15.2013.32

Importo del credito garantito dalla cartella ipotecaria e iscrivibile nell’elenco degli oneri

12 aprile 2013Italiano11 min

Fatti

A. Nell’ambito dell’esecuzione in via di realizzazione di un pegno

immobiliare n. __________ promossa da PI 2 contro PI 1, il 15 febbraio 2013 l’CO 1 ha trasmesso alle parti l’elenco oneri

riferito alla particella n. __________ __________, indicando, per quanto di rilevanza nella fattispecie, alla voce ipoteche convenzionali

sub 3 e 4, i seguenti crediti a favore della PI 2 e PI 1:

PI 2

“a)

Cartella ipotecaria gravante in 1° grado i beni immobili da realizzare dg.

14655/27.06.2007

Importo

garantito dal titolo:

a) Fr. 2'630'000.00 + int. 10%

Ammontare

del credito notificato:

– Capitale 2'728'500.00

– Interessi

contrattuali e moratori

fino

al 25.04.2013 154'033.00

– Spese

precetto esecutivo 413.00

– Spese

diverse della Banca 5'394.00

Totale

valuta 25.04.2013 2'888'340.00 ”

PI 3

“a)

Cartella ipotecaria gravante in 2° grado i beni immobili da realizzare dg.

14656/27.06.2007

Importo

garantito dal titolo:

a) Fr. 870'000.00 + int. 10%

Ammontare

del credito notificato:

– Capitale 1'087'565.00

– Interessi

al 5% dal 07.01.2010 al

25.04.2013 su Fr. 300'683.55 49'612.80

– Interessi

al 6% dal 17.06.2009 al

25.04.2013 su Fr. 217'565.55 50'330.05

– Interessi

al 5% dal 22.02.2010 al

25.04.2013 su Fr. 490'905.55 77'931.25

– Interessi

al 5% dal 31.12.2010 al

25.04.2013 su Fr. 78'410.80 9'093.45

Totale

1'274'532.55

Credito

garantito dal titolo:

– Capitale

870'000.00

– Tre

annualità interessi 10% (art.

818

CC)

261'000.00

– Interessi

10% dal 16.08.2012 (data

della

domanda di realizzazione della

creditrice

procedente) al 25.04.2013

(art.

818 CC) 60'175.00

Totale

valuta 25.04.2013 1'191'175.00 ”

B. Con

ricorso 28 febbraio 2013 RI 1, iscritto nell’elenco oneri quale creditore

garantito da due cartelle ipotecarie di terzo grado, chiede che l’importo per capitale

iscritto nell’elenco oneri a favore della PI 2 venga ridotto da fr.

2'728'500.00 alla somma iscritta nel registro fondiario di fr. 2'630'000.00. Il

ricorrente chiede altresì che gli interessi complessivi iscritti nell’elenco

oneri a favore dell’ PI 3 e garantiti dalla cartella ipotecaria di fr.

870'000.00 vengano ridotti da fr. 261'000.00 a fr. 134'207.45, ossia all’importo che avrebbe insinuato lo stesso creditore. Il ricorrente rileva che il credito per

capitale è garantito dal pegno al massimo fino all’importo iscritto nel

registro fondiario. A mente del ricorrente il nuovo testo dell’art. 818 cpv. 1

cifra 3 CC, in vigore dal 1° gennaio 2012, prevede poi che la cartella

ipotecaria garantisce solo gli interessi effettivamente dovuti.

C. Delle

osservazioni 14 marzo 2013 della PI 2, 18 marzo 2013 dell’ PI 3 e 21 marzo 2013

dell’CO 1, si dirà, per quanto necessario, in seguito.

Considerato

Considerandi

1.

Sia nell’esecuzione in via di pignoramento che in quella in via

di realizzazione del pegno (per il rinvio di cui all’art. 155 cpv. 1 LEF)

tornano applicabili, in particolare, gli art. da 106 a 109 LEF; la realizzazione immobiliare si opera poi secondo le disposizioni degli art. da 133 a 143b LEF (nell’esecuzione in via di realizzazione del pegno per il rinvio dell’art. 156 prima

proposizione LEF) e degli art. da 85 a 121 RFF, rispettivamente, per quanto qui

di rilievo, degli art. da 29 a 42 RFF (nell’esecuzione in via di realizzazione

del pegno per il rinvio dell’art. 102 RFF).

2.

Per

l’art. 140 cpv. 1 LEF prima dell’incanto l’ufficiale constata, in base alle

insinuazioni presentate e all’estratto del registro fondiario, gli oneri

gravanti il fondo. L’elenco oneri è poi comunicato agli interessati con

l’assegnazione di un termine di dieci giorni per contestarlo (art. 140 cpv. 2

LEF). In caso di mancata o tardiva contestazione dell’elenco oneri, le pretese

ivi iscritte si avranno per riconosciute per quanto concerne l’esecuzione in

corso (cfr. art. 37 cpv. 2 in fine RFF). Se la contestazione verte su un

diritto iscritto nell’elenco oneri deve essere avviata la procedura di

appuramento dell’elenco oneri prevista dagli art. 37-40 RFF. Se la contesa

concerne unicamente aspetti procedurali la competenza decisionale spetta non al

giudice ma all’autorità di vigilanza (cfr. Amonn

/ Walther, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts,

Berna 2008, § 28 n. 39, p. 273). L’art. 39 cpv. 1 primo

periodo RFF precisa poi che, in caso di contestazione, l’ufficio procede a

norma dell’art. 107 cpv. 5 LEF, prescindendo dalle formalità dell’art. 106 LEF

(cfr. DTF 112 III 111).

3.

Scopo

dell’allestimento e della comunicazione dell’elenco oneri di un determinato

fondo da porre agli incanti forzati è quello di accertare in maniera definitiva

l’esistenza e il contenuto dei diritti di pegno gravanti il fondo da licitare (DTF 101 III 36 consid. 4 pag. 39; Stöckli/ Duc,

Basler Kommentar zum SchKG, Basilea 2010, n. 31 ad art. 138).

4.

L’ufficio esecuzione non può

rifiutare l’iscrizione degli oneri che risultano dall’estratto del registro

fondiario o che sono stati insinuati entro il termine, né modificarli, né

contestarli, né esigere la produzione di prove (art. 36 cpv. 2 RFF). Il potere

di cognizione dell’ufficio e dell’autorità di vigilanza è pertanto molto limitato:

l’iscrizione nell’elenco oneri di una pretesa tempestivamente notificata può

essere rifiutata solo qualora risulti manifesta l’assenza di un onere reale per

il fondo, e nel caso di crediti asseritamente garantiti da ipoteca legale,

soltanto quando risulti manifesta l’assenza di una base legale che li ponga al

beneficio della pretesa ipoteca (cfr. art. 36 cpv. 1 RFF). Dubbi sull’esistenza

o sul quantum del credito non autorizzano invece l’ufficio a respingerne

l’inserimento nell’elenco oneri (cfr. Gilliéron,

Commentaire de la LP, vol. II, Losanna 2000, n. 45 i.f. ad art. 140). Rimane

riservata la facoltà per i creditori di contestare l’elenco oneri presso il

giudice competente ai sensi dell’art. 140 cpv. 2 LEF.

5.

L’articolo

818.

