15.2009.118

Esercizio di un diritto di compera annotato su un fondo pignorato. Inopponibilità ai creditori il cui pignoramento è stato annotato prima

30 novembre 2009Italiano7 min

Fatti

A. Il 24 ottobre 2006, l’CO 1 ha pignorato in via provvisoria a favore di PI 2 (es. n. __________) i fondi mapp. n. __________, __________, __________

e __________ RFD __________ di proprietà dell’escusso PI 1. Al pignoramento partecipano

anche due altri creditori (es. __________ e __________). L’elenco oneri è stato

depositato il 18 settembre e l’asta fissata per il 28 ottobre 2009. L’escusso e

PI 2 hanno contestato il diritto di compera cedibile e frazionabile annotato a

favore della qui ricorrente RI 1. Con decisione 2 ottobre 2009, l’Ufficio ha

impartito loro un termine di 20 giorni per promuovere azione di contestazione

dell’elenco oneri (art. 108 LEF).

B. Il

12 ottobre 2009, RI 1, tramite il notaio che aveva istrumentato la costituzione

del menzionato diritto di compera, ha chiesto all’Ufficio di limitare l’incanto

alla particella n. __________, la beneficiaria avendo dichiarato di esercitare

il diritto di compera relativamente alle altre tre particelle, e di autorizzare

il loro trapasso a registro di commercio. Con provvedimento 25 maggio 2009

(recte: 13 ottobre 2009), l’Ufficio ha respinto l’istanza, precisando che le

restrizioni della facoltà di disporre annotate a carico dei fondi pignorati

avrebbero potuto essere cancellate “unicamente dopo il pagamento totale delle

relative esecuzioni, oppure in caso di annullamento delle stesse da parte dei

rispettivi creditori procedenti”, il diritto di compera non essendo opponibile

ai pignoramenti effettuati in precedenza.

C. Con

il ricorso in esame, RI 1 chiede, in via provvisionale, la sospensione

dell’incanto limitatamente alle particelle per le quali ha esercitato il

diritto di compera, e nel merito la ratifica di tale esercizio, nonché la

liberazione dei fondi dagli aggravi ipotecari, pignoramenti, restrizioni della

facoltà di disporre e qualunque altro impedimento derivante dal procedimento

esecutivo in corso, con surrogazione del prezzo totale di fr. 239'701.--.

Subordinatamente, vengono formulate le stesse domande limitatamente ai fondi

mapp. n. __________ e __________ RFD __________, con surrogazione del prezzo

totale di fr. 205'731.--. A sostegno delle sue conclusioni, la ricorrente si

limita ad indicare che la dottrina è divisa sul merito della questione, senza

menzionare le opinioni a confronto né esporre gli argomenti a favore della

propria tesi. Rileva senza ulteriore motivazione che la fattispecie

presenterebbe particolarità rispetto alla norma per quanto riguarda il modo in

cui è stato fissato il prezzo dei fondi in questione.

D. Il

26 ottobre 2009, l’Ufficio ha annullato l’incanto in seguito al ritiro delle

esecuzioni __________ e __________. Anche le assegnazioni di termine del 2

ottobre sono state annullate. La richiesta d’effetto sospensivo presentata

dalla ricorrente è pertanto diventata priva d’oggetto.

E. Con

atto del 29 ottobre 2009, PI 2 ha osservato come il ricorso fosse diventato

privo di oggetto in seguito all’annullamento dell’asta. L’CO 1 si è rimesso

alla decisione dell’autorità di vigilanza.

Considerandi

in diritto:

1.

Contrariamente

a quanto afferma PI 2, il ricorso non è diventato privo di oggetto con l’annullamento

dell’asta, perché rimane tuttora da decidere se l’CO 1 poteva validamente

rifiutare di ratificare l’esercizio del diritto di compera e di “liberare” i

fondi acquistati da ogni “impedimento derivante dall’esecuzione in corso”.

2.

Giusta

l’art. 101 cpv. 1 LEF, il pignoramento di un fondo limita la facoltà di

disporne. Tale restrizione diventa efficace nei confronti dei diritti

posteriormente acquisiti per mezzo di un’annotazione nel registro fondiario

(art. 960 cpv. 1 n. 2 e cpv. 2 CC). L’art. 961a CC precisa che

un’annotazione non impedisce l’iscrizione di un diritto di grado posteriore.

L’annotazione del pignoramento non provoca quindi un blocco del registro

fondiario (Jeandin/Sabeti, Commentaire

romand de la LP, Basilea/Ginevra/Monaco 2005, n. 9 ad art. 101). La

trasmissione della proprietà rimane possibile dopo il pignoramento, ma i

creditori pignoranti conservano il diritto di chiedere la realizzazione del

fondo a loro favore (DTF 42 III 245-246; Lebrecht,

Basler Kommentar zum SchKG, vol. II, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 7

ad art. 101; Jeandin/ Sabeti, op. cit., n. 10 ad art. 101).

2.1

Dai

principi esposti si deduce che il titolare di un diritto iscritto o annotato

nel registro fondiario dopo l’annotazione del pignoramento non può certo

esigerne la cancellazione; anzi è l’ufficio d’esecuzione ad essere legittimato

a chiedere la cancellazione dei diritti posteriori (cfr. Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3.

ed., Berna 1997, n. 806-807).

2.2

Viceversa,

il titolare di un diritto annotato o iscritto nel registro fondiario prima

dell’annotazione del pignoramento può invece chiedere la cancellazione di

quest’ultima, visto che non gli è opponibile (in tal senso: DTF 114 III 19,

cons. 3; Steinauer, op.

cit., n. 808-809). La questione è invero controversa per

quanto concerne i diritti di compera annotati, perché, per una parte della

dottrina, essi si esauriscono con il loro esercizio, sicché ai loro titolari

rimarrebbe soltanto una pretesa di trasferimento del fondo fondata su un

normale contratto di compravendita, che non avrebbe alcuna precedenza rispetto

ad un pignoramento annotato prima dell’esercizio del diritto di compera (così: Gilliéron,

Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 70-71 ad art. 140). Nel caso

concreto non è necessario determinarsi su questa controversia. In effetti,

risulta sia dal registro fondiario che dall’elenco oneri – che la ricorrente

non ha contestato – che il suo diritto di compera cedibile e frazionabile è

stato annotato su tutti i quattro fondi l’11 maggio 2007, mentre il pignoramento

(provvisorio) a favore di PI 2 era già stato annotato sui medesimi fondi il 13

ottobre 2006. Per il principio di priorità nel tempo (art. 960 cpv. 2 CC), né

il diritto di compera né il contratto di compravendita sorto in seguito al suo

esercizio sono opponibili a questa creditrice.

3.

Il ricorso va pertanto respinto.

Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati gli art. 17, 20a, 101 LEF, 960, 961a

CC, 61 e 62 OTLEF;

pronuncia:

1.

ricorso è respinto.

2.

Non

si prelevano spese né si assegnano indennità.

3.

Intimazione

a: – avv. PA 1, __________;

–

avv. PA 3, __________;

–

avv. PA 2, __________.

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)

giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata

pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster