15.2010.111

Realizzazione di pegno immobiliare. Richiesta di estenzione del pegno agli affitti. Scelta del terzo incaricato di provvedere alla gestione coatta del fondo. Legittimazione del terzo che gestiva il fo

7 ottobre 2010Italiano9 min

Fatti

A. Con

tre domande di esecuzione 7 settembre 2010, la PI 2 ha chiesto la realizzazione dei pegni gravanti 39 quote di comproprietà per piani (PPP) gravanti il

fondo base part. n. __________ RFD di__________ (su cui sorgono quattro stabili

di 20 unità abitative ciascuno), richiedendo che il diritto di pegno venisse “esteso

ai crediti per eventuali pigioni e fitti percepiti”.

B. Il

16 settembre 2010, l’Ufficio ha informato l’attuale amministratrice delle PPP

da realizzare, la società RI 1 (in seguito: RI 1), di averne assunto

l’amministrazione coatta, invitandola ad inviare al più presto possibile alla F__________

SA di __________, a cui aveva deciso di delegare la gestione coatta, tutti i

documenti concernenti l’amministrazione nonché le chiavi dei locali vuoti. Nel

contempo l’Ufficio ha anche avvisato gli inquilini della nuova situazione.

C. Il

17 settembre 2010, RI 1 ha chiesto all’Ufficio di riconsiderare il proprio

provvedimento in considerazione del lavoro da essa fatto finora per l’amministrazione

dell’intero complesso __________, richiesta respinta dall’Ufficio il 20

settembre.

D. RI 1 si aggrava contro tale decisione, contestando sia l’istituzione

dell’amministrazione coatta in sé sia la scelta del terzo incaricato di

procedervi operata dall’Ufficio. La ricorrente rimprovera in sostanza

all’Ufficio di aver scelto la via “meno pratica e più dispendiosa” nell’aver

affidato l’amministrazione ad un’altra società di quella che finora ha

gestito i fondi “proficuamente, professionalmente e con competenza”, in

dispregio dei legittimi interessi in gioco, in primis quelli dei creditori,

ledendo così i principi di economicità, di equità e di proporzionalità. La

ricorrente lamenta anche il fatto di non essere stata sentita prima

dell’adozione del provvedimento impugnato, il quale per di più non è motivato.

Considerato

Considerandi

1.

legittimata a ricorrere solo la parte che ha un interesse proprio, attuale,

pratico e degno di protezione alla modifica o all’annullamento del

provvedimento impugnato oppure all’adozione di una determinata misura ingiustamente

negata nell’ambito di un’esecuzione o di un fallimento (Lorandi, Betreibungsrechtliche

Beschwerde und Nichtigkeit, Basilea/Ginevra/Monaco 2000, n. 168 ad art.

17; Gilliéron, Commentaire de la

LP, vol. I, Losanna 1999, n. 140 segg. ad art. 17; Cometta, Basler Kommentar zum SchKG, vol. I, Basilea/Ginevra/Monaco

1998, n. 38 ad art. 17).

1.1

In concreto il ricorso

di RI 1 è quindi manifestamente irricevibile nella misura in cui invoca gli

interessi dei creditori (e quindi non propri).

1.2

La ricorrente non

allega d’altronde perché il suo interesse a continuare a gestire le PPP in

questione sia “degno di protezione”.

a) Giusta l’art. 94 cpv.

1.

RFF, dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto

dall'articolo 91, l'ufficio prende in luogo del debitore o del proprietario del

pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti

ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, e può esercitare

il diritto di ritenzione, disdire i contratti, provvedere allo sfratto degli

inquilini e stipulare nuovi contratti di locazione o di affitto. La norma

precisa ancora che l’ufficio ha inoltre facoltà di ordinare le riparazioni

urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas,

l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti

dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF. Da questa norma si evince che

l’obbligo di amministrare i fondi costituiti in pegno entro i suddetti limiti

passa per legge all’ufficio d’esecuzione senza bisogno di una sua decisione,

quand’anche essi siano amministrati da un terzo (cfr. la norma analoga

dell’art. 16 cpv. 2, primo periodo RFF). Infatti, in virtù dell’art. 806 CC,

l’escusso perde il diritto di riscuotere e di disporre delle pigioni e degli

affitti (esponendosi in caso contrario a sanzioni penali, cfr. art. 92 cpv. 2

RFF). Il divieto di disporre diventa opponibile anche ai terzi incaricati

dall’escusso di gestire il fondo gravato non appena esso è stato comunicato loro

(cfr. art. 96 cpv. 2 LEF per analogia). In queste condizioni il terzo non può

avere alcun interesse degno di protezione a contestare una misura –

l’amministrazione coatta – prevista direttamente dalla legge.

b) Giusta l’art. 94 cpv.

2.