CC definisce l’estensione della garanzia, ossia l’ammontare fino a concorrenza

del quale il credito è garantito dal pegno se il prodotto della realizzazione è

sufficiente. Per l’art. 818 cpv. 1 cifre 1 e 3 CC la garanzia

del pegno immobiliare si estende al credito capitale iscritto, a tre interessi

annuali scaduti al momento della domanda di realizzazione e agli interessi

decorsi dall’ultima scadenza. Come emerge dal Messaggio concernente la

revisione del Codice civile svizzero (Cartella ipotecaria registrale e altre

modifiche della disciplina dei diritti reali) del 27 giugno 2007 (FF 2007 p. 4879

e 4880), precedentemente all’entrata in vigore della nuova formulazione della

cifra 3 del capoverso 1 dell’art. 818 CC, secondo la giurisprudenza del

Tribunale federale se la proprietà delle cartelle ipotecarie veniva trasferita

a scopo di garanzia o se le stesse cartelle venivano costituite in pegno, la

cartella ipotecaria garantiva – sino a concorrenza del capitale da essa

rappresentato e degli interessi teoricamente dovuti sullo stesso – qualsiasi

credito di qualsivoglia genere derivante dal rapporto fondamentale. Gli interessi

garantiti dalla cartella ipotecaria potevano quindi essere reclamati per

coprire non soltanto interessi effettivamente maturati bensì anche un credito

capitale e questo anche se il vero credito d’interessi derivante dal rapporto

fondamentale era già stato pagato o non era affatto dovuto. Affinché i

creditori pignoratizi di grado posteriore possano confidare nel fatto che gli

interessi decorrono soltanto dalla nascita del credito risultante dalla

cartella ipotecaria e possano partire dal presupposto che la garanzia

pignoratizia venga utilizzata soltanto per gli interessi effettivamente

maturati, dal 1° gennaio 2012 la terza cifra del primo capoverso è stata modificata,

precisando in fine alla stessa che la cartella ipotecaria garantisce soltanto

gli interessi effettivamente dovuti (cfr. anche oltre al citato messaggio: Steinauer,

Les droits réels, vol. III, 4a ed., Berna 2012, n. 2646;

Foëx, Nouveautés en matière

de droits de gages immobiliers, in: Journée de droit bancaire et financier 2012,

p. 12). Questa norma costituisce una regola di diritto imperativo ed è pertanto

applicabile sia alle cartelle ipotecarie emesse sotto l’imperio del vecchio

diritto sia a quelle costituite dopo l’entrata in vigore del nuovo diritto (Foëx , op.

cit., p. 12). Tale garanzia rappresenta un’ipoteca legale diretta, che nasce

ope legis, senza necessità di iscrizione a registro fondiario (Riemer, Die beschränkten dinglichen

Rechte, Grundriss des schweizerischen Sachenrechts, Vol. II , Berna 1986, p.

93, N. 31). Ne consegue che, come correttamente argomentato dal ricorrente,

nell’elenco oneri possono essere iscritti unicamente il credito capitale e gli interessi effettivamente dovuti per tre annualità e quelli decorsi dall’ultima scadenza. Nel

caso di specie dunque, sia a favore della PI 2 sia a favore dell’ PI 3, deve

essere iscritto nell’elenco oneri riferito alla particella __________ RFD di __________

solo l’importo del credito capitale portato dalle cartelle ipotecarie in

possesso dei creditori e gli interessi effettivi da loro notificati. Non è

invece compito dell’Ufficio di esecuzione né dell’Autorità di vigilanza verificare

l’ammontare degli interessi tempestivamente notificati e il cui saggio risulta

inferiore al tasso massimo iscritto nel registro fondiario (cfr. CEF 17

febbraio 2003, inc. 15.2003.23; Jent-Sørensen,

Die Rechtsdurchsetzung bei der Grundstückverwertung in der Spezialexekution,

tesi di abilitazione Zurigo 2003, n. 147-148). Ciò vale in particolare per il

terzo periodo d’interessi fatto valere dall’ PI 3, la cui data di decorrenza

risulta chiaramente essere il 22 febbraio 2010 (doc. E, pag. 1).

6.

quanto precede discende che il ricorso è parzialmente accolto, limitatamente

alla conclusione subordinata. Non si prelevano spese (art. 61 cpv. 2 lett. a

OTLEF) e non si assegnano indennità (art. 62 cpv. 2 OTLEF).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 17,107 cpv. 5, 140 cpv. 1 e 2, 155

cpv. 1, 156 LEF; 818 CC; 37 cpv. 2, 39 cpv. 1, 102 RFF; 61 cpv. 2 lett. a e 62

cpv. 2 OTLEF,

pronuncia:

1. Il ricorso è parzialmente

accolto. Di conseguenza:

1.1. Sub 3

alla voce ipoteche convenzionali dell’elenco oneri riferito alla particella __________

RFD di __________, i crediti a favore di PI 2 vengono così rettificati, con

contestuale conseguente modifica dell’importo totale:

“a)

Cartella ipotecaria gravante in 1° grado i beni immobili da realizzare dg.

14655/27.06.2007

Importo

garantito dal titolo:

a) Fr. 2'630'000.00 + interessi massimi del 10%

Ammontare

del credito notificato:

–

Capitale 2'728'500.00

–

Interessi contrattuali e moratori

fino

al 25.04.2013 154'033.00

– Spese

precetto esecutivo 413.00

– Spese

diverse della Banca 5'394.00

Totale 2'888'340.00

Credito

garantito dal fondo:

–

Capitale 2'630'000.00

–

Interessi contrattuali e moratori

fino

al 25.04.2013 154'033.00

–

Spese precetto esecutivo 413.00

–

Spese diverse della Banca 5'394.00

Totale

valuta 25.04.2013 2'789'840.00

da pagarsi a contanti 2'789'840.00 ”

1.2. Sub 4

alla voce ipoteche convenzionali dell’elenco oneri riferito alla particella __________

RFD di __________, i crediti a favore dell’ PI 3 vengono così rettificati, con

contestuale conseguente modifica dell’importo totale:

“a)

Cartella ipotecaria gravante in 2° grado i beni immobili da realizzare dg.

14656/27.06.2007

Importo

garantito dal titolo:

a) Fr. 870'000.00 + interessi massimi del 10%

Ammontare

del credito notificato:

– Capitale 1'087'565.00

– Interessi

al 5% dal 07.01.2010 al

25.04.2013 su Fr. 300'683.55 49'612.80

– Interessi

al 6% dal 17.06.2009 al

25.04.2013 su Fr. 217'565.55 50'330.05

– Interessi

al 5% dal 22.02.2010 al

25.04.2013 su Fr. 490'905.55 77'931.25

– Interessi

al 5% dal 31.12.2010 al

25.04.2013 su Fr. 78'410.80 9'093.45

Totale

1'274'532.55

Credito

garantito dal titolo:

– Capitale 870'000.00

– Interessi

al 5% dal 07.01.2010 al

25.04.2013 su Fr. 300'683.55 49'612.80

– Interessi

al 6% dal 17.06.2009 al

25.04.2013 su Fr. 217'565.55 50'330.05

– Interessi

al 5% dal 22.02.2010 al

25.04.2013 su Fr. 490'905.55 77'931.25

– Interessi

al 5% dal 31.12.2010 al

25.04.2013 su Fr. 78'410.80 9'093.45

Totale

valuta 25.04.2013 1'056'967.55

da pagarsi a contanti 1'056'967.55 ”

2. Le altre poste dell’elenco oneri rimangono immutate.

3. Non

si prelevano spese, né si assegnano indennità.

4. Notificazione a:

– ;

– __________ __________ __________,

__________, __________;

– .

Comunicazione

all’CO 1.

Per la Camera di esecuzione e fallimenti

del Tribunale d’appello

Il presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Contro

la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile

al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 10 (dieci) giorni dalla

notificazione, rispettivamente entro 5 (cinque) giorni dalla

notificazione nel caso in cui la decisione impugnata è stata pronunciata

nell’ambito di un’esecuzione cambiaria.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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