15.2011.93

Condizioni d'incanto. Diritti di prelazione legale del titolare di un diritto di superficie per se stante e permanente

9 gennaio 2012Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Nell’ambito

della liquidazione dell’eredità giacente di __________, con avviso d‘incanto

pubblicato sul FUC n. __________/2011 del __________ settembre 2011, l’Ufficio

ha fissato il deposito delle condizioni d’asta delle particelle n. __________ e

n. __________ RFD di __________ e delle particelle n__________, n. __________ e

n. __________ RFD di __________ a decorrere dal __________ __________2011 e la

vendita per il ____________________ 2011.

B. Al

n. 17 delle condizioni d’asta l’Ufficio ha previsto che i titolari dei diritti

di superficie gravanti quali oneri per sé stanti e permanenti la part. n. __________

RFD di __________, potranno far valere il diritto di prelazione legale

unicamente in sede di asta (art. 60a RFF).

C. Con

ricorso 6 ottobre 2011 RI 1, RI 2 e RI 3 si aggravano contro le condizioni

d’asta riferite alla particella n. __________ RFD di __________,

postulando in via principale la vendita del mappale in tre parti: dapprima

vendendo la superficie di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie __________

intavolato come fondo n. __________, poi vendendo la superficie di mq. 1’518

sulla quale grava il diritto di superficie __________ intavolato come fondo n. __________

ed infine vendendo la rimanente superficie del mappale n. __________, di

complessivi mq. 11’385. In via subordinata i ricorrenti hanno chiesto, per il

caso in cui il mappale n. __________ venisse venduto nella sua estensione

attuale, di precisare nelle condizioni d’asta come dovrà essere calcolato il

prezzo da pagarsi dai due superficiari qualora essi esercitassero la prelazione

sulle superfici gravate dai loro diritti.

ricorrenti evidenziano innanzitutto che le condizioni d’asta garantiscono ai

titolari dei diritti di superficie intavolati quali fondi per sé stanti e

permanenti i diritti di prelazione legale. I diritti di superficie dei

ricorrenti gravano solo due differenti parti del mappale n. __________ avente

una superficie di mq. 16'901. Infatti la superficie del mappale 1214 è di mq. 1'518

(corrispondente all’8.9817% del totale), mentre quella del mappale n. 1209 è di

mq. 3'998 (corrispondente al 23.6554% del totale). Per i ricorrenti i diritti

di prelazione hanno per oggetto esclusivamente quelle parti del fondo sulle

quali esistono i diritti di superficie in loro favore. La stima peritale del

fondo è di fr. 119'940.00 per l’area gravata dal diritto di superficie __________,

di fr. 45'540.00 per l’area gravata dal diritto di superficie __________ e di

fr. 1'349'175.00 per la superficie rimanente. Ammontando il valore di stima

complessivo a fr. 1'514'655.00, la stima peritale dell’area gravata dal diritto

di superficie __________1 corrisponde al 7.9186% del totale mentre la stima

dell’area gravata dal diritto di superficie ____________________ corrisponde al

3.0066% del totale. Le condizioni d’asta prevedono la vendita della part. n. __________

in un’unica tornata: esse non precisano però come verranno calcolati gli

importi che i titolari dei diritti di superficie dovranno versare se dovessero

esercitare il diritto di prelazione. Ciò deve invece essere fatto nelle

condizioni d’asta. Ipotizzabili per i ricorrenti sarebbero due soluzioni, ossia

un riparto proporzionale in base alle superfici oppure un riparto proporzionale

in base alla stima dei mappali. La seconda ipotesi sarebbe preferibile, atteso

che essa tiene in debito conto il minor valore delle superfici gravate dai

diritti di superficie.

ogni caso la soluzione migliore, che consentirebbe di definire immediatamente

l’importo che i superficiari devono pagare in caso di esercizio del diritto di

prelazione, sarebbe quella di allestire un piano di frazionamento provvisorio

suddividendo il mappale in tre parti, ossia una parte

di mq. 3’998 sulla quale grava il diritto di superficie __________, una parte

di mq. 1’518 sulla quale grava il diritto di superficie __________ e una terza

parte corrispondente alla rimanente superficie del mappale n. __________, di

complessivi mq. 11'385, in modo tale da poter vendere all’asta separatamente e

nell’ordine indicato le tre superfici del mappale n. __________.

D. Delle

osservazioni 7 novembre 2011 di PI 21 e 20 ottobre 2011 dell’CO 1 si dirà, per

quanto necessario, in seguito.

E. Il

__________ __________ 2011 l’Ufficio ha annullato la vendita delle particelle

n. __________, n. __________, n. __________, n. __________ e n. __________

prevista per il __________ __________ 2011 (FUCT del __________.__________.2011).

Considerato

diritto:

1. Giusta l’art.

134 cpv. 2 LEF, applicabile anche alla procedura di fallimento per il rinvio

dell’art. 259 LEF, le condizioni d’incanto sono esposte almeno dieci giorni

prima dell’incanto, perché ognuno possa prenderne cognizione.

deposito ha quale scopo di portare a conoscenza degli interessati le condizioni

d’incanto, dando loro la possibilità d’impugnarle mediante ricorso all’Autorità

di vigilanza.

Considerandi

2.

Le condizioni

d’incanto stabiliscono le modalità di aggiudicazione del fondo e ne

costituiscono la base legale (cfr. Fritzsche/

Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Vol. I,

§31 n.6 p.439). Esse sono allestite dall’amministrazione del fallimento in

conformità degli usi locali e in modo da ottenere la maggior somma possibile

(cfr. i combinati art. 134 e 259 LEF).

3.

Per l’art. 51 cpv. 1 RFF i diritti legali di prelazione potranno essere

esercitati nei limiti dell’articolo 60a. Per l’art. 60a cpv.3 RFF dopo

che la maggiore offerta è stata chiamata tre volte, l’ufficiale che procede

all’incanto dovrà invitare i titolari di diritti di prelazione, presenti o

rappresentati, a dire se vogliono esercitare il loro diritto. L’oblatore che ha

formulato la maggiore offerta vi rimarrà legato fino a quando i titolari di un

diritto legale di prelazione si saranno pronunciati.

4.

Nel

caso di specie i diritti di superficie dei ricorrenti gravano solo due

differenti parti del mappale n. __________ avente una superficie complessiva di

mq. 16'901. Più precisamente il diritto di superficie per sé stante e permanente

a favore della RI 3 intavolato quale particella n. __________ occupa una

superficie di mq. 3'998 mentre quello a favore RI 1 e intavolato quale mappale __________

occupa una superficie di mq. 1'518.

5.

titolare di un diritto di superficie per sè stante e permanente ha un diritto

di prelazione legale sul fondo gravato dalla servitù (art. 682 cpv. 2 CC). Se

per l’esercizio del diritto di superficie è necessario l’utilizzo di un sola

parte del fondo, allora il diritto di prelazione si estende solo a questa (Rey in: Basler Kommentar, ZGB II, 2ª

edizione, n. 15 ad art. 682). Per questo motivo quindi nelle condizioni d’asta

deve essere indicato che i titolari dei diritti di superficie beneficiano di un

diritto di prelazione legale sulla parte del fondo necessaria al suo esercizio

e più precisamente sulla superficie di mq. 3'998 intavolata quale mappale n. __________

e sulla superficie di mq. 1'518 intavolata quale mappale n. __________. Nelle

condizioni d’asta dovrà essere parimenti indicato l’importo che dovrà essere

corrisposto dai beneficiari del diritto di prelazione nell’ipotesi di suo

esercizio. Per determinare tale importo si dovrà procedere analogamente a

quanto statuito all’art. 118 RFF per il caso di vendita in blocco di fondi

costituiti in pegno separatamente. Per questo motivo il prezzo ricavato dalla

vendita del mappale n. __________ sarà ripartito sulle parti di fondo gravate

dai diritti di superficie proporzionalmente alla stima attribuita alle singole

parti dello stesso fondo nella procedura di appuramento dell’elenco degli oneri.

Considerato che il mappale n. __________ ha una superficie di mq. 16'901 e il

valore di stima peritale è stato determinato in complessivi fr. 1'514'655.00,

che la parte del fondo gravata dal diritto di superficie di cui al mappale __________

è di mq. 1'518 ed è stata stimata in fr. 45'540.00 mentre quella di cui al

mappale n. __________ è di mq. 3'998 ed è stata stimata in fr. 119'940.00, la

stima peritale dell’area gravata dal diritto di superficie di cui al mappale n.

__________ corrisponde al 3.0066% del totale mentre la stima dell’area gravata

dal diritto di superficie __________ corrisponde al 7.9186% del totale. Dovendo

procedere ad un riparto proporzionale in base ai valori di stima dei mappali,

aggiudicato l’intero mappale __________ per fr. X, i beneficiari del diritto di

prelazione potranno far valere il loro diritto versando per la superficie

occupata dal mappale __________ il 3.0066% di X e per quella occupata dal

mappale __________ il 7.9186% di X. Il ricorso è quindi accolto nella sua

richiesta subordinata, la richiesta principale tendente a far allestire un

piano di frazionamento provvisorio suddividendo il mappale in tre parti, ossia una parte di mq. 3’998 sulla quale grava il

diritto di superficie __________, una parte di mq. 1’518 sulla quale grava il

diritto di superficie __________ e una terza parte corrispondente alla

rimanente superficie del mappale n. __________, di complessivi mq. 11'385, in modo tale da poter vendere all’asta separatamente e nell’ordine indicato le tre superfici del

mappale n. __________, non può invece essere accolta. Infatti il Tribunale federale ha già di stabilito che l’amministrazione e la

gestione di un immobile da realizzare non autorizza l’ufficio di esecuzione,

anche con l’accordo dell’autorità di vigilanza, a procedere ad un frazionamento

dell’immobile nell’ambito di un provvedimento eccezionale ex art. 18 cpv. 2 RFF

(DTF 120 III 138 ss.). In tale

decisione il Tribunale federale ha comunque lasciato indecisa la questione, di

rilevanza nella fattispecie, relativa alla facoltà dell’ufficio di procedere ad

un frazionamento quando allestisce le condizioni d’incanto (cfr. DTF 120 III

140.

cons. 2c). La dottrina ammette la possibilità dell'ufficio di frazionare un

terreno soggetto alla LDFR, allo scopo di ricavare un prezzo di vendita

maggiore (cfr. Pfäffli in:

Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 1998, p. 99).

Questa tesi ha peraltro già trovato sostanziale conferma nell'evoluzione

legislativa, con l'abrogazione dell'art. 68 LDFR (cfr. FF 1998 p. 2836), e consente di risolvere le dispute

esecutive nell'interesse di creditori e debitore, evitando alienazione a vil

prezzo di beni immobili. Tale modo di procedere, giustificato per permettere la

vendita della parte del fondo sita in territorio edificabile a persone che non

adempiono i requisiti della LDFR, non può, di massima, invece trovare

applicazione quando come in concreto l’intera particella si trova in zona

edificabile, ostandovi in questo caso un principio cardine del sistema svizzero

di esecuzione forzata, ossia la salvaguardia della celerità delle procedure.

Per

questi motivi,

richiamati

gli art. 17, 134 cpv. 2, 259 LEF; 18 cpv. 2, 51 cpv. 1, 60a, 118 RFF; 682 cpv. 2 CC; 68

LDFR; 61 cpv. 2 lett. a e art. 62 cpv. 2 OTLEF

pronuncia:

1.

ricorso è parzialmente accolto.

2.

E’ fatto ordine

all’CO 1 di determinarsi come al considerando 5 di questa sentenza, iscrivendo

sub n. 17 delle condizioni d’incanto che:

“I

titolari di diritti di superficie iscritti a registro fondiario nel seguente

modo:

onere per sè stante e permanente di superficie – __________ – di 1° grado

intavolato come fondo numero __________, scadente 10.08.2029 – iscritto il

10.08

/dg. 4554;

onere per sè stante e permanente di superficie – __________ – di 1° grado

intavolato come fondo numero __________, scadente 17.09.2029 – iscritto il

17.09

/dg. 5162;

beneficiano

di un diritto di prelazione legale sulla parte del fondo necessaria al loro

esercizio e più precisamente sulla superficie di mq. 3'998 intavolata quale

mappale n. __________ e sulla superficie di mq. 1'518 intavolata quale mappale

n. __________. Essi potranno far valere il diritto di prelazione legale

unicamente in sede d’asta (art. 60a RFF) al prezzo corrispondente al:

7.

% del prezzo di aggiudicazione del mappale __________ per il beneficiario

del diritto di superficie intavolato come fondo n. __________

3.

% del prezzo di aggiudicazione del mappale __________ per il beneficiario

del diritto di superficie intavolato come fondo n. __________.”

3.

Non

si prelevano spese e non si assegnano indennità.

4.

Intimazione

- __________.

PA 1, __________;

- RA

4, __________;

__________. PA 3, __________;

__________. PA 4, __________;

PI 2, __________;

PI 24, __________;

__________. PA 2, __________.

Comunicazione

all’CO 1, __________.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente

decisione -a norma dell’art. 72 e segg. LTF- è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

giorni dalla notificazione, il termine è di 5 giorni dalla

notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster