15.2012.71

Inventario a tutela del diritto di ritenzione del locatore. Contestazione del credito di locazione. Indennità per l’occupazione dei locali dopo la fine del contratto di locazione. Prestazione di garan

30 luglio 2012Italiano11 min

Fatti

A. A

domanda 30 maggio 2012 di PI 1, l’CO 1 ha proceduto il 4 giugno 2012 all’erezione dell’inventario dei beni arredanti il capannone situato sul fondo mapp.

n. 792 RFD di __________, a garanzia di un credito quantificato in fr.

160'000.--, con la menzione secondo cui quanto inventariato era già stato

oggetto di due precedenti inventari allestiti nelle procedure n. __________ (recte

__________) e __________.

B. L’escussa,

con il ricorso in esame, sostiene che il credito vantato dall’escutente sarebbe

in realtà molto inferiore all’importo indicato nel verbale di ritenzione,

precisando di procedere a “tentoni”, siccome l’attuale amministratore unico

della società, succeduto in tale funzione all’escutente, dal quale egli aveva

in precedenza acquistato l’integrale pacchetto azionario nel 2009, non avrebbe

più accesso alla documentazione sociale, rimasta nel capannone di cui

l’escutente si sarebbe illegalmente ripreso le chiavi l’11 giugno 2012. L’escussa

sostiene poi che la sentenza di sfratto 1° aprile 2011 della Pretura di

Mendrisio-Nord ha posto fine in modo definitivo ed inequivocabile al contratto

di locazione del 15 dicembre 2005 e che l’importo di complessivi fr. 185’000.--

da essa pagato successivamente lo sia stato a titolo di penale in base alla

convenzione 2 febbraio 2011 e non di canone di locazione. L’escussa contesta

quindi che il contratto di locazione sia tuttora in atto, sicché non sarebbe

dato alcun diritto di ritenzione giusta l’art. 268 CO. Chiede poi che quanto

pagato a titolo di penale – che qualifica come iniqua e giuridicamente

inaccettabile –, venga utilizzato a tacitazione del residuo da essa dovuto a

titolo di locazione e quantificato in fr. 75'302,75.

C. Nelle

sue osservazioni del 4 luglio 2012, l’escutente evidenzia come l’oggetto del contratto

di locazione del 2005 sia stato esteso mediante convenzione conclusa dalle

parti il 10 maggio 2010 (doc. 8), con cui è stato autorizzato l’uso di

subalterni non concessi in locazione nel 2005, dietro aumento del canone

locatizio. In occasione della sottoscrizione della convenzione 2 febbraio 2011

(doc. 10), l’escussa ha poi riconosciuto un debito locativo complessivo di fr.

122'252,75 fino al 31 marzo 2011, data ultima alla quale si è impegnata a

restituire l’ente locato, in difetto di che il locatore avrebbe potuto chiede

lo sfratto ed esigere il pagamento di una pena convenzionale di fr. 20'000.--

per ogni mese di ritardo, in luogo dell’affitto. Non avvenendo la riconsegna

nel termine stabilito, l’escutente ha poi ottenuto lo sfratto immediato di RI 1,

ordinato dalla Pretura di Mendrisio-Nord con decisione 1° aprile 2011 (doc.

11). L’escussa ha tuttavia continuato ad occupare i locali dati in affitto,

pagando la relativa penale, e con convenzione 24 aprile 2012 (doc. 12), si è

riconosciuta debitrice di fr. 75'302,75 per oneri di locazione maturati nonché

di fr. 60'000.-- per i mesi da marzo a maggio 2012, impegnandosi a consegnare

le chiavi del capannone entro il 31 maggio 2012. In base a tali atti, l’escutente quantifica il proprio credito in fr. 165'302,75, pari alla

somma degli importi riconosciuti il 24 aprile 2012, della penale per giugno

2012 (fr. 20'000.--) e dell’importo di fr. 10'000.-- pattuito al punto 4 della

convenzione 2 febbraio 2012 (recte 2011) quale garanzia per l’esecuzione dei

lavori di ripristino dell’ente locato. Sostiene che il contratto di locazione

sarebbe continuato in modo tacito dopo la decisione di sfratto per il nuovo

canone mensile di fr. 20'000.-- e che comunque il diritto di ritenzione del

locatore garantirebbe anche le indennità per occupazione dei locali dopo la

scadenza del contratto di locazione.

