15.2010.65

Diritto di ritenzione del locatore. Oggetti esenti dal diritto di ritenzione. Stima degli oggetti inventariati

30 giugno 2010Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il

7 maggio 2010 l’Ufficio ha proceduto all’allestimento dell’inventario indicando

88 posizioni, stimandole in fr. 35'267.--. L’inventario è stato trasmesso a RI

1 il 10 maggio 2010.

C. Con

ricorso 25 maggio 2010 la conduttrice si aggrava contro tale provvedimento,

postulando di indicare nel verbale il credito per pigioni scadute in fr.

13'400.-- e il credito per pigioni in corso in fr. 8'400.--, di svincolare

dall’inventario i beni indicati alle posizioni n. 1, da 3 a 16, 18, 19, 23, 41,

47 e di rivalutare del 50% il valore di stima dei beni inventariati.

La ricorrente

evidenzia di essere titolare della videoteca __________ __________ sita in __________

__________ __________ a __________. La sua attività commerciale sarebbe

incentrata sul noleggio e sulla vendita di DVD e di videocassette e sulla

vendita di libri e di capi d’abbigliamento. Tale attività, che ella esercita a

titolo indipendente, costituirebbe la sua unica fonte di reddito.

Dal 1° marzo 2008

rispettivamente dal 1° aprile 2008 la ricorrente avrebbe sublocato gli spazi al

piano cantina a __________ __________ rispettivamente a __________ __________ a

complessivi fr. 1'000.-- mensili.

RI 1 rileva che il 26

ottobre 2009 ha comunicato al locatore la disdetta straordinaria a causa di

malattia del contratto di locazione con effetto al 31 gennaio 2010 e che il

locatore ha chiesto l’annullamento della disdetta straordinaria. All’udienza

dinnanzi al Pretore del 27 aprile 2010 le parti avrebbero trovato un accordo

parziale in base al quale dal mese di maggio 2010 PI 1 avrebbe incassato

direttamente dai sublocatari la pigione da loro dovuta di complessivi fr.

1'000.-- mensili. Per questo motivo l’ammontare delle pigioni scadute nel

periodo 01.12.2009-30.05.2010 assommerebbe a fr. 13'400.-- e non a fr.

14'400.-- mentre quello delle pigioni in corso dal 01.06.2010 al 30.11.2010 assommerebbe

a fr. 8'400.-- e non a fr. 14'400.--. A mente della ricorrente nel verbale per

la formazione di un inventario degli oggetti vincolati dal diritto di

ritenzione dovrebbero di conseguenza venir corrispondentemente ridotte le somme

delle pigioni scadute e di quelle del semestre in corso.

La ricorrente afferma

che l’Ufficio avrebbe inventariato tutti i beni che si trovano presso i locali

appigionati ma che i distributori automatici di DVD (n. 1), i relativi computer

controllo (n. 3 e 4), i mobili (n. 5-16, 19, 21, 23, 25, 80, 81), i DVD (n. 18)

e le videocassette destinate al noleggio (n. 41) non potrebbero essere

inventariati perché impignorabili conformemente all’art. 92 cpv. 1 cifra 3 LEF.

Questi beni infatti le necessiterebbero per l’esercizio della sua attività.

La ricorrente

evidenzia poi che i beni inventariati sarebbero stati sottostimati almeno del

50% e che pertanto gli stessi dovrebbero essere proporzionalmente rivalutati.

D. Delle

osservazioni 2 giugno 2010 di PI 1 e 16 giugno 2010 dell’CO 1, entrambe chiedenti

la reiezione del gravame, si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

in diritto: 1. Il

locatore di locali commerciali ha un diritto di ritenzione sulle cose mobili

che vi si trovano e servono al loro uso e godimento: il diritto si estende in

termini temporali alla pigione annuale scaduta e a quella del semestre in corso

(art. 268 cpv. 1 CO).

La LEF ha previsto

disposizioni speciali in materia di pigioni e affitti. Infatti, giusta l’art.

283 cpv. 1 LEF anche prima di iniziare l’esecuzione, il locatore di locali

commerciali può domandare l’assistenza dell’ufficio di esecuzione per la

provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione. L’ufficio fa l’inventario

degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine

per promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3

LEF). Sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero

essere pignorati dai creditori del conduttore (cfr. art. 268 cpv. 3 CO; Schnyder/Wiede, Basler Kommentar zum

SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 26 ad art. 283 LEF).

Considerandi

2.

