15.2012.55

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11 giugno 2012Italiano16 min

Fatti

A. Il 19 aprile 2012, l’CO 1 ha comunicato alle parti l’elenco oneri relativo al fondo part. n. __________ RFD __________, intestato per una

metà a PI 1 (quota A) e per l’altra alla madre RI 1 (quota B), allestito

nell’esecuzione n. 250’769-01/02 promossa da PI 2 contro entrambi in via

solidale in realizzazione delle sue cartelle ipotecarie gravanti il fondo in

questione in 1°, 2° e 3° rango. Il valore complessivo attribuito dal perito al

fondo è di fr. 2'726'900.--.

B. L’elenco

oneri, per quanto concerne le ipoteche legali, si presenta come segue:

IPOTECHE

LEGALI

1. PI

Imposte

comunali garantite da IL

(RI

1) 2007-2012 fr. 17'686.05

Interessi

al 22.05.2012 fr. 2'154.90 fr. 23'397.45

Imposte

comunali garantite da IL

(PI

1) 2007-2012 fr. 29'768.75

Interessi

al 22.05.2012 fr. 2'556.15 fr. 35'881.40

2. Ufficio

esazione e condoni, Bellinzona

2007*-08*-09*-10*-11*-12* fr. 29'768.75

Interessi

al 22.05.2012 fr. 1'696.35 fr. 31'465.10

2008-09**-10*-11*-12* fr. 15'947.90

Interessi

al 22.05.2012 fr. 1'246.05 fr. 17'193.95

Totale

parziale fr. 107'937.90

* importi provvisori

pende reclamo/ricorso

Nella rubrica delle ipoteche convenzionali, PI 2 è stato iscritto

per un credito di fr. 784'554,80, garantito da tre cartelle ipotecarie al

portatore di fr. 300'000.-- in 1. grado, di fr. 200'000.-in 2. grado e di fr.

400'000.-- in 3. grado, mentre PI 3 è stata

iscritta

per un credito di fr. 2'232'302,16, garantito da una cartella ipotecaria al portatore

di fr. 1'000'000.-- in 4. grado.

C. Con

ricorso 23 aprile 2012 (inc. 15.12.61), PI 3 ha chiesto lo stralcio delle ipoteche legali e in via subordinata l’assunzione dei “necessari documenti

giustificativi”. La banca sostiene che dette ipoteche legali, se non quelle a

garanzia dell’imposta immobiliare, non avrebbero prima facie alcuna pertinenza

con l’immobile e non sarebbero comprovate. Accenna inoltre ad una possibile perenzione

del diritto di tassare.

D. Con

ricorso 3 maggio 2012 (inc. 15.12.55), RI 1 chiede, sulla base dell’art. 37

cpv. 3 RFF, che sia fatto ordine all’CO 1 di menzionare nell’elenco oneri la procedura

di accertamento dell’esistenza del pegno pendente presso la Prima Camera civile

del Tribunale d’appello tra PI 3 da una parte, e RI 1 e PI 1 dall’altra (inc.

11.2011.71). La ricorrente chiede inoltre che l’incanto del fondo venga

differito sino alla conclusione di siffatta causa giusta l’art. 141 LEF,

invocando, qualora non fosse il caso, un rischio d’indebita influenza sul

prezzo dell’aggiudicazione e una violazione dei suoi legittimi interessi, nella

misura in cui l’eventuale disconoscimento del pegno vantato da PI 3 nonché

l’eventuale annullamento delle tassazioni dei redditi del fondo che non ha

percepito, siccome sono stati incassati dall’Ufficio a favore dei creditori ipotecari,

le consentirebbe di salvare la proprietà grazie alla metà degli affitti che

tornerebbe nella propria disponibilità.

E. Sulle

osservazioni delle controparti e dell’Ufficio si dirà, per quanto necessario ai

fini del giudizio, nei prossimi considerandi.

Considerato

Considerandi

1.

