediata cessazione dell’attività commerciale della convenuta il 14 settembre

2023.

Il giorno successivo la convenuta ha quindi notificato al locatore la

disdetta immediata del contratto di locazione giusta l’art. 259b lett. a CO.

Il

primo giudice ha quindi concluso che per i mesi di maggio, luglio e agosto 2023

l’escussa ha reso verosimile l’esistenza di un difetto di una certa intensità,

ossia l’inagibilità di un intero spazio oggetto di locazione, tale da giustificare

perlomeno una riduzione del canone locatizio giusta l’art. 259d CO. Ha rilevato

invero che la riduzione non era stata

quantificata, ma ha considerato che non è com­pito del giudice del

rigetto determinare l’entità della riduzione della pigione. Per il Pretore

aggiunto, da settembre 2023 l’escussa ha invece reso del tutto verosimile l’esistenza

di un grave difetto che le ha precluso totalmente l’utilizzo degli spazi

locati, tale da poter verosimilmente giustificare la disdetta straordinaria del

contratto giusta l’art. 259b CO. Ha quindi respinto l’istanza

integralmente.

4.

Nel

reclamo RE 1 sostiene che la convenuta ha eccepito in modo pretestuoso i

difetti dell’ente locato solo dopo la diffida di pagamento del 7 agosto 2023,

ovvero il 7 settembre allegando in modo vago che i locali non erano conformi al

contratto, pur stipulato parecchio tempo prima, nell’ottobre 2022, e lamentando

poi il 15 settembre difetti causati da interventi eseguiti da lei medesima e

all’insaputa di lui, sebbene in quel momento le mensilità di maggio, luglio,

agosto e settembre fossero già liquide ed esigibili.

4.1

La

questione dei difetti dell’ente locato dev’essere trattata nel quadro dell’esame

delle eccezioni giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF e non della verifica del titolo di

rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF) con riferimento all’art. 82 CO (sentenze della CEF

14.2021.55

del 7 ottobre 2021, consid. 5.3, e 14.2016.60 del 6 settembre 2016,

consid. 6.2/c)

A

norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere

immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio.

Esse non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere

sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle

allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2,

pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid.

5.1). In particolare, il conduttore può avvalersi del fatto che la cosa locata presenta

difetti che giustificano la riduzione del­la pigione o un risarcimento dei

danni e opporre questa pretesa in compensazione

(art. 259d e 259e CO; sentenza del Tribunale federale 5A_66/2020

del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1 e 5A_833/2017 dell’8 marzo 2018 consid.

2.3, Veuillet in: Abbet/Veuillet (a cura di),

La mainlevée de l’opposition, 2a ed. 2022, n. 164a ad art. 82 LEF). Il convenuto deve rendere verosimili le condizioni e le modalità

della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (già menzionata 14.2016.60,

consid. 6.2).

4.2

Nella

fattispecie il Pretore aggiunto ha rilevato a ragione che l’in­­quilina ha

diritto alla riduzione del corrispettivo dal momento in cui il locatore ha

conoscenza del difetto (art. 259d CO), ciò che non presuppone una dichiarazione formale dell’inquilino,

bastando che il locatore ne abbia avuto cognizione, poco importa in che

modo e con quali mezzi (Aubert in:

Commentaire

pratique, Droit du bail, a cura di Bohnet/Carron/Montini, vol. II: CO, 2a

ed. 2017, n. 11 ad art. 259d CO; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht

I, 7a ed. 2020, n. 2a ad art. 259d CO); la

riduzione della pigione può essere chiesta in modo retroattivo da quel momento

(Lachat/Boh­net in: Commentaire romand, Code des obligations I/2, 3ª ed.

2021,

n. 3 ad art. 259d CO).

4.2.1

Ora,

nel caso in esame il reclamante non ha

sostenuto con il reclamo, e nemmeno in prima sede, di essere venuto a

conoscenza dell’inagibilità del piano -1 solo al momento della segnalazione dei

difetti a settembre 2023. Si è limitato a dolersi che l’inquilina non ha

seguito la procedura di notifica dei difetti dal punto di vista formale (punto

4), ciò che non è rilevante per la questione della riduzione

della pigione (sotto consid. 4.2.3). In

mancanza di un confronto con la motivazione della decisione impugnata, il

reclamo si rivela perfino irricevibile su questo punto (v. sopra consid. 1.3).