Il locatario che intende contestare il diritto di ritenzione del

locatore deve farlo, pena la decadenza, sollevando opposizione contro il

precetto (DTF 96 III 70, 90 III

101, 59 III 10 cons. 1): la mancata opposizione vale quale riconoscimento

implicito del diritto di ritenzione.

3.

Prima

di dare seguito alla domanda d’inventario, l’ufficio esecuzione, in via

pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti (cfr. DTF

97.

III 45, cons. 1; CEF 5 agosto 1999 [15.99.56)], cons. 1b; CEF 27

novembre 1995 [15.95.208], cons. 3a), che sono i seguenti

(cfr. Stoffel/ Oulevey, Commentaire

romand de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 12 ss. ad art. 283; Jaques, Incasso

delle pigioni e degli affitti in via esecutiva, NRCP 2005, p. 110):

1) esistenza di un

valido contratto di locazione di locali commerciali;

2) esistenza del

credito vantato dal locatore, che deve soddisfare due condizioni cumulative:

– basarsi

su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie, indennità per

rescissione anticipata del contratto, ecc. (cfr. Gasser: Betreibung für Miet- und Pachtzinsforderungen,

BlSchK 1999, p. 85 ad 2; Schnyder/Wiede,

op. cit., n. 38 s. ad art. 283, con rif.)

– essere scaduto da meno di un anno dalla data d’inoltro della

domanda d’inventario oppure, se si tratta di pigioni correnti, non superare 6

mesi di locazione, qualora poi l’escutente abbia reso verosimile l’esistenza di

un pericolo reale e immediato di distrazione dei beni da inventariare (cfr. Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 16 ad

art. 283; Schnyder/Wiede, op. cit.,

n. 54 ad art. 283);

3) esistenza di cose

mobili idonee ad essere inventariate, ovvero che:

– si trovano durevolmente

negli spazi locati o affittati (cfr. DTF 120 III 55, cons. 8; 109 III

43, cons. 2),

– servono al loro

uso o godimento,

– non

appartengono a terzi in modo manifesto (anche per il locatore, cfr. art. 268a

CO), e

– non sono impignorabili

(art. 268 cpv. 3 CO), in particolare non sono arnesi, apparecchi, strumenti o

libri necessari al debitore e alla sua famiglia per l’esercizio della

professione ai sensi dell’art. 92 n. 3 LEF;

4) assenza di altre garanzie

a favore del locatore (cfr. Stoffel/

Oulevey, op. cit., n. 36 ad art. 283; Schnyder/Wiede, op. cit., n. 55 ad art. 283).

L’esame

di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come

sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è invece

demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto

dell’opposizione (art. 79 ss. LEF). L’ufficio esecuzione può quindi, per ragioni

di diritto materiale, rifiutare di erigere l’inventario degli oggetti

sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l’inesistenza (o

la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile (cfr. DTF

103.

III 41 ss., cons. 1 e 2, con rif.; DTF 97 III 45, cons. 1), come sarebbe ad

esempio il caso se fosse chiesto l’inventario per un canone locatizio successivo

alla rescissione del contratto di locazione o per l’incasso di crediti che non

siano pigioni o fitti (ad es. crediti di natura indennizzatoria, in particolare

a garanzia dell’obbligo di prestazione della cauzione prevista dal contratto di

locazione, cfr. DTF 104 III 87, cons. 2; CEF 29 luglio 1998 [15.98.72]). Per

contro, l’ufficio verifica la questione della pignorabilità ai sensi dell’art.

92.

LEF con pieno potere di cognizione.

4.

Nel

caso di specie, la ricorrente contesta due dei presupposti per l’allestimento

dell’inventario nella misura operata dall’Ufficio: afferma di non essere

debitrice dell’importo complessivo dei crediti vantati dall’escutente e

considera che il diritto di ritenzione della locatrice non si estenda a

determinati beni in quanto impignorabili giusta l’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF.

4.1

Agli

atti si trova il contratto di locazione stipulato il 7 marzo 2008 tra PI 1 e la

ricorrente. Tale contratto, avente per oggetto un negozio sito a __________,

Via __________ __________ __________, è di durata indeterminata ed è

disdicibile con un preavviso di 6 mesi con effetto alla scadenza del 28

febbraio, prima scadenza 28 febbraio 2013. La pigione annua pattuita è di Fr.

26’400.--, pagabili in rate mensili anticipate, oltre alle spese accessorie,

per le quali la conduttrice deve corrispondere rate mensili anticipate di fr.

200.

-- (doc. F).