Più

ricorsi formulati contro lo stesso provvedimento dell'organo d'esecuzione

forzata o contro una pluralità di atti esecutivi aventi il medesimo oggetto o

incentrati sostanzialmente sullo stesso complesso di fatti, possono essere

congiunti in virtù dei combinati art. 5 cpv. 1 LPR e 51 LPamm non solo quando

sviluppino allegazioni fattuali e in diritto del medesimo tenore ma anche ove

formulino tesi divergenti.

1.1

giudizio di congiunzione, che determina la definizione delle vertenze con una

sola sentenza, preso nell'ossequio del principio dell'economia processuale, ha

natura ordinatoria e può essere pronunciato d'ufficio: le cause congiunte

conservano comunque la loro individualità nel senso che i dispositivi restano

separati e possono essere impugnati anche singolarmente (cfr., tra tante, CEF

16.

febbraio 1999 [15.98.225/231] cons. 1a; 4 gennaio 2000 [15.99.174/185/211],

cons. 1a; cfr. pure Cometta,

Commentario alla LPR, CFPG n. 3, Lugano 1998, n.

2.1.1

a ad art. 5, p. 96 s., ed i rif. in nota 6).

1.2

Nel

caso concreto, entrambi i ricorsi vertono, almeno in parte, sullo stesso atto,

ovvero l’elenco oneri relativo al fondo part. n. RFD di. Le due vertenze

possono pertanto essere congiunte per ragioni di economia processuale ed evase

con una sola sentenza.

2.

Sul

ricorso di PI 3

2.1

Giusta l’art. 36 cpv. 2 RFF, l’ufficio d’esecuzione non può rifiutare

l’iscrizione degli oneri che risultano dall’estratto del registro fondiario o

che sono stati insinuati entro il termine, né modificarli, né contestarli, né esigere

la produzione di prove. Il potere di cognizione dell’ufficio e dell’autorità di

vigilanza è pertanto molto limitato: l’iscrizione nell’elenco oneri di una

pretesa tempestivamente notificata può essere rifiutata solo qualora risulti

manifesta l’assenza di un onere reale per il fondo, e nel caso di crediti asseritamente

garantiti da ipoteca legale, soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una

base legale che li ponga al beneficio della pretesa ipoteca (cfr. art. 36 cpv.

1.

RFF). Dubbi sull’esistenza o sul quantum del credito non autorizzano invece

l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco oneri (cfr. Gilliéron, Commentaire de la LP, vol.

II, Losanna 2000, n. 45 i.f. ad art. 140). Rimane riservata la facoltà per i

creditori di contestare l’elenco oneri presso il giudice competente ai sensi

dell’art. 140 cpv. 2 LEF, ossia il giudice civile, ancorché si tratti di

crediti fiscali (cfr. II CCA 9 settembre 1998 citata sopra, cons. 2; STF 30

giugno 1999 [2P.356-358/1998]).

2.2

Per

quanto riguarda il caso in esame, la richiesta di PI 3 tendente all’assunzione

dei “necessari documenti giustificativi” è quindi da respingere, visto il

chiaro tenore dell’art. 36 cpv. 2 RFF. L’Ufficio, come l’autorità di

vigilanza, deve esercitare il proprio (molto) limitato potere di cognizione

sulla base della sola insinuazione.

2.3

L’art.

836.

vCC, nella sua versione anteriore al 1° gennaio 2012, consentiva al diritto

cantonale “per i rapporti di diritto pubblico od altri rapporti di carattere

obbligatorio generale per tutti i proprietari di fondi” di stabilire, a favore

di pretese creditorie degli enti pubblici, la garanzia dell’ipoteca legale

diretta, ossia valida anche senza l’iscrizione nel registro fondiario (unmittelbares

gesetzliches Grundpfandrecht), salvo contraria disposizione (ipoteca legale

indiretta, ossia valida solo con iscrizione nel registro fondiario: mittelbares

gesetzliches Grundpfandrecht). Nel primo caso un’eventuale iscrizione a

registro fondiario aveva valore dichiarativo, mentre nel secondo caso

l’iscrizione assumeva carattere costitutivo per l’esistenza stessa dell’ipoteca

legale (cfr. Steinauer, Les droits

réels, vol. III, n. 2380d e rif.). Tale regolamentazione si applica anche alla

fattispecie, malgrado la modifica dell’art. 836 CC dell’11 dicembre 2009. In effetti, giusta l’art. 44 cpv. 3 del Titolo finale del Codice civile, le ipoteche legali di