RFF, l’ufficio può, sotto la sua responsabilità, affidare ad un terzo i

compiti di cui all’art. 94 cpv. 1 RFF (art. 94 cpv. 2 RFF). La legge conferisce

all’ufficio d’esecuzione un ampio potere d’apprezzamento, non subordinato alla

presa in considerazione degli interessi di un’eventuale amministrazione

preesistente, siccome l’ufficio può liberamente decidere se assumersi sé stesso

la gestione coatta oppure se delegarla a un terzo (cfr. Brand, Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von

Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren, Zurigo/Basilea/Ginevra 2008, p. 28 ad 5). Certo, l’ufficio deve tenere

conto degli interessi delle parti alla procedura esecutiva, ma, come visto, un

terzo non può intervenire a difesa di siffatti interessi. L’interesse del terzo

amministratore non è pertanto giuridicamente protetto (contrariamente a quello

del terzo a cui è stata affidata l’amministrazione coatta del fondo, il cui

operato è disciplinato in parte dalla legge, cfr. DTF 129 III 400, cons. 1.3).

c) Tuttavia, la

giurisprudenza ha ammesso a volte la legittimazione di un terzo leso in

interessi di mero fatto (ovvero la cui protezione non rientra negli scopi della

norma che si pretende violata), purché il ricorrente sia toccato in una misura

e con un’intensità maggiore di chiunque altro (cfr. Gilliéron, op. cit., n. 152-154 ad art. 17). Nella

fattispecie, ci si potrebbe chiedere se da questo punto di vista, e

limitatamente alla questione della scelta del terzo incaricato di procedere

all’amministrazione coatta limitata delle PPP, l’attuale amministrazione non

sia legittimata a contestare la decisione impugnata, dato che ne è la

destinataria e che il provvedimento la obbliga ad eseguire una prestazione

positiva (consegnare tutti i documenti concernenti

l’amministrazione degli stabili nonché le chiavi dei locali vuoti). La

questione non necessità però ulteriori approfondimenti, dal momento che il

ricorso va comunque respinto nel merito per i motivi che seguono.

2.

Il principio di

proporzionalità, stabilito all’art. 5 cpv. 2 Cost., si applica a tutti gli atti

dello Stato (Häfelin/Müller/Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, 5a ed., Zurigo/Basilea/Ginevra 2006,

n. 583), quindi anche agli atti degli uffici di esecuzione e fallimenti.

Secondo tale principio, i provvedimenti amministrativi devono essere idonei e

necessari alla realizzazione dello scopo d’interesse pubblico, e stare in un

rapporto ragionevole con i disturbi che causano ai privati (Häfelin/Müller/Uhlmann, n. 581).

2.1

Nel caso concreto, la

ricorrente non ha sostenuto che la decisione impugnata avrebbe inciso in modo

sproporzionato nella sua relazione contrattuale con il debitore. Del resto, il

provvedimento lascia immutato tale relazione. La ricorrente non pretende nemmeno

che la consegna della documentazione richiesta dall’Ufficio le causerebbe un

danno inammissibile. Essa si lamenta invece di non essere stata scelta

dall’Ufficio per assumere la gestione coatta dei fondi. Orbene, come visto, la

legge non prescrive all’ufficio d’esecuzione di tenere conto degli interessi

(economici) di chi amministrava il fondo prima che esso ne assumesse la gestione

coatta. Oltretutto, la Camera, nel caso di specie, ha accertato che l’Ufficio

ha fondato il provvedimento impugnato su motivi oggettivi, ovvero l’esistenza

di procedure esecutive a carico della ricorrente – che possono legittimamente

giustificare una posizione impronta alla prudenza, sebbene due di esse siano state

ritirate mentre la terza risulta colpita da opposizione – e il fatto che già ora la F__________

SA gestisce per conto dell’Ufficio quote di comproprietà per piano dello stesso

complesso __________ spettanti ad altri debitori e ha ottenuto l’accordo

della creditrice ipotecaria per un’estensione del suo mandato alle quote di PI

1.

(cfr. scritto 28 settembre 2010 di __________ all’Ufficio, allegato alle

osservazioni di quest’ultimo).

2.2

Non essendo parte

della procedura esecutiva, la ricorrente non aveva il diritto di essere sentita

prima della decisione né poteva pretendere una motivazione più estesa di quella

fornita dall’Ufficio (esistenza di esecuzioni in realizzazione di pegni gravanti

le PPP con richiesta di amministrazione coatta).

3.

Nella

misura in cui è ricevibile, il ricorso va pertanto respinto.

domanda di concessione dell’effetto sospensivo diventa così priva di oggetto. Non

si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF). In virtù dell’art. 9 cpv. 2 LPR, il ricorso viene

deciso senza notificazione alla creditrice né all’amministrazione delegata, alle

quali non è quindi necessario intimare la sentenza.

Richiamati

gli art. 17, 20a, 102 cpv. 3, 155 LEF; 94 RFF; 806 CC; 61, 62 OTLEF;

pronuncia:

1.

Nella

misura in cui è ricevibile, il ricorso è respinto.

2.

Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

3.

Intimazione

all’avv. PA 1, __________;

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)

giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata

pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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