4.2.2

La

verosimile esistenza del difetto d’idoneità del piano -1 risulta d’altronde dall’attestazione municipale prodotta dallo

stesso istan­te (doc. G). Perlomeno da quel momento entrava in considerazio­ne una riduzione della pigione (la questione non

ponendosi comun­que sia per il periodo precedente, non oggetto del

precetto esecutivo). L’allegazione secondo cui i difetti sono stati causati da

interventi eseguiti dall’inquilina stessa è poi nuova e quindi inammissibile,

così come lo è l’allegazione secondo cui i lavori sono stati eseguiti all’insaputa

del locatore (v. sopra consid. 1.2). Ad ogni modo ciò che era determinante era

la conoscenza del difetto (e non dei lavori).

4.2.3

Contrariamente a quanto sostiene poi il reclamante, il deposito della

pigione non è una condizione del diritto alla riduzione del corrispettivo (Veuillet, op. cit., n. 164a ad art. 82

LEF, Staehelin op. cit., n. 117

ad art. 82 che rinvia alle DTF 142 III 557 consid. 8.3.3; sentenza

del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2). L’inquilino

non può invero trattenere la pigione dovendola

semmai depositare (sopra consid. 4.1), ma ciò non gl’im­­pedisce di

eccepirne la riduzione (art. 259d CO). Ne

segue che la conferma della sentenza di primo grado non costituisce una

violazione del diritto, né a fortiori un

abuso di diritto. La decisione impugnata non

presta quindi il fianco alla critica sotto questo profilo.

5.

Il

reclamante si duole che per giustificare i difetti l’inquilina si è fondata su

una perizia di parte del 26 agosto 2023, di cui critica il contenuto, stilata “guarda caso” dopo la ricezione della diffida

del 7 agosto 2023. Evidenzia infatti che la convenuta ha ricevuto un locale

aperto e autorizzato, nonché condotto regolarmente da novembre 2022.

5.1

Le

allegazioni relative alla perizia sono nuove e quindi inammissibili (v. sopra

consid. 1.2), sicché non è possibile tenerne conto per l’odierna pronuncia.

5.2

Non

importano poi le condizioni dell’ente locato nel 2022, poiché oggetto delle

contestazioni è un difetto verificatosi ulteriormente e accertato dalle

autorità comunali nel giugno del 2023. Che la segnalazione dei difetti sia intervenuta

dopo il sollecito di pagamento delle

pigioni non è in sé pretestuoso, giacché l’inquilina poteva

ragionevolmente contare sul fatto che il locatore avrebbe rinunciato a esigerne

il versamento stante la situazione dell’ente locato. Del resto, l’evento scatenante

della segnalazione non pare il sollecito di pagamento, bensì l’intimazione della

cessazione totale dell’atti­­vità l’8 settembre 2023, dovuta alle problematiche

di sicurezza antincendio. Anche su questi punti il reclamo manca di

consistenza.

6.

Il

reclamante afferma poi che la chiusura, chiesta dai convenuti inaudita parte, è avvenuta l’8 settembre

2023, sicché fino a tale data si deve concludere che il locale era aperto o,

comunque, così accettato dalla convenuta.

In

realtà la parziale inagibilità dei locali locati risulta verosimile già dal

giugno del 2023 e giustificava una riduzione della pigione (sopra consid. 4.2.2), a prescindere da un’apertura

parziale dell’ente pubblico. Già dal fatto che l’inquilina non ha pagato

le pigioni dopo maggio si può d’altronde dedurre che essa non ha ammesso la

situazione senza riserve.

7.

Il

reclamante rileva inoltre che la convenuta ha ammesso la mes­sa a disposizione parziale dei locali, circostanza che

il giudice ha ignorato, così come il fatto che in prima sede essa aveva

chiesto in via subordinata che l’istanza venisse accolta per la metà dell’im­­porto

fatto valere nell’istanza (punto 4.4 delle osservazioni all’i­­stanza).

