fallimento. Realizzazione di un immobile prima della crescita in giudicato della graduatoria. Autorizzazione

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Numero d'incarto:

Fatti

15.2004.126

Data decisione, Autorità:

16.11.2004, CEF

Titolo:

fallimento. Realizzazione di un immobile prima della crescita in giudicato della graduatoria. Autorizzazione

REALIZZAZIONE D'URGENZA

art. 243 LEF

art. 128 cpv. 2 RFF

Incarto n.

15.2004.126

Lugano

16 novembre

2004

CJ/sc/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

del Ticino

La Camera di esecuzione e fallimenti del

Tribunale d'appello quale autorità di vigilanza

composta dei giudici:

Chiesa, presidente,

Pellegrini e Walser

segretario:

Jaques,

vicecancelliere

statuendo sull'istanza 14 luglio 2004 dell'

IS 1, __________

tendente ad ottenere l'autorizzazione di procedere

alla realizzazione della PPP n. __________.

part. n. __________ RDF di __________

ai sensi dell'art. 128 cpv. 2 RFF prima della crescita in giudicato dell'elenco

oneri allestito nella procedura fallimentare secondaria diretta contro

PI 1, già in __________

rappr.

dall’amministratore del fallimento __________, __________, a sua volta patrocinato

dall'__________, St. leg. dell'__________ PA 1, __________

procedura che

concerne anche i creditori insinuatisi nel fallimento:

1. PI 4

rappr. daRA 1

Considerandi

2.

PI 2

rappr. dall'avv. __________

PA 2, __________

3.

PI 3, __________

4.

__________, __________

ritenuto

in fatto e considerato in diritto:

1.

Con

sentenza 26 maggio 2003 di questa Camera (inc. 14.02.91), è stata riconosciuta

in Svizzera la decisione di apertura della procedura d’insolvibilità

(“Insolvenzverfahren”) nei confronti della massa ereditaria fu PI 1, emanata il

18.

giugno 2002 dall’Amtsgericht __________.

Il 23 febbraio 2004, l'IS

1.

ha depositato l'elenco oneri relativo alla PPP __________ f.b. part. n. __________

RFD di __________ (di 105/1000). Vi sono stati iscritti con il beneficio di

un'ipoteca legale ai sensi degli art. 836 CC e 183 LAC il Municipio di __________

per fr. 2'300.-- nonché, per fr. 4'577,65, la PI 3 quale creditrice surrogata

nei diritti dello Stato e Canton Ticino. PI 4 è stata iscritta in primo rango

per due crediti di fr. 677'821,75 e di fr. 76'980.--, mentre PI 2 è stata

collocata in II, III, IV, V, e VI rango per un importo di fr. 550'275.--.

2.

Il credito di PI 2 è

stato contestato sia da PI 3 mediante azione 12 marzo 2004 in contestazione della

graduatoria (della quale l'elenco oneri è parte integrante) sia

dall'amministratore tedesco del fallimento, __________, con azione revocatoria

ai sensi dell'art. 285 LEF.

3.

Giusta l'art. 243

cpv. 2, 1° periodo LEF, l'amministrazione del fallimento realizza senza indugio

gli oggetti esposti a rapido deprezzamento, che richiedono una manutenzione

costosa o la cui conservazione comporta spese eccessive. La facoltà di

realizzazione anticipata prevista da questa norma è limitata dall'art. 128 cpv.

1.

RFF, in virtù del quale la realizzazione

(per incanto od a trattative private) non potrà, neppure nei casi d'urgenza,

aver luogo prima che siano decise, con sentenza passata in giudicato, le

contestazioni relative ai diritti di pegno o ad altri diritti reali limitati

risultanti dalle iscrizioni nel registro fondiario o notificati da terzi.

Giusta l'art. 128 cpv. 2 RFF, l'autorità di vigilanza potrà tuttavia,

eccezionalmente (cfr. i testi in tedesco e francese), permettere che la

realizzazione avvenga prima, se ciò possa farsi senza pregiudizio di interessi

legittimi. In questo caso le condizioni d'incanto faranno menzione delle cause

pendenti e una iscrizione provvisoria sarà praticata nel registro fondiario

(art. 961 CC).

3.1

Nel

caso di specie, sia l'IS 1 che la creditrice ipotecaria di primo rango (scritto

7.

luglio 2004) e la massa fallimentare tedesca (scritto 3 giugno 2004) hanno

auspicato la vendita all'asta nei tempi più brevi possibili, per evitare

inutili spese a carico della massa fallimentare siccome l'immobile è sfitto e

inutilizzato. PI 2 si è invece opposta a una realizzazione anticipata (scritto

del 1. luglio 2004).

3.2

L'art.

128.

RFF si fonda sulla considerazione che un prezzo di aggiudicazione conforme

al vero valore dell'immobile può essere ottenuto solo se vi è chiarezza sugli

oneri fondiari da assegnare all'aggiudicatario (cfr. DTF 119 III 87, cons. 2a;

111.