D. Sulle

osservazioni dell’Ufficio si dirà, per quanto necessario ai fini del presente

giudizio, nei seguenti considerandi.

considerato in diritto:

1. Il

fatto che parte degli oggetti inventariati siano stati aggiudicati

all’escutente in occasione dell’asta avvenuta l’11 giugno 2012 nelle esecuzioni

a convalida dei precedenti inventari (cfr. doc. 1 allegato alle osservazioni

dell’Ufficio) non ha reso il ricorso in esame privo di oggetto, perché non

risulta che l’Ufficio abbia ancora escluso dal verbale impugnato i rimanenti

oggetti per cui non sono state formulate offerte, ritenendoli impignorabili ex

art. 92 cpv. 2 LEF, e comunque, il 5 luglio 2012, ha completato l’inventario con tre ulteriori beni (cfr. doc. 2 allegato alle osservazioni

dell’Ufficio).

Considerandi

2.

Prima

di procedere all’erezione di un inventario giusta l’art. 283 LEF, l'ufficio d’esecuzione,

in via pregiudiziale, deve procedere a un esame sommario dei suoi presupposti.

In particolare, esso deve verificare se, prima facie, esiste tra le

parti un valido contratto di locazione di locali commerciali e se il credito

vantato dall’escutente verte su pigioni o prestazioni analoghe, quali spese

accessorie, indennità per rescissione anticipata del contratto, ecc. L’ufficio

può, per ragioni di diritto materiale, rifiutare di erigere l'inventario degli

oggetti sottoposti al diritto di ritenzione del locatore soltanto se

l'inesistenza (o la minore estensione) di questo diritto è manifesta e inequivocabile.

L’esame di merito sull’esistenza e l’estensione del diritto di ritenzione,

così come sull’esistenza e l’ammontare del credito garantito vantato dal locatore,

è infatti demandato al giudice nell’ambito di un’eventuale procedura di rigetto

dell’opposizione (art. 79 ss. LEF) (CEF 6 ottobre 2006, inc. 15.06.75, cons.

1.

, RtiD I-2207, 868-9, n. 72c).

2.1

Nel

caso in esame, la ricorrente sostiene che il contratto di locazione sul quale

l’escutente fonda il proprio diritto di ritenzione sarebbe estinto già nel 2011

e che il residuo da essa dovuto a titolo di locazione, che quantifica in fr.

75'302,75, andrebbe compensato con l’importo di complessivi fr. 185’000.-- da

essa pagato successivamente a titolo di penale, che qualifica come iniqua e

giuridicamente inaccettabile.

2.2

Tenuto

conto dei documenti agli atti, la bontà della tesi della ricorrente appare, perlopiù,

tutto fuorché manifesta e inequivocabile. Essa ammette infatti di aver continuato

ad occupare i locali dati in affitto dopo l’emissione del decreto di sfratto e

con convenzione 24 aprile 2012 si è persino riconosciuta debitrice, oltre a un

residuo di fr. 75'302,75, di fr. 60'000.-- quale “indennizzo del canone di

affitto” per i mesi da marzo a maggio 2012, impegnandosi a consegnare le chiavi

del capannone entro il 31 maggio 2012 (doc. 12 allegato alle osservazioni al

ricorso), ciò che risulta aver fatto solo l’11 giugno 2012 (cfr. doc 6 annesso

al ricorso). Tali fatti difficilmente non possono essere considerati quale

riconduzioni tacite del contratto di durata determinata (cfr. Lachat, Le bail à loyer, ad 2.3.10, pag.

674). Certo, ci si potrebbe chiedere se la parte della “penale” mensile di fr.

20'000.-- che eccede il canone convenuto con contratti del 10 maggio 2010 e del

2.

febbraio 2011 – ovvero fr. 10'000.--/mese per i mesi precedenti il 1° maggio

2010.

e per quelli dal 1° gennaio al 31 marzo 2011 (cfr. doc. 8, ad n. 8, e doc.

10, ad n. 2, allegati alle osservazioni) – sia da considerare quale affitto o

quale penale. Non è però necessario risolvere il quesito in questa sede, perché

il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali (art. 268 CO)

garantisce anche le indennità per l’occupazione dei locali dopo la fine del

contratto di locazione (ad es.: DTF 111 II 71, cons. 2, con rif.; Gilliéron, Commentaire de la LP, vol.

III, Losanna 2002, n. 20 ad art. 283).

2.3

Il diritto di ritenzione non garantisce invece le pretese convenzionali

tendenti alla prestazione di garanzie da parte del conduttore (DTF 111 II 72, cons. 2). Il ricorso va pertanto parzialmente accolto

limitatamente all’importo di fr. 10'000.-- pattuito al punto 4 della

convenzione 2 febbraio 2011 (cfr. supra ad C), che va dedotto dall’importo di

fr. 160'000.-- indicato sul verbale impugnato.

2.4

Con

la convenzione 24 aprile 2012, l’escussa si è riconosciuta debitrice di un residuo

di fr. 75'302,75 “con valuta odierna” (ad B/1). Siccome l’escutente si è

inoltre impegnato da parte sua a rinviare l’incanto previsto per il 30 aprile

2012.

nell’esecuzione n. 740'853, appare manifesto che l’importo riconosciuto

comprende anche le pretese fatte valere in quella esecuzione. Il prezzo d’aggiudicazione

di fr. 4'000.-- realizzato in occasione dell’asta dell’11 giugno 2012 (cfr.

doc. 1 allegato alle osservazioni dell’Ufficio) va quindi anch’esso dedotto

dall’importo di fr. 160'000.-- menzionato al considerando precedente. Non vanno

invece considerati i pagamenti attestati dalle quietanze prodotte dalla ricorrente

(doc. 13 a 22), poiché sono anteriori alla sottoscrizione della convenzione 24

aprile 2012, sicché si può ritenere manifesto ch’essi siano stati presi in

considerazione nella determinazione del residuo di fr. 75'302,75.

2.5

Visto

il limitato potere di cognizione dell’Ufficio e dell’autorità di vigilanza, la

ricorrente va rinviata al giudice anche per quanto riguarda l’esame di merito delle

sue altre censure.

3.

Nelle

sue osservazioni, l’escutente ha chiesto che la ricorrente venisse punita a sensi

dell’art. 128 CPC per aver, nell’atto ricorsuale, qualificato il suo

comportamento come “disdicevole” e affermato ch’egli avrebbe “indotto in errore

l’UEF”. Il resistente sembra riferirsi all’art. 128 cpv. 1 CPC, il quale

concerne però la questione della disciplina durante l’udienza, mentre se la

stessa si manifesta a livello di scritti lo strumento adeguato risulta essere

l’art. 132 cpv. 2 CPC (cfr. Trezzini,

Commentario al CPC, Lugano 2011, p. 538 ad 1/A), che consente al giudice di

retrocedere all’autore gli scritti sconvenienti per essere sanati. Nel caso di

specie, la Camera non ha ritenuto di dover far capo a tale facoltà per quanto

riguarda il ricorso, dal momento che le espressioni censurate dal resistente

rientrano in quelle ancora tollerabili in una controversia, nella cui stessa natura

sono insiti una certa animosità e colorito nelle esternazioni delle parti (cfr.

Trezzini, op. cit., p. 560). Non

sono termini ingiuriosi né eccessivamente offensivi, posto che la ricorrente

non ha sostenuto che l’escutente avesse ingannato l’Ufficio.

4.

ricorso va pertanto parzialmente accolto, limitatamente all’importo di fr.

14'000.-- (cfr. cons. 2.3 e 2.4), che va dedotto dall’importo di fr.

160'000.-- indicato sul verbale impugnato come somma da pagare o da garantire

per togliere il divieto di allontanare gli oggetti inventariati dai vani.

Non si

preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 61 cpv. 2

lett. a, e 62 cpv. 2 OTLEF).

Richiamati

gli art. 17, 20a, 283 LEF; 128 CPC; 61, 62 OTLEF;

pronuncia:

1.

ricorso è parzialmente accolto.

1.1

conseguenza, il verbale allestito il 31 maggio 2012

nella procedura n. __________ è modificato nel senso

che l’importo di fr. 160'000.-- indicato come somma da pagare o da garantire

per togliere il divieto di allontanare gli oggetti inventariati dai vani è

ridotto a fr. 146'000.--, oltre spese e interessi moratori.

2.

Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

3.

Notificazione a:

–

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale

d’appello

quale autorità di vigilanza

Il presidente Il

segretario

Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso

in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10

(dieci) giorni dalla notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque)

giorni dalla notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata

pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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