diritto cantonale non iscritte a registro fondiario ma costituite, come quelle

in esame, prima dell’entrata in vigore, il 1° gennaio 2012, del nuovo diritto,

rimangono opponibili, nei dieci anni successivi a tale data, anche ai terzi di

buona fede che si affidano al registro. Le ipoteche legali riferite alle

imposte del 2012 sono invece disciplinate dal nuovo art. 836 nCC, il quale

stabilisce comunque la loro opponibilità ai terzi di buona fede senza iscrizione

durante un periodo di 4 mesi dall’esigibilità del credito garantito. Essendo la

scadenza della prima delle quattro rate fissata al 1° maggio 2012 (cfr. Decreto

esecutivo del 20 dicembre 2011, RL 10.2.2.1.2), le ipoteche legali del 2012

sono da considerare valide, ancorché non iscritte a registro fondiario almeno

fino al 1° settembre 2012. L’Ufficio stabilirà nelle (nuove) condizioni, in

funzione della nuova data dell’asta, la parte dell’imposta da porre a carico

dell’aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di vendita in virtù dell’art.

49.

cpv. 1 lett. b RFF.

2.4

L’art.

183.

LAC riconosce al cpv. 1 n. 1, senza obbligo d’iscrizione nel registro fondiario,

il beneficio dell’ipoteca legale ex art. 836 (v)CC “allo Stato e ai Comuni, sopra

tutti gli immobili situati nel Cantone, per il pagamento di tutte le imposte

cantonali e comunali che hanno una relazione particolare con l’immobile”. Tali

ipoteche hanno tutte il medesimo ordine e prevalgono sugli altri pegni

immobiliari (art. 183 cpv. 2 LAC).

Giusta

l’art. 252 LT, per il pagamento di tutte le imposte cantonali e comunali, che

hanno una relazione particolare con l’immobile conformemente all’articolo 836 (v)CC,

è riconosciuta, per la durata di cinque anni dalla crescita in giudicato della

tassazione, al Cantone e ai comuni un’ipoteca legale secondo l’articolo 183 LAC

(cpv. 1). Essa è di rango prevalente agli altri pegni immobiliari e, per la sua

validità, non necessita di iscrizione a registro fondiario (cpv. 2). L’ipoteca

legale decade se, entro cinque anni dalla crescita in giudicato della

tassazione a cui si riferisce, non è notificato il conteggio conformemente

all’articolo 253 (cpv. 3).

2.5

beneficio dell’ipoteca legale diretta non è quindi dato indistintamente per

tutti i tipi di imposta, bensì soltanto per quelle imposte cantonali e comunali

che sono in una “relazione particolare“ con un fondo. La legge tributaria

cantonale non specifica tuttavia quali siano i tipi di imposta che presentano

siffatta relazione particolare, lasciandone l’individuazione al giudice del

merito (cfr. CEF 11 maggio 2007, inc. 15.07.9, cons. 10; 25 giugno 2002, inc.

15.02

, cons. 4; Pedroli, L’ipoteca legale per crediti d’imposta, in RDAT 1995 I 535 ad 4.4; Allidi,

L’ipoteca legale del fisco, in: Lezioni di diritto fiscale svizzero, edizione

speciale della RDAT, Bellinzona 1999, pag. 329-330).

2.6

stretta relazione con l’immobile è evidente per l’imposta immobiliare cantonale

delle persone giuridiche ai sensi degli art. 95 segg. LT e per l’imposta

immobiliare comunale delle persone fisiche e giuridiche giusta gli art. 291

segg. LT, poiché il loro oggetto è infatti l’immobile in quanto tale, sul cui

valore di stima – senza alcuna deduzione – esse vengono calcolate (cfr. per

tutte CEF 25 giugno 2002, inc. 15.02.47, cons. 3; Pedroli, op. cit.; Allidi,

op. cit., p. 329). Tale relazione è inoltre riconosciuta per l’imposta sul

reddito delle persone fisiche o sugli utili delle persone giuridiche,

limitatamente ai redditi derivanti dall’immobile (affitti, locazioni, valore locativo

dedotti gli interessi passivi e le spese di manutenzione), nonché per l’imposta

sulla sostanza delle persone fisiche, limitatamente alla sostanza immobiliare,

dedotti i debiti che ci si riferiscono (cfr. CEF 11 maggio 2007, inc. 15.07.9,

cons. 10; 25 giugno 2002, inc. 15.02.55, cons. 4; Pedroli, op. cit., pag. 535 ad 4.4; Allidi, op. cit., pag. 329-330).

2.7

Nel caso di specie, l’Ufficio esazione e

condoni, in sede di osservazioni, ha esposto che tutte le pretese che lo stato

del Canton Ticino fa valere hanno una stretta relazione con l’immobile, siccome

si tratterebbe per PI 1 della metà del reddito immobiliare derivante dalla

locazione commerciale, e per RI 1 dell’altra metà aumentata dal valore locativo

dell’appartamento tenuto alla sua disposizione, oltre a, per entrambi,

l’imposta sulla sostanza immobiliare. Tale spiegazione appare verosimile. Come

suesposto (cons. 2.5), l’imposta sul reddito e sulla

sostanza delle persone fisiche può essere garantita da ipoteca legale. Eventuali dubbi sull’esistenza o sul quantum

del credito non autorizzano l’ufficio a respingerne l’inserimento nell’elenco

oneri (supra ad cons. 2.1). Rimane riservata

un’eventuale contestazione ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF in merito al loro

importo e alla loro esigibilità.

2.8

L’importo

totale delle imposte comunali di PI 1 iscritte nell’elenco oneri è pari a quello

iscritto a favore del Cantone per le imposte cantonali, mentre l’importo totale

delle imposte comunali a carico di RI 1 è leggermente superiore a quello

iscritto per le sue imposte cantonali, ma include in più le imposte per l’anno

2007.

Prima facie, si tratta verosimilmente delle medesime imposte di quelle

fatte valere dal Cantone, posto che il moltiplicatore d’imposte comunali del

Comune __________ è stato del 100% fino al 2011. Di conseguenza, le considerazioni

e la conclusione esposte al considerando 2.6 valgono mutatis mutandis

per le imposte comunali.

2.9

Per

l’art. 193 cpv. 1 LT, il diritto di tassare si prescrive in cinque anni dalla

fine del periodo fiscale a cui si riferisce e giusta l’art. 194 cpv. 1 LT i

crediti fiscali si prescrivono in cinque anni dalla crescita in giudicato della

tassazione; sospensioni ed interruzioni sono possibili in virtù dell’art. 193

cpv. 3 e 4 LT, per entrambi i termini (art. 194 cpv. 2 LT). Il termine di

prescrizione assoluto del diritto di tassare è di 15 anni (art. 193 cpv. 5 LT)

e quello del diritto di riscossione di 10 anni (art. 194 cpv. 3 LT). Tenuto

conto del tempo che può trascorrere tra la tassazione e la sua crescita in

giudicato, è quindi possibile che il diritto di riscossione non sia ancora

prescritto anche se sono trascorsi più di 25 anni dalla fine del periodo

fiscale determinante. In queste condizioni, eventuali indizi di prescrizione non

giustificano una deroga al principio secondo cui in caso di dubbi

sull’esistenza del credito, l’Ufficio deve comunque iscrivere l’importo

notificato, riservata la facoltà per le parti di contestare

l’elenco oneri presso il giudice competente (cfr. CEF 7 marzo 2012, inc.

15.12

, cons. 3.2; 30 aprile 2010, inc. 15.10.43, cons. 6.1).

3.

Sul ricorso

di RI 1

3.1

Poiché si riferisce ad una fattispecie simile a quanto previsto dall’art.

37.

cpv. 3 RFF (applicabile per analogia nelle procedure di realizzazione di

pegno, cfr. art. 102 RFF), va accolta la richiesta di menzione nell’elenco oneri della procedura di accertamento

dell’esistenza del pegno pendente presso la Prima Camera civile del Tribunale

d’appello tra PI 3 da una parte, e RI 1 e PI 1 dall’altra (inc. 11.2011.71).

3.2

È per

contro irricevibile, in questa sede, la domanda tendente al differimento

dell’asta giusta l’art. 141 LEF, siccome la decisione spetta in primo luogo

all’Ufficio. In mancanza di una simile decisione, il ricorso è improponibile.

a) A

titolo abbondanziale, occorre comunque osservare che le condizioni

d’applicazione dell’art. 141 LEF non appaiono manifestamente date nel caso in esame.

Infatti, la contestazione principale di RI 1 riguarda

unicamente la pretesa di PI 3,

iscritta nell’elenco oneri come garantita da un pegno di quarto

grado nell’esecuzione promossa dalla portatrice delle cartelle

ipotecarie

dei tre primi gradi (PI 2): non può pertanto avere alcun influsso sul prezzo di

aggiudicazione (cfr. art. 105 RFF). Pure le contestazioni riferite alle

ipoteche legali cantonali non sono suscettibili d’influire in modo rilevante

sul prezzo di aggiudicazione, siccome vertono su un importo complessivo,

dedotta l’imposta del 2008 a carico di RI 1, di fr. 43'116,35 (fr. 31'465,10 +

17'193,95 ./. 4'782,45), da considerare ininfluente in rapporto al valore di stima

peritale di fr. 2'726'900.-- (cfr. CEF 30 luglio 2010, inc. 15.10.69; 22 luglio

1997, inc. 15.97.84, cons. 1d). In ogni caso i riparti a favore di PI 3 e del

fisco dovranno essere depositati in attesa della risoluzione delle liti,

rispettivamente fino a quando le tassazioni non saranno diventate definitive. D’altronde,

PI 3, indipendentemente dall’esito della lite, può partecipare all’asta

pubblica come qualsiasi altro interessato e l’interesse economico della

ricorrente riferito alla lite in questione non può ad ogni modo pregiudicare il

diritto di PI 2, che già ora beneficia dei redditi del fondo, di far realizzare

il fondo senza ulteriore indugio.

b) A scanso di equivoci, va ricordato che il fatto che parte delle imposte

immobiliari siano fondate su tassazioni provvisorie non è d’ostacolo alla loro

iscrizione nell’elenco oneri. Infatti, l’imposta, indipendentemente da

qualsivoglia decisione fiscale, nasce allorché si realizzano i presupposti

oggettivi e soggettivi ai quali la legge fiscale ne subordina il prelievo, e

l’eventuale ipoteca legale sorge nello stesso momento (cfr. Pedroli, op. cit., p. 545 ad 10.1, con

rif.). Il credito fiscale diventa esigibile al momento fissato dalla legge

(cfr. cons. 2.6), che anch’esso è indipendente dalla tassazione. Il conteggio

che quantifica la pretesa garantita da ipoteca legale di cui all’art. 253 LT non

è quindi un presupposto indispensabile per l’iscrizione nell’elenco oneri del

credito fiscale apparentemente garantito da ipoteca legale.

4.

Non

si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati

gli art. 17, 140, 141 LEF; 36, 37, 102 RFF; 836 CC; 183 LAC; 193, 194, 252, 253

LT; 61, 62 OTLEF

pronuncia:

1.

procedure dipendenti dai ricorsi 23 aprile 2012 di PI 3 (inc. 15.12.61) e 3 maggio

2012.

di RI 1 (inc. 15.12.55) sono congiunte.

2.

ricorso di PI 3 è respinto.

3.

Nella

misura in cui è ricevibile, il ricorso di RI 1 è parzialmente ammesso.

§ Di

conseguenza, è fatto ordine all’CO 1 di aggiungere nell’elenco oneri relativo

al fondo part. n. __________ RFD di __________ in merito alla pretesa di PI 3 la

menzione delle parti nella procedura di accertamento dell’esistenza del pegno

pendente presso la Prima Camera civile del Tribunale d’appello (inc.

11.2011

) e delle loro conclusioni.

4.

Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

5.

Notificazione a:

–;

– avv. PA 3, __________.

Comunicazione

all’CO 1

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)

giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata

pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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