4.2

Con la domanda

del 5 maggio 2010 PI 1 ha chiesto l’erezione d’inventario per un credito di complessivi fr. 28'800.— corrispondenti alle pigioni

scadute dal 01.12.2009 al 30.05.2010 e alle pigioni in corso dal 01.06.2010 al

30.11.2010

In base al contratto di locazione al momento

della richiesta di inventario, ossia il 5 maggio 2010, la pigione e le spese

accessorie per il periodo dicembre 2009 - maggio 2010 erano scadute mentre

quelle per il periodo giugno 2010 - novembre 2010 rappresentano le pigioni del

semestre in corso. L’CO 1, dando seguito alla richiesta di erezione di

inventario di PI 1, ha correttamente operato, ritenuto che la questione

dell’ammontare del credito per pigioni (e dunque della validità e degli effetti

della disdetta e dell’effettivo incasso di parte della pigione dai sublocatari)

rappresenta all’evidenza questione di merito sulla quale è tenuto ad esprimersi

il giudice competente per la causa di convalida rispettivamente il giudice del

rigetto dell’opposizione nell’esecuzione a convalida della ritenzione, mentre

sfuggono manifestamente al ristretto potere di cognizione dell’Ufficio di

esecuzione e dell’autorità di vigilanza.

4.3

cose mobili che si trovano nei locali dati in locazione sono gravate dal

diritto di ritenzione previsto all’art. 268 CO solo se “servono al loro uso o godimento”.

Giurisprudenza e dottrina interpretano in modo assai ampio il nesso che deve esistere

tra le cose mobili sottoposte al diritto di ritenzione e i locali. È quindi

sufficiente se gli oggetti, per la loro destinazione, stanno in diretta

relazione con l’uso per il quale i locali sono stati affittati (cfr. Tercier, Les contrats spéciaux, 3a ed.,

Zurigo 2003, n. 2057; Higi,

Zürcher Kommentar, vol. V/2b/2, Zurigo 1994, n. 42 ad art. 268-268b CO). Così, è ammesso che il diritto di ritenzione si estende ai beni

depositati in un magazzino, ai quadri appesi ai muri di una galleria d’arte, al

materiale di costruzione presente in un’officina o in uno spazio espositivo,

alle bottiglie contenute in una cantina o in un negozio di vino, alle pellicce

vendute in una pellicceria, ai veicoli (di servizio) situati sul parcheggio

adibito ai locali commerciali, ecc. (cfr. DTF 120 III 55, cons. 8), purché non

si trovino nei locali in modo casuale o transitorio, e purché siano in

relazione con l’attività commerciale del conduttore, ciò che esclude ad esempio

gli effetti personali degli impiegati (cfr. Weber,

Basler Kommentar zum OR, vol. I, 3. ed.

Basilea/Ginevra/Monaco 2003, n. 7 ad art. 3 ad art. 268-268b CO; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol. IV,

Losanna 2003, n. 30). A prima vista, per quanto concerne la fattispecie, i DVD,

le videocassette, i libri, i capi d’abbigliamento trovantesi in locali adibiti

a “negozio” (cfr. contratto del 7 marzo 2008, ad 2) sono sottoposti al diritto

di ritenzione del locatore, proprio perché la destinazione dei

locali è quella di servire alla vendita e al noleggio di tali beni (cfr. CEF 30

maggio 2006 [15.95.228], cons. 4c), ma ciò vale anche per gli altri tipi

di oggetti inventariati, in quanto servono direttamente all’attività aziendale

(cfr. ad es. CEF 2 novembre 1998 [15.07.209]).

4.4

Sulla

pignorabilità degli oggetti inventariati decide l’organo d’esecuzione e, su

ricorso, l’autorità di vigilanza (DTF

82.

III p. 85 ss; cfr. Amonn/ Walther, Grundriss

des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, Berna 2008, § 34 n. 20 p. 315). Giusta

l’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF sono esclusi dal pignoramento gli arnesi, gli

apparecchi, gli strumenti e i libri, in quanto siano necessari al debitore e

alla sua famiglia per l’esercizio della professione. La dottrina e la

giurisprudenza hanno negato la qualifica di strumenti di lavoro di un

commerciante ai sensi dell’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF alle merci destinate alla

vendita e agli oggetti offerti in locazione (DTF 113 III 77; Vonder Mühll; Basler Kommentar zum

SchKG, Basilea/Ginevra/Monaco 1998, n. 13 ad art. 92 LEF).

conseguenza la richiesta della ricorrente d’inventariare unicamente parte degli

oggetti contenuti nel negozio, tralasciando i distributori

automatici di DVD, i computer controllo, determinati mobili, i DVD e le

videocassette, non può essere accolta, poiché non si

tratta di beni impignorabili ai sensi dell’art. 92 cpv. 1 n. 3 LEF.

