15.2008.79

Esecuzione i realizzazione di pegno. Amministrazione coatta. Prelevamento delle spese condominiali sugli affitti. Contributi al fondo di rinnovamento

19 dicembre 2008Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. L’avv. RI 1, che vanta un credito di fr. 250'000.-- oltre accessori,

procede contro PI 1 in via di realizzazione del pegno gravante la quota di

comproprietà per piani n. __________ di 37/1000 iscritta sul fondo base n. __________

RFD __________, di cui ha sin dall’inizio chiesto l’estensione ai crediti per

pigioni e affitti ai sensi degli art. 806 CC e 91 RFF.

B. Il

21 aprile 2008, il procedente ha chiesto la realizzazione della quota di

comproprietà per piani.

C. Il

15 settembre 2008, PI 2, che amministra il condominio “Al Ronco” a nome della

comunione dei comproprietari del fondo in questione, ha chiesto all’Ufficio di

pagare la parte delle spese condominiali 2007/2008 spettante all’escussa.

D. Il

17 settembre 2008, l’Ufficio ha riconosciuto la pretesa del condominio

limitatamente al periodo di amministrazione coatta, ovvero per l’importo di fr.

3'194,75.

E. Il

procedente ha ricorso contro tale provvedimento, facendo valere che il

pagamento delle spese condominiali, oltretutto se basato su un conteggio

allestito dall’amministrazione condominiale senza un verbale d’approvazione,

non potrebbe rientrare nella semplice amministrazione ai sensi dell’art. 17

RFF.

F. Nelle

sue osservazioni, PI 2 ha rilevato come i contributi in questione si riferivano

a spese correnti per gas, acqua potabile, elettricità ecc. – e non a crediti

ipotecari o ad interessi ipotecari – da prelevare sul ricavato degli affitti

giusta gli art. 17 e 94 RFF. Ha inoltre prodotto il verbale dell’assemblea

generale dei comproprietari tenutasi il 25 gennaio 2008, con cui essi hanno

approvato il preventivo e gli anticipi da versare trimestralmente nonché il

contributo al fondo di rinnovazione.

Considerandi

in diritto:

1.

ricorso, interposto il 24 settembre 2008, è tempestivo giusta l’art. 17 cpv. 2

LEF, sia che si consideri quale provvedimento impugnato la comunicazione 17

settembre 2008 (doc. A) sia che si ritenga invece determinante la comunicazione

della sua motivazione avvenuta il successivo 19 settembre (doc. B).

2.

Giusta

l’art. 91 cpv. 1 RFF se il creditore procedente richiede l’estensione del

diritto di pegno ai crediti per pigioni ed affitti prevista dall’art. 806 CC,

l’ufficio di esecuzione ingiunge agli inquilini o affittuari di pagare d’ora in

avanti pigioni e affitti solo all’ufficio (cosiddetto “blocco delle pigioni”).

Contestualmente, l’ufficio assume personalmente o – sotto la sua responsabilità

– affida a un terzo l’amministrazione dell’immobile, prendendo le misure necessarie

per garantire il pagamento delle pigioni e affitti ed effettuarne l’incasso,

esercitando il diritto di ritenzione, disdicendo i contratti, provvedendo allo

sfratto degli inquilini, stipulando nuovi contratti, ordinando le riparazioni

urgenti, ecc. (cosiddetta “amministrazione forzata o coatta di fondi”, cfr.

art. 94 RFF e DTF 109 III 47, cons. 1c). Per l'art. 101

cpv. 1 RFF, a datare dalla domanda di realizzazione l'ufficio – o il terzo da

esso incaricato (art. 16 cpv. 3 RFF) – provvede invece motu proprio all’amministrazione

ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di

pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c RFF), a meno

che il creditore pignoratizio istante abbia espressamente dichiarato

rinunciarvi. Sia prima che dopo il deposito della domanda di realizzazione, i contributi correnti

(per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi

previsti dall'art. 103 cpv. 2 LEF devono essere pagati col ricavo degli affitti

(art. 94 cpv. 1 RFF da una parte, e art. 17 RFF per il rinvio dell’art. 101

cpv. 1 RFF dall’altra), anche nei casi in cui oggetto del pegno è una quota di

comproprietà (art. 23c cpv. 2 RFF). L'amministrazione

ai sensi dell'art. 94 RFF è però limitata alle sole misure conservative urgenti

enumerate in tale norma, mentre quelle dell'art. 101 RFF hanno una portata più

ampia (DTF 129 III 90 ss.).

2.1

decisione dell’Ufficio va pertanto senz’altro confermata per quanto concerne

gli acconti riferiti alle spese condominiali sorte dopo l’inizio

dell’amministrazione forzata, ovvero dopo il 2 ottobre 2007 (data dell’avviso

all’escussa) (in tal senso: V. Défago-Gaudin,

L’immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale, tesi Ginevra 2006, n.

