15.2007.30

Amministrazione coatta di bene immobile. Compiti dell'amministrazione

9 agosto 2007Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

6 luglio 2000 PI 1 procedeva in via di realizzazione del pegno immobiliare

contro i fratelli __________ per l’incasso del proprio credito. Oggetto del

pegno è la part. n. __________ RFD di __________, nonché gli affitti relativi

all’immobile.

B. Il 21 luglio

2000 l’CO 1 ha proceduto al blocco delle pigioni e all’invio dei relativi

avvisi ai proprietari del fondo.

Con provvedimento 28 agosto 2000 l’Ufficio ha

affidato l’amministrazione dell’immobile in oggetto alla __________, __________.

D. L’8 febbraio

2007 gli escussi hanno trasmesso all’Ufficio lo scritto 5 febbraio 2007 della __________,

con il quale questa società ha comunicato il proprio interesse ad affittare per

il periodo dal 01.06.2007 al 31.05.2008 tutti i locali liberi che si trovano al

piano terreno dello stabile per fr. 90'000.00 annui. Dopo aver rilevato che il

costo per risanare tali locali assomma a fr. 78'000.00, la società ha precisato

che questo importo verrà da lei assunto e poi dedotto dall’affitto annuo dovuto.

E. Il giorno

successivo l’Ufficio ha chiesto alla creditrice ipotecaria PI 1 se fosse

d’accordo di affittare i locali alle condizioni proposte da __________.

F. Con scritto 13

febbraio 2007 PI 1 ha comunicato all’Ufficio di opporsi alla locazione a __________

degli spazi attualmente sfitti, atteso che questa società è di recente

costituzione e quindi non vi sarebbero dati economici che garantiscano la sua

solvibilità. Inoltre l’amministratrice unica della stessa sarebbe la figlia di

uno degli escussi e ciò potrebbe comportare dei conflitti di interesse. La

banca argomenta poi che, in vista della vendita all’asta, essa potrebbe

concordare con una locazione della durata massima di un anno e che, considerata

l’ottima posizione dello stabile, sarebbe auspicabile un canone annuo superiore

a quello proposto.

G. Con

provvedimento 14 febbraio 2007 l’Ufficio ha comunicato ai ricorrenti che, in

considerazione della presa di posizione di PI 1, esso non autorizza

l’esecuzione di lavori di risanamento e la conclusione di contratti di affitto

riferiti agli spazi sfitti.

H. Con tempestivo

ricorso 23 febbraio 2007 RI 1 e RI 2 si aggravano contro il provvedimento 14

febbraio 2007 dell’CO 1, chiedendo che gli spazi vuoti della part. __________

RFD di __________ vengano locati. I ricorrenti argomentano che la fiduciaria a

cui è affidata l’amministrazione dell’immobile in passato aveva affittato

l’esercizio pubblico attualmente sfitto: ciò fino __________ 2002, quando lo

stesso è stato completamente distrutto da un incendio.

A mente degli escussi

ogni conflitto di interessi nel contesto di una locazione sarebbe escluso anche

se l’amministratrice unica della futura inquilina è parente di uno dei

proprietari. Inoltre la __________ avrebbe, a differenza di quanto ritenuto da PI

1, proposto la stipula di un contratto di locazione della durata di un anno

(dal 01.06.2007 al 31.05.2008) e non di due anni.

Nel frattempo i

ricorrenti avrebbero poi raccolto altre due proposte di affitto a dimostrazione

dell’interesse da parte di ditte e di privati a locare, anche con contratti di

breve durata, gli spazi oggi inutilmente vuoti.

I. Con

osservazioni 12 marzo 2007 PI 1 chiede la reiezione del ricorso ribadendo in

sostanza gli stessi motivi già espressi all’ufficio. Inoltre osserva che gli

spazi attualmente sfitti necessiterebbero di importanti lavori di

ristrutturazione, il cui mancato pagamento potrebbe portare all’iscrizione

sullo stabile di ipoteche legali degli artigiani. In merito alle due offerte di

locazione prodotte con il ricorso, l’osservante evidenzia che gli offerenti

propongono di assumere i lavori di ristrutturazione compensando quasi

integralmente l’affitto dovuto con i relativi costi. Anche accettando una di

queste due proposte vi sarebbe il rischio dell’iscrizione di ipoteche legali

degli artigiani e la certezza di incassare una minima differenza d’affitto.

Il canone offerto

inoltre non corrisponderebbe alla situazione attuale del mercato immobiliare

nella zona, infatti gli affitti sulla __________ sarebbero superiori a quello

proposto.

L’osservante asserisce

infine di essere di principio d’accordo di locare gli spazi vuoti a condizione

che il conduttore sia affidabile, serio e solvibile.

L. Delle

osservazioni 15 marzo 2007 dell’CO 1, si dirà, per quanto necessario, in

seguito.

Considerato

Considerandi

1.

L’amministrazione coatta del fondo oggetto di esecuzione deve essere

assunta dall’organo di esecuzione forzata alle condizioni previste dalla LEF e

dal CC, che distinguono fra esecuzione ordinaria ed esecuzione in via di

pignoramento e quella in via di realizzazione del pegno (cfr. Circolare n. 14/1999 del 13 agosto 1999 di questa Camera sui doveri degli Uffici di

esecuzione in caso di fondi in locazione, in particolare in relazione al blocco

delle pigioni e dei fitti e all’assunzione dell'amministrazione del fondo).

1.1

Per gli art. 102 cpv. 1 LEF e art. 14 cpv. 1 primo periodo RFF il

pignoramento di un fondo comprende senz’altro le pigioni e i fitti in corso

(“altri redditi”). Fitti e pigioni non saranno quindi indicati singolarmente

nel verbale di pignoramento, che dovrà tuttavia fare menzione dei contratti di

locazione o affitto esistenti (cfr. art. 14 cpv. 1 secondo e terzo periodo

RFF). I conduttori e gli affittuari devono essere informati – d’ufficio e senza

necessità di richiesta da parte del creditore – dall’Ufficio del pignoramento e

invitati a pagare le pigioni e i fitti nelle mani dello stesso (art. 102 cpv. 2

LEF e art. 15 cpv. 1 lett. b RFF). A partire dal pignoramento l’amministrazione

del fondo passa per legge all’Ufficio, a meno che il fondo non si trovi in

possesso di un terzo che lo rivendica (art. 102 cpv. 3 LEF e art. 16 ss. RFF);

sotto la sua responsabilità l’Ufficio può incaricare anche un terzo

dell’amministrazione o della coltura del fondo (art. 16 cpv. 3 primo periodo

RFF).

1.2

Per l’art. 806 cpv. 1 CC se un fondo gravato

da pegno immobiliare è dato in locazione o in affitto, il diritto del

creditore si estende ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta

l’esecuzione in via di realizzazione del pegno fino alla realizzazione.

Malgrado il tenore dell’art. 806 cpv. 1 CC l’estensione del diritto di pegno ai

crediti per pigioni e fitti non avviene per legge con l’introduzione della

procedura esecutiva, bensì spetta al creditore avvalersene – se vuole

profittare delle pigioni e dei fitti scadenti prima della domanda di vendita

–facendone esplicita richiesta e anticipandone le spese (art. 152 cpv. 2 LEF; DTF 71 III

158, 64 III 28).

Non appena ricevuta la richiesta del creditore

pignoratizio procedente di estendere il diritto di pegno conformemente all’art.

806.

CC ai crediti per pigioni e fitti – richiesta che può avvenire già

contestualmente alla domanda di esecuzione – l’Ufficio di esecuzione costaterà

se esistano contratti di locazione o di affitto sul fondo, e ingiungerà agli

inquilini e agli affittuari di pagare da quel momento in avanti le pigioni e i

fitti che verranno a scadenza, soltanto all’Ufficio (art. 91 cpv. 1 RFF).

Il blocco delle pigioni e dei fitti resta in vigore

anche in caso di opposizione al precetto esecutivo, se tale blocco è stato

richiesto con la domanda di esecuzione. In caso di contestazione

dell’estensione del diritto di pegno alle pigioni o ai fitti si applica l’art.

93.

RFF, con il rilievo che il non rispetto dei termini stabiliti da quella

norma da parte del creditore avrà per conseguenza la revoca (parziale o totale)

del blocco.

Dopo aver dato agli

inquilini e agli affittuari l’avviso di cui all’art. 91 RFF, l’Ufficio di

esecuzione procederà all’amministrazione del fondo. L’amministrazione coatta del

fondo pignorato comprende tutte le misure necessarie per conservarlo nella sua

sostanza e nella sua rendita e per percepirne i frutti e gli altri redditi,

come ad esempio, ordinazione e pagamento di piccole riparazioni, rinnovo delle

assicurazioni ordinarie, disdetta ai locatari, loro sfratto, stipulazione di

nuovi contratti di affitto, incasso delle pigioni ed affitti anche per via di

esecuzione, esercizio del diritto di ritenzione per pigioni ed affitti,

pagamento delle tasse correnti per il gas, l’acqua potabile, l’elettricità ecc.

(cfr. art. 17 RFF).

Tali compiti possono

essere affidati anche ad un terzo, tuttavia sotto la responsabilità dell’ufficio

(art. 16 cpv. 3 RFF).

L’Ufficio espleterà

quindi tutte quelle operazioni normalmente richieste da un'oculata

amministrazione di un fondo, allo scopo di mantenere integro nella sostanza e

nella rendita l'oggetto amministrato (Lebrecht, Basler

Kommentar zum SchKG, Vol. II, 1998, n. 14 ad art. 102).

Sono invece esclusi

dai compiti dell'amministrazione coatta i lavori tesi all'abbellimento, al

miglioramento dell'aspetto o alla maggiore comodità, o l'avvio di cause (cfr.

art. 18 RFF e per analogia anche l'art. 647d CC): solo in caso d'urgenza

l'amministrazione coatta è legittimata ad intervenire, ma dovrà comunque

chiedere ai creditori la ratifica dei propri atti (art. 18 cpv. 1 RFF). Se non

vi è urgenza, l'amministrazione coatta dovrà chiedere il consenso (anche

tacito) dei creditori (art. 18 cpv. 2 RFF; Lebrecht, op. cit., n.

16.

ad art. 102; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. II, Losanna

2000, n. 38 ss. ad art. 102).

2.

Tra le

prerogative dell’amministrazione coatta - che avviene non solo nell’interesse

del creditore ipotecario, ma anche in quello del debitore-proprietario, dal

momento che maggiori sono gli utili dell’amministrazione coatta, minore sarà il

debito finale dell’escusso - vi è dunque anche quella di stipulare nuovi

contratti di locazione (cfr. anche Circolare citata n. 3.2.d).

Nel caso di specie pertanto, a fronte dell’offerta 5 febbraio 2007 della __________, con cui questa società ha chiesto

la conclusione di un contratto di affitto riferito agli spazi sfitti della

durata di un anno, impegnandosi a risanare i locali con deduzione dei relativi

costi dall’affitto pattuito, l’Ufficio non poteva rifiutare

la stipula del contratto solo perché la creditrice ipotecaria non ha espresso

il proprio accordo. L’ufficio infatti, conformemente al suo onere di

amministrare il fondo (Gilliéron,

op. cit., n. 28 ad 102), doveva considerare l’unica offerta di locazione di cui

disponeva in quel momento, condizionando la firma del contratto al pagamento di

un corretto canone di locazione, se riteneva il canone offerto troppo basso, e

alla prestazione di adeguate garanzie da parte della conduttrice sia con riferimento

alla corretta esecuzione delle opere necessarie al risanamento dell’immobile, sia

al pagamento degli oneri pecuniari da lei assunti. Nella determinazione dell’ammontare

della garanzia per il pagamento di quest’ultimi impegni, l’Ufficio doveva prendere

in considerazione anche le legittime preoccupazioni sollevate dalla creditrice ipotecaria in merito al pagamento di uno o più canoni di locazione e delle opere al beneficio dell’ipoteca legale

degli artigiani ed imprenditori necessarie al ripristino dei locali locati. Per

questi motivi quindi, in accoglimento del ricorso, il provvedimento 14 febbraio

2007.

è annullato e gli atti sono retrocessi all’CO 1

affinché si determini come indicato in questo considerando. A scanso di

equivoci occorre ricordare che in presenza di altre offerte oltre a quella del

5.

febbraio 2007 della __________, l’amministrazione del fondo è libera di

scegliere un altro conduttore, che sia pronto a pagare un canone di locazione

superiore e/o fornisca migliori garanzie di solvibilità.

3.

Non si

prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a OTLEF) e non si assegnano indennità

(art. 62 cpv. 2 OTLEF).

Per

questi motivi;

richiamati gli art. 17, 102 cpv. 1, 2, 3 LEF; 14 cpv. 1, 15 cpv. 1

lett. b, 16 cpv. 3, 17, 18, 91, 93 RFF; 647a, 806 CC; 61 cpv. 2 lett. a, 62

cpv. 2 OTLEF

pronuncia: 1. Il ricorso 23 febbraio 2007 di RI 1, __________, e di RI 2, __________,

è accolto.

1.1

Di conseguenza è

annullato il provvedimento 14 febbraio 2007 dell’CO 1 nelle esecuzioni n. __________

e n. __________ promosse da PI 1 contro i ricorrenti.

1.2

Gli atti sono

retrocessi CO 1 affinché si determini come al considerando 2 di questa sentenza.

2.

Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

3.

Intimazione:

__________

RA 1, __________;

__________ RA 2, __________.

Comunicazione all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro

la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile

al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla

notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla

notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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