15.2012.18

Diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali. Richiesta di nuova stima degli oggetti inventariati

26 marzo 2012Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

B. Il

31 gennaio/1° febbraio 2012 l’Ufficio ha proceduto all’allestimento

dell’inventario indicando svariate posizioni contenute in 26 pagine di

inventario, stimandole in fr. 50'000.00. L’inventario è stato trasmesso a RI 1 l’8

febbraio 2012. Con PE n. __________ in via di realizzazione di un pegno manuale

dell’8/9 febbraio 2012 PI 1 procede contro RI 1 a convalida dell’inventario e per l’incasso delle pigioni scadute dal 01.01.2012 al 31.03.2012. Al

PE l’escussa ha interposto opposizione.

C. Con

ricorso 17 febbraio 2012 la conduttrice si è aggravata contro tale

provvedimento, postulando di annullare l’inventario e di allestirne uno nuovo a

garanzia di un credito di fr. 37'987.30, pari alle tre mensilità scadute di

gennaio, febbraio e marzo 2012.

La ricorrente

evidenzia che a causa dell’andamento fortemente in perdita degli affari del

negozio, nel settembre 2011 essa avrebbe disdetto il contratto per motivi gravi

per il 31 marzo 2012 (doc. E e F). A seguito di problemi di liquidità alla

ricorrente non sarebbe stato possibile pagare i canoni di locazione per i mesi

di gennaio-marzo 2012, per complessivi fr. 37'987.30.

La ricorrente rileva

che il contratto di locazione indica all’art. 5 ultimo paragrafo la possibilità

per la locatrice di disdire il contratto per motivi gravi con un termine di

preavviso di un mese, qualora non fosse raggiunta dalla conduttrice una “cifra

d’affari netta annua minima” di fr. 5'500.00 il metro quadro, cifra che non

sarebbe mai stata realizzata. Le cifre d’affari realizzate sarebbero sempre

state al di sotto di questo minimo, motivo per il quale nel settembre 2011 essa

avrebbe rescisso il contratto per motivi gravi per il 31 marzo 2012. Un

eventuale credito della locatrice oltre le pigioni di gennaio, febbraio e marzo

2012 potrebbe solo essere di natura risarcitoria e quindi non potrebbe essere assistito

da inventario.

La ricorrente

argomenta ancora che i beni inventariati sarebbero stati fatti oggetto di una

valutazione manifestamente inferiore a quanto essi realmente valgono.

D. Con

osservazioni 5 marzo 2012 PI 1 si è opposta al gravame contestando che il

contratto sia stato validamente disdetto per il 31 marzo 2012, essendo lo

stesso stato concluso per una durata determinata con scadenza il 31 gennaio 2013. In ogni caso la lettera del 9 settembre 2011 non sarebbe una disdetta ed inoltre il suo

contenuto sarebbe stato superato dalle discussioni susseguitesi tra le parti.

E. Delle

osservazioni 6 marzo 2012 dell’CO 1, chiedenti la reiezione del gravame, si

dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

in diritto: 1. Il

locatore di locali commerciali ha un diritto di ritenzione sulle cose mobili

che vi si trovano e servono al loro uso e godimento: il diritto si estende in

termini temporali alla pigione annuale scaduta e a quella del semestre in corso

(art. 268 cpv. 1 CO).

La LEF ha previsto

disposizioni speciali in materia di pigioni e affitti. Infatti, giusta l’art.

283 cpv. 1 LEF anche prima di iniziare l’esecuzione, il locatore di locali

commerciali può domandare l’assistenza dell’ufficio di esecuzione per la

provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione. L’ufficio fa l’inventario

degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine

per promuovere l’esecuzione in via di realizzazione del pegno (art. 283 cpv. 3

LEF). Sono esenti dal diritto di ritenzione gli oggetti che non potrebbero

essere pignorati dai creditori del conduttore (cfr. art. 268 cpv. 3 CO; Schnyder/Wiede, Basler Kommentar zum

SchKG, Vol. II, Basilea 2010, n. 26 ad art. 283 LEF).

2. Il locatario che intende contestare il diritto di ritenzione del

locatore deve farlo, pena la decadenza, sollevando opposizione contro il

precetto (DTF 96 III 70, 90 III

101, 59 III 10 cons. 1): la mancata opposizione vale quale riconoscimento

implicito del diritto di ritenzione.

3. Prima

di dare seguito alla domanda d’inventario, l’ufficio esecuzione, in via

pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti (cfr. DTF

97 III 45, cons. 1; CEF 5 agosto 1999 [15.99.56)], cons. 1b; CEF 27 novembre

1995 [15.95.208], cons. 3a), che sono i seguenti (cfr. Stoffel/ Oulevey, Commentaire romand de

la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 12 ss. ad art. 283; Jaques, Incasso delle

pigioni e degli affitti in via esecutiva, NRCP 2005, p. 110):

1) esistenza di un

valido contratto di locazione di locali commerciali;

2) esistenza del

credito vantato dal locatore, che deve soddisfare due condizioni cumulative:

– basarsi

su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese accessorie, indennità per

rescissione anticipata del contratto, ecc. (cfr. Gasser: Betreibung für Miet- und Pachtzinsforderungen,

BlSchK 1999, p. 85 ad 2; Schnyder/Wiede, op.

cit., n. 38 s. ad art. 283, con rif.),

– essere scaduto da meno di un anno dalla data d’inoltro della

domanda d’inventario oppure, se si tratta di pigioni correnti, non superare 6

mesi di locazione, qualora poi l’escutente abbia reso verosimile l’esistenza di

un pericolo reale e immediato di distrazione dei beni da inventariare (cfr. Stoffel/Oulevey, op. cit., n. 16 ad art.

283; Schnyder/Wiede, op. cit., n.

54 ad art. 283);

3) esistenza di cose

mobili idonee ad essere inventariate, ovvero che:

– si trovano

durevolmente negli spazi locati o affittati (cfr. DTF 120 III 55, cons.

8; 109 III 43, cons. 2),

– servono al loro

uso o godimento,

– non

appartengono a terzi in modo manifesto (anche per il locatore, cfr. art. 268a

CO), e

– non sono impignorabili

(art. 268 cpv. 3 CO), in particolare non sono arnesi, apparecchi, strumenti o

libri necessari al debitore e alla sua famiglia per l’esercizio della

professione ai sensi dell’art. 92 n. 3 LEF;

4) assenza di altre garanzie

a favore del locatore (cfr. Stoffel/

Oulevey, op. cit., n. 36 ad art. 283; Schnyder/Wiede, op. cit., n. 55 ad art. 283).

L’esame

di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione, così come

sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore, è

invece demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto

dell’opposizione (art. 79 ss. LEF). L’ufficio esecuzione può quindi, per ragioni

di diritto materiale, rifiutare di erigere l’inventario degli oggetti

sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se l’inesistenza (o

la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile (cfr. DTF

103 III 41 ss., cons. 1 e 2, con rif.; DTF 97 III 45, cons. 1), come sarebbe ad

esempio il caso se fosse chiesto l’inventario per un canone locatizio successivo

Considerandi

alla rescissione, la cui validità non è messa in dubbio, del contratto di locazione

o per l’incasso di crediti che non siano pigioni o fitti (ad es. crediti di

natura indennizzatoria, in particolare a garanzia dell’obbligo di prestazione

della cauzione prevista dal contratto di locazione, cfr. DTF 104 III 87, cons.

2; CEF 29 luglio 1998 [15.98.72]). Per contro, l’ufficio verifica la questione

della pignorabilità ai sensi dell’art. 92 LEF con pieno potere di cognizione.

4.