542, che si riferisce per analogia alla DTF 106 III 118 ss., resa in materia

fallimentare). L’Ufficio preleverà pertanto il secondo, il terzo e il quarto acconto

2007/2008, nonché il primo acconto 2008/2009 (cfr. doc. 4) sul ricavo degli affitti

finora incassati. Risulta infatti dal preventivo 1° luglio 2007/30 giugno 2008

(doc. 7), debitamente approvato dalla comunione dei comproprietari in occasione

dell’assemblea 25 gennaio 2008 (doc. 6 e trattanda n. 7) in conformità del § 22

del regolamento condominiale (doc. 8), che siffatti acconti si riferiscono a contributi

correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.) ai sensi degli art.

17.

e 94 cpv. 1 RFF, ciò che il ricorrente del resto non ha contestato. Ciò vale

anche per il primo acconto 2008/2009, approvato in occasione dell’assemblea 13

ottobre 2008 secondo le informazioni assunte d’ufficio dalla Camera in virtù

dell’art. 19 LPR. Questi acconti devono quindi essere pagati col ricavo degli

affitti. Soltanto le spese correnti – ovvero non ancora scadute al momento

dell’incanto (cfr. DTF 106 II 191, cons. 3/a; 123 III 49, cons. 4/b) – potranno

e dovranno essere poste a carico dell’aggiudicatario (art. 49 cpv. 1 lett. b

RFF per il rinvio dell’art. 102 RFF). Contrariamente a quanto sostiene il

ricorrente, tale regolamentazione, che, come visto, è comunque esplicitamente

prescritta dalla legge, non lede i suoi legittimi interessi: trattansi infatti

di spese riferite a servizi suscettibili di essere sospesi in caso di mancato

pagamento, ciò che potrebbe avere ripercussioni negative sull’incasso delle pigioni

a scapito dello stesso creditore pignoratizio. Un’eventuale eccedenza,

risultante dal consuntivo relativo al periodo in questione, andrà riversata al

procedente e non all’escussa.

2.2

contributi al fondo di rinnovamento, la cui costituzione è facoltativa (art.

712m cpv. 1 n. 5 CC), meritano un discorso a parte.

a) Anch’essi

non godono di particolari privilegi rispetto ai diritti di pegno iscritti

nell’elenco oneri o gravanti il mobilio che arreda i locali dei comproprietari:

tali contributi hanno precedenza solo se la comunione dei comproprietari, a

loro garanzia, ha fatto iscrivere nel registro fondiario un’ipoteca legale

giusta l’art. 712i CC, rispettivamente ha fatto allestire un inventario

a salvaguardia del suo diritto di ritenzione in applicazione dell’art. 712k

CC (DTF 123 III 56-57, cons. 3/b). Se non è esclusa l’iscrizione di un’ipoteca

legale dopo il pignoramento della quota di comproprietà o l’annotazione della

domanda di realizzazione (art. 97 RFF), la stessa può essere presa in

considerazione solo dopo l’intero pagamento dei creditori pignoranti, rispettivamente

pignoratizi (art. 34 cpv. 2 e 53 cpv. 3, risp. 102 RFF).

b) I

contributi al fondo di rinnovamento non possono d’altronde essere posti a

carico dell’aggiudicatario, fatta eccezione di quelli non ancora esigibili al

momento dell’asta (art. 49 cpv. 1 lett. b e 102 RFF). Il fatto ch’egli

approfitti del fondo di rinnovamento non giustifica di scostarsi dal testo di

legge (questione lasciata aperta in DTF 123 III 57, cons. 3/d), altrimenti

detto onere verrebbe – di fatto – ribaltato sui creditori, nella misura in cui

l’aggiudicatario ne tenesse conto riducendo a debita concorrenza la propria offerta:

orbene, come visto, il sistema di legge non conferisce particolari privilegi ai

crediti della comunione dei comproprietari. Di conseguenza, i

contributi al fondo di rinnovamento – allo stesso modo degli altri contributi

alle spese comuni – non possono essere posti a carico dell’aggiudicatario né

con una clausola particolare delle condizioni d’incanto né per mezzo del

regolamento condominiale (DTF 123 III 53 ss.).

c) Rimane

da esaminare se i contributi al fondo di rinnovamento, limitatamente al periodo

di amministrazione coatta, possano essere considerati quali contributi

correnti o spese di riparazioni secondo gli art. 17 e/o 94 cpv. 1 RFF.

