15.2009.89

Realizzazione di pegno immobiliare. Elenco oneri. Crediti fiscali a beneficio di un'ipoteca legale. Ricorso

15 settembre 2009Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il 3 agosto 2009, l’CO 1 ha comunicato alle parti l’elenco oneri

relativo al fondo part. n. __________, di proprietà dell’escusso PI 1,

allestito nell’esecuzione n. __________ promossa da RI 1 in realizzazione delle

sue cartelle ipotecarie gravanti il fondo in questione in 1°, 2°, 3° e 4°

rango. Il valore complessivo attribuito dal perito al fondo è di fr.

1'480'000.--.

B. Per

quanto concerne i crediti garantiti da ipoteche legali, l’elenco oneri si

presenta come segue:

1. PI

– Imposta

comunale 2003 fr. 1'933.85

– Interessi,

tassa diffida fr. 378.10

– Imposta

comunale 2004 fr. 4'490.30

– Interessi,

tassa diffida fr. 703.95

– Imposta

comunale 2005 fr. 775.40

– Interessi,

tassa diffida fr. 76.60

– Imposta

comunale 2006 fr. 775.40

– Interessi fr. 69.70

– Imposta

comunale 2007 fr. 775.40

– Interessi fr. 36.05

– Imposta

comunale 2008, richiesta acconto fr. 774.00

– Imposta

comunale 2009, richiesta acconto fr. 774.00

fr. 11'562.75

2. Stato

del Canton Ticino

– Imposta

cantonale 2001 - ACB 29.11.2004 fr. 7'727.85

– Imposta

cantonale 2002 - ACB 29.11.2004 fr. 7'632.85

– Imposta

cantonale 2003 - ACB 18.05.2007 fr. 641.65

– Imposta

cantonale 2005 - ACB 23.06.2008 fr. 35.60

fr. 16'037.80

C. Con

tempestivo ricorso 12 agosto 2009, RI 1 ha chiesto lo stralcio dall’elenco

oneri di tutti i tributi pubblici comunali e cantonali, siccome le autorità

fiscali non hanno prodotto la documentazione atta a giustificare i crediti

insinuati e la loro iscrizione nell’elenco oneri quale onere al beneficio di

un’ipoteca legale.

D. Nelle

sue osservazioni, lo PI 2 ricorda che giusta l’art. 36 cpv. 2 RFF, il potere di

cognizione dell’Ufficio è limitato ad un esame prima facie della questione di

sapere se la pretesa creditoria implica o meno onere reale per il fondo. Nella

fattispecie, le quattro annualità insinuate dallo Stato riguarderebbero

l’imposta calcolata sul valore di stima ufficiale e sul reddito della

proprietà, dedotte le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari

dichiarati fiscalmente dal contribuente. Il resistente ammette tuttavia che

nessun conteggio per la quantificazione dell’ipoteca legale è stato notificato

per le imposte in questione, sicché, in considerazione del termine di perenzione

di 5 anni dell’art. 252 cpv. 3 LT, le ipoteche legali per le imposte cantonali

del 2001 e del 2002 sono decadute e vanno quindi stralciate dall’elenco oneri.

E. Con

le sue osservazioni, il PI 3 ha prodotto i conteggi per la quantificazione

dell’ipoteca legale, osservando come anche quella riferita all’imposta del 2003

non sia prescritta, dal momento che il relativo conteggio sarebbe stato

notificato il 29 dicembre 2005. Dalla “situazione aggiornata” al 24 agosto 2009

si evince che la pretesa fatta valere dal Comune ammonta complessivamente a fr.

5'957,55 (a fronte di fr. 11'562,75 iscritti nello stato di riparto impugnato).

F. L’CO

1 si è rimesso alla decisione della Camera.

Considerato

Considerandi

1.

L’ufficio d’esecuzione non può rifiutare l’iscrizione degli oneri

che risultano dall’estratto del registro fondiario o che sono stati insinuati

entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere la produzione di

prove (art. 36 cpv. 2 RFF). Il potere di cognizione dell’ufficio e dell’autorità

di vigilanza è pertanto molto limitato: l’iscrizione nell’elenco oneri di una

pretesa tempestivamente notificata può essere rifiutata solo qualora risulti

manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti

asseritamente garantiti da ipoteca legale, soltanto quando risulti manifesta

l’assenza di una base legale che li ponga al beneficio della pretesa ipoteca

(cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non

autorizzano invece l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri

(cfr. Gilliéron, Commentaire de

la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 45 i.f. ad art. 140). Rimane riservata la

facoltà per i creditori di contestare l’elenco oneri presso il giudice

competente ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF, ossia il giudice civile, ancorché

si tratti di crediti fiscali (cfr. II CCA 9 settembre 1998 citata sopra, cons.

2; STF 30 giugno 1999 [2P.356-358/1998]).

2.

L’art.

836.

CC consente al diritto cantonale “per i rapporti di diritto pubblico od

altri rapporti di carattere obbligatorio generale per tutti i proprietari di

fondi” di stabilire, a favore di pretese creditorie degli enti pubblici, la

garanzia dell’ipoteca legale diretta, ossia valida anche senza l’iscrizione nel

registro fondiario (unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht), salvo

contraria disposizione (ipoteca legale indiretta, ossia valida solo con

iscrizione nel registro fondiario: mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht).

Nel primo caso un’eventuale iscrizione a registro fondiario ha valore

dichiarativo, mentre nel secondo caso l’iscrizione assume carattere costitutivo

per l’esistenza stessa dell’ipoteca legale (cfr. Steinauer, Les droits réels, vol. III, n. 2380d e rif.).

2.1

L’art.

183.

LAC riconosce al cpv. 1 n. 1, senza obbligo d’iscrizione nel registro fondiario,

il beneficio dell’ipoteca legale ex art. 836 CC “allo Stato e ai Comuni, sopra

tutti gli immobili situati nel Cantone, per il pagamento di tutte le imposte

cantonali e comunali che hanno una relazione particolare con l’immobile”. Tali

ipoteche hanno tutte il medesimo ordine e prevalgono sugli altri pegni

immobiliari (art. 183 cpv. 2 LAC).

Giusta l’art.

252.

LT, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali, che hanno

una relazione particolare con l’immobile conformemente all’articolo 836 CC, è

riconosciuta, per la durata di cinque anni dalla crescita in giudicato della

tassazione, al Cantone e ai comuni un’ipoteca legale secondo l’articolo 183 LAC

(cpv. 1). Essa è di rango prevalente agli altri pegni immobiliari e, per la sua

validità, non necessita di iscrizione a registro fondiario (cpv. 2). L’ipoteca

legale decade se, entro cinque anni dalla crescita in giudicato della

tassazione a cui si riferisce, non è notificato il conteggio conformemente

all’articolo 253 (cpv. 3).

2.2

beneficio dell’ipoteca legale diretta non è quindi dato indistintamente per

tutti i tipi di imposta, bensì soltanto per quelle imposte cantonali e comunali

che sono in una “relazione particolare“ con un fondo. La legge tributaria

cantonale non specifica tuttavia quali siano i tipi di imposta che presentano

siffatta relazione particolare, lasciandone l’individuazione al giudice del

merito (cfr. CEF.

3.

stretta relazione con l’immobile è evidente per l’imposta immobiliare cantonale

delle persone giuridiche ai sensi degli art. 95 segg. LT e per l’imposta

immobiliare comunale delle persone fisiche e giuridiche giusta gli art. 291

segg. LT, poiché il loro oggetto è infatti l’immobile in quanto tale, sul cui

valore di stima – senza alcuna deduzione – esse vengono calcolate (cfr. per

tutte CEF 25 giugno 2002, inc. 15.02.47, cons. 3; Pedroli, L’ipoteca legale per crediti d’imposta, in RDAT 1995

I 535 ad 4.4; Allidi, L’ipoteca

legale del fisco, in: Lezioni di diritto fiscale svizzero, edizione speciale

della RDAT, Bellinzona 1999, p. 329). Tale relazione è inoltre riconosciuta per

l’imposta sul reddito delle persone fisiche o sugli utili delle persone

giuridiche, limitatamente ai redditi derivanti dall’immobile (affitti,

locazioni, valore locativo dedotti gli interessi passivi e le spese di

manutenzione), nonché per l’imposta sulla sostanza delle persone fisiche,

limitatamente alla sostanza immobiliare, dedotti i debiti che ci si riferiscono

(cfr. CEF 11 maggio 2007, inc. 15.07.9, cons. 10; 25 giugno 2002, inc.

15.02

, cons. 4; Pedroli, op.

cit., pag. 535 ad 4.4; Allidi,

op. cit., pag. 329-330).

3.1

Nel caso di specie, il PI 3 ha indicato,

in sede di osservazioni, la parte dell’imposta comunale sul redito e sulla

sostanza soggetta ad ipoteca legale riferita al fondo n. __________ in fr.

485.

-- per il 2003, fr. 24,55 per il 2005 e di fr. 0.-- per tutti gli altri

anni. Tali dati appaiono verosimili se messi a confronto con i conteggi per la

quantificazione dell’ipoteca legale prodotti dallo stesso Comune dai quali

risulta che l’imposta immobiliare cantonale ammonta a fr. 538,90 per il 2003, a

fr. 27,25 per il 2005 e a fr. 0.-- per tutti gli altri anni.

Il Comune

indica poi l’imposta immobiliare comunale in fr. 485.-- per gli anni 2003 e

2004.

e in fr. 775,40 per gli anni successivi. Anche queste indicazioni appaiono

verosimili, posto che il saggio dell’imposta immobiliare comunale è dell’1‰ del

valore di stima ufficiale (art. 293 LT) e che tale valore risulta oggi essere

di fr. 764'602.-- (cfr. elenco oneri, a pag. 2). Non vi sono d’altronde motivi

per discutere gli importi indicati dal Comune quali interessi di ritardo.

Considerato

che il Comune, nell’indicare in sede di osservazioni al ricorso un importo

totale delle proprie pretese – ovvero fr. 5'957,55 – inferiore a quello

figurante nell’elenco oneri impugnato (ossia fr. 11'562,75), ha in modo implicito parzialmente aderito al ricorso, e ricordato

come il nuovo conteggio del Comune appaia verosimile, occorre, in parziale

accoglimento del ricorso, ordinare all’Ufficio d’iscrivere nell’elenco oneri le

cifre menzionate nelle osservazioni del ricorso. Rimane

riservata un’eventuale contestazione ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF in

merito al loro importo e alla loro esigibilità.

3.2

Poiché

lo PI 2 ha aderito al ricorso per quanto concerne le imposte cantonali per gli

anni 2001 e 2002, ne va ordinata la cancellazione dall’elenco oneri.

3.3

Nell’elenco

oneri, l’importo delle imposte cantonali per il 2003 e 2005 ammonta a fr.

641,65, rispettivamente a fr. 35,60. Tali importi sono lievemente superiori a

quelli stabiliti nei conteggi per la quantificazione dell’ipoteca legale

prodotti dal Comune, probabilmente perché comprendono gli interessi di ritardo.

Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non

autorizzano comunque l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri. Rimane riservata un’eventuale contestazione ai sensi dell’art. 140

cpv. 2 LEF in merito al loro importo e alla loro esigibilità.

4.

consegue l’accoglimento parziale del ricorso.

Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati

gli art. 17, 140 LEF; 36 RFF; 836 CC; 183 LAC; 252 LT; 61, 62 OTLEF

pronuncia:

1.

ricorso è parzialmente accolto.

1.1

conseguenza sono stralciate dall’elenco oneri relativo al fondo part. n. __________

le imposte cantonali 2001 e 2002.

1.2

Gli

importi delle imposte comunali indicati nell’elenco oneri sono annullati e

sostituiti con le seguenti indicazioni:

– Imposta comunale 2003 fr. 975.55

– Interessi

di ritardo fr. 194.85

– Imposta

comunale 2004 fr. 490.55

– Interessi

di ritardo fr. 83.05

– Imposta

comunale 2005 fr. 799.95

– Interessi

di ritardo fr. 111.60

– Imposta

comunale 2006 fr. 775.40

– Interessi

di ritardo fr. 85.05

– Imposta

comunale 2007 fr. 775.40

– Interessi

di ritardo fr. 61.75

– Imposta

comunale 2008 (rich. acconto) fr. 775.40

– Interessi

di ritardo fr. 38.45

– Imposta

comunale 2009 (rich. acconto) fr. 775.40

– Interessi

di ritardo fr. 15.15

fr. 5'957.55

2.

Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

3.

Contro

questa decisione è dato ricorso entro dieci giorni alla Camera delle esecuzioni

e dei fallimenti del Tribunale federale a Losanna, per il tramite della

scrivente Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello, in

conformità dell’art. 19 LEF.

4.

Intimazione

a: – RI 1, Lugano;

– RA 1, __________;

– PI

3, __________;

– avv.

PA 1, __________;

– avv.

PA 2, __________.

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)

giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata

pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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