Nel

caso di specie, la ricorrente contesta uno dei presupposti per l’allestimento

dell’inventario nella misura operata dall’Ufficio: afferma di non essere

debitrice dell’importo complessivo dei crediti vantati dall’escutente perché

essa per motivi gravi avrebbe disdetto il contratto di locazione per il 31

marzo 2012.

La ricorrente non

contesta dunque che essa occupa a titolo oneroso, per espletare la propria

attività, dei locali nel bene immobile di proprietà di PI 1, ma in sostanza si

limita a contestare l’esistenza di parte del credito da pigione a garanzia del

quale è stata chiesta e ottenuta l’erezione dell’inventario.

4.1

Agli

atti si trova il contratto di locazione del 23 ottobre 2007. Tale contratto,

avente per oggetto il locale contrassegnato con il n. __________ al livello __________

nello stabile denominato __________ a __________, è di durata determinata e

scade il 31 gennaio 2013. La pigione annua è stata pattuita in percentuale alla

cifra d’affari netta ottenuta dalla conduttrice, con degli importi minimi

garantiti a favore della locatrice, pagabili in acconti trimestrali anticipati

entro “5 del primo mese di ogni trimestre”, con conguaglio nel corso dell’anno

successivo a dipendenza della cifra d’affari annua conseguita, oltre alle spese

accessorie (doc. C).

4.2

Con la domanda

del 31 gennaio 2012 PI 1 ha chiesto l’erezione d’inventario per un credito di complessivi fr. 114'801.00 corrispondenti alle pigioni

scadute dal 01.01.2012 al 31.03.2012 e alle pigioni in corso dal 01.04.2012 al

30.09.2012

In base al contratto di locazione al momento

della richiesta di inventario, ossia il 31 gennaio 2012, la pigione e le spese

accessorie per il periodo gennaio 2012 – marzo 2012 erano scadute mentre quelle

per il periodo aprile 2012 – settembre 2012 rappresentano le pigioni del

semestre in corso. L’CO 1, dando seguito alla richiesta di erezione di inventario

di PI 1, ha correttamente operato, ritenuto che la questione dell’ammontare del

credito per pigioni (e dunque della validità e degli effetti dell’asserita

disdetta) rappresenta all’evidenza questione di merito sulla quale è tenuto ad

esprimersi il giudice competente per la causa di convalida rispettivamente il

giudice del rigetto dell’opposizione nell’esecuzione a convalida della

ritenzione, mentre sfuggono manifestamente al ristretto potere di cognizione

dell’Ufficio di esecuzione e dell’autorità di vigilanza. Ne discende pertanto

la reiezione del ricorso al riguardo.

4.3

Non

è dipoi necessario esaminare se la procedente, per quanto riguarda le pigioni

correnti, ha reso verosimile l’esistenza di un pericolo reale

e immediato di distrazione dei beni da inventariare, poiché la ricorrente non

ha censurato la decisione dell’ufficio su questo punto (cfr. DTF 129 III 397

s., cons. 3.2-3.3). Il fatto poi che RI 1 ha inoltrato disdetta straordinaria il 31 marzo 2012 costituisce, di per sé, sufficiente indizio di serio pericolo

per il diritto di ritenzione del locatore, tale da giustificare l’erezione di

un inventario a tutela di pigioni non ancora scadute (cfr. Schnyder/Wiede, op. cit., n. 54 ad art.

283.

LEF).

5.

La ricorrente asserisce ancora che i beni inventariati sarebbero

stati valutati dall’Ufficio in modo manifestamente inferiore a quanto essi

realmente valgono.

5.1

I beni

inventariati devono essere stimati dall’Ufficio di esecuzione secondo le regole

applicabili al pignoramento (Schnyder/Wiede,

op. cit., n. 57 ad art. 283 LEF).