aa) In ambito

fallimentare, il Tribunale federale ha statuito che i contributi dovuti in

virtù dell’art. 712h CC per una quota di comproprietà appartenente al

fallito rappresenta un debito della massa giusta l’art. 262 LEF dal giorno

dell’apertura del fallimento, a condizione che le spese e gli oneri siano di

per sé idonei a mantenere il valore dell’immobile nel suo insieme, senza che

debba essere dimostrata la loro utilità particolare per la quota del fallito

(DTF 106 III 125 ss. cons. 5). Se il fondo è gravato da pegno, tali spese

devono essere prelevate sul ricavo della sua realizzazione (cfr. DTF 106 III

129-130, cons. 7). Il Tribunale federale ha precisato che i contributi al fondo

di rinnovamento, ancorché siano riserve per oneri futuri, sono anch’essi debiti

di massa, nella misura in cui servono a conservare o aumentare il valore della

quota di comproprietà del fallito, dal momento che un potenziale acquirente

offrirà in linea di massima un prezzo superiore se ha la garanzia che i futuri

lavori di rinnovamento potranno essere finanziati totalmente o parzialmente con

i fondi comuni già disponibili (DTF 106 III 128-9, cons. 6). Questi contributi

non sembrano però poter essere considerati spese di amministrazione della quota

gravata da pegno ai sensi dell’art. 262 cpv. 2 LEF, perché il loro mancato

pagamento non ha quale conseguenza la diminuzione del valore del pegno (Jeandin/ Casonato, Commentaire romand

de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 41 ad art. 262).

bb) Il fatto che, in

ambito fallimentare, ai contributi al fondo di rinnovamento venga attribuita la

qualifica di spese di massa non è di per sé determinante per decidere se gli stessi

siano contributi correnti o spese di riparazioni secondo gli art. 17 e 94 cpv.

1.

RFF, il cui testo è diverso da quello dell’art. 262 LEF. Con l’espressione “contributi

correnti” giusta gli art. 17 e/o 94 cpv. 1 RFF, s’intendono somme dovute a

titolo di rimunerazione di servizi speciali di cui beneficia il fondo e la cui

privazione determinerebbe una diminuzione del suo valore di reddito (DTF 129

III 92, cons. 2.1; 62 III 56). Orbene, il mancato pagamento dei contributi al

fondo di rinnovamento in linea di massima non ha conseguenze negative sul

valore di reddito della quota di comproprietà, tutt’al più determina un non

aumento del suo valore di realizzazione (ancorché pare improbabile che

l’aggiudicatario, qualora l’ufficio d’esecuzione abbia pagato i contributi al

fondo di rinnovamento con le pigioni, sia indotto ad aumentare la propria offerta

di più di quanto pagato dall’ufficio, dato che, come visto, egli in ogni caso non

risponde del loro pagamento). I contributi non possono pertanto essere

prelevati sulle pigioni (nello stesso senso: Défago-Gaudin, op. cit., n. 545), tanto più

che altrimenti si rischierebbe d’introdurre una disparità di trattamento a seconda

che il condominio abbia o no costituito un fondo di rinnovamento. La

comunione dei comproprietari deve quindi chiedere il pagamento di questi

contributi all’escusso personalmente, che comunque fino all’aggiudicazione ne

rimane il debitore. La situazione è diversa nel fallimento, dal momento che la

massa risponde di tutti i debiti sorti dopo l’apertura del fallimento in relazione

con attivi e operazioni connessi alla liquidazione, principio appunto stabilito

dall’art. 262 LEF. Chiaramente, il pagamento dei contributi al fondo di

rinnovamento nel quadro dell’amministrazione coatta illimitata (dopo il

deposito della domanda di realizzazione) può essere autorizzato dai creditori

in virtù dell’art. 18 RFF, se ritengono che la misura possa aumentare il valore

di realizzazione della quota.

d) Nel

caso concreto, la decisione impugnata va pertanto annullata limitatamente al

pagamento del contributo 2007/08 al fondo di rinnovamento, pari a fr. 114,25

(doc. 4).

3.

Il ricorso va di conseguenza parzialmente accolto.

Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati

gli art. 17, 20a, 152, 155 LEF; 17, 23c, 34, 49, 53, 94, 102 RFF; 712i,

712k, 712m; 61 e 62 OTLEF;

pronuncia:

1.

ricorso è parzialmente accolto.

1.1

conseguenza, è annullata la decisione emessa dall’CO 1 il 17/19 settembre 2008

nell’esecuzione n. __________ limitatamente all’importo del contributo al fondo

di rinnovamento scaduto il 15 febbraio 2008.

1.2

L’Ufficio

verserà quindi alla Comunione dei comproprietari del condominio __________

l’importo di fr. 3'080,50 oltre interessi al 5% dal 16 settembre 2008 a saldo

delle spese condominiali scadute al 31 dicembre 2007/ 15 febbraio 2008/ 1°

aprile 2008/ 1° luglio 2008.

2.

Non

si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Intimazione

a: – avv. RI 1, __________;

–

PI 1, __________;

–

avv. PA 1, __________.

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente

decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla notificazione,

rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla notificazione nel caso in

cui la decisione impugnata è stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione

cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster