Rigetto definitivo dell’opposizione. Contributo sostitutivo per la mancata realizzazione di un’area di svago previsto da una prima licenza edilizia, ma non espressamente da una seconda. Richiamo alle condizioni della prima. Interpretazione

Incarto n.

14.2025.14

Lugano

2 luglio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

composta dei giudici:

Jaques,

giudice presidente

Walser

e Grisanti

cancelliere:

Ferrari

statuendo nella causa SO.2024.539

(rigetto definitivo dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di

Locarno-Campagna promossa con istanza 22 maggio 2024 dal

AP1, G______

contro

AO1, L______ (Ar______)

(patrocinato dall’a______. PA1, A______)

giudicando sul reclamo del 27 gennaio 2025 presentato da AO1 contro la decisione emessa il 15 gennaio

2025 dal Pretore;

ritenuto

in fatto: A. Il 29 maggio 2017, il AP1 ha

rilasciato ad A______ P______ una prima

licenza edilizia per l’edificazione di un complesso residenziale,

sottoponendola a numerose condizioni, tra cui l’obbligo del titolare di pagare,

prima d’iniziare l’edificazione, un contributo sostitutivo di fr. 52'100.–

per la mancata realizzazio­ne di un’area di svago (condizione particolare n.

3/o).

Fatti

B. Il

17 giugno 2019, il Comune ha rilasciato una seconda licenza edilizia con cui ha

approvato il trasferimento della prima ai nuovi proprietari del fondo AO1 e C______

S______, richiamando inte-gralmente le condizioni contenute nella prima

licenza e sottoponendo la nuova anche a

numerose condizioni, tra cui quella secon­do la quale “l’area di svago debitamente attrezzata deve

essere al servizio di tutte le unità abitative, la stessa non potrà essere assegnata ad uso esclusivo delle singole

proprietà” (n.

3/g). Non menzio­na più esplicitamente l’obbligo di pagare

il contributo sostitutivo.

C. Con

precetto esecutivo n. _______ emesso il 31

gennaio 2024 dalla sede di Locarno dell’Ufficio d’esecuzione, il AP1 ha escusso AO1

per l’incasso di fr. 52'100.–, indicando quale causa del credito la “Tassa esonero formazione aree verdi e di

svago mapp. 2175 RFD del 19.09.2023”.

D. Avendo

AO1 interposto opposizione al precetto

esecutivo, con istanza del 22 maggio 2024 il AP1

ne ha chiesto il rigetto definitivo alla Pretura della Giurisdizione di

Locarno-Campagna. Nel termine impartito, il convenuto si è opposto all’istanza

con osservazioni scritte del 17 giugno 2024. Mediante replica e duplica del 23 luglio

e 21 agosto presentate entro il termine assegnato dal giudice, le parti si sono

riconfermate nelle rispettive e antitetiche posizioni.

E. Statuendo con decisione del 15 gennaio 2025, il Pretore ha accol­to l’istanza

e rigettato in via definitiva l’opposizione interposta dal convenuto, ponendo a

suo carico le spese processuali di fr. 550.– senz’assegnare indennità.

F. Contro

la sentenza appena citata AO1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 27 gennaio 2025

per ottenerne l’annullamento e la reiezione dell’istanza,

protestate spese e ripetibili di prima e seconda sede. Nelle sue osservazioni

del 25 febbraio 2025, il AP1 ha concluso

per la reiezione del reclamo. Mediante replica del 17 marzo, duplica del 27

marzo, triplica e quadruplica del 2 e 15

aprile, tutte presentate in modo spon­taneo, le parti hanno confermato

le rispettive conclusioni.

Considerando

Considerandi

in diritto: 1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n.

3.

CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla

Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett.

e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.

1.1

Pronunciata

in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro

dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è

avvenuta in concreto al patrocinatore di AO1

il 16 gennaio 2025, il termine d’im­­pugnazione è scaduto domenica 26 gennaio,

per cui la scadenza è stata riportata a lunedì 27 gennaio (art. 142 cpv. 3 CPC

per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato quello stesso giorno (data del

timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.

1.2

La Camera decide in linea di principio in

base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2

CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate

(art. 321 cpv. 1 CPC)

contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320

CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del

diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che

sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi

(art. 326 cpv. 1 CPC).

2.

In

virtù degli art. 80 e 81 LEF, il giudice pronuncia il rigetto definitivo dell’opposizione

ove il credito posto in esecuzione sia fondato su una decisione giudiziaria

esecutiva o un titolo parificato, a me­no che l’escusso provi con documenti che

dopo l’emanazione del­la decisione il debito è stato estinto, il termine per il

pagamento è stato prorogato o che è intervenuta la prescrizione. La procedura

di rigetto è una procedura sommaria documentale (Urkundenpro­zess), il cui

scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza

di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo

prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva

senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non dimostri immediatamente

una delle eccezioni liberatorie enumerate all’art. 81 LEF (DTF 139 III 444,

consid. 4.1.1).

3.

Nella

decisione impugnata, il Pretore ha dapprima statuito che la seconda licenza

edilizia, che rinvia alle condizioni della prima, tra cui l’obbligo di pagare un

contributo sostitutivo di fr. 52'100.– per la mancata realizzazione di un’area

di svago, costituisce un valido titolo di rigetto definitivo dell’opposizione.

Il

primo giudice si è poi domandato se la seconda licenza non sia nulla, siccome

contraddittoria, poiché per un verso rinvia alle condizioni della prima, specie

all’obbligo del titolare di pagare il noto contributo, per altro verso obbliga

il titolare a destinare la prevista area di svago all’uso di tutti e non solo

di alcuni appartamenti. Ha risposto negativamente, spiegando che AO1 non po-teva, nel dubbio, “prevalersi del fatto che la decisione sia contraddit­toria e pretendere di far affidamento sulla revoca

dell’obbligo” senza presentare la domanda di variante

del progetto approvato con la prima licenza e il relativo piano. Pur

riconoscendo che la seconda licenza non è di “cristallina chiarezza”, il magistrato

ha aggiunto che la seconda licenza “sembra” contenere in realtà una clausola

sottoposta a condizione risolutiva o, meglio, che l’obbligo di paga­re il

contributo sostitutivo sarebbe decaduto se per finire AO1 avesse realizzato l’area di svago; l’esistenza

di tale condizione è dimostrata “inequivocabilmente” dal fatto che quattro anni dopo l’emissione della seconda licenza egli ha inviato documenti al Comune, chiedendo l’esenzione dal

pagamento del contributo, ciò che

non avrebbe avuto senso se l’obbligo fosse stato effettiva­mente revocato. Infine,

il Pretore ha rilevato che il contributo avreb­be dovuto essere pagato

prima dell’edificazione e che questa è ormai realizzata, ma ha ritenuto che ciò

non possa essere interpretato come una rinuncia al contributo; a suo avviso, è

invece decisivo il fatto che la seconda licenza non fa riferimento ad alcun

piano né ad alcuna variante, e che al tempo della sua emissione non esisteva

alcun piano per la realizzazione dell’area di svago. Tutto ciò posto, il magistrato ha giudicato che sarebbe spettato al­l’escusso

dimostrare l’avveramento della condizione risolutiva, ciò ch’egli non aveva

fatto, siccome non aveva presentato alcun documento attestante la realizzazione

dell’area di svago. Ha pertan­to

integralmente accolto l’istanza e rigettato l’opposizione in via de­finitiva.

4.

Nel

reclamo, AO1 lamenta in particolare che il

Pretore ha proceduto a un’interpretazione “del tutto arbitraria” delle

due licenze edilizie. Sostiene infatti che la seconda è chiarissima, nel senso che modifica e completa la prima, giacché

richiama integral­mente le condizioni della prima, ma dispone che l’area

di svago debitamente attrezzata dev’essere al servizio di tutte le unità

abitative. A suo dire, interpretare la seconda licenza nel senso che il

contributo sostitutivo sarebbe stato mantenuto è arbitrario, sicché essa non

può costituire un valido titolo di rigetto. Chiede pertanto l’annullamento

della decisione impugnata.

Nelle

osservazioni, il Comune ritiene che l’esistenza della nota condizione

risolutiva è dimostrata dal fatto che quattro anni dopo l’emissione della

seconda licenza l’escusso gli ha inviato documenti per chiedere l’esenzione dal

pagamento del contributo, ciò che non avrebbe avuto senso, se l’obbligo fosse

stato effettivamente revocato. Rileva d’altronde che il contributo avrebbe

dovuto essere pagato prima dell’edificazione, ma che la sua realizzazione non può

essere interpretata come una rinuncia al contributo, poi-ché a suo avviso è

invece decisivo il fatto che la seconda licenza non fa riferimento ad alcun

piano né ad alcuna variante, e che al tempo della sua emissione non esisteva

alcun piano per la realizzazione dell’area di svago. Il resistente aggiunge poi

che la questione del contributo non è nata “dall’oggi al domani”,

facendo notare che già nel 2021 aveva ricordato a AO1 che il contributo non era ancora stato

pagato, senza ricevere alcuna risposta. Postula pertanto la reiezione del

reclamo.

5.

In

ogni stadio di causa, il giudice esamina d’ufficio (art. 57 CPC), a prescindere

dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido

titolo di rigetto dell’opposizione (DTF 140 III 372 consid. 3.3.3), fermo

restando che in sede di reclamo l’esame d’ufficio è limitato alle carenze manifeste (DTF

147.

III 176 consid. 4.2.1). Il giudice non deve riesaminare il titolo prodotto né

interpretarlo in base a circostanze che esulano dal titolo stesso. Nel caso di

una decisione, non è però tenuto a fondarsi esclusivamente sul dispositivo, ma

può riferirsi anche ai considerandi per determinare se esso vale quale titolo

di rigetto definitivo. È solo se il senso del dispositivo è dubbio e il dubbio

non può essere sciolto con l’esame dei motivi che il giudice dovrà respingere l’istanza.

Non può tuttavia completare una decisione incompleta o impreci­sa (DTF 143 III

564.

consid. 4.3.2; 134 III 656 consid. 5.3.2), poiché incombe al giudice del

merito interpretarla (art. 334 CPC; DTF 138 III 583 consid. 6.1.1; Abbet in: Abbet/Veuillet (ed.), La

mainlevée de l’opposition, 2a ed. 2022, n. 12 ad art. 80 LEF), nella

misura in cui si era effettivamente pronunciato sulla questione litigiosa (DTF

143.

III 564 consid. 4.3.2; sentenza della CEF 14.2018.36 del 12 luglio 2018,

consid. 6.2).

5.1

Nella

fattispecie, occorre innanzitutto rilevare che il Pretore ha statuito che la

seconda licenza edilizia costituisce un valido titolo di rigetto definitivo

dell’opposizione, a ben vedere, soltanto perché essa rinvia alle condizioni

della prima, tra cui l’obbligo di pagare un contributo sostitutivo di fr. 52'100.–

per la mancata realizzazio­ne di un’area di svago. Il resto della decisione

impugnata è infatti dedicato a escludere la nullità della seconda licenza e a stabilire

ch’essa contiene una clausola (potenzialmente) risolutiva di tale obbligo.

5.2

Ciò

posto, se non “del tutto

arbitrario”, è quantomeno dubbio che il (solo) rinvio

alle condizioni della prima licenza edilizia renda la seconda un valido titolo

di rigetto definitivo dell’opposizione per l’in­­casso del contributo

sostitutivo. Si può infatti validamente sostenere che la seconda licenza ha modificato

la prima, perché, pur rinviando alle condizioni della prima, non ribadisce

esplicitamente l’obbligo di versare un

contributo sostitutivo, contrariamente a quan­to avviene per altre

clausole (cfr. doc. E n. 3/c, d, e, f oppure h, e doc. F n. 3/b, d, h, i

oppure t), richiama un avviso cantonale del 5 aprile 2019 relativo a una

variante “inc. 87696” (n. 3/b) non indicato nella prima licenza, ma soprattutto menziona l’esistenza

di un’a­­rea di svago, la cui inesistenza è invece presunta nella prima licenza,

motivo per cui era stato stabilito un contributo sostitutivo (n. 3/o),

precisando che tale area dev’essere al

servizio di tutte le unità abitative (n. 3/g). Un’interpretazione possibile

della (comunque sia) nuova licenza è quella sostenuta dal reclamante, secon­do

cui il contributo sostitutivo non è stato mantenuto, sostituito co­m’è stato con l’obbligo di dedicare l’area di

svago attrezzata al ser­vizio di tutte le unità abitative (obbligo ch’egli

ritiene rispettato con riferimento ai doc. 1 e 4, il Comune dovendo a suo dire

emettere una nuova decisione formale se reputa necessaria la presentazio­ne di

una nuova domanda di costruzione o di una notifica). L’altra interpretazione è

quella adottata dal Comune e dal Pretore, per cui il contributo stabilito nella

prima licenza è stato subordinato nella seconda alla condizione risolutiva

della realizzazione dell’a­­rea di svago attrezzata, dietro presentazione di

una domanda di variante e del relativo piano. Fondandosi

esclusivamente, come richiesto dalla

giurisprudenza (sopra consid. 5), sul titolo di rigetto stesso e sui documenti

ai quali rinvia, ovvero, nel caso concreto,

sul dispositivo e sulle motivazioni delle due licenze edilizie, non è possibile sciogliere il dubbio

sull’effettiva esistenza ed esecutività del contributo posto in

esecuzione. In siffatta situazione l’istanza avrebbe dunque dovuto essere

respinta (sopra consid. 5).

Che

poi la nuova condizione n. 3/g sia frutto di un’“imprecisione”, come affermato

dal Comune nella duplica di seconda istanza (pag. 1), è un fatto indimostrato

e, ad ogni modo, che non risulta direttamente dalle licenze. Parimenti, il

giudice del rigetto non poteva tenere conto del comportamento assunto dal

convenuto quattro anni do­po né di una richiesta di pagamento del Comune del

2021, trattandosi di fatti estrinseci ai titoli di rigetto, cui essi non

rinviano (e per un ovvio motivo cronologico non potevano rinviare). Ne segue

che il reclamo va accolto e la decisione impugnata riformata nel senso della

reiezione dell’istanza.

5.3

Al

Comune resta comunque la possibilità di precisare o completare la risoluzione

relativa alla seconda licenza edilizia (cfr. sopra consid.

5) o di emetterne una nuova che accerti la mancata realizzazione di un’area di

svago e ponga a carico di AO1 l’obbligo di

pagare un contributo sostitutivo.

6.

In entrambe le sedi la

tassa, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35),

come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv.

1-2 RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art.

96.

CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

7.

Circa i rimedi esperibili sul piano

federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore

litigioso, di fr. 52'100.–, raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai

fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i

dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1. L’istanza è respinta.

2. Le spese processuali di complessivi fr. 550.–, già anticipate dall’i­­stante,

sono poste a carico del AP1, che rifonderà

all’istante ripetibili di fr. 1'500.–.

2. Le

spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio,

già anticipate dal reclamante, sono poste a carico del AP1, che le rifonderà a AO1 oltre a ripetibili di fr. 2'500.–.

3. Notificazione a:

– ________

.

Comunicazione

alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d’appello

Il giudice presidente Il

cancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente decisione è possibile presentare

ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale,

1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il

termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).