7.1

Che

la convenuta abbia concluso “a mero titolo

subordinato” all’ac­­coglimento

parziale dell’istanza non significa invero che abbia aderito parzialmente

all’istanza, perché a titolo principale ha concluso per la sua reiezione,

sicché dal punto di vista processuale nulla impediva al giudice di accogliere

la domanda principale se la riteneva fondata.

7.2

Il

Pretore aggiunto, d’altronde, non ha ignorato l’ammissione della convenuta, ma

ha rilevato che quando il convenuto eccepisce difetti dell’ente locato, anche

se non ne quantifica l’entità, l’istanza va lo stesso respinta integralmente,

perché non è compito del giudice del rigetto determinare il minor valore dell’oggetto

locato. La maggior parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene invero

che spetta all’inquilino escusso rendere verosimili, in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF, l’esistenza dei difetti e l’entità

della riduzione postu­lata (sentenze

4A_645/2023 del 25 gennaio 2024 consid. 3.2.2, e 5A_964-965/2021 del 9 marzo 2022 consid. 3.1.2; citate 14.2021.55 consid. 5.3 e 14.2016.60 consid. 6.2/b;

sentenza dell’Obergericht Lucerna in LGVE 1993 I 42 n. 32; Veuillet, op. cit., n. 150a ad art. 82; Staehelin in: Basler

Kommentar, SchKG I, 3a ed. 2021, n. 117 ad art. 82 LEF e i rinvii,

il quale reputa però applicabile l’art. 82 CO, di modo che i difetti devono solo

essere allegati in modo sostenibile). L’opinione del

Pretore aggiunto trova appoggio soltanto in una decisione 13 giugno 2005 del Tribunale

cantonale di Friborgo (BlSchK 2006 pag. 141, consid. 3/b, citata da Eric Mus­ter [Développements récents en matière

de mainlevée de l’oppo­­sition, BlSchK 2008 pag. 15], il quale considera però

che non si possa dare una risposta assoluta al quesito).

7.2.1

Ora,

la decisione friborghese misconosce che spetta all’escusso per legge (art. 82

cpv. 2 LEF), come per qualsiasi altra eccezione, rendere verosimili i difetti

della cosa locata e la proporzione della conseguente diminuzione dell’idoneità

della cosa locata all’uso al quale è destinata, da cui dipende l’entità della

riduzione, proporzionale, della pigione giusta l’art. 259d CO. Erra il Pretore laddove considera che non è compito del giudice del

rigetto determinare l’entità della riduzione del corrispettivo. Egli è infatti tenuto a valutare, seppur

in modo sommario, se l’eccezione sollevata dall’escus­­so è verosimile e

in quale misura essa giustifica la reiezione del­l’istanza o il suo

accoglimento solo parziale. Condizione sine qua non è che l’escusso

descriva e quantifichi in che misura l’ecce­­zione infirma il riconoscimento di

debito (cfr. sentenza della CEF 14.2023.134 del 26 aprile 2024, consid.

7.2, relativa all’eccezione di compensazione con il danno che l’escusso

asserisce di aver subìto, da considerare inverosimile se egli neppure lo

quantifica).

7.2.2

Nel

caso in esame, l’escussa ha sostenuto in prima sede che l’og­­getto locato le

era stato consegnato “solo parzialmente”

in quanto il locale al piano – 1 era inagibile. Pur considerando l’istante

manifestamente inadempiente nella misura in cui non aveva adem-piuto al suo

obbligo di mettere l’esercizio pubblico in conformità con le norme di

sicurezza, la convenuta ha concluso “a mero

titolo subordinato” all’accoglimento dell’istanza per la metà dell’importo

fatto valere dall’istante, “vista la messa a

disposizione parziale”. Ebbene essa non ha allegato che il locale a

pianterreno fosse inutilizzabile in ragione del problema di sicurezza o dell’inagibilità

del­l’altro locale e del resto si evince dall’ordine d’immediata cessazione

dell’attività dell’8 settembre 2023 che prima l’uso del locale a pianterreno

fosse possibile. Ciò posto, l’escussa non ha reso verosimile che l’intero

oggetto locato fosse inutilizzabile né pertanto il diritto a una riduzione

della pigione del 100% per i mesi di maggio (il versamento in quel mese andava

probabilmente imputato su giugno), luglio e agosto 2023. Il Pretore aggiunto

medesimo ha considerato che il difetto era “di

una certa intensità” e l’i­­nagibilità riguardava “un [solo]

intero spazio dell’oggetto di locazione”, mentre l’utilizzo degli

spazi locati è stato “precluso totalmente”

unicamente da settembre.