III 78, cons. 1; 107 III 90). Nei casi in cui, come nella fattispecie,

tutti i crediti garantiti da pegni immobiliari sono esigibili, un'assegnazione

all'aggiudicatario è però comunque esclusa, siccome questi crediti devono

essere pagati con il prezzo di aggiudicazione e la parte dei pegni da esso non

coperta deve essere radiata dal registro fondiario (cfr. art. 110 cpv. 2 RFF al

quale rinvia l'art. 130 cpv. 1 RFF). Si potrebbe pertanto sostenere che in

siffatta ipotesi, la vendita anticipata non richiede l'autorizzazione di cui

all'art. 128 cpv. 2 LEF, rispettivamente – ma l'esito è lo stesso – che questa

autorizzazione deve sempre essere concessa. In due vecchie sentenze, il

Tribunale federale ha però esteso la protezione contro le realizzazioni

anticipate ai creditori pignoratizi la cui pretesa è esigibile, allo scopo di

garantire al titolare della pretesa la cui collocazione è contestata la facoltà

di poter determinare il comportamento da adottare nell'asta, ciò che presuppone

che egli sappia in anticipo se potrà o no compensare il prezzo d'aggiudicazione

offerto con il proprio credito (DTF 53 III 15 s.; 72 III 29; cfr. pure [in modo

implicito] DTF 88 III 26 s., cons. 3c). Nella giurisprudenza più recente,

questa protezione è stata indirettamente confermata, nel senso che il Tribunale

federale ha stabilito che quando è realizzato un motivo di straordinaria

urgenza ("Überdringlichkeit") ai sensi dell'art. 128 cpv. 2 RFF, la

richiesta di realizzazione anticipata non può essere respinta, invocando solo

l'interesse dei creditori ipotecari a poter definire la propria strategia quali

offerenti (cfr. DTF 96 III 87; 78 III 79 s.; 75 III 103; 72 III 30 s., cons. 1;

Gilliéron, Commentaire de la LP,

vol. III, Losanna 2001, n. 22 ad art. 243). In concreto, la vendita prospettata

dall'Ufficio è pertanto sottoposta ad autorizzazione ai sensi dell'art. 128

cpv. 2 RFF.

3.3

Quale motivo di straordinaria urgenza

("Überdringlichkeit"), la

giurisprudenza annovera l'aumento degli interessi

ipotecari correnti che non siano coperti dai frutti dell'immobile, in ogni caso

se la perdita è rilevante, anche se dovesse essere sopportata solo dai

creditori chirografari (cfr. DTF 119 III 90, cons. 4b; 111 III 79 cons. 2; 96

III 86 s.). Nello stabilire il criterio di rilevanza della perdita, l'autorità

di vigilanza deve procedere ad una ponderazione degli interessi contrapposti

(cfr. DTF 72 III 31).

3.4

Nel

caso concreto, non decorrono più interessi ipotecari, siccome sia il credito

della creditrice di primo rango (PI 4) sia quello garantito dalle cartelle

ipotecarie di rango II a VI sono stati disdetti, essendo entrambi stati

collocati quali crediti esigibili da pagarsi in contanti. Al loro posto

decorrono però interessi di mora allo stesso tasso del 10% (cfr. elenco oneri e

art. 104 cpv. 2 CO). Pur volendo far astrazione del credito di PI 2, in quanto

oggetto di contestazioni, il possibile ricavo viene di conseguenza ridotto ogni

anno almeno di fr. 73'898.-- (fr. 67'398.-- quali interessi di mora al 10% su

fr. 597'000.-- e su fr. 76'980.--, più fr. 6'500.-- a titolo di spese

condominiali, cfr. scritto 19 ottobre 2004 del rappresentante della comunione

dei comproprietari, __________), ossia di oltre l'8% della stima peritale del

valore dell'immobile (pari a fr. 900'800.--). La perdita aumenta a fr.

123'898.-- (13,75%) se si considera anche il credito di PI 2. Gli interessi,

sia convenzionali che di mora (cfr. art. 818 cpv. 1 n. 2 e 3 CC), continueranno

a maturare fino alla realizzazione (art. 208 cpv. 1, 2. periodo LEF). Essi non

sono d'altronde compensati con i redditi dell'immobile, il quale è sfitto e

risulta impossibile da locare, siccome i possibili interessati che si sono

finora manifestati si sono ritirati a causa dell'incertezza relativa alla

durata di locazione (cfr. scritto 19 ottobre dell'__________ all'IS 1).

Infatti, l'Ufficio ha giustamente imposto all'amministrazione dell'immobile di

fissare la scadenza della locazione al giorno dell'aggiudicazione, per evitare

un deprezzamento del valore dell'immobile se esso dovesse essere messo

all'incanto gravato da un contratto di locazione. L'interesse di tutte le parti

a un'immediata messa all'asta è pertanto superiore a quello di PI 2 a poter

stabilire la propria strategia di asta, anche per il motivo che quest'ultima

potrà, qualora dovesse aggiudicarsi il fondo, saldarne il prezzo mediante

compensazione con il proprio credito (dovesse vincere le cause pendenti) solo dopo

aver pagato tutte le spese e i crediti garantiti da ipoteca legale e dal pegno

di primo rango, il cui importo complessivo può essere valutato in almeno fr.

830'000.-- (fr. 2'300 + 4'577 + 597'000.-- + 80'821 + 76'980 + 67'398), senza

contare le spese esecutive (comprese quelle riferite all'amministrazione

dell'immobile) e di trapasso.

4.

L'istanza

va pertanto accolta.

Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità, visto il principio

di gratuità che caratterizza l'ambito della vigilanza in materia esecutiva

(cfr. art. 61 cpv. 2 lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF; 16 cpv. 1 LPR).

Richiamati

gli art. 17, 20a, 243 LEF; 128 RFF; 61, 62 OTLEF;

pronuncia:

1.

L'istanza

14.

luglio 2004 dell'IS 1 è accolta.

1.1

Di

conseguenza, è autorizzata ai sensi dell'art. 128 cpv. 2 RFF la realizzazione

della PPP n. __________ f.b. part. n. __________ RDF di

__________ prima della conclusione delle cause inoltrate contro PI 2.

2.

Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

3.

Contro

questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni

e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della

scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in

conformità dell’art. 19 LEF.

4.

Intimazione

a: – __________, St. leg. dell'PA 1, __________;

– RA

1, __________;

–

__________ PA 2, __________;

– PI

3, __________;

– __________,

__________

Comunicazione

all’IS 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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