15.2004.151

Spese amministrazione immobile. Spese di massa. Anticipo spese.

9 dicembre 2004Italiano18 min

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Fatti

I. Nelle

sue osservazioni, l'Ufficio si è limitato a confermare la correttezza del

proprio operato.

L. Dando

seguito alla richiesta 16 novembre 2004 di questa Camera, l’CO 1 ha trasmesso

in data 19 novembre 2004 un conteggio particolareggiato delle tasse e spese ai

sensi dell’art. 3 OTLEF, con l’indicazione per ogni posta della norma della

OTLEF applicata. Sulle allegazioni 29 novembre 2004 della la ricorrente si

dirà, per quanto necessario ai fini del presente giudizio, nei seguenti

considerandi.

Considerandi

in diritto: 1. La

ricorrente ritiene che i costi dell'amministrazione coatta vadano accollati

alla fallita, senza però citare nessuna norma legale a sostegno della propria

censura. Che comunque non esiste.

1.1

Sia

le spese di massa che i debiti di massa hanno quali caratteristiche comuni il

fatto che traggono origine da una circostanza posteriore all'apertura del

fallimento (DTF 120 III 156, cons. 2b, con rif.), costitutiva di un impegno

della massa e non del fallito a titolo personale (cfr. Amonn/Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und

Konkursrechts, 7a ed., Berna 2003, n. 2 ad § 48). Anche se i commentatori (cfr.

M. Staehelin, Basler

Kommentar zum SchKG, vol. III, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 10 ad art. 262; Gilliéron,

Commentaire de la LP, vol. III, Losanna 2001, n. 21 ad art. 262) sembrano

limitare ai soli debiti di massa il presupposto dell'origine posteriore

all'apertura del fallimento, questo vale anche per le spese di massa, siccome

esse sono generate dall'attività dell'amministrazione del fallimento, per

definizione successiva alla dichiarazione di fallimento. Le poche eccezioni a

questo principio richiedono una base legale esplicita (ad. es. art. 310 cpv. 2

LEF). L'art. 199 cpv. 1 LEF, che prevede che sono pure devoluti alla massa i

beni pignorati non ancora realizzati al momento della dichiarazione di

fallimento, non prescrive che le spese di amministrazione di tali beni siano da

considerare quali debiti di massa: sono al contrario debiti dell'escusso (e

futuro fallito), in quanto sorti prima dell'apertura del fallimento, che devono

essere anticipati dal procedente (art. 68 cpv. 1 LEF) il quale può insinuarli

nel fallimento e chiederne l'iscrizione nella graduatoria (cfr. art. 244 ss.

LEF). Va lasciata aperta la questione – che non compete a questa Camera

risolvere – di sapere se queste spese sono da collocare in terza classe o se

sono garantite dal diritto di pegno legale previsto all’art. 818 cpv. 1 n. 2

CC.

1.2

spese di cui alla decisione impugnata, eccettuate quelle relative ai premi

dell’assicurazione immobile (cfr. infra ad 1.3), sono anteriori all'apertura

del fallimento. Non sono pertanto debiti della massa. Di conseguenza, siccome

dette spese non sono potute essere prelevate sul ricavo della realizzazione –

che non ha potuto aver luogo nell'ambito dell'esecuzione per motivi non

ascrivibili all'Ufficio –, quest'ultimo, seppur non ne avesse chiesto in precedenza

una sufficiente anticipazione, è legittimato a chiederne la rifusione alla

ricorrente (cfr. Gilliéron, vol.

I, n. 14 ad art. 68, con rif.).

1.3

Dal

conto generale n° __________ risulta che l’Ufficio, il 18 maggio 2004, ha

pagato all’assicurazione __________ fr. 5'965,70 a titolo di premi, importo che

corrisponde a quello indicato nella fattura 12 maggio 2004, relativo alla

polizza di assicurazione immobile (“Gebäudeversicherung”) n° __________, per il

periodo dal 1° maggio 2004 al 30 aprile 2005. Orbene, gran parte di questo

periodo è successivo all’apertura del fallimento di PI 1, avvenuta il 3 agosto

2004.

I relativi premi ([365 – 94]/365 x 5'965,70 = fr. 4'429,35) sono pertanto

da considerare quali spese della massa fallimentare, limitatamente al periodo

intercorrente tra l’apertura del fallimento e la sua sospensione per mancanza

di attivi (avvenuta con decisione 9 settembre 2004 del __________), qualora

nessun creditore abbia chiesto la continuazione della procedura fornendo la

garanzia richiesta ai sensi dell’art. 230 cpv. 2 LEF. Siccome l’CO 1 non può

più chiederne la restituzione all’__________, dovrà esigerne la rifusione

all’amministrazione del fallimento per la durata della procedura fallimentare,

rispettivamente a chi dovesse poi chiedere la realizzazione dell’immobile in

conformità dell’art. 230a cpv. 2 LEF. In ogni caso, la parte dei premi riferiti

al periodo successivo al 2 agosto 2004 non può, a questo stadio della

procedura, essere posta a carico della ricorrente. Il provvedimento impugnato

va pertanto riformato in tal senso.

2.

ricorrente denuncia una violazione dell'art. 36 RFF in quanto l'importo delle

spese non è stato indicato nell'elenco oneri. A prescindere dal fatto che la

censura è tardiva, visto che l'elenco oneri è stato comunicato agli interessati

già l'8 giugno 2004, va comunque rilevato che l'art. 36 RFF (per il rinvio

dell'art. 102 RFF) si riferisce solo agli oneri fondiari e non alle spese di

amministrazione del pegno. Queste ultime non vanno indicate né nell'elenco

oneri né nelle condizioni d'incanto (cfr. art. 34 e 45 RFF a contrario), bensì

solo nel conto speciale delle spese di amministrazione, che viene depositato

unitamente allo stato di riparto dopo la realizzazione (cfr. art. 20 cpv. 1 e

112.

cpv. 2 RFF).

3.

ricorrente invoca anche la mancanza di chiarezza dei conteggi presentati nonché

la carente corrispondenza degli importi indicati quali "sborsi

d'ufficio" con l'estratto conto e i giustificativi consegnati alla

creditrice.

censura è quasi totalmente infondata. Il conto delle tasse e delle spese 23

agosto 2004 indica chiaramente le diverse tasse e spese prelevate. Il dettaglio

della posta “sborsi Ufficio” (fr. 15'948,65) risulta dai conti generali n° __________

e __________ riferiti a PI 1, allegati al conto delle tasse e delle spese, che

elencano in dettaglio gli esborsi pagati dall’Ufficio in relazione con

l’amministrazione dell’immobile da realizzare. Vero è che la somma dei due

conti generali (fr. 7'926,90 + 8'020,95 = fr. 15'947,85) non corrisponde al

centesimo all’importo (fr. 15'948,65) riportato nel conto delle tasse e le

spese, ma la ricorrente non può in buona fede pretendere di non aver capito

come sono state calcolate le tasse e le spese contestate; avrebbe del resto

potuto chiedere delucidazioni all’Ufficio, che le avrebbe anche potuto spiegare

la ragione di essere della ripartizione degli sborsi in due conti generali

distinti (il conto n° __________ riguarda le spese esposte per

l’amministrazione dell’immobile – procedure d’incasso degli affitti e di

sfratto – mentre il conto n° __________ concerne gli altri sborsi – onorario

del perito, premi d’assicurazione, ecc.).

Ad onore

del rigore contabile – e a prescindere dal principio “de minimis non curat praetor”

–, va tuttavia ordinata all’Ufficio la riduzione della posta “Sborsi Ufficio”

di fr. 0,80 (fr. 15'948,65 – fr. 15'947,85).

4.

Alla

censura circa la mancata indicazione dell'esatta base legale invocata – in sé

infondata, siccome spettava alla ricorrente chiedere all’Ufficio l’allestimento

di un conteggio particolareggiato delle spese ai sensi dell’art. 3 OTLEF,

anticipandone le spese – è stato dato riscontro con lo scritto 19 novembre 2004

dell’Ufficio e con la concessione alla ricorrente della facoltà di presentare

osservazioni (cfr. supra ad L). La motivazione dell’applicabilità degli art. 27

cpv. 3 e 28 OTLEF non era necessaria, siccome è tanto evidente che ci si può

stupire che la ricorrente insista nell’attaccarsi a motivi di natura formale.

Che non condivida l’interpretazione dell’Ufficio è altra questione che sarà

esaminata con il merito del ricorso (infra ad 5).

5.

ricorrente lamenta la violazione del precetto dell'art. 27 OTLEF, che fissa la

tassa per l'amministrazione di fondi al 5% delle pigioni o dei fitti riscossi o

da riscuotere durante l'amministrazione. Nelle sue osservazioni 29 novembre

2004, aggiunge che “l’importo di fr. 15'948,65 comprende spese che certamente

non possono essere poste a carico della procedente, quali i costi dell’avv. __________,

della Pretura e dell’assicurazione” e sul riferimento dell’Ufficio agli art. 27

cpv. 3 e 28 OTLEF afferma che “nessuna di queste disposizioni giustifica la

spesa che conteggiata”.

5.1

Queste

censure, per quanto concerne tutte le poste diverse di quella rubricata quali “Sborsi

Ufficio”, sono inammissibili. Infatti, la ricorrente, in violazione dell’art. 7

cpv. 3 lett. b LPR, non indica i motivi per i quali gli articoli della OTLEF

indicati dall’Ufficio non sarebbero applicabili.

5.2

Per

quanto riguarda la posta “Sborsi Ufficio”, il ricorso è pure inammissibile

relativamente agli esborsi non partitamente indicati dalla ricorrente, con il

rilievo abbondanziale che non si può comunque seriamente negare che le spese di

perizia, di estratti RF o di pubblicazione edittale siano esborsi fondati sull’art.

13.

cpv. 1 OTLEF per le prime (l’art. 28 OTLEF si riferisce solo ai casi in cui

la stima viene eseguita dall’Ufficio stesso e non da un perito, cfr. Gilliéron, op. cit., n. 20 ad art. 155;

[in materia di pignoramento]: Foëx,

Basler Kommentar zum SchKG, vol. II,

Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 18 ad art. 97; contra: Känzig/Bernheim, Basler Kommentar zum SchKG, vol. II,

Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 35 ad art. 155) e sull’art. 27

cpv. 3 OTLEF per le altre.

5.3

ricorrente contesta che gli esborsi a favore dell’avv. __________ possano

esserle addebitati. Al punto 5 del ricorso, sembra sostenere che l’importo

corrisposto all’avv. __________ superi l’onorario forfetario previsto all’art.

27.

OTLEF (cpv. 1) per l’amministrazione del fondo. Pretende d’altronde di non

essere mai stata direttamente interpellata circa l'amministrazione del fondo.

a) Giusta

l’art. 27 cpv. 1 OTLEF, la tassa per l’amministrazione di fondi,

compresa la conclusione di contratti di locazione o d'affitto, la tenuta dei

libri e la contabilità, è del 5 per cento delle pigioni o dei fitti riscossi o

da riscuotere durante l'amministrazione. Questa norma vale anche per i terzi

che l’ufficio ha incaricato di assolvere tale compito (cfr. art. 1 cpv. 1

OTLEF; Circolare CEF n. 28/2002 del 16 gennaio 2004, ad n° 3.3.1, e punto 4 del

mandato di amministrazione immobiliare ivi allegato; contra: Schöniger, Basler Kommentar zum SchKG,

vol. I Basilea/ Ginevra/Monaco 1998, n. 41 ad art. 144). Tuttavia, le spese

amministrative effettive (spese generali, esborsi in contanti) contano come

spese (art. 27 cpv. 3 OTLEF) e in casi speciali, l'autorità di vigilanza può

aumentare adeguatamente la tassa (art. 27 cpv. 4 OTLEF). La OTLEF ha carattere

esaustivo (DTF 128 III 478, cons. 1). L’autorità di vigilanza deve, su ricorso,

vegliare all’ossequio dei suoi disposti (DTF 128 III 478, cons. 2).

b) Nel

caso concreto, il canone di locazione dovuto per l’uso dell’immobile da

realizzare risulta essere di fr. 69’600.-- per 8 mesi (cfr. scritto 21 febbraio

2003.

dell’avv. __________ all’CO 1), ossia di fr. 104'400.--/anno. La tassa ai

sensi dell’art. 27 cpv. 1 LEF ammonta pertanto a fr. 5'220.--/anno. Poiché la

gestione dell’immobile è durata dal 23 febbraio 2003 (cfr.

supra ad C) al 3 agosto 2004 (cfr. supra ad F), la tassa dovuta è di fr. 7'569.--

(fr. 104'400.-- x 5% x 522/360). Orbene, l’onorario versato all’avv. __________

è pari a fr. 6'576,90. Tenendo conto dell’intero periodo di amministrazione

(che inizia il 5 giugno 2002, cfr. supra ad A), l’Ufficio avrebbe addirittura

potuto prelevare una tassa pari a fr. 11'281.--. Il ricorso è pertanto da

ritenere infondato su questo punto.

c) L’asserzione della

ricorrente secondo cui non sarebbe mai stata direttamente

interpellata circa l'amministrazione del fondo, oltre che tardiva, è contraria

al vero. Dai documenti dell’incarto si evince in effetti che sia la banca (cfr.

supra ad D) sia il suo patrocinatore (scritto 17 luglio 2003 __________ RA 1/CO

1) sono venuti a conoscenza dell’avvio della causa di sfratto al più tardi nel

mese di luglio 2003. A partire da tale periodo, l’avv. __________ ha del resto

avuto contatti direttamente con la ricorrente e le ha fatto poi pervenire non

meno di 9 scritti in merito al mandato conferitogli. La banca era pertanto non

solo a conoscenza dei dettagli dell’amministrazione ma era anche in grado di

prevedere che la stessa avrebbe generato costi non indifferenti, anche per i

continui rinvii (tre in totale) chiesti da lei stessa.

5.4

La ricorrente contesta

anche l’esborso a favore “della Pretura”. Sono in realtà due: uno di fr. 250.--

a favore della Pretura __________ (tassa di giustizia di cui al dispositivo n°

2.

della sentenza 16 luglio 2003, cfr. supra ad C i.f.) e l’altro di fr. 1'100.--

a favore della Pretura __________ (sentenza 27 luglio 2004,

cfr. supra ad D i.f.). Trattandosi di tasse e spese relativi alle

procedure d’incasso degli affitti e di sfratto, sono ovviamente da considerare

quali esborsi ai sensi dell’art. 27 cpv. 3 OTLEF (cfr. art. 17 RFF e Schöniger, op. cit., n. 41 ad art.

144). A titolo abbondanziale, va del resto osservato come alla

banca rimanga la facoltà di ricuperare parte degli onorari corrisposti all’avv.

__________ – fino a concorrenza delle indennità ripetibili – e delle spese

giudiziarie presso __________ S.A.

5.5

Infine,

la ricorrente contesta in modo esplicito, ancorché senza motivazione, anche gli

importi corrisposti all’assicurazione. Già si è detto al considerando 1.3 del

fatto che parte del premio pagato dall’ufficio è da considerare quale spesa

della massa fallimentare. La rimanenza (fr. 1’536,35) deve invece essere

anticipata dalla ricorrente. Infatti si tratta manifestamente di un esborso ai

sensi dell’art. 27 cpv. 3 OTLEF, siccome l’ufficio è tenuto per legge a rinnovare

le assicurazioni usuali (art. 17 RFF al quale rinvia l’art. 101 cpv. 1 RFF;

punto 1 del mandato di amministrazione immobiliare allegato alla

Circolare CEF n. 28/2002).

6.

Nell’atto

di ricorso, la procedente contesta la proporzionalità e l'adeguatezza dell'importo

di fr. 15'948,65, che non la concernerebbe per nulla. Al considerando

precedente già si è confermata la legalità degli esborsi di cui l’ufficio

chiede l’anticipazione, sotto riserva di una parte del premio assicurativo. In

quanto si riferisce all’importo degli sborsi o alla loro opportunità, la

censura è poi inammissibile, perché non è motivata (art. 7 cpv. 3 lett. b LPR).

7.

Il ricorso va pertanto parzialmente

accolto, nel senso che la posta “sborsi Ufficio” del conto delle tasse e delle

spese 23 agosto 2004 va ridotta di fr. 4'430,15 (fr. 4'429,35 [cons. 1.3] + fr.

0.80

[cons. 3]), ossia va stabilita in fr. 11'518,50 (fr. 15'948,65 - fr.

4'430,15).

Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

richiamati

gli art. 17, 20a, 68, 157 cpv. 1, 262 LEF, art. 20, 36, 112 RFF, 7 LPR, 13, 27,

28, 61 e 62 OTLEF;

pronuncia: 1. Il

ricorso 6 agosto 2004 di RI 1, __________, è parzialmente accolto.

1.1

conseguenza, nel conto delle tasse e delle spese 23 agosto 2004 dell’Ufficio di

esecuzione di Lugano, la posta “sborsi d’Ufficio” è ridotta da fr. 15'948,65 a fr.

11'518,50.

§ L’CO

1, per quanto concerne la parte del premio assicurativo non addebitabile alla

ricorrente, si determinerà in conformità con quanto disposto al considerando

1.3

2.

Non

si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Contro

queste decisioni è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni

e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della

scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in

conformità dell’art. 19 LEF.

4.

Intimazione a:

–____________________

RA 1, __________

–

PI 1, c/o __________, __________, __________

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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