Per l'art. 97 cpv. 1

LEF il funzionario stima gli oggetti pignorati facendosi assistere, ove

occorre, da periti. Il ricorso a un perito per procedere alla stima in vista

del pignoramento rientra nel potere di apprezzamento dell'organo esecutivo (Jaeger/ Walder/ Kull/ Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zurigo 1997, n. 8 e 9 ad art. 97 LEF), è in particolare indicato quando la

stima di un oggetto richiede conoscenze speciali che l'Ufficio non possiede

(DTF 93 III 20; Foëx, Basler

Kommentar zum SchKG, Vol. I, Basilea 2010, n. 14 ad art. 97 LEF).

In concreto l’CO 1 ha inventariato presso i locali appigionati l’arredamento completo del negozio dell’escussa,

stimandolo in fr. 50'000.00. Eseguendo tramite un suo funzionario la stima dei

beni soggetti al diritto di ritenzione, l’Ufficio ha operato correttamente, ritenuto

che tale stima non necessitava di conoscenze professionali specifiche e

pertanto non si sarebbe giustificato il ricorso ad un perito. Di nuovo il

rimedio è però destinato all’insuccesso.

5.2

L’art. 97 cpv. 2

LEF, applicabile per analogia anche nell'ambito dell’allestimento di un

inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del locatore (DTF 93 II

20; Schnyder/Wiede, op. cit., n.

60.

ad art. 283 LEF), stabilisce che il pignoramento deve essere limitato a

quanto basti per soddisfare dei loro crediti, in capitale, interessi e spese, i

creditori pignoranti. Secondo la ricorrente l’Ufficio sarebbe incorso in un

errore di apprezzamento nella valutazione dei beni inventariati. La debitrice

chiede quindi in sostanza una nuova valutazione ai sensi dell’art. 97 cpv. 1

LEF. La dottrina ritiene applicabile per analogia anche agli oggetti mobili

l’art. 9 cpv. 2 RFF, secondo cui ogni parte interessata può, entro il termine

di ricorso contro il pignoramento, e previo deposito delle spese occorrenti,

chiedere all’autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti (Foex, op. cit., n. 16-19 ad art. 97 LEF;

Amonn/ Walther, Grundriss

des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 8a ed., Berna 2008,

§ 22 n. 50 p. 187). Di conseguenza l’Ufficio dovrà procedere ad una nuova stima

dei beni inventariati questa volta con l’ausilio di un perito, previo

versamento delle spese da parte di RI 1. Nell’ipotesi poi in cui i beni

inventariati risulteranno avere un valore superiore al credito dedotto in

esecuzione, l’Ufficio dovrà determinarsi come indicato all’art. 97 cpv. 2 LEF,

ossia depennando dall’inventario dei beni soggetti al diritto di ritenzione del

locatore tutti gli oggetti in esubero, una volta raggiunto l’importo del

credito per il quale è stato chiesto l’inventario oltre gli interessi e le

spese esecutive (che includono le spese d’inventario, di convalida e di

realizzazione degli oggetti inventariati) (cfr. in proposito: DTF 97 III 81,

cons. 1b; de Gottrau, Commentaire romand de la LP, Basilea/Ginevra/ Monaco 2005, n. 17 s.

ad art. 97).

6.

quanto precede discende che il ricorso – riservato il diritto dell’escusso di

procedere come al consid. 5.2 – deve essere disatteso.

Non

si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20a cpv. 1

primo periodo LEF, art. 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Per

questi motivi,

richiamati gli art. 17, 20a, 79 ss., 92

cpv. 1 n. 3, 97 cpv. 1 e 2, 283 cpv. 1 e 2 LEF; 268 cpv. 1 e 3, 268a CO;

9.

cpv. 2 RFF; 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF,

pronuncia: 1. Il

ricorso è respinto.

2.

È fatto ordine

all’CO 1 di determinarsi come al cons. 5.2.

3.

Non

si prelevano spese e non si assegnano indennità.

4.

Notificazione a:

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)

giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata

pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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