4.5

Non

è necessario esaminare se il procedente, per quanto riguarda le pigioni

correnti, ha reso verosimile l’esistenza di un pericolo reale

e immediato di distrazione dei beni da inventariare, poiché la ricorrente non

ha censurato la decisione dell’ufficio su questo punto (cfr. DTF 129 III 397

s., cons. 3.2-3.3). Il fatto poi che RI 1 ha inoltrato disdetta straordinaria il 26 ottobre 2009 costituisce, di per sé, sufficiente indizio di serio

pericolo per il diritto di ritenzione del locatore, tale da giustificare

l’erezione di un inventario a tutela di pigioni non ancora scadute (cfr. Schnyder/Wiede, op. cit., n. 54 ad art.

283.

LEF).

5.

La ricorrente asserisce ancora che i beni inventariati avrebbero un

valore di almeno il 50% superiore a quello attribuito loro dall’Ufficio.

5.1

I beni

inventariati devono essere stimati dall’Ufficio di esecuzione secondo le regole

applicabili al pignoramento (Schnyder/Wiede,

op. cit., n. 57 ad art. 283 LEF).

Per l'art. 97 cpv. 1

LEF il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove

occorre, da periti. Il ricorso a un perito per procedere alla stima in vista

del pignoramento rientra nel potere di apprezzamento dell'organo esecutivo (Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 8 e 9 ad art. 97 LEF), è in particolare indicato quando la

stima di un oggetto richiede conoscenze speciali che l'Ufficio non possiede

(DTF 93 III 20; Foëx, Basler

Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea/ Monaco/ Ginevra 1998, n. 14 ad art. 97

LEF).

In concreto l’CO 1 ha inventariato presso i locali appigionati l’arredamento completo del negozio dell’escussa,

stimandolo in fr. 35'267.--. Eseguendo tramite un suo funzionario la stima dei

beni soggetti al diritto di ritenzione, l’Ufficio ha operato correttamente, ritenuto

che tale stima non necessitava di conoscenze professionali specifiche e

pertanto non si sarebbe giustificato il ricorso ad un perito.

5.2

Secondo la

ricorrente l’Ufficio sarebbe incorso in un errore di apprezzamento nella

valutazione dei beni inventariati. La debitrice chiede quindi in sostanza una

nuova valutazione ai sensi dell’art. 97 cpv. 1 LEF. La dottrina ritiene

applicabile per analogia anche agli oggetti mobili l’art. 9 cpv. 2 RFF, secondo

cui ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il

pignoramento, e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all’autorità

di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti (Foex, op. cit., n. 16-19 ad art. 97 LEF; Amonn/ Walther, op. cit. § 22 n. 50, p.

187). Di conseguenza l’Ufficio dovrà procedere ad una nuova stima dei beni

inventariati questa volta con l’ausilio di un perito, previo versamento delle

spese da parte di RI 1. Nell’ipotesi poi in cui i beni inventariati

risulteranno avere un valore superiore al credito dedotto in esecuzione,

l’Ufficio dovrà determinarsi come indicato all’art. 97 cpv. 2 LEF, ossia

depennando dall’inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del

locatore tutti gli oggetti in esubero, una volta raggiunto l’importo del

credito per il quale è stato chiesto l’inventario oltre gli interessi e le

spese esecutive (che includono le spese d’inventario, di convalida e di

realizzazione degli oggetti inventariati) (cfr. in proposito: DTF 97 III 81,

cons. 1b; de Gottrau, Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 17 s.

ad art. 97).

6.

quanto precede discende che il ricorso è respinto.

Non

si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 1

primo periodo LEF, art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Per

questi motivi,

richiamati gli art. 17, 20a, 79 ss., 92

cpv. 1 n. 3, 97 cpv. 1 e 2, 283 cpv. 1 e 2 LEF; 268 cpv. 1 e 3, 268a CO;

9.

cpv. 2 RFF; 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto.

2.

È fatto ordine

all'CO 1 di determinarsi come al cons. 5.2.

3.

Non

si prelevano spese e non si assegnano indennità.

4.

Intimazione

- __________. PA 1, __________;

- __________. PA 2, __________.

Comunicazione

all’CO 1, __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente

decisione -a norma dell’art. 72 e segg. LTF- è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

giorni dalla notificazione, il termine è di 5 giorni dalla

notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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