Tenuto

conto della giurisprudenza ampiamente

dominante e della dottrina ricordate sopra (consid. 7.2), conformi alla

legge (consid. 7.2.1), il primo giudice avrebbe dovuto respingere l’istanza nella misura della riduzione della pigione quantificata e resa verosimile dall’escussa,

ovvero nella misura del 50% per i primi tre mesi, co­me concluso dalla

stessa in via subordinata, dal momento che l’i­­stante non ha esposto motivi

(tranne quelli infondati già respinti) per cui la riduzione sarebbe dovuta

essere inferiore. Il reclamo va pertanto accolto in tale misura, fermo restando

che la decisione impugnata va invece integralmente confermata per le mensilità

di settembre e ottobre, siccome durante quel periodo tutti i locali erano

totalmente inidonei alla gestione di un esercizio pubblico in seguito all’ordine

di cessazione dell’attività intimata l’8 settembre 2023.

7.2.3

Secondo

il reclamante, invero, la mensilità d’ottobre sarebbe pure dovuta poiché la

conduttrice ha restituito le chiavi solo il 6 novembre 2023, nonostante avesse

notificato la disdetta già il 15 settembre e quella ricevuta in precedenza dal

locatore le fissasse un termine al 31 (recte: 23) ottobre 2023.

Evidenzia che nelle sue osservazioni la CO 1 non ha cercato di giustificare il

motivo per il quale ha voluto occupare i locali fino al 6 novembre e non lasciarli per coerenza già prima. Le

fa carico di non aver nem­meno mai proposto un ragionamento diverso tra la mensilità di ottobre e

quelle precedenti, come invece fatto dal primo giudice.

7.2.3.1

L’allegazione

relativa alla riconsegna dei locali il 6 novembre 2023 è nuova e quindi

irricevibile (v. sopra consid. 1.2). Ad ogni modo neppure la reclamante

contesta che dall’8 settembre 2023 l’inqui­­lina non era più autorizzata a

esercitare la propria attività nei locali presi in locazione, inidonei all’uso

al quale sono destinati per motivi di sicurezza. Ne segue che il reclamo va parzialmente

accolto limitatamente alla metà delle tre prime mensilità richieste, ovvero per

fr. 11'250.– (3 x fr. 7'500.– ÷ 2), oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023 (come richiesto

nell’istanza).

7.2.3.2

La

decisione impugnata va anche confermata in merito alle spese dell’inventario di

ritenzione, di fr. 164.60, non solo

perché non so­no oggetto dell’istanza, ma anche poiché sulla determinazione e attribuzione delle spese esecutive decide l’ufficio d’esecuzione

con competenza esclusiva (cfr. art. 68 LEF; DTF 147 III 358 consid.

3.4.1, sentenza della CEF

14.2023.45

del 29 settembre 2023 consid. 5.4 con rinvii).

8.

La

tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv.

1.

OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv.

1-2 RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art. 96 CPC, seguono la parziale

soccombenza reciproca (art. 106 cpv. 2 CPC).

9.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 37'500.–,

raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art.

74.

cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Nella misura in cui è ricevibile, il

reclamo è parzialmente accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della

sentenza impugnata sono così riformati:

1. L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione al

precetto esecutivo n. __________ della sede di Locarno dell’Ufficio di

esecuzione è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 11'250.–

oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 450.–, già anticipate dall’i­stan­­te,

sono poste a suo carico per ⅔ e

a carico della convenuta per il rimanente ⅓. RE 1 rifonderà alla CO 1 fr. 800.–per ripetibili ridotte.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico per ⅔ e a carico della convenuta per il

rimanente ⅓. RE 1 rifonderà

alla CO 1 fr. 450.– per ripetibili ridotte.

3. Notificazione a:

– ______;

– .

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il presidente La

cancelliera

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).